Supreme Court reversed lower court for examining substantive utility of easement in land registry proceedings.

Sygn. akt III CSK 322/10

POSTANOWIENIE

Dnia 20 października 2011 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Zbigniew Kwaśniewski (przewodniczący)

SSN Anna Kozłowska (sprawozdawca)

SSN Grzegorz Misiurek

w sprawie z wniosku Elżbiety S. i Jana S.

przy uczestnictwie Spółki Mieszkaniowej "S." sp. z o.o. w K.

oraz Wspólnoty Mieszkaniowej M. w K.

o wpis w księdze wieczystej,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 20 października 2011 r.,

skargi kasacyjnej uczestnika Spółki Mieszkaniowej "S."

sp. z o.o. w K.

od postanowienia Sądu Okręgowego

z dnia 26 maja 2010 r.,

uchyla zaskarżone postanowienie w części oddalającej

apelację (punkt drugi) i w tym zakresie przekazuje sprawę

Sądowi

Okręgowemu

pozostawiając

temu

do

Sądowi

postępowania kasacyjnego.

ponownego

rozstrzygnięcie

rozpoznania,

o

kosztach

Uzasadnienie

Wnioskodawcy, Elżbieta S. i Jan S., wnieśli o dokonanie wpisu w dziale III

księgi wieczystej nr [...] (macierzystej) oraz w dziale I Sp nowozałożonej dla lokalu

mieszkalnego księgi wieczystej [...], służebności gruntowej ustanowionej na

nieruchomości wspólnej wyłącznego korzystania z ogródka przydomowego.

Wniosek był zawarty w sporządzonej w formie aktu notarialnego umowie sprzedaży

i ustanowienia służebności gruntowej, zawartej w dniu 6 czerwca 2008 r. przed

notariuszem Katarzyną G. w K., za nr Rep. A.[...]. Postanowieniem z dnia

12 grudnia 2008 r. referendarz sądowy Sądu Rejonowego oddalił wniosek o wpis

służebności

gruntowej.

Na skutek skargi

uczestnika

postępowania,

Spółki

Mieszkaniowej „S.” sp. z o.o. w K., Sąd Rejonowy postanowieniem z dnia 9 lutego

2009 r. oddalił wniosek o wpis stwierdzając, że ustanowiona służebność ogródka

przydomowego nie odpowiada ustawowemu typowi służebności gruntowej opisanej

w art. 285 k.c. Konieczną cechą takiej służebności jest istnienie dwóch

nieruchomości: władnącej i obciążonej,

tymczasem

w sprawie służebnością

obciążono nieruchomość wspólną, która jako prawo ściśle związane z własnością

lokalu, nie może być przedmiotem samodzielnego obrotu, wobec czego nie może

być uznana za inną nieruchomość względem wyodrębnionego z niej lokalu. Poza

tym, zgodnie z art. 285 § 2 k.c., służebność gruntowa może mieć na celu jedynie

zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części, a

prawo korzystania z części nieruchomości wspólnej stanowiącej ogródek

przydomowy nie zwiększa użyteczności lokalu mieszkalnego w znaczeniu

przedmiotowym. Wyłącznym celem służebności nie może być wygoda właściciela

nieruchomości władnącej ani jego upodobanie, niezwiązane z potrzebami tej

nieruchomości. Dla ustanowienia służebności gruntowej nie jest wystarczające

samo odwołanie się do zwiększenia użyteczności nieruchomości władnącej, trzeba

także dokonać oceny służebności przez pryzmat art. 294 k.c., w świetle którego dla

ustanowienia służebności gruntowej musi istnieć celowość mierzona użytecznością

nieruchomości władnącej oraz konieczność rozumiana jako brak innych możliwości

osiągnięcia

tego

celu

niż przez

ingerencję

w

cudze

prawo

własności.

Z przedstawionych względów Sąd Rejonowy uznał, że nie doszło do ważnego

ustanowienia służebności korzystania z ogródka przydomowego.

Postanowieniem z dnia 26 maja 2009 r. Sąd Okręgowy oddalił apelację

wnioskodawczyni Elżbiety S. i uczestnika Spółki Mieszkaniowej ,,S.” spółki z o.o. w

K. od postanowienia Sądu Rejonowego. Sąd odwoławczy podzielił argumentację

prawną Sądu Rejonowego wskazując, że postępowanie wieczystoksięgowe jest,

zgodnie z treścią art. 6268 § 2 k.p.c., postępowaniem sformalizowanym, sąd

rozpoznając wniosek o wpis bada jedynie treść i formę wniosku, dołączonych do

wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej. Ograniczony charakter kognicji

tego sądu nie wyklucza jednak weryfikacji wniosków składanych przez strony

przez badanie, w aspekcie art. 58 k.c., zawartej w akcie notarialnym czynności

prawnej, wówczas gdy wpis miałby dotyczyć ustanowienia służebności sprzecznie z

art. 285 § 2 k.c., co, zdaniem tego Sądu, miało miejsce w sprawie niniejszej.

