III CSK 51/09 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt III CSK 51/09

POSTANOWIENIE

Dnia 29 października 2009 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Wojciech Jan Katner (przewodniczący)

SSN Grzegorz Misiurek (sprawozdawca)

SSN Hubert Wrzeszcz

w sprawie z wniosku B.Ł.

przy uczestnictwie J.P. i J.P.

o częściowe zniesienie współwłasności,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 29 października 2009 r.,

skargi kasacyjnej wnioskodawcy

od postanowienia Sądu Okręgowego w K.

z dnia 29 maja 2008 r., sygn. akt [...],

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi

Okręgowemu w K. do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia

o kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Sąd Rejonowy w K. postanowieniem z dnia 17 października 2007 r.,

dokonując częściowego zniesienia współwłasności nieruchomości składającej się

z działki oznaczonej w ewidencji gruntów numerem 25 o powierzchni 0,0438 ha,

położonej w K. przy ulicy S., zabudowanej budynkiem mieszkalnym, o wartości

2.525.066 zł, ustanowił odrębną własności lokalu mieszkalnego nr 3 położonego na

drugim piętrze tego budynku o łącznej powierzchni użytkowej 149,45 m 2,

składającego się z czterech pokoi, kuchni, przedpokoju, łazienki, WC i balkonu o

powierzchni 129,28 m2 oraz piwnicy o powierzchni 20,17 m2 wraz z udziałem w

częściach wspólnych nieruchomości i budynku w wysokości 149/557 o wartości

921.489 zł i tak wyodrębniony lokal przyznał na własność wnioskodawcy B.Ł. Sąd

Rejonowy ustalił, że pozostały udział w nieruchomości wspólnej (408/557 części)

przysługuje uczestnikom postępowania J.P. oraz J.P. na prawach małżeńskiej

wspólności ustawowej i zasądził solidarnie na ich rzecz od wnioskodawcy z tytułu

częściowego zniesienia współwłasności spłatę w kwocie 763.632,38 zł z

ustawowymi odsetkami od uprawomocnienia się orzeczenia. Jednocześnie oddalił

żądanie

wnioskodawcy

zwrotu

poczynionych

przez

niego

nakładów

na

nieruchomość i orzekł o kosztach postępowania.

Sąd Okręgowy w K. postanowieniem zaskarżonym skargą kasacyjną oddalił

apelację wnioskodawcy kwestionującą orzeczenie Sądu Rejonowego w zakresie

obowiązku spłaty uczestników postępowania. Rozstrzygnięcie to oparte zostało na

następujących ustaleniach i wnioskach.

W

dniu 8 grudnia 1989 r. wnioskodawca zawarł z uczestnikami

postępowania – w formie aktu notarialnego – umowę przeniesienia własności

części nieruchomości położonej w K. przy ulicy S., składającej się z działki nr 25

zabudowanej budynkiem mieszkalnym, objętej księgą wieczystą KW nr [...], na

podstawie której uczestnicy postępowania sprzedali wnioskodawcy 1/16 część

nieruchomości wraz z prawami do całkowicie zajętego budynku mieszkalnego za

cenę 10.000.000 zł (przed denominacją). Strony uzgodniły, że cała cena zostanie

przez kupującego zapłacona w formie nakładów na piętro budynku mieszkalnego,

które po jego wybudowaniu w całości zostanie przez sprzedających zajęte,

zastrzegając jednocześnie, iż w wykonaniu tej umowy nabywca ponadto wzniesie

także drugie piętro tegoż budynku mieszkalnego, które w całości będzie zajęte

przez niego (pkt III umowy). Kupujący zobowiązał się własnym kosztem i staraniem

wznieść dla zbywców pierwsze piętro budynku mieszkalnego w terminie do jednego

roku od dnia zawarcia umowy i oddać go w stanie surowym zamkniętym, ze

ścianami działowymi, bez instalacji oraz wyraził zgodę na zastępcze wykonanie

tych robót na własny koszt przez inne osoby w przypadku nie dochowania tego

terminu (pkt IV umowy).

