III CSK 66/10 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt III CSK 66/10

POSTANOWIENIE

Dnia 9 grudnia 2010 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Marian Kocon (przewodniczący)

SSN Krzysztof Pietrzykowski

SSA Anna Kozłowska (sprawozdawca)

w sprawie z wniosku S. S.

przy uczestnictwie K. S. i T. S.

o zniesienie współwłasności,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 9 grudnia 2010 r.,

skargi kasacyjnej wnioskodawcy

od postanowienia Sądu Okręgowego w T. z dnia 10 września 2009 r., sygn. akt I Ca

(…),

oddala skargę kasacyjną.

Uzasadnienie

Wnioskodawca S. S. we wniosku o zniesienie współwłasności i o uzgodnienie

księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym domagał się:

1. ustalenia,

że

przedmiotem

postępowania

o

zniesienie

współwłasności

są

nieruchomości objęte księgami wieczystymi prowadzonymi przez Sąd Rejonowy

w T. oznaczone numerami TR1T/(...)/6 i TR1T/(...)/3, zabudowane domem

piętrowym dwurodzinnym, o dwóch odrębnych lokalach, wzniesionym na

działkach oznaczonych numerami 74 i 75 położonych przy ul. G. w T.;

2.

a) uzgodnienia treści księgi wieczystej nr TR1T/(...)/3 w ten sposób, że w dziale

„oznaczenie nieruchomości” wpisana zostanie rzeczywista powierzchnia działki nr

75, jaka powstanie po podziale działek nr 74 i nr 75;

b) uzgodnienia treści księgi wieczystej nr TR1T/(...)/6 w ten sposób, że w dziale I

„oznaczenie nieruchomości” wpisana zostanie rzeczywista powierzchnia działki nr

74, jaka powstanie po podziale działek nr 7 i nr 75;

3. zniesienia współwłasności w ten sposób, że w domu mieszkalnym piętrowym

dwurodzinnvm wzniesionym na działkach nr 74 i nr 75 zostanie ustanowiona

odrębna własność lokali mieszkalnych, z którymi to lokalami związane będzie

prawo własności zabudowanej części nieruchomości powstałej z wydzielenia

nowej działki z działek nr 74 i nr 75;

4. przyznania

w

wyniku

zniesienia

współwłasności

wnioskodawcy

lokalu

mieszkalnego znajdującego się w tej części budynku, która obecnie w znaczniej

części wzniesiona jest na działce oznaczonej nr 75, składającego się z kotłowni,

dwóch pomieszczeń gospodarczych, garażu, wiatrołapu, klatki schodowej,

przedpokoju, ubikacji, kuchni, czterech pokoi, łazienki, korytarza o powierzchni

użytkowej 105,22 m2 wraz z udziałem wynoszącym 1/2 części w prawie własności

działki położonej pod budynkiem oraz pozostałej części działki nr 75,

5. przyznania uczestnikowi K. S. lokalu mieszkalnego, który obecnie w znacznej

części znajduje się w części budynku wzniesionej na działce nr 74 wraz z

udziałem wynoszącym 1/2 części w prawie własności działki położonej pod

budynkiem oraz pozostałej części działki nr 74.

Wnioskodawca wskazał, że w dniu 5 czerwca 2003 r. umową sprzedaży zawartą

w formie aktu notarialnego nabył od uczestnika postępowania K. S. nieruchomość

gruntową zabudowaną budynkiem mieszkalnym w zabudowie bliźniaczej, o powierzchni

użytkowej budynku 104,86 m2. Następnie okazało się, że budynek nie ma takiego

charakteru, a jego podział na lokale jest podziałem faktycznym. Ponadto podział

budynku jest nieregularny, granica korzystania nie przebiega w granicy gruntu, a

pomieszczenia, z których korzystają wnioskodawca i uczestnik zachodzą wzajemnie na

ich działki. W ocenie wnioskodawcy nabył on więc udział we współwłasności

nieruchomości. W toku postępowania wnioskodawca powołał się na nabycie udziału w

nieruchomości przez zasiedzenie.

Uczestnik domagał się oddalenia wniosku zarzucając, że on i wnioskodawca nie

są współwłaścicielami nieruchomości, każdy z nich jest właścicielem odrębnej części

nieruchomości gruntowej, zakwestionował też stanowisko wnioskodawcy co do nabycia

udziału w nieruchomości gruntowej przez zasiedzenie.

Postanowieniem z dnia 1 kwietnia 2009 r. Sąd Rejonowy w T. oddalił wniosek.

