III CSK 23/10 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt III CSK 23/10

POSTANOWIENIE

Dnia 21 lipca 2010 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Antoni Górski (przewodniczący)

SSN Barbara Myszka

SSN Marek Sychowicz (sprawozdawca)

w sprawie z wniosku K. N.

przy uczestnictwie Spółki Mieszkaniowej S. sp. z o.o.

i Wspólnoty Mieszkaniowej „M.”

o wpis w księdze wieczystej,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 21 lipca 2010 r.,

skargi kasacyjnej uczestnika Spółki Mieszkaniowej S.

sp. z o.o.

od postanowienia Sądu Okręgowego

z dnia 27 maja 2009 r.,

uchyla zaskarżone postanowienie i przekazuje sprawę Sądowi

Okręgowemu do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu

Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Postanowieniem z dnia 2 marca 2009 r. Sąd Rejonowy oddalił wniosek K. N.

o wpis w dziale I księgi wieczystej nr /../ , prowadzonej dla lokalu mieszkalnego /.../

, położonego na parterze w budynku nr 26 na osiedlu W. A. M. oraz w dziale III

księgi wieczystej nr /.../ , prowadzonej dla nieruchomości wspólnej, służebności

gruntowej korzystania z ogródka przydomowego.

Sąd Rejonowy ustalił, że podstawę wpisu stanowi akt notarialny obejmujący

umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego opisanego we wniosku oraz akty

ustanowienia służebności i hipotek. Uznał, że ustanowiona służebność wyłącznego

korzystania przez właściciela lokalu mieszkalnego z ogródka przydomowego na

nieruchomości wspólnej, nie odpowiada ustawowemu typowi służebności gruntowej

przewidzianej w art. 285 k.c., a zamknięty katalog ograniczonych praw rzeczowych

wyklucza kreowanie innych nowych ich rodzajów. Poza tym służebność gruntowa

może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej,

której to cechy nie ma prawo korzystania z ogródka przydomowego. Dla

ustanowienia służebności istnieć musi celowość i konieczność jej istnienia przy

jednoczesnym braku możliwości osiągnięcia tego celu bez ingerencji w cudze

prawo. Ponadto Sąd Rejonowy powołał się na prawo sądu wieczystoksięgowego do

badania zgodności z prawem czynności prawnej mającej stanowić podstawę wpisu

i ze względu na brak podstawy do dokonania wpisu zgodnie z wnioskiem pominął

kwestię ważności uchwały zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej „M.” o wyrażenie

zgody na ustanowienie przez zarządcę służebności gruntowej korzystania z

przydomowego ogródka.

Apelację Spółki Mieszkaniowej „S.” sp. z o.o. od wymienionego wyżej

postanowienia Sąd Okręgowy postanowieniem z dnia 27 maja 2009 r. oddalił.

Powołując się na stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w postanowieniu z dnia

20 lutego 2003 r., II CKN 1237/00 (nie publ.), Sąd Okręgowy podkreślił, że sąd

wieczystoksięgowy ma obowiązek ustalić, czy prawo, które ma być wpisane,

zostało ważnie ustanowione, a osoby zainteresowane mogą ustanawiać tylko takie

ograniczone prawa rzeczowe, jakie zostały przewidziane w ustawie. Uznał, że

zawarte w umowie sprzedaży z dnia 14 sierpnia 2008 r. oświadczenie

pełnomocnika zarządcy nieruchomości wspólnej o ustanowieniu na rzecz

każdoczesnych właścicieli lokalu mieszkalnego nr 16 służebności gruntowej,

polegającej

na

prawie

wyłącznego

korzystania

z ogródka

przydomowego

znajdującego się pod oknami tego lokalu, jest w istocie podziałem quoad usum, a

nie ustanowieniem służebności gruntowej. Za taką kwalifikacją przemawia przede

wszystkim

brak

w

opisanym

prawie

do

korzystania

z określonej

części

nieruchomości wspólnej celu zwiększenia użyteczności nieruchomości władnącej.

