III CZP 3/06 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt III CZP 3/06

POSTANOWIENIE

Dnia 28 lutego 2006 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Grzegorz Misiurek (przewodniczący)

SSN Irena Gromska-Szuster (sprawozdawca)

SSN Iwona Koper

Protokolant Iwona Budzik

w sprawie z powództwa A. P.

przeciwko M. S. i A. W.

o zapłatę,

po rozpoznaniu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym

w dniu 28 lutego 2006 r.,

zagadnienia prawnego przedstawionego

przez Sąd Okręgowy w T.

postanowieniem z dnia 1 grudnia 2005 r.,

„Czy

właścicielowi

gruntu,

którego

granice

zostały

przekroczone przy wznoszeniu budynku na nieruchomości sąsiedniej

- pozbawionemu prawa żądania przywrócenia stanu poprzedniego

(art. 151 zdanie 1 k.c.) - przysługują, niezależnie od uprawnień

określonych w zdaniu 2 cytowanego przepisu, w stosunku do osoby

naruszającej w ten sposób prawo własności tzw. roszczenia

uzupełniające, o których stanowi art. 224 § 2 i art. 225 k.c.?"

odmawia podjęcia uchwały.

Uzasadnienie

Przedstawione Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne

powstało w sprawie, w której ustalony został następujący stan faktyczny:

Poprzednicy prawni stron: rodzeństwo J. S. i S. I. byli współwłaścicielami

nieruchomości składającej się z dwóch działek. W dniu 16 grudnia 1930 r.

dokonali umownego zniesienia współwłasności tej nieruchomości w ten sposób, że

podzielili ją fizycznie na dwie sąsiadujące ze sobą działki. J. S. otrzymał na

wyłączną własność nieruchomość o powierzchni 282 m. kw., stanowiącą obecnie

działkę nr 147, a S. I. otrzymała na wyłączną własność sąsiednią działkę o

powierzchni 283 m. kw. oznaczoną obecnie numerem 145. W grudniu 1931 r. J. S. i

S. I.

wybudowali wspólnie na obu swoich nieruchomościach jeden murowany,

sześciokondygnacyjny dom mieszkalny, który zarówno w aspekcie konstrukcyjnym

jak i funkcjonalnym stanowi jeden budynek. Prowadzi do niego jedno wejście ze

wspólnie użytkowaną jedną klatką schodową, na parterze znajduje się jedno

pomieszczenie tzw. służbówka przeznaczone dla dozorcy całej kamienicy. Na

każdym piętrze są po cztery mieszkania o takim samym układzie przestrzennym,

których część zajmowali J. S. i S. I. z rodzinami, a reszta była wynajmowana.

Budynek jest tak skonstruowany, że położone na jego wyższych kondygnacjach

pokoje, przedpokoje i kuchnie należące do mieszkań znajdujących się w części

budynku posadowionej na działce nr 147, zajmują częściowo przestrzeń powietrzną

działki nr 145. Jeszcze w czasie budowy kamienicy ustanowiona została

służebność używania klatki schodowej należącej do części budynku stojącej na

działce nr 147, na rzecz części kamienicy usytuowanej na działce nr 145.

Spadkobiercą S. I. jest powód, a pozwani są następcami prawnymi J. S. i

zajmują na własne potrzeby dwa lokale mieszkalne, zaś pozostałe lokale są

wynajmowane. Do 1998 r. całym budynkiem administrował pozwany i rozliczał

dochody uzyskiwane z wynajmu wszystkich mieszkań. Od 1998 r. powód sam

zarządza swoją nieruchomością i częścią budynku na niej posadowioną, a pozwany

zarządza nieruchomością pozwanych i znajdującą się na niej częścią budynku. W

rozpoznawanej sprawie powód, uznając, że pozwani zajmują 106,89 m. kw.

powierzchni użytkowej budynku, która leży na jego nieruchomości i czerpią z tego

pożytki, wystąpił z żądaniem zasądzenia od nich solidarnie na jego rzecz kwoty

5 675 zł. z ustawowymi odsetkami jako części dochodów z czynszu najmu

należnych

za

leżącą

na

nieruchomości

powoda

powierzchnię

mieszkań

wynajmowanych przez pozwanych. Pozwani wnosząc o oddalenie powództwa

powoływali się między innymi na przepis art. 151 k.c. podnosząc, że przy

wznoszeniu budynku doszło, bez winy umyślnej, do przekroczenia granic

nieruchomości powoda, któremu w świetle wskazanego przepisu służą tylko

roszczenia w nim określone, nie służą natomiast roszczenia odszkodowawcze ani

tzw. roszczenia uzupełniające przewidziane w art. 224 § 2 i art. 225 k.c.

