III CZP 26/12 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt III CZP 26/12

POSTANOWIENIE

Dnia 6 czerwca 2012 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Krzysztof Pietrzykowski (przewodniczący,

sprawozdawca)

SSN Wojciech Katner

SSN Anna Owczarek

w sprawie z powództwa Lokalnego Zrzeszenia Właścicieli Nieruchomości

we W.

przeciwko Gminie Miasta W.

o zapłatę,

na posiedzeniu jawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 6 czerwca 2012 r.,

na skutek zagadnienia prawnego przedstawionego

przez Sąd Okręgowy

postanowieniem z dnia 9 lutego 2012 r.,

"Czy faktyczny zarządca nieruchomości, który zawarł umowę

najmu lokalu i na rzecz którego Sąd w wyroku eksmisyjnym nakazał

wydanie lokalu przez byłego lokatora z ustaleniem po jego stronie

prawa do lokalu socjalnego posiada legitymację do dochodzenia

odszkodowania na podstawie art. 417 k.c. w zw. z art. 18 ust. 5

ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów,

mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst

jedn. Dz.U. z 2005 r., Nr 31, poz. 266 z późn. zm.)?"

odmawia podjęcia uchwały.

Uzasadnienie

Lokalne Zrzeszenie Właścicieli Nieruchomości we W. zarządzało lokalami

mieszkalnymi położonymi w budynku przy ul. M. [...] we W., zawierając we własnym

imieniu umowy najmu tych lokali. W toku postępowania nie wykazano, na

podstawie jakiego tytułu prawnego zarząd ten był sprawowany. W latach 1999 –

2006 w stosunku do lokatorów zajmujących pięć lokali na zarządzanej

nieruchomości została orzeczona eksmisja, z obowiązkiem wydania lokali

Zrzeszeniu. W orzeczeniach tych ustalono także, że wszystkim eksmitowanym

przysługuje prawo do lokalu socjalnego. Ponieważ pozwana Gmina Miasta W. nie

wykonała obowiązku dostarczenia lokali socjalnych, zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy

z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie

gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (jedn. tekst: Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266

ze zm.; dalej: „u.o.p.l.”), powód wystąpił o zasądzenie odszkodowania na podstawie

art. 18 ust. 5 u.o.p.l. w kwocie 53 651,82 zł z ustawowymi odsetkami.

Sąd Rejonowy nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym z dnia 11

kwietnia 2011 r. zasądził żądaną kwotę na rzecz powoda. Na skutek sprzeciwu

wniesionego przez pozwaną, wyrokiem z dnia 20 października 2011 r. Sąd

Rejonowy oddalił powództwo, wskazując, że działanie pozwanej nie stanowiło

źródła szkody w majątku powoda, który nie był właścicielem wynajmowanych lokali

i nie wykazał, by miał prawną możliwość ich ponownego wynajęcia po opuszczeniu

przez eksmitowanych lokatorów. Stwierdził także, że powód nie posiadał legitymacji

do wystąpienia z roszczeniem na podstawie art. 18 ust. 5 u.o.p.l., który przyznaje to

roszczenie wyłącznie właścicielom lokali.

Sąd Okręgowy, przy rozpoznawaniu apelacji powoda od wyroku Sądu

Rejonowego,

powziął

wątpliwość

wyrażoną

w

zagadnieniu

prawnym

przedstawionym do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Z ustaleń Sądów obu instancji wynika, że powodowi nie przysługuje tytuł

prawny, który pozwalałby mu na sprawowanie zarządu lokalami we własnym

imieniu. Jednocześnie powód uznaje się za zarządcę lokali, mogącego, jako

reprezentant właścicieli, podejmować czynności w zakresie zwykłego zarządu,

w tym zawierać i wypowiadać umowy najmu oraz dochodzić eksmisji byłych

lokatorów. Przyjęcie tego stanowiska wymagałoby ustalenia, że pomiędzy

powodem a właścicielem nieruchomości doszło do zawarcia umowy o zarząd

nieruchomością. Takie ustalenia nie zostały jednak dokonane w toku postępowania,

zaś powód nie przedstawił dowodów świadczących o istnieniu uprawnienia

do zarządzania nieruchomością. Stwierdził jedynie, że występuje w roli faktycznego

zarządcy nieruchomości. Sąd Okręgowy nie wyjaśnił zaś charakteru relacji prawnej

łączącej

powoda

i

właścicieli

lokali,

stwierdzając

jedynie,

za

powodem,

że występuje on w roli faktycznego zarządcy nieruchomości i nie łączy go

z właścicielami żaden tytuł prawny.

Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego, brak pełnego wyjaśnienia

okoliczności sprawy koniecznych do rozpoznania przedstawionego zagadnienia

prawnego może stanowić przesłankę odmowy podjęcia uchwały na podstawie art.

390 k.p.c. (zob. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 12 marca 2010 r., III CZP

7/10, nie publ. i z dnia 13 lipca 2011 r., III CZP 40/11, Biul. SN 2011, nr 7, s. 10-11).

Z tych względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 61 § 1 ustawy z dnia

23 listopada 2002 r. o Sądzie Najwyższym (Dz.U. Nr 240, poz. 2052 ze zm.)

postanowił, jak w sentencji.