III CZP 12/12 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt III CZP 12/12

UCHWAŁA

Dnia 16 maja 2012 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Dariusz Zawistowski (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Marian Kocon

SSN Maria Szulc

w sprawie z powództwa T. G.

przeciwko Gminie Miasta T.

o zapłatę,

po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym

w dniu 16 maja 2012 r.,

zagadnienia prawnego przedstawionego

przez Sąd Okręgowy

postanowieniem z dnia 1 lutego 2012 r.,

„Czy odszkodowanie z tytułu niedostarczenia lokalu socjalnego

na podstawie art. 18 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r.

o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy

i o zmianie Kodeksu cywilnego (tj. Dz.U. z 2005 r. Nr 31 poz. 266 ze

zm.) obejmuje opłaty związane z eksploatacją lokalu, jeżeli nie

uiszcza ich były lokator?”

podjął uchwałę:

Odszkodowanie przysługujące właścicielowi lokalu na

podstawie art. 18 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r.

o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy

i o zmianie Kodeksu cywilnego (tj. Dz. U. z 2005 r., Nr 31, poz.

266 ze zm.) może obejmować opłaty związane z korzystaniem

z lokalu.

Uzasadnienie

Sąd Rejonowy wyrokiem z dnia 12 października 2012 r. uwzględnił

częściowo powództwo T. G. o zapłatę wniesione przeciwko Gminie Miasta T., w

którym powód dochodził odszkodowania w związku z niedostarczeniem przez

stronę pozwaną lokalu socjalnego osobom zajmującym bezprawnie lokal

mieszkalny stanowiący własność powoda. Rozpoznając apelację strony pozwanej

Sąd Okręgowy powziął wątpliwość co do zakresu odszkodowania, którego

właściciel lokalu może dochodzić na podstawie art. 18 ust. 5 ustawy z dnia 21

czerwca 2001 r. o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie

kodeksu cywilnego (tj. Dz. U. z 2005 r., Nr 31, poz. 266 ze zm. - dalej: ustawa o

ochronie lokatorów). W jego ocenie budzi wątpliwość czy w adekwatnym związku

przyczynowym z niedostarczeniem przez gminę lokalu socjalnego pozostaje

szkoda właściciela związana z nieponoszeniem przez osoby zajmujące lokal opłat,

takich jak opłaty za media i opłaty na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. Sąd

Okręgowy podkreślił, że zagadnienie to jest rozbieżnie oceniane w judykaturze i

doktrynie, a jego rozstrzygnięcie jest niezbędne dla sposobu rozpoznania sprawy. Z

tych względów na podstawie art. 390 § 1 k.p.c. przedstawił Sądowi Najwyższemu

do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne sformułowane w wydanym postanowieniu.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Zagadnienie

prawne

przedstawione

przez

Sąd

Okręgowy

powstało

w sprawie, w której lokal mieszkalny stanowiący własność powoda jest zajmowany

przez osoby, wobec których zapadł wyrok nakazujący ich eksmisję i jednocześnie

ustalono uprawnienie do otrzymania przez nie lokalu socjalnego. Pozwani

w sprawie

o

eksmisję

nie

opłacają

czynszu

oraz

jakichkolwiek

opłat

eksploatacyjnych związanych z korzystaniem z lokalu. Nie budzi też wątpliwości,

że podstawę odpowiedzialności gminy związanej z niedostarczeniem lokalu

socjalnego osobom do niego uprawnionym stanowi art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie

lokatorów. Przewiduje on odpowiedzialność gminy w tym zakresie na podstawie art.

417 k.c. Sąd Okręgowy wskazał, że w związku z tym ma zastosowanie zasada

pełnego odszkodowania. Wątpliwy pozostaje natomiast zakres szkody, który

pozostaje w normalnym związku przyczynowym z niewykonaniem przez gminę

obowiązku dostarczenia lokalu zamiennego lub socjalnego, w zakresie, w którym

szkoda właściciela lokalu polega na konieczności ponoszenia opłat związanych

z korzystaniem z lokalu. Zdaniem Sądu przedstawiającego zagadnienie prawne

można przyjąć, że konieczność ponoszenia przez właściciela takich opłat jest

wyłącznie następstwem niezgodnego z prawem działania lokatora i nie pozostaje

w adekwatnym związku przyczynowym z niedostarczeniem lokalu socjalnego przez

gminę. Sąd Okręgowy stwierdził jednak, że w judykaturze i doktrynie przeważa

pogląd, iż strata właściciela lokalu spowodowana nieuiszczaniem przez lokatora

opłat za używanie lokalu mieszkalnego pozostaje w normalnym związku

przyczynowym z zaniechaniem wypełnienia przez gminę obowiązku dostarczenia

takiej osobie lokalu socjalnego. W praktyce Sąd Najwyższy w powołanych przez

Sąd Okręgowy wyrokach z dnia 19 czerwca 2008 r., V CSK 31/08 i z dnia

13 stycznia 2010 r., II CSK 323/09 opowiedział się wyraźnie za zasadą pełnego

odszkodowania należnego od gminy w przypadku niewykonania przez nią

obowiązku dostarczenia lokalu socjalnego. Stanowisko to jest w pełni uzasadnione.

Dla rozstrzygnięcia zagadnienia prawnego istotne jest przypomnienie,

że ocena zakresu szkody pozostającej w normalnym związku przyczynowym

ze zdarzeniem stanowiącym źródło szkody powinna opierać się na porównaniu

stanu

majątku

poszkodowanego

istniejącego

po

wystąpieniu

zdarzenia

wyrządzającego szkodę, z możliwym stanem tego majątku w przypadku gdyby

zdarzenie to nie wystąpiło, z uwzględnieniem warunku, czy stan ten jest typowym,

zazwyczaj

występującym

następstwem

zdarzenia

wyrządzającego

szkodę.

Należy w związku z tym opowiedzieć się za oceną, że konieczność ponoszenia

przez właściciela lokalu kosztów związanych z korzystaniem z mieszkania przez

lokatorów, którzy nie ponoszą takich opłat jest co do zasady normalnym

następstwem niewykonania przez gminę obowiązku dostarczenia im lokalu

socjalnego. Brak jest bowiem w istocie podstaw do innego traktowania jako

elementu szkody strat wynikających z niemożliwości uzyskania czynszu najmu

i strat będących następstwem konieczności ponoszenia przez samego właściciela

opłat za korzystanie z lokalu obejmujących np. należności za wodę, energię

elektryczną i ogrzewanie mieszkania. Ocena istnienia szkody w tym zakresie

wymaga jednak indywidualnej oceny, uwzględniającej okoliczności towarzyszące

możliwości

wynajmowania

konkretnego

lokalu.

Pozostaje

bowiem

kwestią

konkretnych ustaleń, czy na określonym rynku najmu lokali jego właściciel - przy

uwzględnieniu określonej rynkowej stawki czynszu - może uzyskać dodatkowo od

wyjmującego także należności pokrywające w całości lub w części wysokość opłat

związanych z korzystaniem z lokalu. W przypadku wykazania takiej okoliczności

szkoda, o której mowa w art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie lokatorów obejmowałaby

tego rodzaju opłaty. Z tych względów na podstawie art. 390 § 1 k.p.c. Sąd

Najwyższy orzekł jak w podjętej uchwale.