III CSK 271/10 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt III CSK 271/10

POSTANOWIENIE

Dnia 30 czerwca 2011 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Krzysztof Strzelczyk (przewodniczący)

SSN Dariusz Dończyk (sprawozdawca)

SSN Marta Romańska

w sprawie z wniosku B. P.

przy uczestnictwie Spółki Mieszkaniowej S. sp. z o.o. z siedzibą

w K. oraz Wspólnoty Mieszkaniowej M. w K.

o wpis w księdze wieczystej,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 30 czerwca 2011 r.,

skargi kasacyjnej uczestnika Spółki Mieszkaniowej S. sp. z o.o.

z siedzibą w K.

od postanowienia Sądu Okręgowego

z dnia 14 kwietnia 2010 r.,

1)

2)

uchyla zaskarżone postanowienie w punkcie 2 (drugim)

i w tym zakresie przekazuje sprawę Sądowi

Okręgowemu

do

ponownego

rozpoznania

i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego;

odrzuca skargę kasacyjną w pozostałym zakresie.

Uzasadnienie

Postanowieniem z dnia 14 kwietnia 2010 r. Sąd Okręgowy podjął

zawieszone postępowanie (pkt 1) oraz oddalił apelację wnioskodawczyni B. P. i

uczestnika postępowania Spółki Mieszkaniowej „S.” spółki z o.o. w K. (pkt 2) od

postanowienia Sądu Rejonowego z dnia 9 lutego 2009 r., którym oddalono wniosek

o wpis do księgi wieczystej służebności gruntowej.

Sąd Rejonowy ustalił, że w akcie notarialnym z dnia 5 czerwca 2008 r.,

zawartym przed notariuszem W. G. w K. (Rep. A […]), obejmującym umowę

przeniesienia

własności i akt

ustanowienia

służebności gruntowej, został

zamieszczony wniosek o wpis w dziale III księgi wieczystej nr […]6/7, z której

wydzielono lokal oraz w dziale I Sp nowozałożonej księgi wieczystej nr […]1/1 dla

lokalu mieszkalnego nr 3 w budynku nr […] w osiedlu M. w K., służebności

gruntowej

wyłącznego

korzystania

z

ogródka

przydomowego

na

rzecz

każdoczesnego właściciela lokalu, która obciążać ma nieruchomość wspólną.

Służebność ustanowiona została przez zarządcę nieruchomości wspólnej, na

podstawie uchwały i pełnomocnictwa Wspólnoty Mieszkaniowej M. podjętej w dniu

18 grudnia 2006 r. przez nabywców pierwszego lokalu mieszkalnego oraz przez

Spółkę Mieszkaniową „S." spółkę z o.o. w K. jako właściciela pozostałych,

niewydzielonych jeszcze lokali.

W ocenie Sądu Rejonowego, ustanowiona służebność nie odpowiada

ustawowemu typowi służebności gruntowej opisanej w art. 285 § 1 k.c., gdyż

nieruchomości wspólnej nie można uznać za inną nieruchomość w stosunku do

lokalu wyodrębnionego z tej nieruchomości. Służebności gruntowe należą do

ograniczonych praw rzeczowych, których zamknięty katalog został określony w art.

244 k.c. Oznacza to, że ustanawianie innych ograniczonych praw rzeczowych

może nastąpić tylko w drodze ustawy, nie mogą one powstać w drodze umowy

stron, gdyż każde ograniczone prawo rzeczowe ma swoje własne ustawowo

zdefiniowane cechy niepodlegające modyfikacji (numerus clausus ograniczonych

praw rzeczowych). Ponadto służebność gruntowa w postaci prawa do wyłącznego

korzystania

z

ogródka

przydomowego

nie

mieszkalnego, czego wymaga art. 285 § 2 k.c.