Poza tym treść służebności gruntowej nie może polegać na zapewnieniu

właścicielowi

lokalu

wyłącznego

korzystania

z

części

gruntu

będącego

przedmiotem współwłasności. Trudno też dostrzec okoliczności, których zaistnienie

prowadziłoby do zasadności żądania dochodzonego na podstawie art. 294 alb 295

k.c., trudno bowiem mówić o konieczności istnienia ogródka przydomowego do

prawidłowego korzystania z nieruchomości lokalowej albo o utracie wszelkiego

znaczenia jego istnienia.

W skardze kasacyjnej od postanowienia Sądu Okręgowego Spółka

Mieszkaniowa „S.” sp. z o.o. w ramach pierwszej podstawy kasacyjnej wskazała na

naruszenie art. 285 § 1 i 2 k.c. przez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie,

a w ramach drugiej podniosła zarzut naruszenia art. 6268 § 2 k.p.c. i wniosła o

uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy Sądowi Okręgowemu

do ponownego rozpoznania ewentualnie o uchylenie również postanowienia Sądu

pierwszej instancji i przekazanie sprawy temu Sądowi do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 6268 § 2 k.p.c., który w swej treści nawiązuje do uchylonego

art. 46 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst

jedn.: Dz.U. z 2001 r. Nr 125, poz. 1368 ze zm. – dalej: „u.k.w.h.”), rozpoznając

wniosek o wpis, sąd bada jedynie treść i formę wniosku, dołączonych do wniosku

dokumentów oraz treść księgi wieczystej. Przepis ten, podobnie jak uchylony

art. 46 ust. 1 u.k.w.h., wyznacza zakres kognicji sądu w postępowaniu

wieczystoksięgowym, zarówno sądu pierwszej instancji rozpoznającego wniosek

o wpis, jak i sądu drugiej instancji rozpoznającego apelację od wpisu (zob.

postanowienia Sądu Najwyższego: z dnia 27 kwietnia 2001 r., III CKN 354/00,

OSNC 2001, nr 12, poz. 183 i z dnia 6 października 2006 r., V CSK 214/06,

niepubl.). Kognicja ta, choć ograniczona do badania jedynie treści wniosku, treści

i formy dołączonych do wniosku dokumentów oraz treści księgi wieczystej, nie ma

charakteru

wyłącznie

formalnego.

Zgodnie

z

utrwalonym

orzecznictwem,

obowiązek badania treści dokumentu dołączonego do wniosku o wpis mieści

w sobie również konieczność oceny, czy dokument ten stanowi uzasadnioną

podstawę wpisu. W konsekwencji sąd jest obowiązany badać czynność materialną

stanowiącą podstawę wpisu nie tylko pod względem formalnoprawnym, lecz także

pod względem jej skuteczności materialnej. Powinien zbadać, czy czynność ta

uzasadnia powstanie, zmianę lub wygaśnięcie prawa, które ma być wpisane do

księgi wieczystej lub z niej wykreślone. Musi zatem ocenić, czy prawo, które ma być

wpisane, zostało ważnie ustanowione. Trzeba jednak podkreślić, że podstawę tej

oceny stanowić mogą wyłącznie ustalenia dokonane na podstawie treści wniosku,

treści

dołączonych

W postępowaniu

do

niego

dokumentów

wieczystoksięgowym

oraz

bowiem

treści

sąd

nie

księgi

wieczystej.

