III CSK 33/05 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt III CSK 33/05

POSTANOWIENIE

Dnia 20 grudnia 2005 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Henryk Pietrzkowski (przewodniczący)

SSN Maria Grzelka

SSN Zbigniew Strus (sprawozdawca)

w sprawie z wniosku Gminy O. przy uczestnictwie J. Ć., I. Ć., A. G. i G. G. o wpis w

księdze wieczystej, po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu

20 grudnia 2005 r., skargi kasacyjnej wnioskodawcy od postanowienia Sądu

Okręgowego w K. z dnia 13 kwietnia 2005 r., sygn. akt II Ca (…),

oddala skargę kasacyjną.

Uzasadnienie

Sąd Okręgowy po rozpoznaniu sprawy na skutek apelacji wniesionej przez

uczestników postępowania w sprawie z wniosku Gminy O. o wpis w księdze wieczystej

prawa własności, na podstawie aktu notarialnego zawierającego oświadczenie tej Gminy

o wykonaniu prawa pierwokupu, uchylił zaskarżony wpis i oddalił wniosek.

Według bezspornego stanu faktycznego ograniczonego w zakresie niezbędnym

do rozpoznania skargi kasacyjnej, uczestnicy postępowania: J. Ć. i I. Ć., sprzedali

nieruchomość pod warunkiem nieskorzystania przez Prezydenta Miasta O. z prawa

pierwokupu a następnie przed złożeniem oświadczenia przez uprawnionego z tego

prawa, aktem notarialnym rozwiązali umowę sprzedaży.

Sąd Okręgowy uznał tę umowę za dopuszczalną i powodującą wygaśnięcie

umowy sprzedaży oraz związanego z nią prawa pierwokupu.

W kasacji opartej na podstawie naruszenia prawa materialnego – art. 3531 k.c. i

art. 109 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wnioskodawczyni wnosiła o

zmianę zaskarżonego postanowienia i oddalenie apelacji uczestników postępowania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

W

uzasadnieniu

uchwały

składu

siedmiu

sędziów

Sądu

Najwyższego

z 9 listopada 1998 r., III CZP 33/98, OSNC 1999/4/67 stwierdzono, powołując

wcześniejsze orzeczenia kształtujące wykładnię wchodzących w grę przepisów, że

instytucja prawa pierwokupu, jako stanowiąca ograniczenie prawa własności oraz

swobody umów, wymaga ścisłej wykładni przepisów takie pierwszeństwo regulujących.

W art. 596 k.c. i 110 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyrażony

został związek tego prawa z podstawą, którą stanowi ważna umowa sprzedaży

nieruchomości – jako czynność o charakterze obligacyjnym, dokonana pod warunkiem i

niewywołująca skutku rzeczowego, tj. przeniesienia prawa własności na nabywcę.

Skutek ten następuje w razie bezskutecznego upływu terminu albo złożenia

oświadczenia przez uprawnionego z prawa pierwokupu, tj. zawarcia następnej umowy

sprzedaży i utraty skuteczności przez umowę pierwszą. W razie nieistnienia lub

nieważności tej pierwszej umowy oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu nie

może rodzić skutków przewidzianych w art. 600 § 1 k.c.

Skarga kasacyjna wyraża zapatrywanie, że zawarcie umowy sprzedaży

nieruchomości pod warunkiem, o którym mowa w art. 597 § 1 k.c. i art. 110 ust. 1 u.g.n.

stwarza stan związania sprzedającego do chwili upływu terminu złożenia przez

uprawnionego swego oświadczenia. Pogląd ten nie ma dostatecznej podstawy

normatywnej. Bezskuteczność wobec uprawnionego postanowień mających na celu

udaremnienie prawa pierwokupu (art. 600 § 1 zdanie drugie k.c.) dotyczy stanu, w

którym wbrew woli uprawnionego z pierwokupu sprzedający i osoba trzecia zamierzają

doprowadzić do przeniesienia własności na osobę trzecią.

Odmienna sytuacja występuje, jeżeli strony umowy sprzedaży zawartej pod

warunkiem, korzystają ze swobody umów i zamierzają pozostawić niezmieniony

dotychczasowy stan prawny oraz w tym celu rozwiązują zawartą umowę. Sąd

Najwyższy w uchwale składu siedmiu sędziów z 30 listopada 1994 r., III CZP 130/94,

OSNC

1995/3/42,

potwierdził

dopuszczalność

rozwiązania

umowy

o skutkach

zobowiązujących ze skutkami ex nunc oraz ex tunc. Prawo pierwokupu traci wówczas

swoją podstawę a stosunki między sprzedającym i uprawnionym wracają do stanu

sprzed jej zawarcia. Przyczyny tego mogą być rozmaite i nieuzasadnione byłoby

zapatrywanie, że rozwiązanie umowy sprzedaży zawsze ma na celu pokrzywdzenie

potencjalnego nabywcy uprawnionego z tytułu pierwszeństwa (prawa pierwokupu) lub

inne motywy niezgodne z zasadami współżycia społecznego. Dojście do skutku umowy

sprzedaży na podstawie oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu na takich

samych warunkach prowadzi raczej do wniosku, że decydując się na ponoszenie

dodatkowych obciążeń związanych z zawarciem dwóch umów strony kierują się

motywami istotnymi, uznanymi za doniosłe.

Odpadnięcie w wyniku rozwiązania umowy sprzedaży, podstawy do oświadczenia

o wykonaniu prawa pierwokupu powoduje jego bezskuteczność w razie ewentualnego

złożenia. Dlatego akt notarialny sporządzony w takich warunkach nie stanowi podstawy

wpisu uprawnionego do działu II księgi wieczystej jako właściciela. Związanie Sądu

Najwyższego podstawami skargi kasacyjnej (art. 39813 § 1 k.p.c.) poza rozważaniami

pozostawia problematykę art. 93 k.c.

Zaskarżone postanowienie odpowiadało zatem prawu a skarga kasacyjna

podlegała oddaleniu na podstawie art. 39814 k.p.c.