III CZP 19/22 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt III CZP 19/22

UCHWAŁA

Dnia 28 stycznia 2022 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Dariusz Zawistowski (przewodniczący)

SSN Agnieszka Piotrowska

SSN Krzysztof Strzelczyk (sprawozdawca)

w sprawie z wniosku (…)

przy uczestnictwie Spółdzielni Mieszkaniowej w P., Gminy P., (…)

o ustanowienie drogi koniecznej,

po rozstrzygnięciu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 28 stycznia 2022 r.,

zagadnienia prawnego

przedstawionego przez Sąd Okręgowy w G.

postanowieniem z dnia 29 lipca 2020 r., sygn. akt III Ca (…),

„Czy nieruchomość, której właścicielowi przysługuje jedynie wynikające z art. 4 ust.

4 oraz art. 241 ust. 6 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach

mieszkaniowych (j.t. Dz. U. z 2018 r., poz. 845 ze zm.) uprawnienie do korzystania

z infrastruktury dróg wewnętrznych - odpowiadające obowiązkowi partycypowania

w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości

stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania

przez osoby zamieszkujące w określonym budynku lub osiedlu - jest

nieruchomością nie mającą odpowiedniego dostępu do drogi publicznej w

rozumieniu art. 145 § 1 k.c.?”

podjął uchwałę:

Nieruchomość, której właścicielowi przysługuje wynikające z

art. 4 ust. 4 oraz 241 ust. 6 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o

spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz. U. z 2021 r., poz.

1208)

uprawnienie

do

korzystania

z

dróg

wewnętrznych

łączących się z drogą publiczną, ma odpowiedni dostęp do drogi

publicznej w rozumieniu art. 145 § 1 k.c.

UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia 17 stycznia 2018 r. Sąd Rejonowy w T. oddalił

wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej na nieruchomości oznaczonej

numerem ewidencyjnym działki (…) położonej w P. przy ulicy S. w użytkowaniu

wieczystym

Spółdzielni

wnioskodawców,

którym

Mieszkaniowej

w

przysługiwało

prawo

P..

Wniosek

złożyła

wieczystego

grupa

użytkowania

nieruchomości gruntowych oraz prawo własności budynków przy tej samej ulicy

oznaczonych numerami (…). W uzasadnieniu wniosku podnosili, że pomiędzy ich

nieruchomościami a drogą publiczną na działce (…) przebiega trakt po

infrastrukturze drogowej.

Sąd Rejonowy oceniając negatywnie wniosek na gruncie art. 145 k.c. oraz art. 4 ust.

4 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych jedn. tekst

Dz. U. z 2021 r., poz. 1208 ze zm. – dalej jako u.s.m.) wskazał, że posesja

wnioskodawców jest częścią osiedla mieszkaniowego w zarządzie Spółdzielni

Mieszkaniowej. Przylega do ulicy S., która stanowi drogę wewnętrzną . Działka (…)

jest szlakiem drogowym, z którego mogą korzystać swobodnie i na tych samych

zasadach wszyscy mieszkańcy osiedla. Wobec tego, chociaż wnioskodawcy nie

posiadają indywidualnie tytułu prawnego do korzystania z ulicy S., przez

nieograniczony i nieskrępowany dostęp do tej działki mają też dostęp do drogi

publicznej.

Wnioskodawcy wnieśli apelację od postanowienia Sądu Rejonowego, w której

zarzucili między innymi naruszenie art. 145 § 1 k.c. przez jego niezastosowanie

oraz naruszenie art 4 ust 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przez jego

zastosowanie pomimo, iż grunty w ich użytkowaniu wieczystym i należące do nich

budynki pozostają poza zasobem spółdzielni.

W toku postępowania apelacyjnego doszło do zmiany przepisów w związku z czym

Prezydent Miasta P. dnia 29 maja 2019 r. na podstawie art. 4 ust. 1 pkt 3 w zw. z

art. 1 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania

wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych

gruntów (jedn. tekst Dz. U. z 2020 r., poz. 139 ze zm.) wydał zaświadczenie

potwierdzające, że z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego

nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkami mieszkalnymi wielorodzinymi

położonej w P. pzekształciło się w prawo własnosci. W związku z tym

wnioskodawcy odpowiednio przekształcili wniosek.