może

prowadzić

postępowania dowodowego wykraczającego poza granice, które zostały zakreślone

w art. 6268 § 2 k.p.c. ani uwzględniać dalszych okoliczności niewynikających

z wskazanych w tym przepisie dowodów (zob. postanowienia Sądu Najwyższego:

z dnia 22 marca 1955 r., II CO 116/54, OSNCK 1956, nr 1, poz. 15, z dnia

25 lutego 1963 r., III CR 177/62, OSNCP 1964, nr 2, poz. 36, z dnia 18 listopada

1971 r., III CRN 338/71, OSNCP 1972, nr 6, poz. 110, z dnia 13 lipca 1984 r.,

IV CR 343/84, OSNCP 1985, nr 7, poz. 92 i z dnia 20 lutego 2003 r., II CKN

1237/00, nie publ. oraz uchwały Sądu Najwyższego: z dnia 12 kwietnia 1990 r.,

III CZP 14/90, Rej. 1991, nr 1, s.129, z dnia 20 lipca 1995 r., III CZP 88/95, OSNC

1995, nr 11, poz. 163, z dnia 22 maja 1996 r., III CZP 50/96, OSNC 1996, nr 11,

poz. 141 i z dnia 17 stycznia 2003 r., III CZP 79/02, OSNC 2003, nr 11, poz. 142).

Jeżeli przedmiotem wpisu jest służebność gruntowa, sąd, kierując się

utrwaloną wykładnią przepisów regulujących postępowanie wieczystoksięgowe,

powinien zbadać, czy prawo to zostało ważnie ustanowione. Sądy Orzekające

zatem – co do zasady – prawidłowo badały, czy według przepisów obowiązujących

w dniu 14 sierpnia 2008 r. służebność gruntowa, polegająca na prawie wyłącznego

korzystania przez każdoczesnych właścicieli lokalu nr 16 z ogródka przydomowego

znajdującego się pod oknami tego lokalu, została ważnie ustanowiona. Zgodzić

trzeba się też z oceną Sądów Orzekających, że – ze względu na obowiązującą

zasadę zamkniętego katalogu praw rzeczowych – prawa te mogą być powoływane

tylko na podstawie i w granicach upoważnień ustawowych. Osoby zainteresowane

mogą więc ustanawiać tylko takie ograniczone prawa rzeczowe, jakie są

przewidziane w ustawie, przy uwzględnieniu, iż każde z nich ma zdefiniowane

ustawowo

cechy

niepodlegające

modyfikacji

(zob.

postanowienie

Sądu

Najwyższego z dnia 12 listopada 1997 r., I CKN 321/97, niepubl.).

Istotę służebności gruntowej określa art. 285 § 1 k.c., stanowiąc, że

nieruchomość

można

obciążyć

na

rzecz

właściciela

innej

nieruchomości

(nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, iż właściciel

nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości

obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje

ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań,

bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać

określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują

na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności. Z przepisu tego wynika,

że dla istnienia służebności gruntowej konieczne są dwie nieruchomości: władnąca

i obciążona; nieruchomość obciążona może być przy tym także przedmiotem

współwłasności. Przyjmuje się, że służebność gruntowa może obciążać również

użytkowanie wieczyste, stąd nieruchomość obciążona może być też przedmiotem

użytkowania wieczystego (zob. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 22 października

1968 r., III CZP 98/68, OSNCP 1969, nr 11, poz. 188 oraz postanowienia Sądu

Najwyższego: z dnia 17 stycznia 1974 r., III CRN 316/73, OSNCP 1974, nr 11,

poz. 197, z dnia 10 kwietnia 2008 r., IV CSK 21/08, niepubl. i z dnia

15 października 2008 r., I CSK 135/08, OSNC-ZD 2009, nr C, poz. 62).