zwiększa

użyteczności

lokalu

Sąd Okręgowy oddalił apelację wnioskodawczyni i uczestnika postępowania

wniesioną od postanowienia Sądu Rejonowego, podzielając stanowisko prawne

Sądu Rejonowego. W ramach postępowania o wpis do księgi wieczystej sąd winien

każdorazowo badać czy mająca stanowić podstawę wpisu czynność prawna

zgodna jest z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa i w razie

stwierdzenia takiej niegodności, tj. nieważności czynności prawnej stosownie do

art. 58 § 1 k.c., winien oddalić wniosek. Uwzględnienie wniosku o wpis nie było

możliwe z tej przyczyny, że ustanowiona służebność miała obciążać nieruchomość

wspólną, która nie może być przedmiotem samodzielnego obrotu, nie może także

być, w oderwaniu od nieruchomości lokalowej, zbyta ani obciążona. Z tego względu

nieruchomości wspólnej nie można uznać za „inną nieruchomość", w rozumieniu

art. 285 § 1 k.c., w stosunku do lokalu wyodrębnionego z tej nieruchomości.

Ponadto prawo wyłącznego korzystania z części nieruchomości wspólnej

stanowiącej ogródek nie zwiększa użyteczności nieruchomości lokalowej lub jej

oznaczonej części, służąc jedynie wygodzie właściciela lokalu, podczas gdy,

stosownie do art. 285 § 2 k.c., służebność gruntowa może mieć jedynie na celu

zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części.

Zdaniem Sądu drugiej instancji, skoro wniosek podlegał oddaleniu z tej

przyczyny, że ustanowienie służebności polegającej na prawie do wyłącznego

korzystania z ogródka przydomowego nie było dopuszczalne, dla rozstrzygnięcia

sprawy nie miała znaczenia okoliczność – dostrzeżona przez Sąd pierwszej

instancji – czy uchwała Zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej M. o wyrażeniu zgody

na ustanawianie przez zarządcę służebności gruntowych korzystania z ogródków

przydomowych została podjęta przez uprawniony podmiot.

Od postanowienia Sądu Okręgowego skargę kasacyjną wniósł uczestnik

postępowania Spółka Mieszkaniowa „S.” spółka z o.o. w K., który zaskarżył je w

całości. W ramach podstawy kasacyjnej z art. 3983 § 1 pkt 1 w zw. z art. 13 § 2

k.p.c. zarzucił naruszenie: art. 285 § 1 w zw. z art. 247 k.c. i art. 3 ust. 2 i w zw. z

art. 4 ust. 1 ustawy o własności lokali oraz art. 285 § 2 k.c. W ramach podstawy

kasacyjnej wymienionej w art. 3983 § 1 pkt 2 w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. zarzucił

naruszenie: art. 328 § 2 w zw. z art. 391 § 1 k.p.c., art. 378 § 1 k.p.c. oraz art. 626 8

§ 2 k.p.c. Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonego postanowienia oraz

postanowienia Sądu Rejonowego z dnia 9 lutego 2009 r. i przekazanie sprawy

temu Sądowi do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Za bezzasadny należy uznać zarzut naruszenia art. 328 § 2 w zw. z art. 391

k.p.c. Przepis zawarty w art. 328 § 2 k.p.c. określa wymagania, jakie powinno

spełniać uzasadnienie wyroku sądu pierwszej instancji. Przepis ten, poprzez art.

391 § 1 k.p.c., ma odpowiednie zastosowanie do wyroków sądów drugiej instancji,

jak również przy uwzględnieniu art. 361 i art. 13 § 2 k.p.c., do uzasadnień

postanowień sądu drugiej instancji wydanych w postępowaniu nieprocesowym.

Odpowiednie zastosowanie art. 328 § 2 k.p.c. w postępowaniu apelacyjnym

oznacza - ze względu na funkcje kontrolne tego postępowania - konieczność

odniesienia

się

Sądu

odwoławczego

do

zasadności

zarzutów

apelacji.