Analizując treść powyższych postanowień umowy, Sąd Okręgowy podzielił

ocenę Sądu pierwszej instancji, że zgodnym zamiarem stron było przyjęcie

rozwiązania, według którego cała cena sprzedaży miała zostać uregulowana przez

kupującego w formie nakładów na pierwsze i drugie piętro budynku mieszkalnego

znajdującego się na nieruchomości objętej wnioskiem. Wskazał, że za taką

wykładnią oświadczeń woli stron przemawia treść zdania drugiego pkt IIII umowy

wskazującego, że wzniesienie drugiego piętra nastąpi w wykonaniu umowy objętej

aktem

notarialnym,

będącej

wyłącznie

umową

sprzedaży,

jak

również

zamieszczenie tego zapisu w jednym punkcie zawierającym określenie ceny

sprzedaży. W świetle tych postanowień, podział świadczenia nabywcy na dwa

zdania zawarte w spornym punkcie umowy, tj. wybudowanie pierwszego i drugiego

piętra, odnosi się jedynie do ustalenia przez strony sposobu korzystania z tych

części budynku.

Sąd

Okręgowy

wskazał,

że

zamieszczenie

w

punkcie

IV

umowy

precyzyjnych ustaleń co do wykonania tylko pierwszego piętra budynku nie zmienia

treści oświadczeń stron zawartych w punktach poprzedzających, ani nie pozostaje

z nimi w sprzeczności. Analizując treść umowy można jedynie stwierdzić, że strony

nie określiły sposobu i terminu wykonania drugiego piętra budynku. Wnioskodawca

nie wykazał, aby zawarł z uczestnikami postępowania inną umowę poza umową

sprzedaży sporządzoną w formie aktu notarialnego, bądź też, aby okoliczności i cel

zawarcia tej umowy usprawiedliwiały dokonanie odmiennej wykładni wyrażonych

w niej oświadczeń woli. Z tego względu nie może skutecznie domagać się zwrotu

równowartości nakładów dokonanych w wykonaniu obowiązku zapłaty ceny

nabycia udziału w nieruchomości.

W skardze kasacyjnej opartej na obu podstawach określonych w art. 398 3

§ 1 k.p.c. wnioskodawca podniósł zarzuty naruszenia: art. 65 § 1 i 2, 158 w związku

z art. 73 § 2 k.c., art. 65 § 1 i 2 w związku z art. 353 1 535 i 536 k.c. przez ich

niewłaściwe zastosowanie oraz art. 382 w zw. z art. 391 § 1, art. 229 k.p.c.

w związku z art. 6 k.c., art. 328 § 2 i art. 618 k.p.c. Wniósł o uchylenie zaskarżonego

postanowienia w całości oraz zmianę postanowienia Sądu Rejonowego w całości –

z wyłączeniem rozstrzygnięcia znoszącego częściowo współwłasność – przez

pominięcie obowiązku spłaty na rzecz uczestników postępowania, ewentualnie

o uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości i przekazanie sprawy do

ponownego rozpoznania Sądowi drugiej instancji.

W odpowiedzi na skargę kasacyjną uczestniczka postępowania J.P. wniosła

o jej odrzucenie, bądź też oddalenie.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Sąd Okręgowy trafnie zauważył, że kluczowe znaczenie dla oceny

zasadności żądań zgłoszonych we wniosku o zniesienie współwłasności ma

wykładnia treści oświadczeń woli wyrażonych przez wnioskodawcę i uczestników

postępowania w zawartej przez nich w dniu 8 grudnia 1989 r. umowie sprzedaży

ułamkowej części nieruchomości objętej tym wnioskiem. Wnioskodawca mógłby

bowiem skutecznie domagać się spłaty z tytułu rozliczenia tylko takich poniesionych

nakładów, które poczynił w zakresie wykraczającym poza ustaloną cenę nabycia

udziału. Wychodząc z tego prawidłowego założenia, Sąd Okręgowy dokonał

wykładni oświadczeń woli stron wymienionej umowy w sposób wadliwy, nie

pozwalający odmówić słuszności skardze kasacyjnej.

Sąd Okręgowy uznał, że postanowienia zawarte w punktach III i IV umowy

są jednoznaczne i odzwierciedlają w sposób nie budzący wątpliwości zamiar stron

objęcia świadczeniem na poczet ceny nabycia udziału w prawie własności

nieruchomości wybudowanie przez kupującego (wnioskodawcę) na własny koszt

dwóch kondygnacji budynku mieszkalnego posadowionego na tej nieruchomości.

Wskazał przy tym, że wprawdzie z punktu widzenia dyrektyw wykładni oświadczeń

woli konstytuujących umowę wykładnia językowa nie ma priorytetowego znaczenia

(art. 65 § 2 k.c.), jednakże zgromadzony w sprawie materiał dowodowy nie pozwala

odczytać rzeczywistej woli stron odmiennie, niż to wynika z analizy jednoznacznych

zapisów umowy. Nie ma bowiem przesłanek do stwierdzenia, że takie rozumienie

oświadczeń woli stron pozostawałoby w kolizji z ich zamiarem i celem zawieranej

umowy.

