III CZP 133/08 · Sąd Najwyższy

Postanowienie z dnia 16 stycznia 2009 r., III CZP 133/08

Po wejściu w życie ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o

spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw

(Dz.U. Nr 125, poz. 873) nie jest możliwe przekształcenie spółdzielczego

lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w spółdzielcze własnościowe

prawo do lokalu.

Sędzia SN Iwona Koper (przewodniczący)

Sędzia SN Mirosław Bączyk (sprawozdawca)

Sędzia SN Krzysztof Pietrzykowski (uzasadnienie)

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Genowefy K. przeciwko Spółdzielni

Mieszkaniowej "P." w Ł. o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli, na

posiedzeniu jawnym w Izbie Cywilnej w dniu 16 stycznia 2009 r., na skutek

zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Apelacyjny w Łodzi

postanowieniem z dnia 17 października 2008 r.:

"Czy możliwość przewidzenia w statucie przez spółdzielnię mieszkaniową

ograniczenia w przeniesieniu własności lokalu mieszkalnego "na inne osoby" w

domach dla inwalidów, osób samotnych i innych domach o specjalnym

przeznaczeniu – tak jak stanowi art. 121 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o

spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.)

obejmuje również członków spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze lokatorskie

prawo do lokalu mieszkalnego;

– jeśli tak, to czy ograniczenie w możliwości zawarcia umowy o przeniesienie

własności lokalu na rzecz członka spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze

lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego przewidziane w statucie spółdzielni

mieszkaniowej, a oparte na art. 121 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o

spółdzielniach mieszkaniowych, może dotyczyć per analogiam przekształcenia

spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze

własnościowe prawo do lokalu dokonywanego w trybie art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 14

czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie

niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 125, poz. 873) w domach dla inwalidów, osób

samotnych i innych domach o specjalnym przeznaczeniu?"

odmówił podjęcia uchwały.

Uzasadnienie

Powódka wystąpiła o zobowiązanie pozwanej Spółdzielni do złożenia

oświadczenia woli o przeniesieniu prawa własności lokalu mieszkalnego. Pozwana

wniosła o oddalenie powództwa. Na rozprawie poprzedzającej ogłoszenie wyroku

powódka zmodyfikowała żądanie i wniosła o zobowiązanie pozwanej do

przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa przysługującego powódce do

lokalu mieszkalnego w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, na podstawie

art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach

mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 125, poz. 873).

Sąd Okręgowy w Łodzi wyrokiem z dnia 8 lipca 2008 r. oddalił powództwo,

ustalając, że powódce przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu

mieszkalnego w pozwanej Spółdzielni. Lokal mieszkalny zajmowany przez powódkę

znajduje się w budynku mającym status „Domu Seniora”. Od 2001 r. powódka

kilkakrotnie zwracała się do pozwanej o przeniesienie na jej rzecz prawa własności

zajmowanego lokalu mieszkalnego. Postanowienia statutu pozwanej Spółdzielni

ograniczają możliwość przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa w

spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz w odrębną własność lokalu w

domach dla inwalidów, osób samotnych i innych domach o specjalnym

przeznaczeniu. Zgodnie z regulaminem ustanawiania spółdzielczych lokatorskich

praw do lokali mieszkalnych zlokalizowanych w „Domu Seniora” oraz najmu tych

lokali, uchwalonego przez radę nadzorczą pozwanej Spółdzielni, lokale mieszkalne

znajdujące się w „Domu Seniora” mogą otrzymać do używania, na zasadzie

spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, osoby, które ukończyły

60 rok życia oraz osoby samotne, bez względu na wiek, co do których orzeczono

znaczny stopień niepełnosprawności. Według regulaminu, spółdzielcze lokatorskie

prawo do lokalu mieszkalnego znajdującego się w „Domu Seniora” nie może być

przekształcone w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego ani w

prawo odrębnej własności lokalu. Nieruchomość, na której znajduje się „Dom

Seniora”, stanowi własność gminy i osób fizycznych.

