III CSK 328/07 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt III CSK 328/07

POSTANOWIENIE

Dnia 7 marca 2008 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Józef Frąckowiak (przewodniczący)

SSN Jan Górowski (sprawozdawca)

SSN Zbigniew Kwaśniewski

Protokolant Bożena Kowalska

w sprawie z wniosku M. G.

przy uczestnictwie R. P. i K. N.

o zniesienie współwłasności nieruchomości,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 7 marca 2008 r.,

skargi kasacyjnej uczestniczki R. P.

od postanowienia Sądu Okręgowego w N. [....]

z dnia 19 czerwca 2007 r., sygn. akt [...],

uchyla

zaskarżone

postanowienie

i

poprzedzające

je

postanowienie Sądu Rejonowego w N. [...] z dnia 11 stycznia

2006 r. i przekazuje sprawę Sądowi Rejonowemu w N.[...] do

ponownego rozpoznania i orzeczenia o kosztach postępowania

kasacyjnego.

Uzasadnienie

We wniosku z dnia 15 lipca 2003 r. wnioskodawczyni zażądała zniesienia

współwłasności nieruchomości składającej się z działek rolnych nr 4192, 4193,

4195/1, 4195/2, 4194 oraz budowlanych nr 426 i 772, położonych w K., objętych

księgą wieczystą nr [a] przez jej fizyczny podział.

W piśmie z dnia 6 listopada 2004 r. rozszerzyła żądanie wniosku o objęcie

działem gospodarstwa rolnego położonego w K. i obejmującego także działki rolne

objęte księgą wieczystą nr [b] o pow. 2,6966 ha i działki leśne objęte księgą

wieczystą nr [c] o pow. 0,7798 ha.

Uczestniczka domagała się przyznania całego gospodarstwa rolnego na jej

wyłączną własność za spłatą wnioskodawczyni, na co M. G. nie wyrażała zgody.

Na rozprawie w dniu 11 stycznia 2006 r. pełnomocnik wnioskodawczyni oświadczył,

że na wypadek działu fizycznego zaproponowanego przez wnioskodawczynię

rezygnuje z dopłaty.

Postanowieniem z dnia 11 stycznia 2006 r. Sąd Rejonowy w N. [...] zniósł

współwłasność nieruchomości położonych w K. , bez spłat i dopłat w ten sposób,

że przyznał na wyłączną własność wnioskodawczyni M. G. dz. ew. nr 11055

(poprzednio. dz. bud 772), 4192, 4193 o pow. 0,1227 ha. oraz dz. ew. nr 4188/3,

5006/1, 5005/2, 5006/24188/1, 4187/2, 4187/1, a uczestniczce R. P. dz. ew. nr

10797 (poprzednio dz. bud. 426), 4195/1, 4195/2, 4194 o łącznej pow. 0,1132 ha.,

dz. ew. nr

5740/12, 5746/31 o łącznej pow. 0,7798 ha., oraz dz. ew. 4986/2,

4987/1, 4988/2, 4989/2, 4990/2, 4991/1, 4993/2, 4994/1, 4995/2, 4997,5000/2,

5003/2, 5004/2, 4986/1, 4987/2, 4988/1, 4989/3, 4990/1, 4991/2, 4993/1, 4994/2,

4995/1, 4996, 5003/1, 5004/1, 5000/1.

Ustanowił także na rzecz każdoczesnego właściciela dz. ew. nr 11055, 4193

i 4192 służebność przejazdu i przechodu po działkach ewidencyjnych o nr: 10797,

4195/2, 4194 wzdłuż punktów: s. 39, s. 38, s. 37, s. 36, s. 35, s. 34, s. 33, s. 32, s.

31, s. 3, s. 2, s. 1, s. 30, s. 29, s. 28, s. 50, s. 49, s. 50, s. 49, s. 48, s. 47, s. 46, s.

45, s. 44, s. 43, s. 42, e 4 według oznaczenia mapy sporządzonej przez biegłego A.