Sąd ten ustalił, że w dniu 5 czerwca 2003 r. wnioskodawca i K. S. zawarli w formie aktu

notarialnego umowę sprzedaży nieruchomości gruntowej, dla której w Sądzie

Rejonowym w T. urządzona jest księga wieczysta nr (…), o powierzchni 300 m2,

oznaczonej jako działka nr 75. Zgodnie z treścią umowy, na nieruchomości znajdował

się budynek mieszkalny, w zabudowie bliźniaczej, o powierzchni użytkowej 104,86 m 2.

W dacie zawarcia umowy właścicielem nieruchomości sąsiedniej, to jest działki nr 74,

był brat K. S. – J. S. W dniu 25 stycznia 2008 r. J. S. umową darowizny przeniósł na K.

S. własność działki nr 74.

Działki nr 74 i nr 75 są zabudowane budynkiem murowanym, piętrowym,

z dwoma niezależnymi wejściami od strony wschodniej i zachodniej. Budynek nie ma

ściany działowej na całej osi budynku, wzdłuż granicy działek, mimo że przewidywał ją

projekt budowlany. Pomieszczenia garażowe na parterze, do których prowadzą dwie

oddzielne bramy wjazdowe nie są rozdzielone, podobnie jak i pomieszczenia na

poziomie parteru i piętra za klatkami schodowymi od strony północnej. Oś budynku,

którą według projektu miała być ściana działowa, jest przesunięta w działkę nr 75 i

usytuowana w stosunku do granicy nieruchomości w odległości 42–43 cm. Część

pomieszczeń znajdujących się w posiadaniu wnioskodawcy, usytuowanych na

wszystkich kondygnacjach budynku, znajduje się w przestrzeni działki stanowiącej

własność uczestnika i odwrotnie. Budynek został wzniesiony przez braci J. S. i K. S. i

odstępstwa od projektu budowlanego zostały między nimi uzgodnione. Budowę

zakończono w drugiej połowie lat dziewięćdziesiątych. Stan istniejący na gruncie

wskazuje, że uczestnicy postępowania nie są współwłaścicielami „w odniesieniu do

przedmiotu objętego żądaniem”. Wnioskodawca i uczestnik są wyłącznymi właścicielami

nieruchomości gruntowych, wnioskodawca nieruchomości oznaczonej jako działka nr

74, uczestnik – nr 75, zaś budynek jest częścią składową nieruchomości.

Wnioskodawca nie mógł zatem skutecznie domagać się zniesienia współwłasności.

Jako nieuzasadnione ocenił też Sąd twierdzenie wnioskodawcy, że na skutek upływu

czasu i wykonywanego posiadania tak przez wnioskodawcę jak i przez uczestnika,

doszło do nabycia przez nich przez zasiedzenie udziałów w działkach sąsiednich. O

nabyciu w tym trybie własności można byłoby mówić tylko przy założeniu, że posiadanie

miało charakter samoistny, nadto wówczas gdyby upłynął czas wymagany ustawą, w

tym wypadku lat trzydzieści od daty objęcia w posiadanie, co nie nastąpiło. Sąd nadto

wskazał, że uzgodnienie księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nie może

nastąpić z powołaniem się na nabycie własności przez zasiedzenie jako przesłanki

rozstrzygnięcia.

Apelację wniesioną przez wnioskodawcę od tego postanowienia, Sąd Okręgowy

w T. oddalił postanowieniem z dnia 10 września 2009 r. podzielając ustalenia faktyczne i

ocenę prawną Sądu I instancji.

W skardze kasacyjnej od postanowienia Sądu Okręgowego wnioskodawca

zarzucił naruszenie prawa materialnego to jest art. 46 § 1 k.c., art. 48 k.c., art. 210 k.c.,

art. 172 § 1 k.c. w związku z art. 7 k.c. przez wadliwe przyjęcie, że brak jest przesłanek

uzasadniających zniesienie współwłasności przez ustanowienie odrębnej własności

lokali w sytuacji gdy nie jest możliwe pionowe oddzielenie budynku zgodnie z granicą

działek, na których budynek został wzniesiony. Domagał się uchylenia zaskarżonego

postanowienia i przekazania sprawy Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Przesądzające

nieruchomość,

której

w

sprawie

znaczenie

wnioskodawca

i

ma

okoliczność,

uczestnik

byliby

że

nie

istnieje

współwłaścicielami.