Według Sądu Okręgowego, regulacja zamieszczona w statucie, który

ogranicza przeniesienie własności lokali mieszkalnych w domach dla inwalidów,

osób samotnych i innych domach o specjalnym przeznaczeniu, jest zgodna z art.

121 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst:

Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm. – dalej: "u.s.m.") i z zasadami współżycia

społecznego. Nie podzielił poza tym stanowiska powódki, że ustawodawca,

posługując się pojęciem „innej osoby” w art. 121 u.s.m., uwzględniał wszystkie

osoby z wyjątkiem członków spółdzielni.

Sąd Apelacyjny w Łodzi, rozpoznając apelację powódki, przedstawił Sądowi

Najwyższemu do rozstrzygnięcia dwa zagadnienia prawne budzące, jego zdaniem,

poważne wątpliwości.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

W orzecznictwie Sądu Najwyższego jednolicie się przyjmuje, że, po pierwsze,

odmawia się podjęcia uchwały, jeżeli zagadnienie prawne przedstawione Sądowi

Najwyższemu do rozstrzygnięcia na podstawie art. 390 k.p.c. nie budzi poważnych

wątpliwości (zob. np. postanowienia z dnia 9 czerwca 2005 r., III CZP 31/05, nie

publ., z dnia 12 października 2005 r., III CZP 68/05, nie publ. i z dnia 16 maja 2008

r., III CZP 29/08, nie publ.). Po drugie, odmawia się podjęcia uchwały, jeżeli

poważne wątpliwości prawne nie pozostają w związku z rozstrzygnięciem sprawy

(zob. np. niepublikowane postanowienia z dnia 14 marca 2001 r., III CZP 53/00, z

dnia 30 maja 2003 r., III CZP 30/03, z dnia 12 października 2005 r., III CZP 68/05, z

dnia 29 listopada 2005 r., III CZP 102/05, z dnia 22 lutego 2007 r., III CZP 163/06, z

dnia 16 maja 2008 r., III CZP 29/08, z dnia 25 czerwca 2008 r., III CZP 67/08, z dnia

28 sierpnia 2008 r., III CZP 49/08).

Pierwsze zagadnienie prawne dotyczy tego, czy przewidziane w statucie

spółdzielni mieszkaniowej ograniczenie (a ściślej: wyłączenie) możliwości

przeniesienia własności lokali mieszkalnych na inne osoby w domach dla inwalidów,

osób samotnych i innych domach o specjalnym przeznaczeniu (art. 12 1 ust. 1

u.s.m.) obejmuje również członków spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze

lokatorskie prawa do lokali mieszkalnych.

Zgodnie z art. 219 § 3 ustawy z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze

(jedn. tekst: Dz.U. z 1995 r. Nr 54, poz. 288 ze zm. – dalej: "Pr.spółdz."), statut

spółdzielni mieszkaniowej mógł przewidywać, że w domach dla inwalidów, osób

samotnych i w innych domach o specjalnym przeznaczeniu lokatorskie prawa do

lokali nie podlegały przekształceniu w prawa własnościowe. Na podstawie art. 1 pkt

17 ustawy z dnia 19 grudnia 2002 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach

mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 240, poz. 2058) do ustawy

o spółdzielniach mieszkaniowych dodano m.in. art. 111 i 121 u.s.m. Artykuł 111 ust.

5 przewidywał możliwość ograniczenia w statucie spółdzielni przekształcenia przez

spółdzielnię lokatorskiego prawa do lokalu w prawo własnościowe w domach dla

inwalidów, osób samotnych i innych domach o specjalnym przeznaczeniu, a według

art. 121 ust. 1 u.s.m., statut spółdzielni może przewidywać ograniczenie możliwości

przeniesienia przez spółdzielnię na inne osoby własności lokali mieszkalnych w

domach dla inwalidów, osób samotnych i innych domach o specjalnym

przeznaczeniu.