B. z dnia 2 grudnia 2005 r. zam. 41/05, jako wariant drugi. Ustanowił także na rzecz

K. N. prawo dożywocia obciążające działki przyznane na własność M. G.

Sąd ten ustalił, że działki nr 10797, 4195/2, 4194,11 055, 4192 i 4193 ciągną

się ze wschodu na zachód w jednym kompleksie przy ul Z. w K. Działka nr 10797

zabudowana jest budynkiem mieszkalnym parterowym wraz z poddaszem.

Zamieszkiwał w części tego budynku Jan Z. wraz z rodziną, tj. ojciec uczestniczki

R. P., a drugą jego część jego brat W. Z. Po śmierci rodziców R. P. urządziła w tej

części którą posiadali warsztat, w którym z mężem szyli [...]. Po 1998 r. R. P.

wykonała remont części przez siebie zajmowanej i jest ona w znacznie lepszym

stanie technicznym. Do budynku mieszkalnego przylega budynek gospodarczy

i dalej już na działce 4195/1 znajduje się warsztat wyremontowany przez

uczestniczkę R. P.

Spadek po W. Z. nabyła K. N., która umową zawartą w formie aktu

notarialnego przekazała udział w nieruchomościach swej córce M. G. W budynku

mieszkalnym wnioskodawczyni nigdy nie mieszkała.

Wartość nieruchomości siedliskowej wraz z częściami składowymi wynosi

97 374 zł, z czego wartość działek o pow. 0,2359 ha objętych księgą wieczystą

19643, wynosi 70 770 zł, a wartość budynku mieszkalnego i gospodarczego

wynosi 26 604 zł.

Oprócz nieruchomości położonych przy ul. Z. w skład przedmiotowego

gospodarstwa wchodziły nieruchomości o łącznej powierzchni 2,9666 ha objęte

księgą wieczystą nr [2] o wartości 58 045,50 zł, a także działki leśne nr 5740/12 i

5746/31 obj. księgą wieczystą nr [3], o wartości 21 518 zł. Współwłaścicielkami

także tych nieruchomości po ½ części były wnioskodawczyni i uczestniczka.

Sąd pierwszej instancji podniósł, że każdy ze współwłaścicieli może żądać

zniesienia współwłasności przez podział rzeczy wspólnej, o ile zostaną spełnione

przesłanki przewidziane w art. 211 k.c. Ani wnioskodawczyni ani uczestniczka nie

były zbytnio zainteresowane nieruchomościami objętymi księgami wieczystymi nr

[2] i nr [3], a spór dotyczył nieruchomości siedliskowej położonej przy ul. Z. w K.

Skoro biegli sądowi A. S. i M. A. wskazali, że nie ma przeszkód aby dokonać

podziału siedliska, to należało wybrać ten sposób działu i - zgodnie z ich propozycją

-

ustanowić

komunikacyjnej

służebność

z

gruntową

wydzielonymi

dla

niezbędną

dla

zapewnienia

wnioskodawczyni

działkami.

łączności

Zauważył

wprawdzie, że wjazd na posesję nie jest zbyt szeroki i komfortowy, ale do celów

dojazdowych tylko do posesji w pełni wystarczający. Dokonując podziału fizycznego

bez spłat i dopłat odwołał się do oświadczenia woli M. G. złożonego na rozprawie

w dniu 11 stycznia 2006 r. Zauważył jednak, że wartość otrzymanych przez

wnioskodawczynię działek wyniosła 56 739 zł, do czego należało doliczyć

wynagrodzenie za ustanowienie służebności w kwocie 7 770 zł co łącznie stanowiło

kwotę 64 509 zł, natomiast uczestniczka otrzymała działki o wartości 93 594 zł,

którą należało pomniejszyć o wynagrodzenie za służebność. W rezultacie

uczestniczka otrzymała w wyniku działu mienie o wartości 85 824 zł.

Uczestniczka w apelacji podnosząc między innymi zarzuty naruszenia art.

211 i 214 k.c., podnosiła, że prowadzi wraz z mężem gospodarstwo rolne, którego

bazą są budynki gospodarcze położone przy ul. Z. Podział siedliska pociąga za

sobą

istotną

zmianę

rzeczy,

przez likwidację

zabudowań gospodarczych

potrzebnych do funkcjonowania gospodarstwa.

