III CSK 183/07 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt III CSK 183/07

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 8 listopada 2007 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Krzysztof Pietrzykowski (przewodniczący,

sprawozdawca)

SSN Zbigniew Strus

SSN Hubert Wrzeszcz

w sprawie z powództwa Gminy Miasta T.

przeciwko T. Spółdzielni Mieszkaniowej

o stwierdzenie nieważności oświadczenia woli,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 8 listopada 2007 r.,

skargi kasacyjnej strony pozwanej

od wyroku Sądu Apelacyjnego w […]

z dnia 4 października 2006 r.,

oddala skargę kasacyjną.

Uzasadnienie

Gmina Miasta T. wniosła o ustalenie nieważności oświadczenia woli

pozwanej T. Spółdzielni Mieszkaniowej z dnia 17 marca 2005 r. o zrzeczeniu się

prawa użytkowania wieczystego nieruchomości obejmującej działki nr 77/198,

77/196 i 77/168 położone w T. w obrębie 152 oraz działki nr 61/40, 61/33, 61/50 i

61/46 położone w T. w obrębie 151. Strona pozwana wniosła o oddalenie

powództwa.

Wyrokiem z dnia 11 kwietnia 2006 r. Sąd Okręgowy w T. oddalił powództwo i

zasądził od strony powodowej na rzecz strony pozwanej kwotę 3.615 zł tytułem

kosztów procesu. Sąd ustalił, że w dniu 25 października 1990 r. strony zawarły

umowę o oddanie pozwanej Spółdzielni w użytkowanie wieczyste nieruchomości

obejmującej m. in. działki ewidencyjne nr 61/3 i 61/9 w obrębie 151 oraz działkę nr

77/25, z których w wyniku kolejnych podziałów powstały działki nr 61/46, 61/50,

61/39 i 61/40 w obrębie 151 oraz działka nr 77/168 w obrębie 152, a także działkę

nr 77/33 w obrębie 152, z której w wyniku kolejnych podziałów powstały działki nr

77/168 i nr 77/198 w obrębie 152. W dniu 17 marca 2005 r. pozwana Spółdzielnia

zrzekła się prawa użytkowania wieczystego nieruchomości obejmującej wskazane

wyżej działki.

Według Sądu Okręgowego, nie ma podstaw do uznania spornej czynności

za sprzeczną z zasadami współżycia społecznego. Strona powodowa nie wskazała

konkretnej zasady współżycia społecznego i sposobu jej naruszenia przez treść

spornej czynności prawnej. Podkreśliła jedynie, że zrzeczenie się przez

Spółdzielnię gruntu niechcianego narusza takie zasady, przenosząc koszty

utrzymania gruntu na Gminę Miasta T. Nie jest to, zdaniem Sądu Okręgowego,

pogląd słuszny. Należy bowiem zwrócić uwagę, że w wypadku zrzeczenia się

użytkowania wieczystego nie dochodzi do zmiany podmiotu, któremu przysługuje

prawo własności, a jedynie następuje zwolnienie prawa własności od obciążeń.

Gmina Miasta T., obciążając przysługujące jej prawo własności użytkowaniem

wieczystym, powinna była liczyć się z faktem, iż prawo to kiedyś wygaśnie. Powrót

zatem prawa własności, a właściwie wszystkich jego atrybutów do podmiotu, który

cały czas zachowywał tytuł prawny właściciela nieruchomości, nie narusza

jakichkolwiek zasad współżycia społecznego. Sąd Okręgowy wskazał ponadto, że

nieruchomości

będące

przedmiotem

zrzeczenia

się

prawa

użytkowania

wieczystego stanowią samodzielne działki ewidencyjne o charakterze skarp terenów zielonych, pozostające zasadniczo poza zwartą infrastrukturą osiedlową.

W związku z tym nie może być uznany za sprzeczny z zasadami współżycia

społecznego fakt wyzbycia się zarządu nad nieruchomością, która nie służy

realizacji określonego w art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o

spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze

zm.) celu spółdzielni, którym jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych

potrzeb członków spółdzielni oraz ich rodzin przez dostarczanie członkom lokali

mieszkalnych lub domów jednorodzinnych. To Gmina Miasta T. powinna zatem

zarządzać i gospodarować nieruchomościami, które nie mogą (i nie powinny) być

wykorzystane

do

mieszkaniowych.

realizacji

Pozostawanie

ustawowego

tego

rodzaju

celu

działalności

nieruchomości

spółdzielni

w

zasobach

Spółdzielni byłoby kontynuowaniem stanu niezgodnego z prawem i stanowiłoby

źródło niezasadnego obciążenia jej członków.