Sąd Rejonowy w T. wyrokiem z dnia 31 maja 2005 r. zasądził solidarnie od

pozwanych na rzecz powoda kwotę 2 155,64 zł. z ustawowymi odsetkami,

oddalając powództwo w pozostałej części. Wskazując, że powód dochodzi

wynagrodzenia za bezumowne korzystanie przez pozwanych z części jego

nieruchomości zabudowanej należącą do nich częścią budynku mieszkalnego,

uznał roszczenie to za słuszne co do zasady. Stwierdził, że art. 151 k.c.,

przewidujący określone w nim uprawnienia właściciela gruntu, którego granice

zostały przekroczone przy wznoszeniu budynku na sąsiedniej nieruchomości,

nie pozbawia go roszczeń przewidzianych w art. 224 i art. 225 k.c. i na ich

podstawie

uwzględnił

powództwo

w

zakresie

odpowiadającym

wysokości

osiąganych przez pozwanych pożytków z położonej na nieruchomości powoda

części ich budynku, odpowiadającej 9,88% jego całkowitej powierzchni użytkowej.

Od powyższego wyroku apelacje wniosły obie strony. Pozwani zarzucili

między innymi naruszenie art. 151, art. 224 i art. 225 k.c. stojąc na stanowisku, że

w okolicznościach sprawy przepis art. 151 k.c. w sposób wyczerpujący określa

uprawnienia powoda, któremu tym samym nie przysługują roszczenia przewidziane

w art. 224 i art. 225 k.c.

Sąd

Okręgowy

uznał,

że

do

rozpoznania

wniesionych

środków

odwoławczych konieczne jest rozstrzygnięcie wskazanego wyżej zagadnienia

prawnego budzącego poważne wątpliwości, nierozstrzygniętego w orzecznictwie

Sądu Najwyższego ani w piśmiennictwie. Wskazał między innymi, iż konstrukcja

normatywna art. 151 k.c. obejmuje przypadek naruszenia prawa własności i przy

braku powyższego przepisu, stan faktyczny przekroczenia granic sąsiedniej

nieruchomości przy wznoszeniu budynku, podlegałby kwalifikacji prawnej art. 222

k.c., którego zastosowanie w sytuacji nieumyślnego przekroczenia granicy mogłoby

powodować szczególnie dotkliwe skutki dla właściciela naruszającego. Jedynie

w celu uniknięcia takich niepożądanych społecznie skutków zastosowania art. 222

k.c., ustawodawca wprowadził regulację szczególną, zawartą w art. 151 k.c., która

w określonych warunkach pozbawia właściciela gruntu naruszonego przez budowę,

roszczenia o przywrócenie stanu poprzedniego, przewidzianego w art. 222 k.c.

W zamian za to przyznaje mu szczególne uprawnienia w postaci żądania

ustanowienia odpowiedniej służebności za wynagrodzeniem albo wykupienia

zajętej części gruntu wraz z częścią, która straciła dla niego znaczenie

gospodarcze. Sąd Okręgowy stwierdził, że możliwa jest zarówno taka wykładnia

art. 151 k.c., zgodnie z którą reguluje on wyczerpująco i kompleksowo wszystkie

roszczenia właściciela gruntu, którego granice przekroczono przy budowie, wobec

czego nie przysługują mu w takiej sytuacji tzw. roszczenia uzupełniających, jak

i wykładnia, zgodnie z którą przepis ten pozbawia właściciela jedynie roszczeń

przewidzianych w art. 222 k.c. i jako przepis szczególny musi być wykładany ściśle

a zatem, właścicielowi gruntu, którego granice przekroczono przy wznoszeniu

budynku

przysługują

zarówno

roszczenia

przewidziane

w

art.