Zgodnie z poglądem Sądu Najwyższego wyrażonym w postanowieniu z dnia

20 października 2005 r., IV CK 65/05 ( niepubl.), nieruchomość można obciążyć

służebnością gruntową także w sytuacji, w której jej współwłaścicielem jest

właściciel nieruchomości władnącej. Kontynuując ten kierunek wykładni, trzeba

uznać za dopuszczalne obciążenie służebnością gruntową – ustanowioną na rzecz

każdoczesnego właściciela lokalu – nieruchomości wspólnej, o której mowa

w art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.:

Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm. – dalej „u.w.l.”). Sąd Okręgowy nie zajął

wprawdzie wyraźnego stanowiska w tej kwestii, ale nie zakwestionował też

odmiennego poglądu Sądu pierwszej instancji. Pogląd ten nie może być natomiast

uznany za trafny, gdyż podkreślany przez Sąd pierwszej instancji element

związania praw nie wyklucza uznania lokalu za „inną nieruchomość” w rozumieniu

art. 285 § 1 k.c. Element ten został wprowadzony nie po to, by zatrzeć odrębność

prawną lokalu i nieruchomości wspólnej, lecz by uniemożliwić rozporządzanie

prawem własności lokalu bez związanego z nim udziału w nieruchomości wspólnej,

przysługiwanie tego prawa jest bowiem niezbędne do normalnego korzystania

z lokalu.

W art. 285 § 1 k.c. ustawodawca nie sprecyzował, na czym polega

uprawnienie do korzystania z nieruchomości obciążonej przez właściciela

nieruchomości

władnącej

bądź

obowiązek

powstrzymania

się

właściciela

nieruchomości obciążonej. Wskazał jedynie, że właściciel nieruchomości władnącej

może korzystać „w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej”, a właściciel

nieruchomości

obciążonej

zostaje

ograniczony

w

możności

dokonywania

„określonych działań” czy też nie wolno mu wykonywać „określonych uprawnień”.

Z powołanego przepisu nie wynika wprost, czy służebność gruntowa może polegać

jedynie na częściowym korzystaniu z nieruchomości obciążonej, czy też

przedmiotem tej służebności może być również pełne korzystanie z nieruchomości,

odbierające właścicielowi nieruchomości wszelkie uprawnienia w tym zakresie

i pozostawiające mu względem obciążonej nieruchomości jedynie ius nudum.

Posłużenie się przez ustawodawcę zwrotem „może korzystać w oznaczonym

zakresie z nieruchomości obciążonej” oraz istota i funkcje służebności przemawiają

za przyjęciem, że korzystanie z cudzej nieruchomości przez uprawnionego z tytułu

służebności gruntowej może być jedynie częściowe. Przyznane właścicielowi

nieruchomości władnącej w art. 285 § 1 k.c. uprawnienie do korzystania

„w oznaczonym zakresie” nie może więc prowadzić do całkowitego pobawienia

właściciela nieruchomości obciążonej uprawnień wynikających z prawa własności.

Jednak w szczególnych sytuacjach zakres treści przyznanej służebności może

pozwalać właścicielowi nieruchomości władnącej na pełne korzystanie z określonej

części nieruchomości obciążonej. Będzie tak np. w razie wybudowania części

budynku na gruncie sąsiada i ustanowienia w tym zakresie służebności gruntowej

(art. 151 k.c.).

Sąd Okręgowy wyszedł z trafnego założenia, że zasadniczo nie jest

dopuszczalne

takie

ukształtowanie

treści

służebności

gruntowej,

które

przyznawałoby właścicielowi nieruchomości władnącej uprawnienie do wyłącznego

korzystania z nieruchomości obciążonej, równoznaczne nie tylko z pełnym

korzystaniem z nieruchomości, lecz także z całkowitym pozbawieniem możności

korzystania z niej przez właściciela nieruchomości obciążonej. Nie można

natomiast zgodzić się z oceną tego Sądu, że ustanowienie na rzecz właściciela

lokalu mieszkalnego służebności gruntowej, polegającej na prawie do wyłącznego

korzystania z ogródka przydomowego znajdującego się pod oknami lokalu, odbiera

współwłaścicielom lub współużytkownikom wieczystym nieruchomości wspólnej,

o której mowa w art. 3 ust. 2 u.w.l., wszelkie uprawnienia w tym zakresie,

pozostawiając im w stosunku do obciążonej nieruchomości jedynie ius nudum.