Apelację od wyroku Sądu Okręgowego wniosła strona powodowa.

Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 4 października 2006 r. zmienił zaskarżony

wyrok Sądu Okręgowego w T. w ten sposób, że ustalił nieważność oświadczenia

woli T. Spółdzielni Mieszkaniowej z dnia 17 marca 2005 roku wyrażonego w formie

aktu notarialnego o zrzeczeniu się przez nią nieruchomości obejmującej działki nr

77/198, 77/196 i 77/168 położone w T. w obrębie 152 oraz działki nr 61/40, 61/39,

61/50 i 61/46 położone w T. w obrębie 151 oraz zasądził od strony pozwanej na

rzecz strony powodowej kwotę 13.700 zł tytułem kosztów procesu, a ponadto

zasądził od strony pozwanej na rzecz strony powodowej kwotę 11.200 zł tytułem

kosztów postępowania apelacyjnego.

Zdaniem Sądu Apelacyjnego, Sąd Okręgowy błędnie ustalił, iż działki

ewidencyjne składające się na rzeczoną nieruchomość są samodzielne i pozostają

poza zwartą infrastrukturą osiedlową. Kopia mapy zasadniczej i wyjaśnienia stron

przeczą zarówno samodzielności wyodrębnionych działek, jak i nieistnieniu ich

związku funkcjonalnego z infrastrukturą osiedla. Wyodrębnione działki tworzą dwie

oddzielne enklawy w postaci skarp - terenów zielonych, które nie nadają się do

samodzielnego zagospodarowania i korzystania, na skarpach urządzone są

przejścia (schody) między budynkami osiedla, a na koronie skarp znajduje się

parking osiedlowy. Przyjęcie przez Sąd Okręgowy poglądu, iż dopuszczalne jest

zrzeczenie się przez Spółdzielnię prawa użytkowania wieczystego, nie oznacza

dopuszczalności wydzielenia z nieruchomości stanowiącej przedmiot tego prawa jej

części i zrzeczenie się użytkowania wieczystego co do tak wydzielonej części.

Umową zawartą w dniu 25 października 1990 r. została oddana pozwanej

Spółdzielni w użytkowanie wieczyste nieruchomość, dla której urządzono księgę

wieczystą nr […] oraz nieruchomość, dla której urządzono księgę wieczystą nr […].

Pozwana Spółdzielnia nabyła zatem dwa prawa użytkowania wieczystego,

obciążające dwie odrębne nieruchomości. Zdaniem Sądu Apelacyjnego, zrzeczenie

się może dotyczyć prawa użytkowania wieczystego nabytego co do całej

nieruchomości stanowiącej przedmiot tego prawa. Natomiast sprzeczne ze

strukturą i funkcją prawa użytkowania wieczystego jest dokonanie, jak uczyniła to

strona pozwana, czynności polegającej na „skonfigurowaniu” z wydzielonych

części kilku nieruchomości stanowiących przedmiot odrębnych praw użytkowania

wieczystego nowej nieruchomości i złożenie oświadczenia o zrzeczeniu się

użytkowania wieczystego do tak „skonfigurowanej” nowej nieruchomości.

Sąd Apelacyjny uznał za nieuzasadnione stanowisko Sądu Okręgowego, iż

dostateczną racją oddalenia powództwa jest okoliczność, że powód nie

sprecyzował, jaką konkretną zasadę współżycia społecznego miałoby naruszyć

kwestionowane działanie Spółdzielni. Zdaniem Sądu Apelacyjnego, kontrola

czynności prawnej z punktu widzenia zgodności z zasadami współżycia

społecznego nie wymaga wskazania konkretnej zasady sformułowanej w postaci

jakiejś normy postępowania. Sformułowanie takiej skonkretyzowanej zasady

w postaci dyrektywalnej byłoby zazwyczaj połączone z niedającymi się pokonać

trudnościami, zważywszy, że hipoteza normy postępowania musiałaby obejmować

zespół okoliczności danego przypadku doniosłych dla wyznaczenia dyrektywy

postępowania aprobowanego etycznie w konkretnej sytuacji. Ocena postępowania

na gruncie zasad współżycia społecznego wymaga natomiast wskazania, jakie

wartości etyczne są doniosłe dla rozstrzygnięcia o akceptacji lub dezaprobacie

moralnej postępowania na tle okoliczności danego przypadku.