Sporządzenie przez sąd drugiej instancji uzasadnienia orzeczenia z naruszeniem

art. 328 § 2 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. (w zw. z art. 361 i art. 13 § 2 k.p.c.

w postępowaniu nieprocesowym), co do zasady, nie stanowi jednak wystarczającej

podstawy uzasadniającej uwzględnienie skargi kasacyjnej. Zgodnie bowiem z art.

3983 § 1 pkt 2 w zw. z art. 13 § 2 k.p.c., skargę kasacyjną można oprzeć na

podstawie naruszenia przepisów postępowania, jeżeli uchybienie to mogło mieć

istotny wpływ na wynik sprawy. Uchybienia w sporządzeniu uzasadnienia

orzeczenia sądu drugiej instancji nie mają bezpośredniego wpływu na wynik

sprawy, gdyż następują już po wydaniu orzeczenia. W orzecznictwie Sądu

Najwyższego przyjęto jednak, że wyjątkowo naruszenie art. 328 § 2 w zw. z art.

391 § 1 k.p.c. może być przedmiotem skutecznego zarzutu kasacyjnego wówczas,

gdy treść uzasadnienia orzeczenia sądu drugiej instancji jest tego rodzaju,

że uniemożliwia dokonanie kontroli kasacyjnej zaskarżonego orzeczenia (por m.in.

wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4 stycznia 2007 r., V CSK 364/06, nie publ., wyrok

Sądu Najwyższego z dnia 24 lutego 2006 r., II CSK 136/05, nie publ., wyrok Sądu

Najwyższego z dnia 7 października 2005 r., IV CK 122/05, nie publ., wyrok Sądu

Najwyższego z dnia 27 czerwca 2001 r., II UKN 446/00, OSNP z 2003 r., nr 7, poz.

182). Taka sytuacja nie zachodzi w odniesieniu do uzasadnienia zaskarżonego

postanowienia, z którego wynika jednoznacznie nie tylko podstawa faktyczna

rozstrzygnięcia (ta bowiem nie budziła żadnych wątpliwości), ale również jego

podstawa prawna. Sąd Okręgowy wyjaśnił jasno swoje stanowisko prawne,

dokonując określonej wykładni norm prawa procesowego oraz materialnego

mających znaczenia dla rozstrzygnięcia wniosku o wpis do księgi wieczystej.

Nie jest również uzasadniony zarzut naruszenia art. 378 § 1 k.p.c.

Przepis ten, określający granice postępowania apelacyjnego, nakłada na sąd

odwoławczy

procesowych,

obowiązek

rozpoznania

konieczność

rozważenia

podniesionych

z

urzędu

w

apelacji

uchybień

zarzutów

procesowych

skutkujących nieważnością postępowania oraz naruszeń prawa materialnego.

Na zakres odniesienia się Sądu Okręgowego do zarzutów apelacyjnych miała

niewątpliwie wpływ ocena prawna tego Sądu co do skuteczności materialnoprawnej

czynności prawnej stanowiącej podstawę wniosku o wpis w księdze wieczystej.

Skoro bowiem Sąd Okręgowy podzielił stanowisko Sądu pierwszej instancji,

że ograniczone prawo rzeczowe w postaci służebności gruntowej polegającej

na korzystaniu z ogródka przydomowego nie mogło zostać ustanowione, gdyż

nieruchomości wspólnej nie można uznać za „inną nieruchomość” w stosunku

nieruchomości stanowiącej wyodrębniony z tej nieruchomości lokal, to tym samym

zbędne było rozważanie pozostałych zarzutów apelacji. Tym bardziej w sytuacji,

gdy w ocenie Sądu Okręgowego w odniesieniu do ustanowionej służebności nie

została także spełniona przesłanka określona w art. 285 § 2 k.c. Z takiej oceny

prawnej Sądu Okręgowego wynika, mimo że tego wprost nie wyartykułowano

w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia, iż zdaniem tego Sądu nie był

uzasadniony zarzut apelacji kwestionujący możliwość badania w postępowaniu

o wpis w księdze wieczystej służebności spełnienia przesłanki określonej w art. 285

§ 2 k.c.