W prawie rzeczonym obowiązuje zasada numerus clausus uregulowanych w art.

244 k.c. praw, która oznacza, że podmioty prawa nie mogą tworzyć nowych

ograniczonych praw rzeczowych, ani ustanawiać służebności gruntowych wbrew

bezwzględnie obowiązującym przepisom. Sąd Okręgowy podzielił wyrażony przez

Sąd pierwszej instancji pogląd, iż doszło do naruszenia art. 285 k.c., ustanowiono

bowiem służebność, której celem nie jest zwiększenie użyteczności nieruchomości

władnącej lub jej oznaczonej części. Dla każdej bowiem osoby, nawet nie

posiadającej

wykształcenia

prawniczego

jest

oczywiste,

że

zapewnienie

właścicielom nieruchomości lokalowej stałego i wyłącznego skorzystania z ogródka

przydomowego przylegającego do lokalu nie jest uzasadnione żadną obiektywną

potrzebą gospodarczą ani koniecznością, nie służy zwiększeniu użyteczności

nieruchomości władnącej, a jedynie wygodzie i przyjemności właścicieli lokalu.

Stąd też sąd wieczystoksięgowy był uprawniony do odmowy wpisu służebności

skoro jej źródłem była czynność sprzeczna z prawem.

Skargę kasacyjną od postanowienia Sądu Okręgowego złożyła Spółka

Mieszkaniowa ,,S.” sp. z o.o. w K. opierając ją na obu podstawach z art. 3983 § 1

k.p.c. W ramach pierwszej podstawy kasacyjnej skarżąca zarzuciła naruszenie art.

285 § 2 k.c. przez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, w ramach zaś

drugiej, podniosła zarzut naruszenia art. 6268 § 2 k.p.c. i wniosła o uchylenie

zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy Sądowi Okręgowemu do

ponownego rozpoznania ewentualnie o uchylenie również postanowienia Sądu

i przekazanie sprawy temu Sądowi

pierwszej instancji

do ponownego

rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 6268 § 2 k.p.c., który w swej treści nawiązuje do uchylonego

art. 46 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst

jedn. Dz.U. z 2001 r. Nr 125, poz. 1368 ze zm. - dalej: „u.k.w.h.”), rozpoznając

wniosek o wpis, sąd bada jedynie treść i formę wniosku, dołączonych do wniosku

dokumentów oraz treść księgi wieczystej. Przytoczony przepis, podobnie

jak uchylony art. 46 ust. 1 u.k.w.h., wyznacza zakres kognicji sądu w postępowaniu

wieczystoksięgowym, zarówno sądu pierwszej instancji rozpoznającego wniosek

o wpis, jak

i sądu drugiej instancji rozpoznającego

apelację

od wpisu

(zob. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 27 kwietnia 2001 r., III CKN 354/00,

OSNC 2001, nr 12, poz. 183 i z dnia 6 października 2006 r., V CSK 214/06,

nie publ.). Kognicja ta, choć ograniczona do badania jedynie treści wniosku, treści

i formy dołączonych do wniosku dokumentów oraz treści księgi wieczystej, nie ma

charakteru

wyłącznie

formalnego.

Zgodnie

z

utrwalonym

orzecznictwem,

obowiązek badania treści dokumentu dołączonego do wniosku o wpis mieści

w sobie również konieczność oceny, czy dokument ten stanowi uzasadnioną

podstawę wpisu. W konsekwencji sąd jest obowiązany badać czynność materialną

stanowiącą podstawę wpisu nie tylko pod względem formalnoprawnym, lecz także

pod względem jej skuteczności materialnej. Powinien przeto zbadać, czy czynność

ta uzasadnia powstanie, zmianę lub wygaśnięcie prawa, które ma być wpisane do

księgi wieczystej lub z niej wykreślone. Musi zatem ocenić, czy prawo, które ma być

wpisane, zostało ważnie ustanowione. Trzeba jednak podkreślić, że podstawę tej

oceny stanowić mogą wyłącznie ustalenia dokonane na podstawie treści wniosku,

treści

dołączonych

W postępowaniu

do

niego

dokumentów

wieczystoksięgowym

oraz

bowiem

treści

sąd

nie

księgi

wieczystej.