Wnioskodawca umową z dnia 5 czerwca 2003 r. nabył własność nieruchomości

gruntowej zabudowanej częścią budynku mieszkalnego. Podobnie przedstawiają się

prawa właściciela nieruchomości sąsiedniej, uczestnik jest wyłącznym właścicielem

nieruchomości gruntowej zabudowanej pozostałą częścią budynku. Nie można domagać

się zniesienia współwłasności jeżeli nie istnieje rzecz objęta współwłasnością. Rzeczami

są, w okolicznościach sprawy, nieruchomości gruntowe. Każda z nich objęta jest

oddzielną księgą wieczystą, nr (…)/3 i nr (…)/6, każda z nich stanowi odrębny przedmiot

własności. Księga wieczysta jest czynnikiem wyodrębniającym nieruchomość w

rozumieniu art. 46 § 1 k.c., co pozwala na skonkretyzowanie, kto jest właścicielem

wydzielonego obszaru (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 30 października

2003 r. IV CKN 114/02 OSNC z 2004 r. z. 12, poz. 201). Nie można było również nie

uwzględnić treści art. 143 k.c. stanowiącego, że własność gruntu rozciąga się na

przestrzeń nad i pod jego powierzchnią. Oznacza to, że stosunki prawne w przestrzeni

nad gruntem, stanowiącym wyłączną własność jednej osoby, muszą być tożsame

z prawem do gruntu. Ta zatem część struktury budynkowej, która znajduje się

w przestrzeni na gruntem stanowiącym własność tak wnioskodawcy jak i uczestnika, jest

częścią składową gruntu i nie może być odrębnym od gruntu przedmiotem własności

(art. 47 § 1 i § 2 k.c.). Jeżeli przeto art. 195 k.c. stanowi, że ze współwłasnością mamy

do czynienia wówczas gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku

osobom, to nie może budzić wątpliwości, że w sprawie nie ma przedmiotu

współwłasności.

Jeżeli nie ma stanowiącej współwłasność nieruchomości gruntowej, nie ma

podstaw do rozważań, w jaki sposób powinien nastąpić podział budynku usytuowanego

na gruncie.

Brak przedmiotu współwłasności powoduje też, że nie można ustanowić odrębnej

własności lokali nadto w taki sposób, aby - jak oczekuje skarżący - nieruchomość

lokalowa obejmowała pomieszczenia usytuowane obecnie na obu nieruchomościach.

Ustanowienie odrębnej własności lokali następuje w sposób przewidziany w przepisach

ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388 ze zm.). Art.

7 ustawy dopuszcza powstanie tego prawa na mocy orzeczenia sądu, jednakże

wskazuje, że orzeczenie takie zapada w postępowaniu znoszącym współwłasność.

Ustanowienie

odrębnej

własności

lokali

jest

bowiem

sposobem

wyjścia

ze

współwłasności, podziałem prawnym nieruchomości objętej współwłasnością. W

sprawie niniejszej nie ma nieruchomości stanowiącej współwłasność wnioskodawcy i

uczestnika.

Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 172 k.c. przez wadliwe, jak dowodzi

skarżący, stwierdzenie braku przesłanek do nabycia udziałów we współwłasności

nieruchomości przez zasiedzenie, zauważyć należy. Nabycie w tym trybie prawa

następuje przez długoletnie samoistne posiadanie rzeczy. Zatem przedmiotem

posiadania może być rzecz. Definicję rzeczy zawiera art. 45 k.c. Długoletnie samoistne

posiadanie rzeczy nieruchomej (nieruchomości) prowadzi do nabycia własności tej

nieruchomości przez zasiedzenie. Jednakże budynki i lokale mogą być przedmiotem

posiadania w zakresie prawa własności, o tyle o ile stanowią odrębne nieruchomości w

rozumieniu art. 46 k.c. Jeżeli zaś stanowią część składową gruntu, mogą być

przedmiotem posiadania w zakresie innego prawa (np. najmu, użyczenia). Zatem

twierdzeniu, że przez posiadanie pomieszczeń w budynku doszło do nabycia ułamkowej

części nieruchomości gruntowej muszą towarzyszyć dowody, iż wola posiadania była

skierowana na wykonywanie prawa własności nieruchomości, co w sprawie nie nastąpiło.

Ponadto Sądy obu instancji, niezależnie od kwalifikacji charakteru posiadania

wykonywanego przez wnioskodawcę, niewątpliwie prawidłowo przyjęły, że posiadanie to

nie mogło być poczytane za posiadanie dobrej wierze. Wnioskodawca domagał się

zaliczenia posiadania swego poprzednika (art. 176 k.c.), czyli posiadania K. S., on zaś,

zajmując się budową domu i czyniąc to w sposób odbiegający od projektu budowlanego,

a następnie obejmując w posiadanie tak wybudowany dom, nie mógł być uważny za

osobę, która ma przekonanie, błędne ale w danych okolicznościach usprawiedliwione,

że wykonuje przysługujące jej prawo własności. Przepis art. 176 k.c. stanowi zaś, że

jeżeli poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie w złej wierze, czas jego posiadania może

być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza

wynosi przynajmniej lat trzydzieści.

Z powyższych przyczyn Sąd Najwyższy na podstawie 398 14 k.p.c. orzekł jak w

postanowieniu.