Sąd Okręgowy przy rozpoznaniu apelacji wnioskodawców powziął poważne

wątpliwości wyrażone w zagadnieniu przedstawionym od rozstrzygnięcia Sądowi

Najwyższemu.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 145 k.c. podstawą do ustanowienia drogi koniecznej jest brak

odpowiedniego dostępu nieruchomość do drogi publicznej lub do należących do tej

nieruchomości budynków gospodarskich. W takim przypadku właściciel może

żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem

potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).

Przepis ten ma na uwadze drogę publiczną w rozumieniu ustawy z 21 marca 1985 r.

o drogach publicznych ( jedn. tekst Dz. U. z 2021 r.poz. 1376 ze zm. dalej jako

u.d.p.) , tj. taką, z której na określonych zasadach może korzystać każdy; należącą

do: a) dróg krajowych, b) dróg wojewódzkich, c) dróg powiatowych lub d) dróg

gminnych ( art. 1 i 2 ust. 1 ustawy). Inne drogi, czyli zgodnie z art. 4 pkt 2 u.d.p.

budowle wraz z drogowymi obiektami inżynierskimi, urządzeniami oraz instalacjami,

stanowiącymi całość techniczno-użykową przeznaczoną do prowadzenia ruchu

drogowego, zlokalizowanymi w pasie drogowym niezaliczone do żadnej kategorii

dróg publicznych są drogami wewnętrznymi (art. 8 ust. 1 u.d.p.).

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

(jedn. tekst: Dz. U. 2021, poz. 741 ze zm. – dalej jako u.p.z.p.) rozróżnia dostęp do

drogi publicznej bezpośredni oraz dostęp pośredni poprzez drogę wewnętrzną lub

służebność drogową ( art. 2 pkt 14 ). Warunkiem jest jednak, aby zarówno droga

wewnętrzna, jak i owa służebność drogowa miały połączenie z drogą publiczną.

Z kolei w rozumieniu art. 145 k.c. brak odpowiedniego dostępu do drogi publicznej

może oznaczać sytuację, gdy nieruchomość nie ma bezpośredniego, fizycznego

dostępu do drogi publicznej jak również, gdy nieruchomość wprawdzie ma

bezpośredni dostęp do drogi publicznej, ale nie jest on odpowiedni pod względem

faktycznym lub prawnym (zob. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 19 lipca

2019 r., II CSK 492/18, nie publ.).

W orzecznictwie zarzuca się, że ustawodawca posługując się w w art. 145 § 1 k.c.

niedookreślonym pojęciem "odpowiedniego dostępu" nie podjął żadnej próby jego

zdefiniowania ( zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2007 r., II

CSK 482/06, nie publ. a także postanowienia z dnia 4 lipca 1974 r., III CRN 125/74

(OSNC 1975, Nr 9, poz. 135), z dnia 7 lipca 1999 r., II CKN 786/98 (OSNC 2000,

Nr 2, poz. 34).

Nieostrość

kluczowego

dla

konstrukcji

drogi

koniecznej

pojęcia

"odpowiedniości" dostępu nieruchomości do drogi publicznej pozostawia sądowi

znaczną swobodę w kształtowaniu treści służebności oraz pozostawia możliwość

dostosowania decyzji do konkretnych czynników stanu faktycznego. Relatywny i

ocenny charakter użytego przez ustawodawcę przymiotnika "odpowiedni" sprawia,

że decydujące znaczenie w sprawie o ustanowienie służebności drogi koniecznej

mają okoliczności faktyczne konkretnej sprawy, z uwzględnieniem konieczności

należytego

wyważenia

interesów

wnioskodawcy

(właściciela

nieruchomości

mającej stać się władnącą) i właścicieli nieruchomości, które mają być obciążone

służebnością. (por.m.in. uchwały Sądu Najwyższego z dnia 18 września 1956 r.,

1CO 29/54, PiP 1958, nr 5-6, str. 992, z dnia 14 sierpnia 1985 r., III CZP 44/85,