Artykuł 121 ust. 1 u.s.m. zawiera wyjątek w stosunku do reguły określonej w

art. 12 ust. 1 u.s.m., musi więc być interpretowany w związku z tym przepisem,

który nakłada na spółdzielnię obowiązek zawarcia z członkiem umowy przeniesienia

własności lokalu po dokonaniu przez niego określonych wpłat. Wykładnia art. 12 1

ust. 1 musi zatem prowadzić do wniosku, że określenie „inne osoby” odnosi się

wyłącznie do członków spółdzielni, którym przysługują prawa lokatorskie. Tylko oni

mogą być „innymi osobami” niż spółdzielnia mieszkaniowa w rozumieniu tego

przepisu, którego odmienna wykładnia byłaby pozbawiona sensu. Wynika to

expressis verbis z art. 11 ust. 2 u.s.m., zgodnie z którym osoba inna niż członek

spółdzielni może w wyniku przetargu nabyć własność lokalu dopiero po wygaśnięciu

spółdzielczego lokatorskiego prawa przysługującego członkowi. Przedstawioną

interpretację art. 121 ust. 1 u.s.m. wspiera także jednoznaczne brzmienie dawniej

obowiązujących przepisów o przekształceniu prawa lokatorskiego w prawo

własnościowe. W okolicznościach niniejszej sprawy pierwsze zagadnienie prawne

przedstawione przez Sąd Apelacyjny nie budzi więc poważnych wątpliwości.

Drugie zagadnienie prawne dotyczy tego, czy ograniczenie możliwości

zawarcia umowy o przeniesienie własności lokalu na rzecz członka spółdzielni,

któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego

przewidziane w statucie spółdzielni mieszkaniowej (art. 121 ust. 1 u.s.m.), dotyczy w

drodze analogii przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu

mieszkalnego w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, dokonywanego na

podstawie art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o

spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr

125, poz. 873), w domach dla inwalidów, osób samotnych i innych domach o

specjalnym przeznaczeniu.

Ustawa z dnia 17 lutego 1961 r. o spółdzielniach i ich związkach (Dz.U. Nr 12,

poz. 61 ze zm.) nie regulowała przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa

do lokalu mieszkalnego w prawo własnościowe. Jednakże na podstawie zasady

statutowej, sformułowanej w załączniku do uchwały nr 6 Rady Centralnego Związku

Spółdzielni Budownictwa Mieszkaniowego z dnia 10 kwietnia 1972 r. ("Informacje i

Komunikaty CZSBM" 1972, nr 7-8, poz. 24), członek spółdzielni mógł żądać zmiany

przysługującego mu spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego typu

lokatorskiego w takie prawo typu własnościowego.

Przekształcenie lokatorskiego prawa do lokalu w prawo własnościowe zostało

wyraźnie uregulowane w art. 219 § 1 Pr.spółdz., zgodnie z którym na pisemne

żądanie członka i po wniesieniu przez niego wkładu budowlanego spółdzielnia była

obowiązana w terminie określonym w statucie dokonać przekształcenia

przysługującego mu prawa lokatorskiego w prawo własnościowe. Reguły takiego

przekształcenia zostały zmodyfikowane przez ustawę z dnia 7 lipca 1994 r. o

zmianie ustawy – Prawo spółdzielcze oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz.U. Nr 90,

poz. 419). Dodany przez tę ustawę art. 219 § 1a Pr.spółdz. zobowiązywał członka w

terminie określonym przez spółdzielnię do wniesienia wkładu budowlanego, w

wysokości odpowiadającej równowartości lokalu, pomniejszonego o zwaloryzowany

wkład mieszkaniowy.

Artykuł 219 Pr.spółdz. został uchylony przez art. 29 pkt 11 u.s.m., która weszła

w życie z dniem 24 kwietnia 2001 r. Od tego dnia nie było w obowiązującym prawie

regulacji dotyczącej przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu

mieszkalnego w prawo własnościowe.

Możliwość przekształcenia prawa lokatorskiego w prawo własnościowe

została przywrócona przez art. 1 pkt 17 ustawy z dnia 19 grudnia 2002 r. o zmianie

ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw, który dodał

m.in. nowy art. 111 u.s.m. Zgodnie z tym artykułem, wzorowanym na regulacjach

zamieszczonych w dawnym art. 219 Pr.spółdz., spółdzielnia była obowiązana

zawrzeć z członkiem, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu

mieszkalnego, umowę o przekształcenie tego prawa w prawo własnościowe, po

dokonaniu przez członka wpłaty wkładu budowlanego, w wysokości wartości

rynkowej lokalu, pomniejszonego o wkład mieszkaniowy zwaloryzowany według

wartości rynkowej lokalu.

