III CZP 3/12 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt III CZP 3/12

POSTANOWIENIE

Dnia 8 marca 2012 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Kazimierz Zawada (przewodniczący)

SSN Mirosław Bączyk (sprawozdawca)

SSN Dariusz Dończyk

w sprawie z powództwa W. M.

przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej "C." w R.

o zapłatę,

na posiedzeniu jawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 8 marca 2012 r.,

na skutek zagadnienia prawnego przedstawionego

przez Sąd Okręgowy

postanowieniem z dnia 10 stycznia 2012 r.,

„Czy art. 48 ust. 5 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r.

o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. Nr 141 poz. 1176 ze zm.)

stanowi lex specialis do art. 3581 § 3 k.c. i czy w przypadkach,

o których mowa w zdaniu drugim ust. 5 art. 48 ustawy

o spółdzielniach mieszkaniowych tj. w przypadku nieodpłatnego

nabycia własności lokalu mieszkalnego przekazanego uprzednio

nieodpłatnie przez przedsiębiorstwo państwowe, państwową osobę

prawną lub państwową jednostkę organizacyjną przez najemcę na

podstawie art. 48 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych

wyłączona jest sądowa waloryzacja kaucji mieszkaniowej, o której

mowa w art. 3581 § 3 k.c.?”

odmawia podjęcia uchwały.

Uzasadnienie

Przedstawiony Sądowi Najwyższemu problem przyjęcia odpowiedniego

reżimu waloryzacji wierzytelności obejmujących zwrot kaucji mieszkaniowej prawny

wyłonił się w związku z następującym stanem faktycznym.

Powód w pozwie skierowanym przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej

domagał się zwrotu od tej Spółdzielni zwaloryzowanej kaucji mieszkaniowej, która

po wykupienie przez powoda mieszkania nie została wypłacona powodowi

w odpowiedniej wysokości. Powód od marca 1978 r. na podstawie umowy najmu

był najemcą spornego mieszkania i wpłacił wówczas kaucję mieszkaniową

w wysokości 13.929 zł. Pozwana Spółdzielnia nabyła w 1996 r. nieodpłatnie od

Spółki Węglowej S.A. (RSW SA) własność budynku, w którym znajdował się lokal

mieszkalny, a następnie w 2008 r. powód i jego żona nabyli własność lokalu

mieszkalnego na podstawie art. 48 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r.

o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U z 2003 r., nr 119, poz. 11 i 6 ze zm.; cyt.

dalej jako „u.s.m.”). Pozwana przyznała, że wypłaciła powodowi kwotę 3,44 zł, gdy

RWS SA w 1996 r. przekazał Spółdzielni wpłacone przez najemców kaucje. Sąd

Rejonowy

zasądził

od

pozwanej

Spółdzielni

na

rzecz

powoda

zwrot

zwaloryzowanej kaucji po obliczeniu jej wysokości według metody wskazanej przez

powoda, wyjaśniając, że do takiej waloryzacji ma zastosowanie art. 358 1 § 3 k.c.

mimo preferencyjnego nabycia przez niego na własność lokalu mieszkalnego na

podstawie art. 48 ust.1 u.s.m.

Rozważając

szczegółowo

zarzuty

apelacyjne

Spółdzielni,

a

przede

wszystkim zarzut o wyłączeniu dopuszczalności waloryzacji kaucji wpłaconej przez

powoda, Sąd Okręgowy przytoczył w uzasadnieniu postanowienia z dnia

10 stycznia 2012 r. przedstawione SN zagadnienie prawne, a następnie –

w związku z treścią art. 48 ust. 5 u.s.m. – wyraził bardzo ogólnie wątpliwość,

w jakich sytuacjach możliwa byłaby waloryzacja kaucji mieszkaniowej przez

spółdzielnię mieszkaniową i na podstawie jakich przepisów.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Stan prawny dotyczący zasad wnoszenia i zwrotu kaucji mieszkaniowych

(w tym ich różnych metod waloryzacji w różnych okresach) jako zabezpieczenia

przysługującego

wynajmującemu

lokal

mieszkalny

był

istotnie

wysoce

skomplikowany i mógł rodzić rozbieżności interpretacyjne. Ewolucja stanu

prawnego w tym zakresie przestawiona została syntetycznie w uzasadnieniu

wyroku TK z dnia 3 października 2000 r., K 33/99 (OTK 2000, z. 6, poz.188,) (pkt 1

uzasadnienia). W orzeczeniu tym uznano art. 62 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r.

o najmie lokali mieszkalnych (t.j.: z 1998 r., Dz. U. nr 120, poz. 787 ze zm.) za

niegodny z Konstytucją w zakresie, w jakim przepis ten wyłączał możliwość

waloryzacji kaucji mieszkaniowej. W uchwale SN z dnia 26 września 2005 r.,

III CZP 58/02 (OSNC 2003, z. 9, poz.117), w której nawiązano do stanowiska TK,

wyjaśniono, że art. 36 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw

lokatorów (…)(Dz.U nr 71, poz.733 ze zm.) nie wyłącza możliwości stosowania art.