Zgodnie z art. 6268 § 2 k.p.c., rozpoznając wniosek o wpis, sąd bada jedynie

treść i formę wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść księgi

wieczystej. Przepis ten określa zakres kognicji sądu pierwszej i drugiej instancji

w sprawie o wpis (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 27 kwietnia

2001 r., III CKN 354/00, OSNC 2001, nr 12, poz. 183), który obejmuje rozpoznanie

nie tylko wymagań formalnych dokumentu mającego stanowić podstawę wpisu

w księdze wieczystej, ale również badanie skuteczności materialnoprawnej

czynności prawnej odzwierciedlonej w tym dokumencie (por. orzeczenie Sądu

Najwyższego z 22 marca 1955 r., II CO 116/54, OSN 1956, nr 1, poz. 15, uchwała

Sądu Najwyższego z dnia 22 maja 1996 r., IV CZP 50/96, OSNC 1996, nr 11, poz.

141, postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 13 lipca 1984 r., IV CR 343/84,

OSNC 1985, nr 7, poz. 92). Z tego względu Sąd Okręgowy nie naruszył art. 626 8 §

2 k.p.c., badając czy oświadczenie zawarte w akcie notarialnym o ustanowieniu

służebności gruntowej, polegającej na prawie do wyłącznego korzystania z ogródka

przydomowego, odpowiada wymogom materialnoprawnym określonym w art. 285 §

1 k.c. dla służebności gruntowej.

Trafnie uznał także Sąd Okręgowy, że ze względu na obowiązującą w prawie

cywilnym zasadę zamkniętego katalogu praw rzeczowych można ustanowić tylko

takie ograniczone prawo rzeczowe, które jest przewidziane ustawą i którego treść

odpowiada cechom tego prawa wymaganym przez ustawę. Zgodnie z art. 285 § 1

k.c., nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości

(nieruchomości władnącej) prawem,

którego

że właściciel

korzystać

nieruchomości

może

treść polega bądź na

w

oznaczonym

tym,

zakresie

z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właścicielowi nieruchomości

obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej

określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej

nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości

władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności.

Nie budzi wątpliwości stanowisko, że służebność gruntowa może obciążać również

użytkowanie wieczyste (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 22 października

1968 r., III CZP 98/68, OSNCP 1969, nr 11, poz. 188 oraz postanowienie Sądu

Najwyższego z dnia 17 stycznia 1974 r., III CRN 316/73, OSNCP 1974, nr 11, poz.

197). Warunkiem koniecznym umożliwiającym ustanowienie służebności gruntowej

jest istnienie dwóch nieruchomości: władnącej i obciążonej. Odnosząc się do tego

ostatniego wymogu, nie było uzasadnione stanowisko Sądu Okręgowego,

iż ustanowienie służebności gruntowej w postaci prawa do wyłącznego korzystania

z ogródka przydomowego nie było skuteczne z tej przyczyny, iż nie było dwóch

odrębnych nieruchomości, o których mowa w art. 285 § 1 k.c., gdyż nieruchomość

wspólna, w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności

lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), nie jest inną

nieruchomością niż nieruchomość lokalowa, wyodrębniona z nieruchomości

wspólnej. W postanowieniu z dnia 20 października 2005 r., IV CK 65/05, Przegląd

Sądowy 2008, nr 10 str. 134) Sąd Najwyższy przyjął, że nieruchomość może być

obciążona służebnością gruntową, jeżeli jej współwłaścicielem jest właściciel

nieruchomości władnącej. Uwzględniając ten kierunek wykładni, należy dopuścić

możliwość ustanowienia służebności gruntowej na nieruchomości wspólnej

na rzecz nieruchomości lokalowej wyodrębnionej z nieruchomości wspólnej, gdyż

okoliczność, iż właściciel nieruchomości lokalowej ma udział w nieruchomości

wspólnej

nie

wyłącza

możliwości

ustanowienia

służebności

gruntowej.

