Supreme Court dismisses appeal, upholding public faith in land registry entries despite state ownership errors.

Sygn. akt III CSK 158/09

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 8 września 2011 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Dariusz Zawistowski (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Jan Górowski

SSN Bogumiła Ustjanicz

w sprawie z powództwa Małgorzaty Z. i Marii K.

przeciwko Skarbowi Państwa reprezentowanemu przez Prezydenta

Miasta K. i Gminie Miejskiej K.

o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej

w dniu 8 września 2011 r.,

skargi kasacyjnej powódek od wyroku Sądu Okręgowego

z dnia 3 grudnia 2008 r.,

oddala skargę kasacyjną i nie obciąża powódek kosztami

postępowania kasacyjnego na rzecz pozwanych.

Uzasadnienie

Sąd Rejonowy w K. wyrokiem z dnia 29 kwietnia 2008 r. uzgodnił treść księgi

wieczystej {...] z rzeczywistym stanem prawnym w ten sposób, że w miejsce

dotychczasowego właściciela - Skarbu Państwa oraz użytkownika wieczystego Gminy Miejskiej K., wpisał jako współwłaścicieli nieruchomości powódki Marię K. i

Małgorzatę Z. Ustalił, że powyższa nieruchomość wchodziła w skład „Majątku C."

należącego do Edmunda R. Został on przejęty na własność przez Skarb Państwa

na podstawie art. 2 ust. 1 lit.e dekretu o reformie rolnej. Spadkobierczyniami

Edmunda R. są powódki. W 2003 r. Wojewoda M. stwierdził, że art. 2 ust. 1 lit. e

tego dekretu nie miał zastosowania do nieruchomości Edmunda R. Decyzja ta

stała się ostateczna. Skarb Państwa został wpisany w księdze wieczystej jako

właściciel nieruchomości na podstawie zaświadczenia Wojewódzkiego Urzędu

Ziemskiego z dnia 21 listopada 1946 r. Następnie Skarb Państwa ustanowił na

rzecz Gminy Miejskiej K. użytkowanie wieczyste.

Sąd Rejonowy stwierdził, że Skarb Państwa w rzeczywistości nie nabył

własności nieruchomości, a jego wpis jako właściciela w księdze wieczystej nastąpił

bez podstawy prawnej. Z tego względu nie było możliwe ustanowienie użytkowania

wieczystego na rzecz Gminy K. Prawo własności powinno być zatem wpisane na

rzecz spadkobierców Edmunda R.

Sąd Okręgowy w K. po rozpoznaniu apelacji Skarbu Państwa - Prezydenta

Miasta K. zmienił zaskarżony wyrok w ten sposób, że powództwo oddalił. Sąd ten

ustalił dodatkowo, że Gmina K. stała się użytkownikiem wieczystym w 1999 r. na

skutek wykonania prawa pierwokupu. Na podstawie umowy sprzedaży z dnia 8

maja 1999 r. dotychczasowi użytkownicy wieczyści Rafał R. i Marian M. sprzedali

swoje

udziały spółce

K. Przedsiębiorstwo

Usługowo-Wytwórcze

„A.".

Wcześniej użytkownikiem wieczystym gruntu była Akademia Rolnicza w K. Sąd

drugiej instancji stwierdził, że Skarb Państwa nie nabył własności nieruchomości na

podstawie przepisów dekretu o reformie rolnej lub też innych wydanych później

przepisów. Akademia Rolnicza w K. nabyła natomiast użytkowanie wieczyste z

mocy prawa, na podstawie art. 182 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 12 września 1990

r. o szkolnictwie wyższym. Zbywając to prawo osobom fizycznym była wpisana

księdze wieczystej jako użytkownik wieczysty. Mimo niezgodności wpisu w księdze

wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nabywcy uzyskali prawo użytkowania

wieczystego z uwagi na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Brak było

bowiem jakichkolwiek przesłanek do stwierdzenia złej wiary nabywców. Gmina K.

wykonując prawo pierwokupu stała się użytkownikiem wieczystym, gdyż nabyła to

prawo od osób uprawnionych. Takiej ocenie nie sprzeciwiało się brzmienie art. 232

k.c., z którego wynika, że prawo użytkowania wieczystego może powstać wyłącznie

na gruncie Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Zasada ta nie

wyłącza bowiem działania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych w odniesieniu

do prawa użytkowania wieczystego.