W wyniku apelacji uczestniczki Sąd Okręgowy w N.[...] postanowieniem z

dnia 19 czerwca 2007 r. zmienił zaskarżone postanowienie w ten tylko sposób, że

dodatkowo przyznał R. P. pominiętą przez Sąd Rejonowy dz. ew. 4989/1. Wobec

braku uprawnień biegłego M. A. do szacowania nieruchomości przeprowadził

dowód z opinii biegłej M. S. i jej opinia stała się podstawą zmiany zaskarżonego

postanowienia o podwyższeniu wartości nieruchomości objętych działem do 181

950 zł. Ustalił też, że wartość nieruchomości przyznanych wnioskodawczyni wynosi

kwotę 74 780 zł, zaś wartość działek, które przyznane zostały uczestniczce równa

jest kwocie 107 170 zł.

Poza tym podzielił ustalenia faktyczne Sądu pierwszej instancji i jego argumentację

prawną.

Odnosząc się do zarzutu uczestniczki, że w toku postępowania apelacyjnego

dokonała remontu budynków gospodarczych zauważył, że jeżeli nie znajdują się na

służebnym szlaku, to nakłady te nie podlegały rozliczeniu gdyż wartość budynków

nie została wliczona do wartości nieruchomości przyznanych uczestniczce,

„zaś gdyby remontów dokonała na tej części budynku, który nie przedstawia żadnej

wartości materialnej i znajduje się na szlaku służebnym, ewentualne remonty

czynione przez nią, czynione były na własne ryzyko”.

Uznał za nieuzasadniony zarzut naruszenia art. 211 k.c. i art. 214 k.c.

Podkreślił. że w świetle przeprowadzonych dowodów z opinii biegłych, nie

występowały przeszkody co do fizycznego podziału działek budowlanych i podziału

gospodarstwa rolnego. Przytoczył stanowisko biegłego M A., że w przedmiotowym

gospodarstwie brak uprawy roli, zbioru plonów, nieruchomości leżą odłogiem, brak

zwierząt gospodarskich. W rezultacie uznał, że twierdzenia uczestniczki, że

prowadzi gospodarstwo rolne na działkach objętych przedmiotem postępowania nie

zasługują na uwzględnienie Podniósł, że za przyznaniem działek zabudowanych

budynkiem mieszkalnym i warsztatowym położonych przy ul Z. uczestniczce R. P.

przemawiały dokonane przez nią remonty i ich wykorzystywanie dla celów

gospodarczych.

Uczestniczka w skardze kasacyjnej opartej na naruszeniu art. 211 k.c. oraz

art. 214 § 1 k.c., a także na naruszeniu art. 145 § 2 i 3 k.c. jak również na

naruszeniu art. 288 k.c. na skutek podziału fizycznego nieruchomości oraz na

przeprowadzeniu

drogi

służebnej

poprzez

budynki

wniosła

o

uchylenie

zaskarżonego postanowienia oraz poprzedzającego go orzeczenia sądu pierwszej

instancji i o przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje.

Wprawdzie

podział

fizyczny

jest

zazwyczaj

zgodny

z

interesem

współwłaścicieli i dlatego w art. 211 k.c. ustawodawca przewidział, że każdy z nich

może żądać ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy,

niemniej pod warunkiem, że nie jest on sprzeczny ze społeczno-gospodarczym

przeznaczeniem rzeczy, albo pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub

znaczne zmniejszenie jej wartości. Zarówno Sądy obu instancji, jak i skarżąca

przeoczyli, że do podziału gospodarstwa rolnego stosuje się art. 213 k.c. Z tego

względu trzeba było już uznać zarzut naruszenia art. 211 k.c. bez powołania art.

213 k.c. za chybiony.