Nieruchomości te zachowują również swoją odrębność. Zgodnie bowiem z art. 2

ust. 1 ustawy o własności lokali, samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal

o innym przeznaczeniu, mogą stanowić odrębne nieruchomości. Specyfika tych

nieruchomości polega m.in. na tym, że poprzez udział ich właścicieli są one

powiązane

z

nieruchomością

wspólną.

Jak

to

wyjaśnił

Sąd

Najwyższy

w uzasadnieniu postanowienia z dnia 21 lipca 2010 r., III CSK 322/2009, (OSNC

2011, nr 2, poz. 21), związanie udziałem we własności nieruchomości wspólnej

z prawem odrębnej własności lokalu zostało wprowadzone nie po to, by zatrzeć

odrębność prawną lokalu i nieruchomości wspólnej, lecz by uniemożliwić

rozporządzenie prawem własności lokalu bez związanego z nim udziału

w nieruchomości wspólnej, gdyż korzystanie z tego prawa jest niezbędne do

normalnego korzystania z lokalu.

W art. 285 § 1 k.c. brak jest szczegółowej regulacji określającej zakres

korzystania przez uprawnionego (właściciela nieruchomości władnącej) z tytułu

służebności gruntowej z nieruchomości obciążonej. W przepisie tym jest bowiem

mowa o „korzystaniu w oznaczonym zakresie” z nieruchomości obciążonej.

Uwzględniając tak określony zakres uprawnień z tytułu służebności gruntowej,

jak również istotę tego ograniczonego prawa rzeczowego oraz funkcję służebności

określoną w art. 285 § 2 k.c., uzasadniony jest wniosek, że korzystanie

z nieruchomości

obciążonej

przez

uprawnionego

powinno

mieć

charakter

częściowy i nie powinno prowadzić do całkowitego pozbawienia uprawnień do

korzystania z tej nieruchomości przez jej właściciela. Należy jednak dostrzec,

że zakres ograniczenia prawa właściciela do korzystania z nieruchomości

obciążonej może być znaczny,

o czym przekonuje art. 151 k.c., regulujący

służebność gruntową w razie wybudowania części budynku z przekroczeniem

granicy sąsiedniego gruntu. W tym przypadku ustanowienie służebności gruntowej

wiąże się z faktycznym wyłączeniem prawa właściciela gruntu do korzystania z tej

części

nieruchomości,

którą

zajmuje

budynek

wzniesiony

przez sąsiada.

Ustanowienie służebności gruntowej polegającej na prawie do wyłącznego

korzystania z przydomowego ogródka nie wiąże się z całkowitym wyłączeniem

prawa do korzystania z nieruchomości wspólnej przez jej współwłaścicieli.

Tak ukształtowana treść służebności nie dotyczy bowiem całego obszaru

nieruchomości wspólnej, lecz jedynie jej części, nie wyłącza wykonywania przez

współwłaścicieli nieruchomości wspólnej, jako nieruchomości obciążonej, prawa do

jej korzystania w granicach określonych w art. 143 k.c., z przestrzeni znajdującej

się pod i nad powierzchnią działki zajmowanej przez ogródek przydomowy.

Współwłaściciele nieruchomości wspólnej nie są również pozbawieni prawa do

ingerowania w sposób wykonywania uprawnień wynikających ze służebności.

Za przyjęciem takiego stanowiska przemawia także konieczność dynamicznej

wykładni przepisów dotyczących ograniczonych praw rzeczowych uzasadniona

zmieniającymi się warunkami społeczno-gospodarczymi (por. uchwała Sądu

Najwyższego z dnia 17 stycznia 2003 r., III CZP 79/02, OSNC 2003, nr 11, poz.

142, postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 8 września 2006 r., II CSK 112/06,

Mon. Prawn. 2006, nr 19, str. 1016, z dnia 5 czerwca 2009 r., I CSK 392/08 nie

publ. oraz z dnia 21 lipca 2010 r., III CSK 322/09). Z tych względów należało uznać

za uzasadniony zarzut naruszenia art. 285 § 1 k.c.