Uprawnienia właściciela lokalu w stosunku do części nieruchomości wspólnej

mającej stanowić ogródek przydomowy nie zostały wprawdzie precyzyjnie

określone, niemniej z samego faktu jej przeznaczenia wynika jedynie uprawnienie

do urządzenia i utrzymywania małego ogródka przy domu, zajmowanego zwykle

pod uprawę traw i roślin ozdobnych. Przyznanie właścicielowi lokalu takiego

uprawnienia

nie

oznacza,

współwłaścicielami

że

właścicielom

nieruchomości

wspólnej,

pozostałych

lokali,

będących

pozostało

względem

części

nieruchomości zajętej pod uprawę jedynie ius nudum. Trzeba podkreślić,

że w granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu

własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią (art. 143

k.c.). Urządzenie przez właściciela lokalu ogródka przydomowego nie pozbawia

współwłaścicieli nieruchomości wspólnej korzystania z przestrzeni nad i pod jej

powierzchnią w granicach dozwolonego oddziaływania właściciela nieruchomości

gruntowej. Poza tym uprawnienie do korzystania przez właściciela lokalu z ogródka

przydomowego

na

nieruchomości

wspólnej

nie

pozbawia

pozostałych

współwłaścicieli nieruchomości możności ingerowania w sposób wykonywania

służebności, np. w razie zaniedbań w urządzeniu lub utrzymywaniu ogródka.

Rozważając

ten

problem

nie

można

pomijać

widocznej

ostatnio

w orzecznictwie tendencji do dynamicznej wykładni przepisów regulujących

służebności gruntowe, zmierzającej do szerszego wykorzystania tej instytucji.

W uzasadnieniu postanowienia z dnia 8 września 2006 r., II CSK 112/06 (Mon.

Prawn. 2006, nr 19, s. 1016), Sąd Najwyższy stwierdził wprost, że rozwój

cywilizacyjny

i

postęp

techniczny

spowodowały

powstanie

konieczności

dynamicznej wykładni wspomnianych przepisów. Wyrazem tej tendencji było

zaaprobowanie służebności odpowiadającej swą treścią służebności przesyłu,

wprowadzonej następnie ustawą z dnia 30 maja 2008 r. o zmianie ustawy – Kodeks

cywilny oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 116, poz. 731; zob. uchwałę Sądu

Najwyższego z dnia 17 stycznia 2003 r., III CZP 79/02, OSNC 2003, nr 11,

poz. 142 oraz postanowienia Sądu Najwyższego: z dnia 8 września 2006 r., II CSK

112/06 i z dnia 5 czerwca 2009 r., I CSK 392/08, oba niepubl.). Podzielając ten

kierunek wykładni, wypada zauważyć, że obciążenie nieruchomości wspólnej

służebnością gruntową korzystania z ogródka przydomowego, może być korzystne

dla pozostałych właścicieli lokali, którzy wszak decydują o ukształtowaniu treści

służebności obciążającej nieruchomość wspólną.

Wszystkie te rozważania prowadzą do wniosku, że przyznanie właścicielowi

lokalu w ramach służebności gruntowej uprawnienia do wyłącznego korzystania

z ogródka przydomowego na nieruchomości wspólnej położonego pod oknami

lokalu mieści się w granicach uprawnień właściciela nieruchomości władnącej

przewidzianych w art. 285 § 1 k.c.

Sąd

Okręgowy

wieczystoksięgowym

wyszedł

dopuszczalne

z

założenia,

jest

również

że

w

postępowaniu

badanie

skuteczności

materialnoprawnej umowy o ustanowieniu służebności pod kątem jej zgodności

z celem służebności gruntowej określonym w art. 285 § 2 k.c. W wyniku dokonanej

oceny podzielił przy tym pogląd Sądu pierwszej instancji, że służebność ogródka

przydomowego nie zwiększa użyteczności lokalu mieszkalnego, a jej celem jest

jedynie wygoda lub upodobanie właściciela lokalu.