Niezastosowanie przez Sądy obu instancji art. 213 k.c. wykluczało jednak

odparcie zarzutu obrazy art. 214 k.c. Niezbadanie bowiem, czy zniesienie

współwłasności przedmiotowego gospodarstwa rolnego przez podział między

współwłaścicieli byłoby sprzeczne z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej,

wyłączało możliwość rozstrzygnięcia kwestii, czy wskazany przez skarżącą jako

naruszony art. 214 k.c. powinien mieć zastosowanie. Luki w ustaleniach

faktycznych uniemożliwiały subsumcję zarówno pod hipotezę normy wynikającej

z art. 213 k.c., jak i 214 k.c. W tym celu sąd powinien poczynić co najmniej

ustalenia co do okoliczności, o jakich mowa w art. 619 k.p.c., w tym dotyczące

obszaru i rodzaju nieruchomości stanowiących już własność współwłaścicieli i ich

małżonków. Jednomyślne stanowisko współwłaścicieli w kwestii składu i wartości

gospodarstwa rolnego nie jest wiążące, gdyż ustalenia te należą do sądu z urzędu.

Istnieje obowiązek regulaminowy zwracania się do właściwego rejonowego organu

rządowej administracji ogólnej do spraw geodezji i gospodarki gruntami

o udzielenie informacji dotyczących danych geodezyjnych i kwalifikacyjnych

nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego.

Za gospodarstwo rolne uważa się grunty rolne wraz z gruntami leśnymi

budynkami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość

gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem takiego gospodarstwa.

(art. 553 k.c.). Obowiązkiem więc Sądu było objęcie podziałem zabudowań, jako

części

składowych

nieruchomości

siedliskowej.

Każdy

obiekt

budowlany

przedstawia stosowną wartość dopóty, dopóki nie nastąpi jego rozbiórka, np.

wartość materiału rozbiórkowego (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 maja

1980 r., II Cr 480/79, OSNCP 1980, nr 11, poz. 224). Ustalając w sprawie

o zniesienie współwłasności wartość nieruchomości sąd bierze pod uwagę także

nakłady dokonane przez jednego ze współwłaścicieli na ich części składowe

(por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 5 maja 1978 r., III CZP 26/78, OSNCP

1979, nr 1, poz. 3).

Budynek bowiem, na który zostały dokonane nakłady, nie może być traktowany

jako odrębny od gruntu przedmiot majątkowy, gdyż stosownie do art. 46 k.c. i art.

48 k.c., współwłasność nieruchomości dotyczy także jej części składowych,

niezależnie od źródeł pochodzenia środków na jego

remont, czy budowę.

Innym zagadnieniem jest wyłączenie z rozliczeń pomiędzy współwłaścicielami

nakładów na część składową nieruchomości, którą w wyniku działu otrzymuje

podmiot, który ich dokonał.

Kwestię spłat, zgodnie z art. 216 k.c., współwłaściciele mogą dowolnie

kształtować i dopiero w braku pomiędzy nimi porozumienia sąd powinien dokonać

ustaleń niezbędnych do zastosowania art. 216 § 2 k.c.

Sprzeczność podziału z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej zachodzi

wtedy, gdy reguły te przemawiają przeciwko podziałowi np. gdyby istniała szansa

na podjęcie towarowej produkcji rolnej w działowym gospodarstwie przez któregoś

ze współwłaścicieli, a podział doprowadziłby do powstania nieżywotnej jednostki

(lub jednostek), która ze względu na obszar, brak siedliska, inwentarza oraz na

inny zawód współwłaściciela i brak jego stosownych kwalifikacji, czy zainteresowań

z góry skazana byłaby na wyłączenie z produkcji rolnej. Innymi słowy podupadłe

gospodarstwo rolne tj. takie które nie ma zdolności do samodzielnej produkcji

towarowej nie powinno być dzielone gdy istnieje realna perspektywa, że któryś

ze współwłaścicieli dysponując odpowiednimi środkami materialnymi jest w stanie

uczynić je warsztatem pracy, a mając kwalifikacje rolnicze, lub następcę rolnika

podjąć

działalność

wytwórczą

w

zakresie

produkcji

roślinnej,

zwierzęcej,

ogrodniczej, lub rybnej, np. w formie gospodarstwa agroturystycznego. Z drugiej

strony

należy

też

odpowiedzieć,

czy

względy

historyczne,

turystyczne,

architektoniczne, w tym zabudowa ul. Z. przemawiają za wykorzystaniem na nowo

spornego siedliska dla potrzeb produkcji rolnej. Wobec więc wskazanych luk w

ustaleniach brak jest możliwości przesądzenia kwestii dopuszczalności fizycznego

działu przedmiotowego gospodarstwa.

