III CSK 303/11 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt III CSK 303/11

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 27 września 2012 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Dariusz Dończyk (przewodniczący)

SSN Irena Gromska-Szuster

SSN Maria Szulc (sprawozdawca)

w sprawie z powództwa J. L.

przeciwko J.P., A. P. i Spółdzielni Mieszkaniowej K.

o złożenie oświadczenia woli,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 27 września 2012 r.,

skargi kasacyjnej pozwanej A. P.

od wyroku Sądu Apelacyjnego w […]

z dnia 30 czerwca 2011 r.,

1) oddala skargę kasacyjną;

2) zasądza na rzecz powódki od pozwanej A. P. kwotę 1800

(jeden tysiąc osiemset) złotych tytułem zwrotu kosztów

postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Apelacyjny oddalił apelację pozwanej A. P. od

wyroku Sądu Okręgowego w K. z dnia 22 marca 2011 r. zobowiązującego pozwaną

do złożenia oświadczenia woli, którym przenosi na rzecz powódki prawo własności

nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny wraz z udziałem we współwłasności

nieruchomości wspólnej.

Sąd Apelacyjny zaakceptował ustalenia dokonane przez Sąd Okręgowy

i przyjął je za własne z korektą co do faktów służących ocenie skuteczności

ujawniania zakazów zbycia spornej nieruchomości wobec jej kolejnych nabywców.

Sądy obu instancji ustaliły, że zgodnie z umową z dnia 31 grudnia 2007 r.

o wybudowanie lokalu, powódka zapłaciła uzgodniony wkład budowlany wraz

z dopłatami w kwocie 13.167 zł oraz w kwocie 15.289, 75 zł z tytułu ostatecznego

rozliczenia kosztów budowy mieszkania i w dniu 1 czerwca 2000 r. lokal został

jej wydany. Do zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu nie doszło wobec

odmowy zapłaty przez powódkę kolejnej dopłaty w kwocie 15.289,75 zł.

Postanowieniem z dnia 4 czerwca 2002 r. Sąd Okręgowy w K. zabezpieczył

roszczenie powódki o ustanowienie odrębnej własności lokalu przez zakazanie

pozwanej Spółdzielni jego zbycia na rzecz osób trzecich, które to ograniczenie

zostało wpisane w dziale III macierzystej księgi wieczystej dnia 9 lipca 2002 r.

W dniu 10 stycznia 2003 r. Spółdzielnia zbyła na rzecz J. P. udział we

współwłasności nieruchomości odpowiadający powierzchni lokalu. Nabywca

dokonał wyodrębnienia lokalu dnia 10 września 2003 r. i nieruchomość wydzielono

do nowoutworzonej księgi wieczystej. Postanowieniem z dnia 4 grudnia 2008 r.

Sąd Apelacyjny zabezpieczył powództwo poprzez zakazanie J. P. zbywania lub

obciążania lokalu. J.P. sprzedał nieruchomość swojej córce, pozwanej A. P. w

lutym 2009 r., przy czym w akcie notarialnym wskazano, że nieruchomość jest

wolna od obciążeń, roszczeń i praw osób trzecich. Wzmiankę o ograniczeniu

wpisano do księgi już po zawarciu umowy sprzedaży, a ograniczenie w dniu 14

kwietnia 2009 r. Dodatkowo Sąd drugiej instancji ustalił, że w dniu 25 marca 2009 r.

został

wpisany

do

nowo

założonej

księgi

wieczystej

zakaz

orzeczony

postanowieniem z dnia 4 czerwca 2002 r. w przeniesieniu z księgi macierzystej.

Sąd Apelacyjny wyraził pogląd, że podstawę prawną skierowania roszczenia

powódki przeciwko pozwanej stanowi art. 17 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r.

o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001, Nr 124, poz. 1361 ze zm., dalej

u.k.w.h.), bowiem zakaz zbywania nieruchomości ustanowiony dla właściciela

udziału w nieruchomości ujawniony w dziale III księgi wieczystej jest skuteczny

wobec każdego nabywcy. Przepis ten zmienia charakter ujawnionych w księdze

wieczystej roszczeń obligacyjnych między osobą trzecią a każdoczesnym

właścicielem nieruchomości i przekształca je z wiążących względnie w skutkujące

bezwzględnie. Powołując uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 16 listopada 2004 r.,

III CZP 68/04, stwierdził, że pierwotne roszczenie powódki o przydział

spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mające źródło w ustępie 6 umowy

w związku z § 6 statutu, wobec wejścia w życie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r.