Artykuł 111 u.s.m. został uchylony przez ustawę z dnia 14 czerwca 2007 r. o

zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych

ustaw, co wynikało z przywrócenia przez tę ustawę zakazu ustanawiana ab initio

spółdzielczych własnościowych praw do lokali, wcześniej bowiem taki zakaz został

przyjęty w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych w pierwotnym brzmieniu.

Niewątpliwie zmiany te zostały wprowadzone w konsekwencji wyroku z dnia 20

kwietnia 2005 r., K 42/02 (OTK-A Zb.Urz. 2005, nr 4, poz. 38), w którym Trybunał

Konstytucyjny stwierdził niezgodność z Konstytucją nie tylko art. 111 ust. 2 i 4, ale

również art. 173 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 u.s.m., które określały reguły wnoszenia i

określania wysokości wkładu budowlanego.

Uchylenie art. 111 u.s.m. sprawiło, że członek spółdzielni, któremu przysługuje

spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, może obecnie żądać

jedynie przekształcenia tego prawa w prawo odrębnej własności lokalu (a ściślej:

ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu – art. 12 u.s.m.).

Ustawodawca zdawał sobie sprawę z tego, że art. 12 u.s.m. nie może mieć

zastosowania do członków, których lokale znajdują się w budynkach

niestanowiących własności spółdzielni, co expressis verbis zostało wyrażone w art.

36 u.s.m. Zdecydował się w tej sytuacji na przyjęcie rozwiązania przejściowego w

art. 7 ust. 2 (a ściślej: pierwszego z dwóch ustępów drugich) ustawy z dnia 14

czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie

niektórych innych ustaw. Zgodnie z tym przepisem, do dnia 31 grudnia 2010 r., na

pisemne żądanie członka spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie

prawo do lokalu mieszkalnego, położonego w budynku wybudowanym na gruncie,

do którego spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania

wieczystego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę o

przekształcenie przysługującego mu prawa w spółdzielcze własnościowe prawo do

lokalu. Rozwiązanie to jest sprzeczne z regułą, że spółdzielcze lokatorskie prawo

do lokalu mieszkalnego może być ustanowione tylko w budynku stanowiącym

własność lub współwłasność spółdzielni (art. 9 ust. 2 u.s.m.; poprzednio art. 213 § 1

Pr.spółdz. i art. 135 § 2 ustawy z dnia 17 lutego 1961 r. o spółdzielniach i ich

związkach). A contrario, takie prawo nie może być ustanowione w budynku

niestanowiącym własności lub współwłasności spółdzielni, konsekwentnie więc nie

może być również przekształcone w prawo rzeczowe ograniczone. Należy zatem

uznać, że art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o

spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw narusza

zasady przyzwoitej legislacji wywodzone przez Trybunał Konstytucyjny z art. 2

Konstytucji (np. wyrok z dnia 21 marca 2001 r., K 24/00, OTK Zb.Urz. 2001, nr 3,

poz. 51). Zastosowanie tego przepisu nie może zatem prowadzić do powstania

spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, ale co najwyżej do zmiany

charakteru przysługującego członkowi posiadania zależnego lokalu mieszkalnego z

posiadania w zakresie prawa obligacyjnego w posiadanie w zakresie prawa

rzeczowego ograniczonego. Skoro nie dochodzi do ustanowienia spółdzielczego

własnościowego prawa do lokalu (prawa rzeczowego ograniczonego), do umowy

zawieranej przez spółdzielnię z jej członkiem na podstawie rozważanego przepisu

nie ma zastosowania art. 245 § 2 zdanie drugie k.c., który wymaga zachowania

formy aktu notarialnego dla oświadczenia woli właściciela nieruchomości.

Zagadnienia prawne przedstawione przez Sąd Apelacyjny nie pozostają

zatem w związku z rozstrzygnięciem sprawy.

Z tych powodów Sąd Najwyższy orzekł, jak w sentencji.