Przekraczało

kognicję

Sądu

odwoławczego,

wyznaczoną

przepisem

zawartym w art. 6268 § 2 k.p.c., badanie, czy ustanowiona służebność spełnia

kryterium określone w art. 285 § 2 k.c. (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 17

stycznia 2003 r., III CZP 79/02, postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 21 lipca

2010 r., III CSK 322/09). Zgodnie z tym przepisem, służebność gruntowa może

mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej

oznaczonej części. Spełnienie tego ocennego kryterium wymaganego od

służebności

gruntowej

wymaga

uwzględnienia

konkretnych

okoliczności

faktycznych dotyczących nieruchomości władnącej, które nie są odzwierciedlane

w treści czynności prawnej ustanawiającej służebność gruntową. Z tej przyczyny,

ze względu na ograniczony zakres kognicji sądów w postępowaniu o wpis,

ustalenie, czy ustanowiona służebność gruntowa realizuje cel określony w art. 285

§ 2 k.c. nie może być przedmiotem kontroli sądu w ramach badania wniosku o wpis

służebności gruntowej do księgi wieczystej. W postępowaniu tym sąd nie może

bowiem prowadzić jakiegokolwiek postępowania dowodowego wykraczającego

poza badanie treści i formy wniosku, dokumentów załączonych do wniosku oraz

treści księgi wieczystej. Podważenie spełnienia przez służebność celu określonego

w art. 285 § 2 k.c. może nastąpić jedynie w postępowaniu procesowym, w którym

zainteresowane strony mogą za pomocą wszelkich dowodów wykazywać

okoliczności istotne dla oceny, czy służebność spełnia kryterium z art. 285 § 2 k.c.

Należy przy tym uznać za błędne stanowisko Sądu Okręgowego, że w żadnym

wypadku – a więc bez względu na jakiekolwiek okoliczności faktyczne dotyczące

nieruchomości władnącej - służebność gruntowa polegająca na prawie do

wyłącznego korzystania z ogródka przydomowego nie może realizować celu z art.

285 § 2 k.c.

- zwiększania użyteczności nieruchomości lokalowej jako

nieruchomości władnącej. Służebność o takiej treści może bowiem zwiększać

funkcjonalność lokalu mieszkalnego przez uzyskanie dodatkowego i niezależnego

wejścia do tego lokalu, zwiększać jego bezpieczeństwo, stopień izolacji,

czy zmniejszać natężenie hałasu docierającego do lokalu. Odmienne stanowisko

Sądu Okręgowego uzasadnia zarzut naruszenia art. 285 § 2 k.c.

Z tych względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 398 15 § 1 w zw. z art. 13

§ 2 k.p.c. oraz art. 108 § 2 w zw. z art. 391 § 1, art. 39821 i art. 13 § 2 k.p.c. uchylił

zaskarżone postanowienia w punkcie drugim (oddalającym apelację) i przekazał

sprawę do ponownego rozpoznania Sądowi Okręgowemu i rozstrzygnięcia o

kosztach postępowania kasacyjnego. Rozstrzygnięcie sprawy wymaga bowiem

zajęcia stanowiska Sądu odwoławczego, czy uchwała o wyrażeniu zgody przez

Zebranie Wspólnoty Mieszkaniowej M. w K. na ustanowienie służebności przez

zarządcę została podjęta przez uprawniony do tego podmiot. Okoliczność ta nie

była przedmiotem kontroli Sądu Okręgowego, a w konsekwencji nie podlegała

również kontroli w ramach postępowania kasacyjnego.

Ponieważ skargą kasacyjną zaskarżono postanowienie Sądu Okręgowego w

całości, które obejmowało także (pkt 1) postanowienie o podjęciu zawieszonego

postępowania, skarga kasacyjna w części obejmującej to orzeczenie została

odrzucona na podstawie art. 3986 § 3 w zw. z art. 13 § 2 i art. 5191 k.p.c. jako

niedopuszczalna.