jak

i przewidziane w art. 224 i art. 225 k.c.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Stanowiący przedmiot przedstawionych w zagadnieniu prawnym wątpliwości

przepis art. 151 k.c. zawarty jest w dziale kodeksu cywilnego dotyczącym treści

i wykonywania prawa własności i reguluje stosunki, jakie mogą powstać na tle

wykonywania prawa własności przez właścicieli nieruchomości sąsiadujących ze

sobą. Stanowi, że jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia

przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu

nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nieuzasadnionej

zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka

szkoda. Może on żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za

ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części

gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie

gospodarcze. Jak słusznie stwierdził Sąd Okręgowy przepis ten reguluje jedną ze

szczególnych sytuacji oczywistego naruszenia prawa własności nieruchomości do

jakiego może dojść w stosunkach sąsiedzkich przy zabudowie sąsiadujących ze

sobą gruntów. Gdyby ustawodawca nie uregulował w omawianym przepisie tej

szczególnej sytuacji naruszenia prawa własności, właścicielowi nieruchomości,

której granice naruszono przy budowie na sąsiednim gruncie, przysługiwałyby

wszystkie roszczenia, jakie kodeks cywilny przewiduje dla właściciela, którego

prawo własności bezprawnie naruszono. Przepis art. 151 k.c. ma zatem

zastosowanie wówczas, gdy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia na

sąsiedniej nieruchomości doszło do bezprawnego naruszenia prawa własności

przez przekroczenie granic nieruchomości naruszonej i posadowienie na niej części

lub nawet całości budynku, który powinien stać na gruncie sąsiednim. Naruszenie

to, tylko wtedy, gdy nie jest umyślne, a więc, gdy jest nieumyślne lub w ogóle

niezawinione, może uzasadniać zastosowanie art. 151 k.c. i ograniczenie

uprawnień

właściciela

nieruchomości

naruszonej

w

sposób

określony

w omawianym przepisie. Ogólnie rzecz ujmując, przepis ten ma zatem

zastosowanie

tylko

wtedy,

gdy

doszło

do

bezprawnego,

w

zasadzie

przypadkowego, niezawinionego umyślnie działania sąsiada polegającego na

przekroczeniu granicy i posadowieniu części lub całości wznoszonego przez niego

budynku na sąsiedniej nieruchomości. Natomiast art. 151 k.c. bez wątpienia nie

odnosi się do sytuacji, gdy właściciele sąsiadujących ze sobą nieruchomości

wspólnie

zabudowali

je

jednym

budynkiem

posadowionym

na

obu

nieruchomościach, jak to miało miejsce w rozpoznawanej sprawie, w której Sąd

ustalił, że w 1931 r. poprzednicy prawni stron, ówcześni właściciele sąsiadujących

ze sobą nieruchomości, wznieśli na nich obu wspólnie jeden dom mieszkalny, który

konstrukcyjnie i funkcjonalnie jest jednym budynkiem. Oznacza to, że właściciele

sąsiednich nieruchomości zawarli porozumienie o wspólnej budowie jednego domu

na obu nieruchomościach, wspólnie dom ten zbudowali i korzystali z niego

w

sposób określony w łączącej ich umowie. Nie jest to zatem bezprawne,

przypadkowe

i

niezawinione

umyślnie

przekroczenie

granic

sąsiedniej

nieruchomości przy budowie domu na własnym gruncie, ale celowe, zgodne z wolą

właścicieli sąsiadujących nieruchomości, zabudowanie ich jednym budynkiem

mieszkalnym, który był wykorzystywany przez właścicieli obu tych nieruchomości

zgodnie z zawartą umową. Do takiej sytuacji przepis art. 151 k.c. nie ma

zastosowania a zatem dokonanie jego wykładni i udzielenie odpowiedzi na

przedstawione pytanie prawne nie jest niezbędne do rozstrzygnięcia przedmiotowej

sprawy. Jak wskazał Sąd Najwyższy w postanowieniach z dnia 14 października

2004r. I PZP 7/04 (OSNP 2005 r., z.19, poz. 305), z dnia 30 maja 2003 r. III CZP

30/03 (niepubl.) oraz z dnia 8 marca 2002 r. III CZP 10/02 (niepubl.) wykładnia

przepisu, który nie ma zastosowania w stanie faktycznym sprawy, nie może być

przedmiotem zagadnienia prawnego przedstawionego do rozstrzygnięcia Sądowi

Najwyższemu na podstawie art. 390 § 1 k.p.c., bowiem zgodnie z tym przepisem

tylko takie zagadnienie prawne może być przedmiotem zapytania, które ma wpływ

na rozpoznanie apelacji i rozstrzygniecie sprawy.

Z tych przyczyn Sąd Najwyższy na podstawie art. 61 §1 ustawy z dnia

23 listopada 2002 r. o Sądzie Najwyższym (Dz. U. Nr 240, poz. 2052 ze zm.)

odmówił podjęcia uchwały.

db