OSNCP 1986, nr 7-8, poz. 106, z dnia 14 maja 2014 r., III CZP 14/04, OSNC 2015,

Nr 1, poz. 8, orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 18 czerwca 1953 r., IC 442/53,

OSN 1954, Nr 2, poz. 43, z dnia 23 września 1954 r., I CR 938/54, OSN 1955, Nr 2,

poz. 41, z dnia 29 grudnia 1970 r., III CRN 496/70, nie publ. oraz postanowienia

Sądu Najwyższego z dnia 17 stycznia 1974 r., III CRN 316/73, OSNCP 1974, Nr 11,

poz. 197, z dnia 14 września 2000 r., V CKN 1306/00, nie publ., z dnia 28 listopada

2000 r., IV CKN 172/00, nie publ., z dnia 6 kwietnia 2004 r., I CK 552/03, OSNC

2005 Nr 4, poz. 70, z dnia 9 grudnia 2004 r., II CK 233/04, IC 2005, nr 11, str. 47, z

dnia 24 listopada 2005 r., IV CK 235/05, nie publ., z dnia 30 września 2008 r., III

CSK 232/08, niepubl., z dnia 2 lipca 2009 r., V CSK 480/08, nie publ., z dnia 30

kwietnia 2011 r., V CSK 317/10, OSNC - ZD 2012, nr B, poz. 47, i z dnia 20

września 2012 r., IV CSK 34/12, BSN 2013, nr 10).

Zaspokojenie interesów właściciela nieruchomości w zakresie dostępu do drogi

publicznej zależne jest nie tylko od tego, czy nieruchomość ma bezpośredni dostęp

do drogi publicznej, także od tego, czy dostęp ten jest „odpowiedni”. Dlatego

żądanie ustanowienia służebności drogi koniecznej może być uzasadnione nie tylko

w wypadku całkowitego braku połączenia z drogą publiczną lub zabudowaniami

gospodarskimi, lecz także w wypadku w którym dostęp taki istnieje , ale nie jest

„odpowiedni” w rozumieniu art. 145 § 1 k.c. ( zob. postanowienia Sądu

Najwyższego z dnia 23 września 1954 r., I CR 938/54, nie publ., z dnia 3 grudnia

2003 r., I CK 354/02, nie publ., z dnia 6 października 2000 r., IV CKN 123/00, nie

publ.).

Jeśli zaś właściciel nieruchomości nie mającej bezpośredniego dostępu do drogi

publicznej ma możliwość dotarcia do niej poprzez drogę innego rodzaju dostęp ten

może zostać uznany za odpowiedni jeśli w konkretnych okolicznosciach sprawy

będzie on miał trwały charakter, nieskrępowany wolą osób trzecich. Zatem nie

może wystarczać sama faktyczna możliwość korzystania z nieruchomości

sąsiedniej w celu przejeżdżania lub przechodzenia do drogi publicznej za

grzecznościową zgodą lub przy braku sprzeciwu właściciela lub na podstawie

stosunku obligacyjnego z właścicielem nieruchomości sąsiednie. W art. 145 § 1 k.c.

chodzi bowiem o prawną gwarancję trwałego dostępu nieruchomości do drogi

publicznej, pozwalającą właścicielowi korzystać z nieruchomości zgodnie z jej

przeznaczeniem i właściwościami por. m in. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 7

lutego 1958 r., 4 CR 1021/57, OSNCK 1959/2/51, z dnia 28 kwietnia 2000 r., II CKN

257/00, nie publ., postanowienia z dnia 9 grudnia 2004 r., II CK 233/04, nie publ., z

dnia 12 października 2011 r., II CSK 94/11, nie publ.).

Kryteria te, jak zgodnie przyjmuje się w orzecznictwie Sądu Najwyższego, spełnia

dostęp do drogi publicznej za pośrednictwem dróg niezaliczonych do dróg

publicznych do których dostęp jest powszechny i nieskrępowany dla wszystkich.