3581 § 3 k.c. w zakresie waloryzacji wierzytelności o zwrot kaucji wpłaconej przez

najemcę przed dniem 12 listopada 1994 r.

Skoro przekazanie budynków pozwanej Spółdzielni Mieszkaniowej nastąpiło

zgodnie z przepisami ustawy z dnia 12 października 1994 r. o zasadach

przekazywania budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe (Dz.U

nr 119, poz. 567 ze zm.) i powód nabył nieodpłatnie własność mieszkania na

podstawie przepisu art. 48 ust. 1 u.s.m, to istotnie pojawia się kwestia prawnego

reżimu ewentualnej waloryzacji kaucji mieszkaniowej wpłaconej przez b. najemców

lokali mieszkalnych, których z podmiotem przekazującym (przedsiębiorstwem

państwowym) łączyły umowy najmu i nie doszło do takiego zwrotu w innej postaci

(np. wyniku zaliczenia kwoty kaucji na tzw. wkład mieszkaniowy). Dopiero istnienie

roszczenia o zwrot kaucji implikuje kwestie ewentualnego reżimu waloryzacji kaucji.

Problem jednak w tym, że w uzasadnieniu przedstawionego zagadnienia

prawnego nie wspomniano w ogóle o ustawie z 12 października 1994 r.,

kształtującej reżim zwrotu kaucji byłym najemcom, a zwłaszcza o istotnym w danej

sprawie art. 7 ust. 3 tej ustawy. Zgodnie z tym przepisem, kaucje mieszkaniowe

wniesione przez najemców przekazujący nieruchomość (budynek) wypłaca gminie

najpóźniej w dniu zawarcia umowy (przenoszącej własność, art. 4 ustawy) w takiej

wysokości, w jakiej należałoby je zwrócić najemcom w tym dniu. Reguła ta ma

zastosowanie także wówczas, gdy następuje nieodpłatne przeniesienie własności

nieruchomości na rzecz spółdzielni mieszkaniowej (art. 9 ust. 1 ustawy) i kaucje te

wypłacane są przez przedsiębiorstwo państwowe spółdzielni mieszkaniowej

(nowemu właścicielowi nieruchomości). W tym przypadku także obowiązuje reguła,

że kaucje te zwracane są „w takiej wysokości, w jakiej należałoby je zwrócić

najemcom”(członkom spółdzielni). W art. 9 ust. 2 uregulowano ponadto zwrot kaucji

mieszkaniowych członkom spółdzielni poprzez ich zaliczaniu ex lege na poczet

wkładu mieszkaniowego w przypadku ustanowienia na rzecz tych członków

lokatorskiego prawa do lokalu.

Jak wynika z uzasadnienia przestawionego SN pytania prawnego, Sąd

Okręgowy miał wątpliwości jedynie co do wzajemnej relacji art. 48 ust. 5 u.s.m. i art.

3581 § 3 k.c. Tymczasem brak w tym uzasadnieniu podstawowych ustaleń

faktycznych dotyczących w ogóle możliwości zastosowania art. 48 ust. 5 u.s.m., tj.

wyjaśnienia prawnego statusu powoda w okresie od chwili przeniesienia własności

nieruchomości w 1996 r. przez RSW SA na rzecz pozwanej Spółdzielni do czasu

sprzedaży zajmowanego lokalu mieszkalnego w 2008 r. Zgodnie z utrwalonym

orzecznictwem Sądu Najwyższego, przedstawione Sądowi do rozstrzygnięcia

zagadnienie prawne na podstawie art. 390 k.p.c. musi być odpowiednio powiązane

z ustaleniami faktycznymi dokonanymi przez Sąd drugiej instancji. W związku

z tym, że wymaganie takie nie zostało spełnione, Sąd Najwyższy orzekł jak

w sentencji.