W związku z dokonanym podziałem fizycznym trzeba też zauważyć,

że z opinii biegłego geodety wynika, iż stodoła jest usytuowana nie tylko na

przyznanej wnioskodawczyni działce 1155 ale i częściowo na przydzielonych

uczestniczce działkach 4194 i 4195/1. Taki podział jest niedopuszczalny skoro nie

przebiega po linii ściany działowej i wymagał co najmniej ustanowienia stosownej

służebności (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 8 września 1975 r.,

III CRN 207/75 , OSNC 1976, nr 7-8, poz. 172). W razie podziału, ze względu na

obowiązek orzekania o wydaniu przyznanych na wyłączną własność działek

poszczególnym

współwłaścicielom,

istnieje

także

konieczność

poczynienia

szczegółowych ustaleń dotyczących ich posiadania (art. 624 k.p.c.).

Nie można także odeprzeć zarzutu naruszenia art. 145 § 2 i 3 k.c.

Ustanawiając służebność drogową w postępowaniu o zniesienie współwłasności

(art. 212 § 1 k.c.) sąd powinien się kierować w zasadzie

przesłankami

przewidzianymi w art. 145 k.c. i mieć na uwadze przede wszystkim interes

społeczno-gospodarczy wydzielonych nieruchomości. W omawianym postępowaniu

nieruchomościami władnącymi i obciążonymi mogą być tylko nieruchomości

powstałe z podziału co wynika z wykładni językowej przepisu art. 212 in fine k.c.

Brak jest podstaw do wzywania do udziału w sprawie właścicieli innych gruntów

także dlatego, aby nie przeciążać i tak wielowątkowego i skomplikowanego

z innych

względów

postępowania

działowego.

Gdyby

interes

społeczno

gospodarczy sprzeciwiał się wytyczeniu drogi po nieruchomości powstałej

z podziału (a taki wątek w sprawie pojawił się) sąd w takim wyjątkowym wypadku

mógłby zaniechać ustanowienia drogi koniecznej w tym postępowaniu a właściciel

mógłby wystąpić z samodzielnym roszczeniem opartym na podstawie zawartej

w art. 145 k.c.

W sprawie nie zostały dokonane ustalenia

które pozwalałyby na ocenę,

że ustanowiona została służebność zgodnie z przesłankami określonymi w art.

145 § 2 i 3 k.c. Ustanowienie drogi według wskazanego przez wnioskodawczynię

tzw. wariantu drugiego, wymagałoby nie tylko urządzenia szlaku ale i wyburzenia

dwóch budynków, tj. starej stajni i stodoły. Jeżeli zauważyć, że orzeczenie

o ustanowieniu służebności ma charakter konstytutywny i odnosi skutek od chwili

jego uprawomocnienia się, a więc nie podlega egzekucji gdy ogranicza się do

określenia zakresu służebności i sposobu jej wykonania, to mając na uwadze

występujący pomiędzy zainteresowanymi spór należy z góry założyć konieczność

wystąpienia przez wnioskodawczynię z odpowiednim powództwem (por. uchwałę

Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z dnia 4 grudnia 1957 r., I CO 16/57, OSN 1959,

nr 1, poz. 1).

Artykuł 145 k.c. nie wyklucza natomiast przeprowadzenia trasy drogi

koniecznej przez otwarty przejazd pod budynkiem, czy

przeznaczoną do przejazdu

przestrzeń w stodole

wyznaczoną wrotami zwłaszcza gdyby miała ona

stanowić w zasadzie część składową nieruchomości władnącej. O dopuszczalności

wytyczenia takiej trasy przez nieruchomości stanowiące w zasadzie zwartą miejską

zabudowę

decyduje niemożność uzyskania innego odpowiedniego dostępu do

drogi publicznej i wyższość interesu społeczno gospodarczego nieruchomości

pozbawionej dostępu do drogi publicznej w stosunku do takiego interesu

nieruchomości przez którą droga konieczna ma prowadzić.

Z tych względów orzeczono jak w sentencji (art. 39815 § 1 k.p.c.).

jz

/tp/