Apartment owners' association cannot grant management power for easements outside statutory list under Property Law Act.

Sygn. akt III CZP 127/09

UCHWAŁA

Dnia 5 lutego 2010 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Marek Sychowicz (przewodniczący)

SSN Jan Górowski

SSN Marian Kocon (sprawozdawca)

w sprawie z wniosku Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości

przy ulicy Ś. [...] w S.

przy uczestnictwie Gminy Miasta S.

o wpis służebności gruntowej,

po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym

w dniu 5 lutego 2010 r.,

zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy w S.

postanowieniem z dnia 25 września 2009 r.,

"Czy w trybie przewidzianym przez art. 21 ust. 3 ustawy z dnia

24 czerwca 1994 roku o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r.,

Nr 80, poz. 903, ze zm.) wspólnota mieszkaniowa może udzielić

zarządowi wspólnoty mieszkaniowej pełnomocnictwa do złożenia

oświadczenia o ustanowieniu ograniczonego prawa rzeczowego

(służebności gruntowej), w celu wykonania uchwały w sprawie nie

wymienionej w art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6 tej ustawy, ze skutkiem

w stosunku do właścicieli wszystkich lokali?"

podjął uchwałę:

Na podstawie art. 21 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca

1994 r., o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80,

poz. 903, ze zm.) wspólnota mieszkaniowa nie może udzielić

zarządowi

pełnomocnictwa

do

o ustanowieniu służebności drogowej.

złożenia

oświadczenia

Uzasadnienie

Sąd Rejonowy w S. postanowieniem z dnia 6 maja 2009 r. oddalił wniosek

Wspólnoty Mieszkaniowej budynku nr [...] przy ulicy Ś. w S. o wpis w księdze

wieczystej bliżej określonej służebności drogowej mającej obciążać grunt

wchodzący w skład nieruchomości wspólnej. Do wniosku dołączono protokół

notarialny z zebrania wspólnoty mieszkaniowej zawierający uchwałę w sprawie

wyrażenia zgody na ustanowienie tej służebności oraz pełnomocnictwo dla zarządu

do złożenia oświadczenia o jej ustanowieniu. W ocenie sądu zawarte w art. 21 ust.

3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst. jedn. Dz. U. Nr 80,

poz. 903 ze zm., dalej „u.w.l.”) wyliczenie czynności przekraczających zwykły

zarząd jest wyczerpujące, co oznacza, że uchwałą właścicieli nie może być

udzielone pełnomocnictwo także w innych sprawach niż objętych art. 22 ust. 3 pkt

5, 5a i 6 u.w.l.

Rozpoznając apelację uczestnika postępowania Gminy Miasto S. na to

postanowienie, Sąd Okręgowy w

S. powziął poważne wątpliwości, którym dał

wyraz w zagadnieniu prawnym przedstawionym Sądowi Najwyższemu do

rozstrzygnięcia na podstawie art. 390 § 1 k.p.c.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Ustawa o własności lokali regulując zarząd nieruchomością wspólną

preferuje umowny tryb określenia sposobu zarządzania (art. 18 ust. 1 u.w.l.).

Rozwiązania tej ustawy wchodzą w rachubę dopiero wówczas, gdy właściciele

lokali nie zawarli stosownych postanowień w umowie, a liczba lokali jest większa

niż siedem (art. 19 u.w.l.). Ustawowe regulacje obejmują m.in. rozróżnienie

czynności zwykłego zarządu i przekraczające zwykły zarząd (art. 22 u.w.l.).

Z mocy ustawy art. 21 ust. 1 u.w.l. zarząd kieruje sprawami wspólnoty

i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a właścicielami

lokali. Dotyczy to spraw zwykłego zarządu. Oświadczenia woli za wspólnotę składa

zarząd jednoosobowy bądź przynajmniej dwaj jego członkowie przy zarządzie

wieloosobowym (art. 21 ust. 2 u.w.l.). W tych ramach zarząd wspólnoty może

udzielić pełnomocnictwa, jak też zawrzeć umowę o administrowanie z osobą trzecią

(art. 22 ust. 1 u.w.l.). W sprawach czynności przekraczających zakres zwykłego

zarządu - zgodnie z art. 22 ust. 2 ustawy - zarząd wspólnoty musi uzyskać zgodę

właścicieli lokalu wyrażoną w formie uchwały oraz pełnomocnictwo do zawarcia

umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, przy

czym pełnomocnictwo powinno być udzielone w takiej samej formie, jakiej wymaga

umowa. Z art. 22 ust. 2 u.w.l. wiąże się art. 21 ust. 3 tej ustawy, który stanowi,

że zarząd na podstawie pełnomocnictwa, o którym stanowi art. 22 ust. 2 u.w.l.,

składa oświadczenia w celu wykonania uchwał w sprawach, o których mowa w art.

22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6 u.w.l., ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali.

Chodzi o wykonanie uchwał w sprawach udzielenia zgody na nadbudowę lub

przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu

powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym

lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej

własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego (art. 22 ust 3 pkt 5 u.w.l.),

a także udzielenia zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności

nieruchomości wspólnej (art. 22 ust 3 pkt 5a u.w.l.) i dokonania podziału

nieruchomości wspólnej (art. 22 ust 3 pkt 6 u.w.l.). Uregulowanie takie umożliwia

załatwienie wyliczonych spraw bez konieczności udziału wszystkich właścicieli

lokali w kolejnych wymaganych prawem etapach decyzyjnych. Wystarczy, że na

zebraniu właściciele lokali podejmą w tych sprawach uchwałę i udzielą zarządowi

pełnomocnictwo do jej wykonania, by zarząd sam, reprezentując całą wspólnotę,

złożył stosowne oświadczenie w celu jej wykonania.

Przepis art. 21 ust. 3 u.w.l. zawiera wyliczenie taksatywne w zakresie

udzielenia pełnomocnictwa, co oznacza, że w trybie w

tym przepisie

przewidzianym nie może być udzielone pełnomocnictwo do złożenia przez zarząd

oświadczenia w celu wykonania innych uchwał niż w nim wymienionych.

Złożenie

koniecznej) na

oświadczenia

o

ustanowieniu

służebności

drogowej

nieruchomości wspólnej należy niewątpliwe

do

(drogi

czynności

przekraczających zakres zwykłego zarządu. Czynność ta, prowadząca do

obciążenia nieruchomości wspólnej tą służebnością, nie została wymieniona w

katalogu zawartym w art. 21 ust. 3 u.w.l. Oznacza to, że na podstawie tego

przepisu wspólnota mieszkaniowa nie może udzielić zarządowi pełnomocnictwa do

złożenia oświadczenia o ustanowieniu służebności drogowej.

W tym stanie rzeczy należało orzec, jak na wstępie.