Przytoczone wyżej rozumowanie mogłoby wskazywać na to, że Sąd

Okręgowy uwzględnił objaśnione w orzecznictwie Sądu Najwyższego zasady

dokonywania wykładni oświadczeń woli wyrażonych w umowie, biorąc pod uwagę

w pierwszym rzędzie zamiar stron i cel umowy, a w dalszej kolejności – jej

dosłowne brzmienie (por. m.in. wyroki z 8 czerwca 1999 r., II CKN 379/98, OSNC

2000, nr 1, poz. 10 i z 7 grudnia 2000 r., II CKN 351/00, OSNC 2001, nr 6, poz. 95).

Wniosek taki byłby jednak tylko pozornie poprawny, gdyż w istocie Sąd Okręgowy

uchylił się od zbadania treści oświadczeń woli stron w płaszczyźnie pierwszego

z wymienionych kryteriów. Co więcej, nie ustalił w ogóle zgodnego zamiaru stron

i celu zawieranej umowy przyjmując, że zgromadzony w sprawie materiał nie daje

ku temu dostatecznej podstawy. Trafnie zarzucił skarżący, że wadliwość takiego

rozumowania wynika zarówno z pominięcia stanowiska prezentowanego w sprawie

przez uczestników postępowania, którzy w składanych przez siebie licznych

pismach procesowych nie twierdzili, że na poczet całej ceny nabycia ułamkowej

części nieruchomości wnioskodawca miał wybudować również drugie piętro

budynku, jak i z samego literalnego brzmienia postanowień umowy.

W punkcie III umowy przewidziano, że cała cena zostanie zapłacona przez

kupującego w formie nakładów na piętro budynku, które po wybudowaniu zajmą

sprzedający, w punkcie IV zaś – iż kupujący zobowiązuje się własnym kosztem

wznieść dla zbywców pierwsze piętro. Nawet językowa interpretacja tych zapisów

nie usprawiedliwia wniosków wysnutych przez Sad Okręgowy. Trudno bowiem

zgodzić się z oceną, że punkt III umowy – w świetle takiego jego brzmienia – mógł

odnosić się tylko do sposobu uiszczenia ceny nabycia udziału we współwłasności,

skoro precyzował on wyraźnie, co i dla kogo ma wybudować nabywca tytułem

uiszczenia całej ceny. Miało to być jedno piętro w całości przeznaczone dla

sprzedających. Użycie przez strony liczby pojedynczej („piętro”) nie przemawia za

wnioskiem, że w zakres całej ceny miało wchodzić wybudowanie także drugiego

piętra. Wzniesienie piętra „dla zbywców” miało się odbyć – co podkreślono

w punkcie IV – „własnym kosztem i staraniem” kupującego (wnioskodawcy).

A zatem w oparciu o dyrektywy wykładni językowej nie sposób zaaprobować

wniosku, że wybudowanie drugiego piętra miało stanowić zapłatę za nabycie

udziału w nieruchomości.

Wbrew stanowisku Sądu Okręgowego, oceny tej nie podważa – co trafnie

zarzucił skarżący – treść zdania drugiego punktu III umowy, wedle którego

nabywca w wykonaniu umowy zobowiązał się wznieść także drugie piętro budynku

i następnie zająć je w całości. Zapis ten może wskazywać na – dozwolone

w świetle art. 3531 k.c. – uzgodnienie przez strony, że nabywca udziału

(wnioskodawca)

nabędzie

wskutek

wykonania

umowy,

czyli

wybudowania

pierwszego piętra, prawo do wzniesienia drugiego piętra i korzystania z tej części

budynku. Za wnioskiem takim przemawia postanowienie zdania pierwszego punktu

III umowy, zastrzegającego wyraźnie, że całą ceną nabycia udziału będą nakłady

na piętro przeznaczone dla sprzedających i ostatecznie przez nich zajęte.

Ograniczenie się przez Sąd Okręgowy do językowej wykładni umowy z dnia

8 grudnia 1989 r., dokonanie interpretacji zawartych w niej postanowień

z naruszeniem zasad semantyki oraz zaniechanie próby odczytania woli stron

w szerszym kontekście, uwzględniającym – wynikający ze zgromadzonego

w sprawie materiału – zgodny zamiar stron i cel zawartej przez nie umowy, nie

pozwala skutecznie odeprzeć podniesionych w skardze zarzutów naruszenia prawa

procesowego i materialnego.

Mając na względzie powyższe, Sąd Najwyższy na podstawie art. 39815 k.p.c.

orzekł, jak w sentencji.