Strona pozwana wydzieliła z terenu osiedla dwie „enklawy” w postaci skarp terenów zielonych i co do tak „skonfigurowanej” nieruchomości uznała, że jest ona

zbędna do realizacji celów spółdzielni mieszkaniowej, tj. zaspokajania potrzeb

mieszkaniowych i innych potrzeb członków spółdzielni i ich rodzin. Wbrew

odmiennemu

ustaleniu

Sądu

Okręgowego,

działki

składające

się

na

„skonfigurowaną” nieruchomość nie nadają się do samodzielnego wykorzystania

i pozostają w funkcjonalnym związku z infrastrukturą osiedla. Stanowisko strony

pozwanej, która po niemal 15 latach korzystania z działek funkcjonalnie związanych

z infrastrukturą osiedla mieszkaniowego uznaje, że są one zbędne dla

zaspokajania potrzeb członków spółdzielni i czyni to motywem zrzeczenia się

prawa użytkowania wieczystego arbitralnie wydzielonych części terenów osiedla

mieszkaniowego pozostaje w jawnej niezgodzie z jej uprzednim postępowaniem

(venire contra factum proprium). „Skonfigurowana” przez stronę pozwaną

nieruchomość w postaci dwu „enklaw” w terenie osiedla mieszkaniowego nie

nadaje się do samodzielnego korzystania, a w konsekwencji dokonana przez stronę

pozwaną czynność prawna deprecjonuje zupełnie jej wartość majątkową. Ponadto

skutek tej czynności uwalnia stronę pozwaną od ciężaru utrzymania wydzielonych

działek (skarp) w należytym stanie, a „przerzuca” ten ciężar na stronę powodową.

Pozwana Spółdzielnia zarzuciła w skardze kasacyjnej naruszenie art. 58 § 2

k.c. przez błędną jego wykładnię polegającą na przyjęciu stanowiska, że kontrola

czynności prawnej na gruncie zasad współżycia społecznego nie wymaga

wskazania konkretnej zasady sformułowanej w postaci jakiejś normy postępowania.

Zarzuciła ponadto naruszenie art. 233 w związku z art. 246 § 1 k.c. przez błędną

wykładnię, że strona pozwana jest ograniczona w rozporządzaniu swoim prawem,

ponieważ, według poglądu Sądu drugiej instancji, dopuszczalność zrzeczenia się

przez spółdzielnię mieszkaniową prawa użytkowania wieczystego nie oznacza, że

dopuszczalne jest wydzielenie z nieruchomości stanowiącej przedmiot tego prawa

jej części i zrzeczenia się użytkowania wieczystego co do tej wydzielonej części.

Pozwana zarzuciła także naruszenie przepisów postępowania, mianowicie art. 233

§ 1 i art. 382 k.p.c., w następstwie czego doszło, jej zdaniem, do przekroczenia

granic swobodnej oceny dowodów oraz braku wyczerpujących ustaleń.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Dopuszczalność zrzeczenia się prawa użytkowania wieczystego gruntu nie

budzi wątpliwości w orzecznictwie Sądu Najwyższego. W uchwale z dnia 19 maja

2006 r., III CZP 26/06 (OSNC 2007, Nr 3, poz. 39) przyjęto, że zrzeczenie się

prawa użytkowania wieczystego powoduje jego wygaśnięcie na podstawie

stosowanego w drodze analogii art. 246 k.c., dotyczącego zrzeczenia się praw

rzeczowych ograniczonych. Następnie stanowisko to zostało potwierdzone

w uchwale z dnia 23 sierpnia 2006 r., III CZP 60/06 (OSNC 2007, Nr 6, poz. 81).

W okolicznościach niniejszej sprawy powstaje natomiast pytanie, czy użytkownik

wieczysty może zrzec się części prawa użytkowania wieczystego.

Zgodnie z art. 232 § 1 k.c., w użytkowanie wieczyste mogą być oddawane

grunty, stanowiące własność Skarbu Państwa albo jednostek samorządu

terytorialnego lub ich związków (związków komunalnych), położone w granicach

administracyjnych

miast

albo

położone

wprawdzie

poza

administracyjnymi

miast,

lecz

włączone

do

zagospodarowania

planu

granicami

przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki.

W konsekwencji nie jest możliwe ustanowienie prawa użytkowania wieczystego na

gruncie

niestanowiącym

własności

Skarbu

Państwa,

jednostki

samorządu

terytorialnego albo związku komunalnego, choćby nabywca działał, będąc w dobrej

wierze, w zaufaniu do księgi wieczystej (odpowiednio wyroki Sądu Najwyższego

z dnia 21 czerwca 1968 r., III CRN 139/68, OSNCP 1969, Nr 5, poz. 93 i z dnia

14 maja 1986 r., II CR 28/86, OSN 1987, Nr 8, poz. 122). Nie może też być

przedmiotem użytkowania wieczystego przysługujący Skarbowi Państwa, jednostce

samorządu terytorialnego albo związkowi komunalnemu udział we współwłasności

gruntu (odpowiednio wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 listopada 1977 r., IV CR

466/77, OSP 1978, Nr 7-8, poz. 145).

Prawo użytkowania wieczystego z natury rzeczy obciąża więc całą

nieruchomość gruntową. W związku z tym do ujawnienia prawa użytkowania

wieczystego nie zakłada się odrębnej księgi wieczystej dla tego prawa, ale wpisuje

się je w dziale drugim księgi prowadzonej dla nieruchomości (art. 25 ust. 1 pkt 2

ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, jedn. tekst: Dz. U.

z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.; dalej: u.k.w.h.).

Definicja nieruchomości gruntowej została zamieszczona w art. 46 § 1 k.c.,

zgodnie z którym jest to część powierzchni ziemskiej stanowiąca odrębny

przedmiot własności. Przedstawiona definicja jest uniwersalna w tym znaczeniu, że

odnosi się zarówno do nieruchomości, dla których prowadzi się księgi wieczyste,

jak i do nieruchomości, które nie mają założonych ksiąg wieczystych. Jednakże

w sytuacji, gdy dla określonej nieruchomości została założona księga wieczysta,

obowiązuje reguła „jedna księga – jedna nieruchomość”. Odnosi się ona również do

graniczących z sobą nieruchomości, które stanowią własność tej samej osoby,

a ponadto

do

nieruchomości

stanowiących

całość

gospodarczą,

ale

niegraniczących z sobą. Właściciel może jednakże w takiej sytuacji skorzystać

z uprawnienia przewidzianego w art. 21 u.k.w.h. i doprowadzić do połączenia kilku

nieruchomości w jedną nieruchomość. Rozważane uprawnienie jest wyłącznym

atrybutem właściciela nieruchomości i nie przysługuje użytkownikowi wieczystemu

(uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 2006 r., III CZP 24/06,

OSNC 2007, Nr 2, poz. 24). Konsekwentnie należy przyjąć, że – mimo braku

wyraźnej regulacji prawnej – dopuszczalny jest wieczystoksięgowy podział

nieruchomości

obciążonej

prawem

użytkowania

wieczystego

(uzasadnienie

postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 19 lutego 2003 r., V CK 278/02, niepubl.).

Również jednak w tym

wypadku

stosowne

uprawnienie

nie

przysługuje

użytkownikowi wieczystemu, z przyczyn wskazanych w uzasadnieniu uchwały Sądu

Najwyższego z dnia 7 kwietnia 2006 r., III CZP 24/06.

Przedstawione rozważania prowadzą do wniosku, że zrzeczenie się przez

użytkownika wieczystego prawa użytkowania wieczystego jedynie w stosunku do

niektórych działek ewidencyjnych byłoby dopuszczalne dopiero po dokonaniu

podziału wieczystoksięgowego nieruchomości, a także podziału nieruchomości

uregulowanego w przepisach art. 92 i nast. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.

o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze

zm.). Przyjęcie odmiennego punktu widzenia, przedstawionego w skardze

kasacyjnej, prowadziłoby do powstania niezgodnej z prawem sytuacji, w której tylko

część

nieruchomości

gruntowej

byłaby

obciążona

prawem

użytkowania

wieczystego. Z tych powodów zarzut naruszenia art. 233 w związku z art. 246 § 1

k.c. należy uznać za nietrafny.

Nietrafny jest również podniesiony w skardze kasacyjnej zarzut naruszenia

art. 58 § 2 k.c., który miałby sprowadzać się do tego, że Sąd Apelacyjny, powołując

się na zasady współżycia społecznego, powinien wskazać „konkretną zasadę

sformułowaną w postaci jakiejś normy postępowania”. Ten punkt widzenia,

przedstawiony również w niniejszej sprawie w uzasadnieniu wyroku Sądu

Okręgowego, nawiązuje do tzw. normatywnego rozumienia zasad współżycia

społecznego, zgodnie z którym zasady te są normami o uzasadnieniu

aksjologicznym należącymi do obowiązującego prawa. Dawniej były wypowiadane

poglądy o potrzebie proklamowania lub systematyzowania zasad współżycia

społecznego

oraz

o

obywatelskim

obowiązku

znajomości

tych

zasad.