W uchwale z dnia z dnia 22 listopada 1982 r. w sprawie sygn. akt III CZP

44/82 (OSNC 1983/5-6/70) Sąd Najwyższy przyjął, że nieruchomość ma

odpowiedni w rozumieniu art. 145 § 1 k.c. dostęp do drogi publicznej, jeżeli z siecią

dróg publicznych łączy ją gospodarczo funkcjonalna droga gruntowa pozostająca

pod zarządem urzędu gminy, ujęta w planie zagospodarowania przestrzennego

gminy, będąca w powszechnym korzystaniu ( podobnie w postanowieniu z dnia 12

października 2011 r., II CSK 94/11, nie publ.).

W wyroku z dnia 15 czerwca 2010 r. (sygn. akt II CSK 30/10, nie publ.) Sąd

Najwyższy wskazał, że brak odpowiedniego dostępu z nieruchomości do drogi

publicznej w rozumieniu art. 145 k.c. występuje zarówno wtedy, gdy nie ma

bezpośredniego takiego dostępu, jak i wtedy, gdy nie ma dostępu do drogi

publicznej poprzez drogę innego rodzaju (np. tzw. - drogę wewnętrzną), faktycznie

istniejącą o odpowiedniej szerokości i ukształtowaniu, umożliwiającą nieprzerwany i

nieskrępowany dostęp ogółowi osób, nawet gdy jest to droga wydzielona z działek

prywatnych, zwłaszcza gdy pozostaje pod zarządem gminy (podobnie Sąd

Najwyższy w postanowieniu z dnia 29 maja 2020 r., sygn. ak V CSK 624/19, nie

publ.).

Podzialając przestawione stanowisko, które na gruncie prawa publicznego

pokrywa się z dostępem do drogi publicznej w rozumieniu art. 2 pkt 14 u.p.z.p.,

należy dodawkowo uwzględnić szczególną sytuację prawną wnioskodawców, którą

reguluje ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych

a w szczególności jej art. 4 ust. 4, który stanowi, że właściciele lokali niebędący

członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów

związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem

nieruchomości wspólnych. Są oni również obowiązani uczestniczyć w wydatkach

związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie

spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby

zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu. Obowiązki te wykonują przez

uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni, z

zastrzeżeniem art. 5.

Przepis ten ma niewąpliwie zastosowanie do właścicieli lokali mieszkalnych

niebędących członkami spółdzielni mieszkaniowej. Jak wskazał Sąd Najwyższy w

wyroku z dnia 4 listopada 2010 r. ( sygn. akt IV CNP 32/10, OSNC 2011/7-8/85 ) art.

4 ust. 4 zdanie drugie u.s.m. ma także zastosowanie do właścicieli domów

jednorodzinnych,

niebędących

członkami

spółdzielni

mieszkaniowej.

W

uzasadnieniu tego stanowiska Sąd Najwyższy podniósł, że z art. 2 ust. 3 zdanie

drugie u.s.m. wynika, zgodnie z wykładnią językową tego przepisu, że przepisy

ustawy o lokalach, w tym art. 4 ust. 4 u.s.m., stosuje się wprost do domów

jednorodzinnych.

Jednakże

wykładnia

logiczna,

systemowa

i

funkcjonalna

prowadzą do wniosku, że takie stosowanie może być tylko odpowiednie, to znaczy

może oznaczać stosowanie przepisów o lokalach, zależnie od sytuacji, wprost, z

modyfikacjami albo ich niestosowanie. W wypadku domu jednorodzinnego z natury

rzeczy nie występuje pojęcie nieruchomości wspólnej, o którym mowa w art. 4 ust.

4 zdanie pierwsze u.s.m., w tym więc zakresie wspomniany przepis w ogóle nie

może mieć zastosowania do domu jednorodzinnego. Może natomiast być

stosowany art. 4 ust. 4 zdanie drugie u.s.m., jeżeli istnieją nieruchomości

stanowiące mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania

przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu.