Skarga kasacyjna powódek została oparta na podstawie naruszenia prawa

materialnego. Zarzucono w niej naruszenie art. 5 i art. 10 ust. 1 u.k.w.h., art. 232

§ 1 k.c., art. 21 Konstytucji w zw. z art. 31 i art. 64 Konstytucji oraz art. 1 Protokołu

Nr 1 do Konwencji o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności w zw.

z art. 5 i art. 6 u.k.w.h. W oparciu o te zarzuty skarżące wniosły o uchylenie

zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi

Okręgowemu.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna powódek zawiera wyłącznie zarzuty naruszenia prawa

materialnego. Większość z nich kwestionuje sposób wykładni art. 232 § 1 k.c. i art.

5 u.k.w.h. dokonanej przez Sąd Okręgowy. Zdaniem skarżących wadliwa była

ocena, że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych mogła chronić nabywcę

prawa użytkowania wieczystego, wpisanego w księdze wieczystej w sytuacji, gdy

prawo to w rzeczywistości nie powstało, gdyż grunt nie stanowił własności Skarbu

Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Powyższe zagadnienie było

przedmiotem rozważań w judykaturze i nie było oceniane jednolicie. Z tego względu

zostało przedstawione Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia w powiększonym

składzie. W dniu 16 lutego 2011 r. (III CZP 90/10) zapadła w tym przedmiocie

uchwała, w której Sąd Najwyższy stwierdził, że rękojmia wiary publicznej ksiąg

wieczystych chroni nabywcę użytkowania wieczystego także w razie wadliwego

wpisu w księdze wieczystej Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego

jako właściciela nieruchomości. Sąd Najwyższy w obecnym składzie pogląd ten

podziela. W konsekwencji zarzuty skargi kasacyjnej kwestionujące pogląd Sądu

Okręgowego o możliwości nabycia prawa użytkowania wieczystego od osoby

wpisanej jako użytkownik wieczysty w księdze wieczystej, z uwagi na rękojmię

wiary publicznej ksiąg wieczystych, mimo braku takiego uprawnienia zbywcy,

należało uznać za nieuzasadnione.

Wymaga także podkreślenia, że w rozpoznawanej sprawie, wbrew zarzutom

skarżących, nie doszło do błędnej wykładni art. 5 i art. 6 u.k.w.h. z uwagi na zasadę

ochrony nabywcy działającego w dobrej wierze, z tego względu, że Skarb Państwa

lub jednostki samorządu terytorialnego nabywały prawo własności nieruchomości

z mocy ustawy, bez względu na to, czy pozostawały w dobrej lub złej wierze.

Sąd Okręgowy uzupełnił ustalenia faktyczne Sądu pierwszej instancji i przyjął

w nich, że stwierdzenie nabycia prawa użytkowania wieczystego z mocy ustawy

nastąpiło na rzecz Akademii Rolniczej w K., która następnie zbyła to prawo w

drodze

czynności

prawnej

na

rzecz

osób

fizycznych.

Sąd

Okręgowy

stwierdził zasadnie, że ci i ewentualnie dalsi nabywcy, byli chronieni na podstawie

art. 5 u.k.w.h. Nabycie przez nich prawa użytkowania wieczystego następowało

niewątpliwie w drodze czynności prawnych, a jego skuteczność, z uwagi na

niezgodność stanu wynikającego z wpisu w księdze wieczystej z rzeczywistym

stanem prawnym, było uzależnione od dobrej wiary nabywców. Nie można

w tym przypadku mówić o rozszerzającej wykładni art. 5 u.k.w.h. prowadzącej

do wywłaszczenia właściciela nieruchomości, skoro wywłaszczenie może nastąpić

na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego a prawo

użytkowania wieczystego nabyły osoby fizyczne. Gmina K. uzyskała zaś

użytkowanie wieczyste na odrębnej podstawie, w wyniku wykonania prawa

pierwokupu,

z

uwagi

na

zawarcie

kolejnej

umowy

sprzedaży

prawa

użytkowania wieczystego.

Sąd Okręgowy stwierdził,

kwestionowania

dobrej

wiary

że brak było

nabywców

prawa

jakichkolwiek podstaw do

użytkowania

wieczystego,

którzy zawarli umowę z Akademią Rolniczą w K. Zarzuty zawarte w skardze

kasacyjnej oceny tej nie podważyły. W konsekwencji należy przyjąć, że wykonanie

prawa pierwokupu przez Gminę K. doprowadziło również do nabycia użytkowania

wieczystego

przez

ten

podmiot.

Zasadne

było

zatem

stanowisko

Sądu

Okręgowego, że w tej sytuacji powództwo o uzgodnienie wpisu w księdze

wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym - zgodnie z żądaniem powódek było bezzasadne.

Z tych względów skarga kasacyjna była pozbawiona uzasadnionych podstaw

i podlegała oddaleniu na podstawie art. 39814 k.p.c.

O kosztach postępowania kasacyjnego orzeczono na podstawie art. 98 § 1

k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 i art. 39821 k.p.c.