Z normatywnym rozumieniem rozważanych zasad pozostaje też w związku

postulat, aby sąd, rozstrzygając sprawę na podstawie art. 5 k.c., sformułował

konkretną zasadę współżycia, na którą się powołuje (wyroki Sądu Najwyższego

z dnia 5 maja 1964 r., I PR 159/64, OSNCP 1965, nr 1, poz. 19, z dnia 22 listopada

1994 r., II CRN 127/94, nie publ., z dnia 14 października 1998 r., II CKN 928/97,

OSNC 1999, nr 4, poz. 75).

Sąd Najwyższy w niniejszym składzie nie podziela poglądów nie tylko

o potrzebie proklamowania lub systematyzowania zasad współżycia społecznego,

ale również ich konkretyzacji. Przepisy odsyłające do zasad współżycia

społecznego, w tym w szczególności art. 5 i 58 § 2 k.c., stanowią kontynuację idei

słuszności w prawie, a ich celem jest osiągnięcie elastyczności w stosowaniu

prawa. Rozważane zasady zastąpiły w przepisach prawa cywilnego dawne klauzule

słuszności, dobrej wiary w znaczeniu obiektywnym, porządku publicznego, dobrych

obyczajów oraz zwyczajów uczciwego obrotu. Niektóre z tych klauzul są

w nowszym ustawodawstwie nie tylko przywracane, ale coraz częściej zastępują

klauzulę zasad współżycia społecznego. W nawiązaniu do tych klauzul, Sąd

Najwyższy stwierdził w wyroku z dnia 4 października 2001 r., I CKN 458/00 (nie

publ.), że zwroty użyte w art. 5 k.c., jako zwroty niedookreślone, nie oddają istoty

nadużycia prawa, stąd też następuje w tym przepisie odesłanie do zasad

słuszności, dobrej wiary w znaczeniu obiektywnym czy też zasad uczciwości

obowiązujących w stosunkach cywilnoprawnych. W wyroku z dnia 28 listopada

2001 r., IV CKN 1756/00 (nie publ.) Sąd Najwyższy przyjął, że zasady współżycia

społecznego odwołują się do idei słuszności w prawie i do powszechnie

uznawanych wartości w kulturze naszego społeczeństwa, należy więc przez nie

rozumieć podstawowe zasady etycznego i uczciwego postępowania.

W powołanym już wyroku z dnia 22 listopada 1994 r., II CRN 127/94, Sąd

Najwyższy wypowiedział pogląd, że zasady współżycia społecznego w rozumieniu

art. 5 k.c. są pojęciem pozostającym w nierozłącznym związku z całokształtem

okoliczności danej sprawy i w takim całościowym ujęciu wyznaczają podstawy,

granice i kierunki jej rozstrzygnięcia w wyjątkowych sytuacjach, które przepis ten

ma na względzie. Podkreślić w związku z tym należy, że z punktu widzenia

kształtowania prawidłowej praktyki sądowej istotne znaczenie ma nie tyle

konkretyzacja poszczególnych zasad współżycia społecznego, ile wskazywanie

takich okoliczności faktycznych, w których możliwe jest oddalenie powództwa

(art. 5 k.c.) bądź ustalenie nieważności czynności prawnej (art. 58 § 2 k.c.) ze

względu na te zasady, eksponowanie chronionych w ten sposób interesów oraz

tworzenie ogólnych reguł, dotyczących stosowania przepisów, które odsyłają do

zasad współżycia społecznego. Zjawisko to jest nazywane w piśmiennictwie

obiektywizacją mierników oceny. Szczególna rola w tym zakresie przypada

orzecznictwu sądów powszechnych oraz Sądu Najwyższego.

Zarzut naruszenia art. 233 § 1 i art. 382 k.p.c. jest nietrafny, zmierza bowiem

do pozbawienia Sądu możliwości oceny materiału dowodowego w sprawie.

Skarżąca Spółdzielnia nie wskazała zresztą na żadne dowody, przy ocenie których

Sąd Apelacyjny miałby dopuścić się zarzucanego przekroczenia zasady swobodnej

ich oceny. Poza tym merytoryczne odniesienie do zarzutu jest zbyteczne, skoro

zgodnie z art. 3983 § 3 k.p.c. podstawą skargi kasacyjnej nie mogą być zarzuty

dotyczące ustalenia faktów lub oceny dowodów.

Z przedstawionych powodów Sąd Najwyższy na podstawie art. 398 14 k.p.c.

orzekł jak w sentencji.