Trzeba zgodzić się z zarzutem skarżącej, że tak rozumując Sąd Okręgowy

naruszył art. 285 § 2 k.c., zbadanie bowiem, czy ustanowiona służebność gruntowa

zwiększa użyteczność nieruchomości władnącej usuwa się spod oceny sądu

w postępowaniu wieczystoksięgowym. Jak już wyjaśnił Sąd Najwyższy w uchwale

z dnia 17 stycznia 2003 r., III CZP 97/02 (OSNC 2003, nr 11, poz. 142),

w postępowaniu wieczystoksięgowym nie jest dopuszczalne badanie skuteczności

materialnoprawnej umowy o ustanowieniu służebności gruntowej w zakresie jej

zgodności z celem takiej czynności, o którym mowa w art. 285 § 2 k.c.

W uzasadnieniu uchwały Sąd Najwyższy podkreślił, że ograniczony z mocy

art. 6268 § 2 k.p.c. charakter kognicji sądu wieczystoksięgowego nie pozwala mu na

prowadzenie badania w kierunku poznania stanu faktycznego, wobec czego sąd

ten – nie mając uprawnień do prowadzenia postępowania dowodowego – nie może

weryfikować danych twierdzonych przez strony. Z tej przyczyny skuteczne

podważenie czynności prawnej – dokonanej we właściwej formie – na podstawie

wskazującej na naruszenie art. 285 § 2 k.c. może być dokonane wyłącznie

w postępowaniu procesowym. Stanowisko to uzyskało aprobatę doktryny i podziela

jej także skład Sądu Najwyższego orzekający w niniejszej sprawie.

Ocena, czy ustanowiona służebność ogródka przydomowego realizuje cel

określony w art. 285 § 2 k.c., jakim jest zwiększenie użyteczności lokalu

mieszkalnego, wymaga uwzględnienia okoliczności dotyczących usytuowania,

przeznaczenia i konfiguracji zarówno lokalu, jak i ogródka przydomowego, co

z kolei

wymaga

w postępowaniu

dokonania

ustaleń

wieczystoksięgowym.

wykraczających

Nie

jest

to

poza

–

kognicję

wbrew

sądu

odmiennym

zapatrywaniom Sądu Okręgowego – ocena oczywista, istnieją bowiem rację

przemawiające na rzecz tezy, że ustanowienie służebności korzystania z ogródka

przydomowego może podnieść użyteczność lokalu jako nieruchomości władnącej.

Wystarczy wskazać, że zwiększa się w ten sposób funkcjonalność mieszkania,

które może uzyskać dodatkowe wejście do lokalu usytuowanego na parterze

budynku, zwiększa się bezpieczeństwo i stopień izolacji lokalu od osób

postronnych, a w razie odpowiedniego zagospodarowania ogródka – zmniejsza się

także natężenie hałasu.

Nie wnikając bliżej w kwestię realizacji celu służebności gruntowej, trzeba

stwierdzić, że – ze względu na ograniczenia dowodowe wynikające z art. 626 8 § 2

k.p.c. – samo zanegowanie spełnienia przesłanki zwiększenia użyteczności

nieruchomości władnącej nie uzasadnia odmowy wpisu służebności do księgi

wieczystej.

Jak wynika z prowadzonych rozważań, skarga kasacyjna okazała się

uzasadniona, jednakże w sprawie zachodzi potrzeba oceny prawidłowości

wyrażenia przez Wspólnotę Mieszkaniową zgody na ustanowienie służebności oraz

prawidłowości udzielenia pełnomocnictwa do składania w tym przedmiocie

stosownych oświadczeń woli (zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 12

stycznia 2010 r., III CZP 106/09, niepubl.).

Z przytoczonych względów Sąd Najwyższy, na podstawie art. 398 15 § 1 oraz

art. 108 § 2 w związku z art. 39821 k.p.c., postanowił jak w sentencji.

md