może

prowadzić

postępowania dowodowego wykraczającego poza granice, które zostały zakreślone

w art. 626

§ 2 k.p.c. ani uwzględniać dalszych okoliczności niewynikających

z wskazanych w tym przepisie dowodów (zob. postanowienia Sądu Najwyższego

z dnia 22 marca 1955 r., II CO 116/54, OSNCK 1956, nr 1, poz. 15, z dnia 25 lutego

1963 r., III CR 177/62, OSNCP 1964, nr 2, poz. 36, z dnia 18 listopada 1971 r.,

III CRN 338/71, OSNCP 1972, nr 6, poz. 110, z dnia 13 lipca 1984 r., IV CR

343/84, OSNCP 1985, nr 7, poz. 92 i z dnia 20 lutego 2003 r., II CKN 1237/00,

nie publ. oraz uchwały Sądu Najwyższego z dnia 12 kwietnia 1990 r., III CZP 14/90,

Rej. 1991, nr 1, s.129, z dnia 20 lipca 1995 r., III CZP 88/95, OSNC 1995, nr 11,

poz. 163, z dnia 22 maja 1996 r., III CZP 50/96, OSNC 1996, nr 11, poz.

141 i z dnia 17 stycznia 2003 r., III CZP 79/02, OSNC 2003, nr 11, poz. 142).

Jeżeli przedmiotem wpisu jest służebność gruntowa, sąd, kierując się

utrwaloną wykładnią przepisów regulujących postępowanie wieczystoksięgowe,

powinien zbadać, czy prawo to zostało ważnie ustanowione. Sądy orzekające

zatem - co do zasady - prawidłowo badały, czy według przepisów obowiązujących

w dniu 6 czerwca 2008 r. służebność gruntowa, polegająca na prawie wyłącznego

korzystania przez każdoczesnego właściciela lokalu z ogródka przydomowego

znajdującego

się

pod

oknami tego

lokalu,

została

ważnie

ustanowiona.

Zgodzić trzeba się też z oceną Sądów, że – ze względu na obowiązującą zasadę

zamkniętego katalogu praw rzeczowych – prawa te mogą być powoływane tylko na

podstawie i w granicach upoważnień ustawowych. Osoby zainteresowane mogą

więc ustanawiać tylko takie ograniczone prawa rzeczowe, jakie są przewidziane

w ustawie, przy uwzględnieniu, iż każde z nich ma zdefiniowane ustawowo cechy

niepodlegające modyfikacji (zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia

12 listopada 1997 r., I CKN 321/97, nie publ.).

Istotę służebności gruntowej określa art. 285 § 1 k.c., stanowiąc,

że nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości

(nieruchomości władnącej) prawem,

którego

treść polega bądź na

tym,

że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie

z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej

zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych

działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno

wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej

przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności.

Z przepisu tego wynika, że dla istnienia służebności gruntowej konieczne są

dwie nieruchomości: władnąca i obciążona, nieruchomość obciążona może być

przy tym także przedmiotem współwłasności. Przyjmuje się, że służebność

gruntowa może obciążać również użytkowanie wieczyste, stąd nieruchomość

obciążona może być też przedmiotem użytkowania wieczystego (zob. uchwałę

Sądu Najwyższego z dnia 22 października 1968 r., III CZP 98/68, OSNCP 1969,

nr 11, poz. 188 oraz postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 17 stycznia 1974 r.,

III CRN 316/73, OSNCP 1974, nr 11, poz. 197, z dnia 10 kwietnia 2008 r., IV CSK

21/08, nie publ. i z dnia 15 października 2008 r., I CSK 135/08, OSNC-ZD 2009,

nr C, poz. 62).

Zgodnie z poglądem Sądu Najwyższego wyrażonym w postanowieniu z dnia

20 października 2005 r., IV CK 65/05 (nie publ.), nieruchomość można obciążyć

służebnością gruntową także w sytuacji, w której jej współwłaścicielem jest

właściciel nieruchomości władnącej. Trzeba przeto uznać za dopuszczalne

obciążenie służebnością gruntową – ustanowioną na rzecz każdoczesnego

właściciela lokalu – nieruchomości wspólnej, o której mowa w art. 3 ust. 2 ustawy

z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz.U. z 2000 r., Nr 80,

poz. 903 ze zm. – dalej „u.w.l.”). Sąd Okręgowy nie zajął wprawdzie wyraźnego

stanowiska w tej kwestii, ale nie zakwestionował też odmiennego poglądu

Sądu pierwszej instancji. Pogląd ten nie jest trafny i został skutecznie podważony

w dotychczasowym

orzecznictwie

Sądu

Najwyższego.