W okolicznościach faktycznych przedmiotowej sprawy elementem infrastruktury

służącym do wspólnego korzystania, jest droga wewnętrzna oznaczona jako

działka nr (…) pozostająca w użytkowaniu wieczystym Spółdzielni Mieszkaniowej w

P. znajdująca się na osiedlu mieszkaniowym, które prowadzące do drogi publicznej.

Korzystanie z tej drogi ma charakter wręcz przymusowy, gdyż właściciele domów

jednorodzinnych lub mieszkań, którzy nie są członkami spółdzielni, a których

nieruchomości

są

położone

na

osiedlu

zarządzanym

przez

spółdzielnię

mieszkaniową nie mają innej możliwości dojazdu do drogi publicznej. Ewentualnie

ustanowiona droga konieczna musiałaby więc mieć przebieg dokładny z tym, jaki

mają drogi wewnętrzne na osiedlu.

Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 17 kwietnia 2013 r., (sygn. akt I CSK

434/12, OSNC 2013/12/146) uznał takie rozwiązanie za nieracjonalne. Podniósł, że

wprawdzie sam art. 4 ust. 4 u.s.m. nie przyznaje w sposób wyraźny uprawnienia

właścicielom takich domów do korzystania z mienia spółdzielni, które jest

przeznaczone do wspólnego korzystania, to jednak wniosek taki może być

wyprowadzony z całokształtu przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Nałożenie na właścicieli domów jednorodzinnych obowiązku uiszczenia opłaty za

korzystanie z tych elementów mienia spółdzielni, które jest niezbędne do

prawidłowego korzystania z nieruchomości, wynika z założenia ustawodawcy, że

korzystanie z tych elementów infrastruktury powinno być zagwarantowane. Według

Sądu Najwyższego podobne uprawnienie można było wyprowadzić z art. 26 ust. 2

u.s.m.w brzminiu obowiązującym do dnia 8 września 2017 r. (art. 1 pkt 21, 12

ustawy z dnia 20 lipca 2017 r., o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych,

ustawy – kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy – Prawo spółdzielcze Dz. U.

2017r., poz. 1596 ) w odniesieniu do właścicieli lokali wyodrębnionych w budynku

położonym na obszarze spółdzielni mieszkaniowej, zgodnie z którym właściciele

lokali są obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i

utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, przeznaczonych do

wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub

osiedlu.

Sąd Najwyższy podkreślił, że skoro ustawodawca, przewidując, iż na osiedlu

należącym do spółdzielni mieszkaniowej znajdują się domy jednorodzinne lub

mieszkania stanowiące odrębną własność, nałożył na ich właścicieli obowiązek

partycypacji w kosztach utrzymania pewnych elementów infrastruktury, to nie

można przyjąć, że korzystanie z tych elementów wymaga także orzeczenia

sądowego w postaci ustanowienia drogi koniecznej.

Z dotychczasowych wywodów wynika, że art. 4 ust 4 u.s.m. ma zastosowanie do

sytuacji prawnej wnioskodawców jako właścicieli nieruchomości zabudowanych

budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi.

Bez istotnego dla nich wpływu były zmiany wprowadzone z dniem 9 września

2017 r. (zob. wyżej ustawa zmieniająca z dnia 20 lipca 2017 r.) do ustawy o

spółdzielniach mieszkaniowych. W dodanym ust. 6 art. 24 1 u.s.m., którego treść

odpowiada dotychczasowemu art. 26 ust. 2 u.s.m. wprowadzona została korekta

polegajaca na tym, że obecnie właściciele lokali ponoszą koszty utrzymania

nieruchomości spółdzielni mieszkaniowej przeznaczone do wspólnego korzystania,

„na podstawie umowy ze spółdzielnią”. Jak podnosi się w pismiennictwie, korekta

polega na tym, że obowiązek ustawowy ponoszenia koszów podlega uzgodnieniu w

umowie między właścicielami a spółdzielnią, przy czym właścicieli lokali może przy

zawarciu umowy reprezentować wspólnota mieszkaniowa.

Z tych wszystkich względów Sąd Najwyższy podjął uchwałę jak wyżej