o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2001 r. Nr 4, poz. 27), przekształciło się

w ekspektatywę odrębnej własności lokalu ze skutkami wynikającymi z art. 18 tej

ustawy, a ustalony stan prawny nie uległ odwróceniu po nowelizacji ustawy

w grudniu 2002 r. Roszczenie powódki stało się wymagalne z chwilą zapłaty

zwaloryzowanego wkładu budowlanego, tj. z dniem 5 czerwca 2000 r. Sąd drugiej

instancji uznał, że nadanie rozliczeniu kosztów budowy lokalu charakteru

ostatecznego powoduje, że jest to rozliczenie definitywne i błędy Spółdzielni

w wyliczeniach nie mają wpływu na treść zobowiązania spółdzielcy, o ile

oświadczenie o rozliczeniu nie jest obarczone wadą skutkującą nieważność lub

bezskuteczność

czynności.

W

jego

ocenie,

powódka

swoje

roszczenie

o ustanowienie i przeniesienie odrębnej własności lokalu mogła kierować przeciwko

kolejnym nabywcom. Możliwość ujawnienia zakazu zbywania lokalu w księdze

wieczystej na równi z prawami osobistymi i roszczeniami, o których mowa w art. 16

u.k.w.h., powoduje, że nie można jego skutków uznać za słabsze, niż to wynika

z art. 17 u.k.w.h. Zabezpieczone zakazem roszczenie uzyskuje skuteczność

względem praw nabytych przez czynność prawną dokonaną po dacie wpisu.

Skoro zatem pierwszy zakaz zbywania został ujawniony w księdze wieczystej

przed nabyciem lokalu przez J. P. i nie został wykreślony do dnia zawarcia umowy

przez niego z A. P., to roszczenie powódki jest skuteczne przeciwko każdemu z

nabywców. Skutek wynikły z art. 17 u.k.w.h. nie był zależny od przeniesienia wpisu

z księgi macierzystej do księgi wieczystej założonej dla wyodrębnionego lokalu i nie

zależał od dobrej lub złej wiary nabywców, bowiem rękojmia wiary publicznej ksiąg

wieczystych

dotyczy

pierwotnie

ciążący

tylko

prawnorzeczowego

na Spółdzielni obowiązek

stanu

nieruchomości.

spełnienia

Stąd

świadczenia

niepieniężnego z umowy o budowę lokalu, przeszedł na pozwaną, co skutkuje

wydaniem orzeczenia wskazanego w art. 64 k.c.

W skardze kasacyjnej skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku

oraz poprzedzającego go wyroku Sądu Okręgowego w K. z dnia 22 marca 2011 r. i

przekazanie sprawy Sądowi Okręgowemu w K. do ponownego rozpoznania,

ewentualnie o uchylenie wyroków Sądów obu instancji i orzeczenie co do istoty

sprawy poprzez oddalenie powództwa. Zarzuciła naruszenie art. 17 u.k.w.h. w zw. z

art. 755 k.p.c. w brzmieniu sprzed dnia 1 stycznia 2004 r. przez błędne

zastosowanie i przez błędną wykładnię oraz art. 235 ustawy prawo spółdzielcze

według stanu prawnego na dzień kierowania powództwa poprzez nienależyte

zastosowanie.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Podstawa skargi kasacyjnej przewidziana w art. 3983 § 1 pkt 1 k.p.c.

wyróżnia dwie formy naruszeń prawa materialnego – błędne rozumienie treści lub

znaczenia normy prawnej z punktu widzenia ustalonych reguł wykładni (błędna

wykładnia) oraz błędne subsumowanie faktów ustalonych w procesie pod

abstrakcyjny stan faktyczny zawarty w hipotezie normy prawnej (niewłaściwe

zastosowanie). Wzajemna relacja pomiędzy tymi naruszeniami w aspekcie wpływu

na wynik sprawy najczęściej wyraża się stosunkiem zależności pomiędzy wadliwą

interpretacją normy prawnej jako przyczyną, a błędnym zastosowaniem normy

prawnej jako skutkiem. Gdy wybór normy prawnej jest następstwem przyjęcia przez

sąd określonej jej treści i uznania na tej podstawie, że konkretny stan faktyczny

odpowiada abstrakcyjnemu stanowi normatywnemu, to w istocie sporna jest

kwestia normy prawnej. Skarżący powinien zatem wskazać oddzielnie każdą

z postaci naruszenia prawa materialnego i przytoczyć zarzuty odpowiednie do

każdej z nich.

Pozwana, podnosząc naruszenie art. 17 u.k.w.h. w zw. z art. 755 k.p.c.

w brzmieniu

sprzed 1 stycznia 2004 r., aczkolwiek przytacza oddzielnie

dwie

formy naruszeń wskazanych wyżej, to uzasadnienie w obu przypadkach jest

tożsame. Istota zarzutu sprowadza się do twierdzenia, że Sąd drugiej instancji

wadliwie przyjął skuteczność ustanowionego zakazu zbywania nieistniejącej

nieruchomości

lokalowej

również

w

stosunku

do

nieruchomości

później

wyodrębnionej i wadliwie uznał, że korzysta on z ochrony prawnej przewidzianej

w art. 17 u.k.w.h., a zatem ma skutek w stosunku do każdorazowego właściciela

nieruchomości – pozwana zarzuca zatem niewłaściwe zastosowanie wskazanych

przepisów.

Skarżąca nie kwestionuje uprawnienia sądu do ustanowienia na podstawie

art. 755 k.p.c., w brzmieniu sprzed 1 stycznia 2004 r., zakazu zbywania

nieruchomości lecz wywodzi, że w dacie ustanowienia zakazu lokal nie istniał,

bowiem nie był jeszcze wyodrębniony. Fakt nie wyodrębnienia spornego lokalu

przez pozwaną Spółdzielnię w dacie ustanowienia zakazu zbycia jest bezsporny.

Mieć jednak należy na uwadze, że Sąd Okręgowy postanowieniem z dnia

4 czerwca 2002 r. dokonywał zabezpieczenia roszczenia (w pierwotnym brzmieniu)

o ustanowienie odrębnej własności lokalu określonego indywidualnie, a problem

sprowadza się w istocie do sposobu określenia przedmiotu zabezpieczenia.

Skarżąca nie kwestionuje, że lokal ten, z uwagi na jego powierzchnię, odpowiadał

udziałowi w nieruchomości będącemu następnie przedmiotem wyodrębnienia.

Aczkolwiek prawidłowo sentencja powinna zakazywać zbycia na rzecz osób

trzecich określonego udziału w nieruchomości odpowiadającego powierzchni

danego lokalu lub ustanowienia odrębnej własności lokalu odpowiadającego

określonemu udziałowi w nieruchomości, to jej nieprecyzyjne sformułowanie nie

pociąga za sobą takich skutków, jakie chciałaby z tego wywieść skarżąca,

a zwłaszcza nie pozbawia powódkę uprawnień określonych w art. 17 u.k.w.h. Skoro

zakaz orzeczony przez sąd został ujawniony w dziale III macierzystej księgi

wieczystej

prowadzonej

dla

całej

nieruchomości,

to

moc

ustanowionego

zabezpieczenia rozciąga się zarówno na udział w nieruchomości odpowiadający

powierzchni lokalu, jak i na wszystkie podmioty wchodzące w prawa i obowiązki

pierwotnego właściciela. Ujawnienie zakazu w dziale III księgi wieczystej nie

wywiera skutków prawnorzeczowych, a zatem nie jest skuteczne powołanie przez

pozwaną instytucji rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Odłączenie

nieruchomości z księgi wieczystej w postępowaniu wieczystoksięgowym nie

prowadzi do zmiany stanu prawnego, w tym również dotyczącego obciążeń.

Neutralność czynności odłączenia nieruchomości wobec jej stanu prawnego

potwierdza treść § 11 ust. 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia

17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbioru dokumentów

(Dz. U. 2001, Nr 102, poz. 1122 ze zm.) nakazującego w razie założenia nowej

księgi wieczystej dla części obciążonej nieruchomości, przeniesienie obciążeń

prawami, roszczeniami, ciężarami i ograniczeniami (tak też Sąd Najwyższy

w wyroku z dnia 30 października 2008 r., IV CSK 115/08, niepubl.). Trafne jest,

zatem stanowisko Sądu Apelacyjnego, że skutek wynikły z art. 17 u.k.w.h. nie był

zależny od przeniesienia wpisu obejmującego zakaz zbycia nieruchomości

z macierzystej

księgi

wieczystej

do

księgi

wieczystej

założonej

dla

wyodrębnionego lokalu.

Odnosząc się do argumentów dotyczących podstawy prawnej orzeczenia,

błędnie wywodzi skarżąca, że rozstrzygnięcie zostało oparte na art. 64 k.c. Sąd

Apelacyjny wyraźnie wskazał, że pierwotne roszczenie powódki o przydział

spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie ma źródła w art. 17 u.k.w.h.,

jak również źródła tego nie stanowi art. 64 k.c., bowiem powódka nabyła je na

podstawie § 6 umowy zawartej pomiędzy stronami w związku z § 25 statutu,

i roszczenie to przekształciło się w ekspektatywę odrębnej własności lokalu

w związku z wejściem w życie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach

mieszkaniowych (Dz. U. z 2001 r., Nr 4, poz. 27). Ujawnienie powyższego

roszczenia w księdze wieczystej na podstawie art. 16 ust. 1 w zw. z art. 16 ust. 2

pkt 2 u.k.w.h. powoduje swego rodzaju urzeczowienie tego roszczenia w tym

sensie, że zgodnie z art. 17 u.k.w.h. może być dochodzone przeciwko

każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości względem praw nabytych przez

czynność prawną po jego ujawnieniu (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia

27 maja 2010 r., III CZP 24/10, niepubl.). Przez ujawnienie w księdze wieczystej

roszczenie powódki na podstawie tego przepisu uzyskało rozszerzoną skuteczność

prawną i przekształciło się z roszczenia przeciwko oznaczonej osobie (actio in

personam) w roszczenie przeciwko każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości

(actio in rem scripta). Nabywczyni prawa nie jest powiązana z powódką węzłem

obligacyjnym, ale wobec treści tego przepisu jest wyłącznie legitymowana biernie

jako aktualny, w dacie orzekania, właściciel nieruchomości. Zawarte natomiast na

stronie ostatniej uzasadnienia Sądu drugiej instancji zdanie podsumowujące,

w którym stwierdził, że Sąd pierwszej instancji prawidłowo ustalił przejście

obowiązku spełnienia świadczenia niepieniężnego na pozwaną, co skutkowało

wydaniem orzeczenia wskazanego w art. 64 k.c., można odczytywać wyłącznie

jako stwierdzenie, że zachodziły przesłanki do wydania orzeczenia zastępującego

oświadczenie woli, co jest prawidłowe, bowiem przepis ten stanowi podstawę do

stwierdzenia przez sąd, że dłużnik ma obowiązek złożenia oświadczenia woli

(wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 stycznia 1999 r., I CKU 86/98, Prok. i Pr. –

wkł. 1999/5/30).

Brak jest podstaw, by podzielić zarzut naruszenia art. 235 § 1 ustawy Prawo

spółdzielcze. Argumenty mające uzasadnić ten zarzut w istocie zmierzają do

niedopuszczalnego kwestionowania ustaleń faktycznych dokonanych przez oba

Sądy w zakresie wysokości wkładu budowlanego oraz wysokości wpłat dokonanych

przez powódkę. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem Sądu Najwyższego, zakaz

oparcia skargi na zarzutach dotyczących ustalenia faktów lub dowodów, określony

w art. 3983 § 3 k.p.c., oznacza niedopuszczalność powoływania się przez

skarżącego na wadliwość wyroku sądu drugiej instancji polegającą na ustaleniu

faktów lub niewłaściwie przeprowadzonej ocenie dowodów (wyroki z dnia

5 września 2008 r., I CSK 117/08, II UK 19/09 z dnia 24 września 2009 r., z dnia

25 czerwca 2008 r., II UK 327/07 niepubl.), a zatem już z tej przyczyny powyższy

zarzut nie może uzasadniać zasadności skargi kasacyjnej. Wskazać nadto należy,

że Sąd Apelacyjny, odnosząc się do wykładni pojęcia „rozliczenie ostateczne”,

prawidłowo wskazał na cechę definitywności takiego rozliczenia i jego skutki

prawne w ramach stosunku prawnego pomiędzy spółdzielnią a spółdzielcą.

Ostateczność rozliczenia wyraża się w tym, że po jego dokonaniu i uiszczeniu

przez spółdzielcę żądanej przez spółdzielnię kwoty, nie może ona żądać

dodatkowej wpłaty z tego tytułu nawet w sytuacji, gdy kwota wpłaty została

wyliczona wadliwie (np. bez dokonania waloryzacji, lub błędnie wyliczono

poszczególne elementy składające się na kwotę wkładu), a członek spółdzielni nie

może żądać zwrotu kwoty wpłaconej, nawet jeżeli przewyższa kwotę wynikającą

z prawidłowego rozliczenia. Kwestionowanie rozliczenia jest możliwe jedynie

w wypadku

zaistnienia

okoliczności

uzasadniających

przyjęcie

nieważności

ostatecznego rozliczenia budowy, a taka sytuacja nie miała miejsca w niniejszej

sprawie.

Mając na uwadze powyższe orzeczono jak w sentencji na podstawie art.

39814 k.p.c., o kosztach postępowania kasacyjnego rozstrzygając zgodnie art. 108

§ 1 k.p.c. i art. 98 k.p.c. oraz § 6 pkt 6 i § 12 pkt 4 ust. 2 w zw. z § 5 rozporządzenia

Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności

radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej

udzielonej przez radcę prawnego z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz. 1349 ze zm.).

jw