W

szczególności

w postanowieniach z dnia 21 lipca 2010 r.: III CSK 23/10, III CSK 41/10, III CSK

279/09 , III CSK 322/09, III CSK4/10,III CSK 9/10, Sąd Najwyższy, w stanach

faktycznych analogicznych jak w sprawie niniejszej, opowiedział się za, co do

zasady , dopuszczalnością

obciążenia nieruchomości wspólnej służebnością

gruntową w postaci prawa do korzystania z ogródka przydomowego przez jednego

z właścicieli odrębnego lokalu mieszkalnego. Pogląd ten, Sąd Najwyższy

w składzie rozstrzygającym sprawę niniejszą, aprobuje.

Sąd

Okręgowy

wychodząc

ze

słusznego

skądinąd

założenia,

że w postępowaniu wieczystoksięgowym dopuszczalne jest badanie skuteczności

materialnoprawnej umowy o ustanowieniu służebności, dokonał nadto oceny

ważności umowy z punktu widzenia przesłanek powstania prawa to jest pod kątem

zgodności z celem służebności gruntowej określonym w art. 285 § 2 k.c. W wyniku

dokonanej oceny wyraził stanowcze przekonanie, że służebność ogródka

przydomowego nie zwiększa użyteczności lokalu mieszkalnego, a jej celem jest

jedynie wygoda lub upodobanie właściciela lokalu.

Trzeba zgodzić się z zarzutem skarżącej, że tak rozumując Sąd Okręgowy

naruszył art. 285 § 2 k.c., zbadanie bowiem, czy ustanowiona służebność gruntowa

zwiększa użyteczność nieruchomości władnącej usuwa się spod oceny sądu

w postępowaniu wieczystoksięgowym. Jak już wyjaśnił Sąd Najwyższy w uchwale

z dnia 17 stycznia 2003 r., III CZP 97/02 (OSNC 2003, nr 6, poz. 142)

w postępowaniu wieczystoksięgowym nie jest dopuszczalne badanie skuteczności

materialnoprawnej umowy o ustanowieniu służebności gruntowej w zakresie jej

zgodności z celem takiej czynności, o którym mowa w art. 285 § 2 k.c.

W uzasadnieniu Sąd Najwyższy podkreślił, że ograniczony z mocy art. 626 8 § 2

k.p.c. charakter kognicji sądu wieczystoksięgowego nie pozwala na prowadzenie

badania w kierunku poznania stanu faktycznego, wobec czego sąd ten – nie mając

uprawnień do prowadzenia postępowania dowodowego – nie może weryfikować

danych przedkładanych przez strony. Z tej przyczyny skuteczne podważenie

czynności prawnej – dokonanej we właściwej formie – na podstawie wskazującej na

naruszenie art. 285 § 2 k.c., może nastąpić wyłącznie w postępowaniu

procesowym. Stanowisko to uzyskało aprobatę doktryny i podziela jej także skład

Sądu Najwyższego orzekający w niniejszej sprawie.

Ocena, czy ustanowiona służebność ogródka przydomowego realizuje cel

określony w art. 285 § 2 k.c., jakim jest zwiększenie użyteczności lokalu

mieszkalnego, wymaga uwzględnienia okoliczności dotyczących usytuowania,

przeznaczenia i konfiguracji zarówno lokalu, jak i ogródka przydomowego,

co z kolei wymaga dokonania ustaleń wykraczających poza kognicję sądu

w postępowaniu

wieczystoksięgowym.

Nie

jest

to

–

wbrew

odmiennym

zapatrywaniom Sądu Okręgowego – ocena oczywista, nie można bowiem

wykluczyć istnienia argumentów przemawiających na rzecz tezy, że ustanowienie

takiej służebności może podnosić użyteczność lokalu jako nieruchomości

władnącej.

Nie wnikając bliżej w kwestię realizacji celu służebności gruntowej, trzeba

stwierdzić, że - ze względu na ograniczenia dowodowe wynikające z art. 626 8 § 2

k.p.c. - samo zanegowanie spełnienia przesłanki zwiększenia użyteczności

nieruchomości władnącej nie uzasadniało odmowy wpisu służebności do księgi

wieczystej.

Jak wynika z prowadzonych rozważań, skarga kasacyjna okazała się

uzasadniona, jednakże – na co zwrócono uwagę w postanowieniu referendarza –

w sprawie zachodzi potrzeba oceny prawidłowości wyrażenia przez Wspólnotę

Mieszkaniową M. zgody na ustanowienie służebności oraz prawidłowości

udzielenia

pełnomocnictwa

do

składania

w

tym

przedmiocie

stosownych

oświadczeń woli.

Z tych względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 39815 § 1 oraz art. 108

§ 2 w związku z art. 39821 k.p.c. uchylił zaskarżone postanowienie i przekazał

sprawę Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania.