Supreme Court overturned lower court ruling on mortgage extinction under Housing Act Article 44, Paragraph 2, Section 11.

Sygn. akt III CSK 163/10

POSTANOWIENIE

Dnia 17 lutego 2011 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Antoni Górski (przewodniczący)

SSN Krzysztof Pietrzykowski

SSN Katarzyna Tyczka-Rote (sprawozdawca)

w sprawie z wniosku C. W. i in. , przy uczestnictwie Powszechnej Kasy

Oszczędności Banku Państwowego [….]

o wpis,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 17 lutego 2011 r.,

skargi kasacyjnej wnioskodawcy Spółdzielni Mieszkaniowej […]

od postanowienia Sądu Okręgowego

z dnia 22 grudnia 2009 r.,

uchyla zaskarżone postanowienie w części oddalającej

apelację oraz poprzedzające je postanowienie Sądu Rejonowego

z dnia 7 października 2009 r. i przekazuje sprawę Sądowi

Rejonowemu do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu

Sądowi orzeczenie o kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Działając na wniosek wnioskodawców /.../ , umieszczony w notarialnej

umowie zawartej pomiędzy tymi stronami w dniu 7 maja 2009 r., której przedmiotem

było ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienie jego własności na rzecz

C. i E. W. - Sąd Rejonowy dokonał wydzielenia z księgi wieczystej

/.../

nieruchomości stanowiącej samodzielny lokal mieszkalny nr 7 w budynku nr 14

przy ul. G. w stanie wolnym od obciążeń i założył dla niej nową księgę wieczystą.

Oddalił natomiast wniosek zawarty w § 10 ust. 3 pkt d umowy, dotyczący wykreślenia

z księgi wieczystej hipotek zwykłych łącznych w kwotach 183.628,93 zł, 57.713,20

zł, 148.580,60 zł, 38.493,27 zł. Orzeczenia powyższe wydał referendarz.

Postanowienie referendarza o oddaleniu wniosku zostało zaskarżone przez

Spółdzielnię Mieszkaniową.

Sąd Rejonowy postanowieniem z dnia 7 października 2009 r. utrzymał w

mocy wszystkie (także niezaskarżone) orzeczenia referendarza.

Sąd Okręgowy oddalił apelację Spółdzielni Mieszkaniowej od tego

orzeczenia, jednocześnie prostując niedokładności w zaskarżonym postanowieniu

przez ograniczenie zakresu rozstrzygnięcia do kwestii oddalenia wniosku o

wykreślenie hipotek zwykłych łącznych i nadanie treści orzeczenia Sądu Rejonowego

brzmienia „wniosek oddalić” w miejsce przyjętej przez ten Sąd formuły o utrzymaniu

w mocy orzeczenia referendarza.

Sądy obydwu instancji poddały ocenie tożsamy, niesporny stan faktyczny:

Księga wieczysta /.../ obejmuje działkę nr 650/2 w obrębie 6 o pow. 10 a

11 m , przy ul. G. 14, pozostającą w użytkowaniu wieczystym Spółdzielni

Mieszkaniowej, która jest także właścicielem znajdującego się na działce

budynku mieszkalnego wielorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość. W

dziale IV księgi wpisane są hipoteki umowne łączne w kwotach 183.628,93 zł,

57.713,20 zł, 148.540,60 zł, 38.493,27 zł współobciążające nieruchomości objęte

KW nr […]

na rzecz Powszechnej Kasy Oszczędności Bank Państwowy jako

zabezpieczenia pożyczek zaciągniętych w latach 1991-1992. Do wniosku

dołączono zaświadczenie wydane przez Powszechną Kasę Oszczędności S.A z

dnia 4 maja 2009 r., z którego wynika, że zadłużenie z tytułu kredytu

mieszkaniowego udzielonego na budowę budynku przy ul. G. 14 zostało w całości

spłacone. Hipoteki łączne na kwotę 428.376 zł figurujące w dziale IV księgi

wieczystej nieruchomości przy ul. G. 14 zabezpieczają zadłużenie dotyczące

znajdującego się na innej nieruchomości budynku mieszkalnego przy ul. G.j 16

(wynoszące aktualnie 123 222,02 zł). W treści umowy notarialnej znalazło się

wyjaśnienie Spółdzielni Mieszkaniowej, że bank PKO Bank Polski S.A. nie udzielił

zgody na zwolnienie spod obciążenia hipotecznego nieruchomości przy ul. G.

14 i jej stanowisko, że hipoteki te wygasły z mocy prawa, stosownie do postanowień

art. 44 ust. 21 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych

(tekst jednolity Dz. U. 2003 r., nr 119, poz. 1116 ze zm., dalej powoływana jako

„u.s.m.”).

Sąd pierwszej instancji przyjął, że ze wskazanego przez Spółdzielnię

przepisu nie wynika, iżby hipoteka obciążająca nieruchomość przy ul. G. 14

wygasła ex lege po podziale nieruchomości polegającym na ustanowieniu odrębnej

własności chociażby jednego lokalu na rzecz osoby innej niż spółdzielnia. Zdaniem

tego Sądu art. 44 ust. 21 u.s.m. nie jest przepisem szczególnym, wyłączającym

stosowanie art. 6268 § 1 i 2 k.p.c. i zwalniającym Spółdzielnię z obowiązku

przedłożenia poświadczenia o wygaśnięciu hipoteki jako dokumentu stwierdzającego

istnienie podstawy do jej wykreślenia .

Sąd Okręgowy, podzielając stanowisko Sądu Rejonowego, zaznaczył,

że art. 44 ust. 21 u.s.m. stanowi o wygaśnięciu hipoteki zabezpieczającej kredyt

zaciągnięty przed wejściem w życie ustawy na potrzeby innej nieruchomości, lecz

jednocześnie nakłada na spółdzielnię obowiązek ustanowienia hipoteki na

nieruchomości, na którą przeznaczone zostały środki pochodzące z kredytu lub na

innej nieruchomości spółdzielczej, o której mowa w art. 40 u.s.m. Taka regulacja

oznacza - zdaniem Sądu drugiej instancji - że wygaśnięcie hipoteki uzależnione jest

od niezwłocznego ustanowienia innej w celu zabezpieczenie interesów wierzyciela.

Dlatego składając wniosek o wykreślenie hipotek wnioskodawca powinien

przedłożyć dokument, z którego wynikałoby ustanowienie przez spółdzielnię hipoteki

o której mowa w art. 44 ust. 2 1 (zastępującej hipotekę wygasającą), ewentualnie

oświadczenia Powszechnej Kasy Oszczędności Bank Polski wyrażającego zgodę

na wykreślenie spornych hipotek.

Spółdzielnia Mieszkaniowa wniosła skargę kasacyjną od postanowienia Sądu

Okręgowego, zaskarżając je w całości. Skargę oparła na podstawie naruszenia

prawa materialnego przez błędną wykładnię art. 44 ust. 1 i 2 u.s.m., sprowadzającą

się do uznania, że art. 44 ust. 2 u.s.m. uzależnia wygaśniecie hipoteki od

niezwłocznego ustanowienia przez Spółdzielnię innej hipoteki, o której mowa w art.

44 ust. 2 ustawy.

We wnioskach Spółdzielnia domagała się uchylenia zaskarżonego

postanowienia

i

orzeczenia

co

do

istoty

sprawy

poprzez

zmianę

postanowienia i wykreślenie z księgi wieczystej nr /.../ hipotek łącznych w

kwotach 183.628,93 zł, 57.713,20 zł, 148.580,60 zł i 38.493,27 zł oraz

zasądzenie od uczestnika na rzecz wnioskodawcy kosztów dotychczasowego

postępowania

oraz

kosztów

postępowania

kasacyjnego

według

norm

przepisanych.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Na wstępie zwrócić należy uwagę na niedokładność, jaka wkradła się do

treści podstawy kasacyjnej. Skarżąca zarzuca błędną wykładnię art. 44 ust. 1 i 2

u.s.m., podczas gdy Sądy obydwu instancji dokonywały wykładni art. 44 ust. 11 i 21

u.s.m., co było uzasadnione z uwagi na datę zawarcia umowy o ustanowienie

odrębnej własności lokalu i przeniesienie jego własności (7 maja 2009 r.). W tym

czasie obowiązywał już art. 44 u.s.m., z którego treści z dniem 31 grudnia 2006 r.

(na skutek wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 21 grudnia 2005 r., SK 10/05,

OTK-A 2005/11/139) wyeliminowane zostały ustępy 1 i 2, po czym – w wyniku

nowelizacji dokonanej ustawą z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy

o spółdzielniach mieszkaniowych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U.

Nr 125, poz. 873 ze zm.) – wprowadzone zostały do tego przepisu regulacje

oznaczone jako ustępy 11 i 21, a także zmieniony został jego ustęp 4. O tym, że

skarżąca – mimo odmiennego zapisu w skardze - miała na uwadze znowelizowane

brzmienie art. 44 ust. 11 i 21 u.s.m. świadczy zarówno treść zarzutu (skarżąca nie

zarzuca zastosowania art. 44 u.s.m. w niewłaściwym brzmieniu), jak i uzasadnienie

skargi, w którym wnioskodawczyni cytuje fragmenty art. 44 ust. 21 u.s.m., określając

cytowaną jednostkę jako ust. 2 tej ustawy. Mimo więc, że tego rodzaju

niedokładność świadczy o niestaranności sporządzenia skargi, omyłka jest na tyle

oczywista, że właściwe odczytanie treści zarzutów nie wymaga szczegółowych

badań.

Podniesiony przez skarżącą zarzut dokonania przez Sąd Okręgowy błędnej

wykładni art. 44 ust. 11 i ust. 21 u.s.m. zasługuje na uwzględnienie. Interpretacja

powyższego przepisu, która legła u podstaw zaskarżonego postanowienia, oparta

została na założeniu, że hipoteka, która w dniu wejścia w życie ustawy

o

spółdzielniach

mieszkaniowych

obciążała

nieruchomość

spółdzielczą

i zabezpieczała kredyt, z którego środki finansowe przeznaczono na potrzeby innej

nieruchomości, wygasa dopiero wówczas, kiedy kredyt nią zabezpieczony uzyska

nowe zabezpieczenie w postaci hipoteki na nieruchomości, na której potrzeby

przeznaczone zostały środki z tego kredytu lub na innej nieruchomości, do której

spółdzielni przysługują prawa określone w art. 40 u.s.m. Taka interpretacja

powyższej normy, jak słusznie wskazuje skarżąca, nie jest prawidłowa.

Zgodnie z brzmieniem art. 44 ust. 21 u.s.m. dokonanie podziału

nieruchomości stanowiącej własność spółdzielni, o którym mowa w ust. 11

(polegającego na ustanowieniu odrębnej własności choćby jednego lokalu na rzecz

osoby innej niż spółdzielnia), powoduje wygaśnięcie hipoteki obciążającej

nieruchomość w dniu wejścia w życie ustawy i zabezpieczającej kredyt, z którego

środki finansowe przeznaczono na potrzeby innej nieruchomości. Zdanie drugie

tego przepisu formułuje nakaz: „W celu zabezpieczenia kredytu zabezpieczonego

poprzednio hipoteką, która wygasła, spółdzielnia niezwłocznie obciąży hipoteką

nieruchomość, na potrzeby której przeznaczone zostały środki pochodzące z tego

kredytu, lub inną nieruchomość, o której mowa w art. 40.” Zestawienie treści

normatywnej obydwu części omawianego przepisu nie pozostawia wątpliwości, że

wygaśnięcie hipoteki spełniającej kryteria oznaczone w zdaniu pierwszym art. 44

ust. 21 u.s.m. następuje z chwilą ustanowienia w nieruchomości stanowiącej

własność spółdzielni odrębnej własności choćby jednego lokalu na rzecz innej

osoby niż spółdzielnia. Przepis nie wprowadza żadnego innego wymagania, a treść

zdania drugiego omawianego przepisu wprost wyklucza możliwość uzależnienia

wygaśnięcia hipoteki, której regulacja dotyczy, od ustanowienia zabezpieczenia

hipotecznego na innej nieruchomości, skoro nakazuje hipotekę zastępczą

ustanowić „niezwłocznie” w celu zabezpieczenia kredytu zabezpieczonego

dotychczas hipoteką „która wygasła”. Norma prawna wynikająca z powyższego

przepisu nie wiąże zatem skutku w postaci wygaśnięcia hipoteki z ustanowieniem

w jej miejsce innej hipoteki. Przeciwnie wygaśnięcie takiej hipoteki uzależnione jest

jedynie od ustanowienia odrębnej własności lokalu w obciążonej nią nieruchomości

i zdarzenie to (wygaśniecie hipoteki) wywołuje skutek w postaci powstania po

stronie spółdzielni obowiązku niezwłocznego ustanowienia hipoteki zastępczej na

nieruchomościach wskazanych w omawianym przepisie. O wygaśnięciu hipoteki

decyduje więc dokonanie konstytutywnego wpisu odrębnej własności lokalu do

księgi wieczystej (art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali),

wtedy bowiem powstaje prawo odrębnej własności.

Przyjęte unormowanie miało na celu usunięcie wad regulacji poprzednio

obowiązującej, której konstytucyjność została podważona z uwagi na stwierdzenie

przez Trybunał Konstytucyjny asymetrii instrumentów służących zapewnieniu

zgodnej

z

założeniami

prawa

spółdzielczego

realizacji

przekształceń

spółdzielczych praw do lokali w prawo własności (co zapewnić miało wygaśnięcie

hipotek obciążających dzielone nieruchomości) w zestawieniu z mechanizmem

mającym chronić wierzycieli, dla których wygaszane hipoteki stanowiły (zazwyczaj

jedyne) zabezpieczenie wierzytelności (por. powołany wcześniej wyrok Trybunału

Konstytucyjnego z dnia 21 grudnia 2005 r.). Mimo wytykanych w piśmiennictwie

niedociągnięć i wątpliwości w zakresie objętym przedmiotem postępowania,

przyjęte rozwiązanie w większym stopniu uwzględnia interesy wierzyciela.

Wygaśnięcie hipotek, przewidziane w art. 44 ust. 2 1 u.s.m., dotyczy jedynie hipotek

zabezpieczających kredyty udzielone na potrzeby innych nieruchomości niż

nieruchomość obciążona. Odnosi się więc do sytuacji, w której zwykle istnieje

przedmiot zastępczego zabezpieczenia i zminimalizowane są szanse, że wierzyciel

zostanie

całkowicie

pozbawiony

ochrony

hipotecznej.

Jednocześnie

zabezpieczenie będzie spełniało wymagania art. 6 ust. 4 in fine u.s.m., zgodnie

z którym środki pochodzące z kredytu zabezpieczonego hipotecznie powinny być

przeznaczone na potrzeby nieruchomości obciążonej. Możliwe jest jednak

ustanowienie hipoteki także na innej nieruchomości spółdzielczej określonej w art.

40 u.s.m. Wspomnieć też należy, że problem poprawy sytuacji wierzycieli

hipotecznych poprzez przyznanie im roszczeń o ustanowienie innych zabezpieczeń

tych wierzytelności, jeżeli realizacja zastępczego zabezpieczenia hipotecznego

okaże się niemożliwa jest przedmiotem prac Komisji Sejmowej na podstawie

wniosku z dnia 5 listopada 2009 r. (druk nr 2544). W projekcie nie proponuje się

rozwiązań rezygnujących z koncepcji wygaśnięcia z mocy ustawy hipotek

zabezpieczających kredyty wykorzystane na rzecz innych nieruchomości, przyjętej

w art. 44 ust. 21 u.s.m. Akceptuje je także jeden z projektów poselskich.

Reasumując stwierdzić należy, że przyjęte przez Sąd Okręgowy wykładnia

art. 44 ust. 21 w zw. z ust. 11 u.s.m. była wadliwa. Mimo zmian ustawodawczych

w zakresie określenia momentu wygaśnięcia hipoteki i związku tego zdarzenia

z obowiązkiem ustanowienia hipoteki zastępczej zachowały aktualność (przy

uwzględnieniu ograniczeń przedmiotowych wprowadzonych do art. 44 ust. 2 1

u.s.m.) poglądy prawne wyrażone przez Sąd Najwyższy przy analizie poprzednio

obowiązującego art. 44 ust. 1 i 2 u.s.m. (por. postanowienia z dnia 14 lipca 2004 r.,

IV CK 568/03, OSNC 2005/7-8/134 i z dnia 28 czerwca 2005 r., I CK 834/04

nie publ. i I CK 835/04, OSNC 2006/5/91).

Wygaśniecie hipoteki, które nastąpiło z mocy prawa sąd wieczystoksięgowy

obowiązany jest uwzględnić, jeżeli z wniosku, dołączonych do niego dokumentów

oraz treści księgi wieczystej wynika spełnienie przesłanek powodujących jej

wygaśnięcie (por. podobnie Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 23 maja

2002 r., IV CKN 10092/00, OSNC 2003/9/122).

Z przytoczonych względów Sąd Najwyższy orzekł na podstawie art. 398 15

§ 1 k.p.c.

Orzeczenie o kosztach postępowania uzasadnia art. 398 21 k.p.c. w zw.

z art. 391 § 1 k.p.c., art. 108 § 2 k.p.c. i art. 13 § 2 k.p.c.

db