III CSK 15/11 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt III CSK 15/11

POSTANOWIENIE

Dnia 17 listopada 2011 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Dariusz Zawistowski (przewodniczący)

SSN Bogumiła Ustjanicz (sprawozdawca)

SSA Marek Machnij

w sprawie z wniosku Natalii F., Vladimira F., Macieja S., Anety O.-S., Jolanty P.,

Roberta P., Janusza P., Joanny P., Katarzyny J.-K., Agnieszki K., Czesława W. i

Joanny G.

przy uczestnictwie Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. P. Nr [...] w K.

oraz Spółki Mieszkaniowej „S.” sp. z o.o. z siedzibą w K.

o wpis,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 17 listopada 2011 r.,

skargi kasacyjnej uczestnika Spółki Mieszkaniowej "S."

sp. z o.o. z siedzibą w K.

od postanowienia Sądu Okręgowego

z dnia 14 czerwca 2010 r.,

uchyla zaskarżone postanowienie i postanowienie Sądu

Rejonowego z dnia 16 stycznia 2008 r., sygn. akt [...] oraz

przekazuje sprawę Sądowi Rejonowemu do ponownego

rozpoznania, a także rozstrzygnięcia o kosztach postępowania

apelacyjnego i kasacyjnego.

Uzasadnienie

postanowieniem

Zaskarżonym

Sąd

Okręgowy

oddalił

apelację

wnioskodawców Natalii F., Vladimira F., Macieja S., Anety O.-S., Jolanty P.,

Roberta P., Janusza P., Joanny P., Katarzyny J.-K., Agnieszki K., Czesława W.

i Joanny G. od postanowienia Sądu Rejonowego z dnia 16 stycznia 2008 r.,

sygn.[...],

wydanego

w sprawie

z

udziałem

Wspólnoty

Mieszkaniowej

Nieruchomości przy ul. P. nr [...] w K. oraz Spółki Mieszkaniowej „S.” spółki z

ograniczoną odpowiedzialnością w K., oddalającego wniosek o wpis w bliżej

określonych

księgach

samochodów

na

wieczystych

wyznaczonych

służebności

miejscach

gruntowych

parkingowych,

parkowania

obciążających

nieruchomość wspólną, ustanowionych odpłatnie na rzecz każdoczesnych

właścicieli bliżej określonych odrębnych własności lokali położonych w budynku

znajdującym się przy ul. P. nr [...] w K.

Postanowienie Sądu Okręgowego przyjęło za podstawę następujące

ustalenia i wnioski.

Wnioskodawcy żądali dokonania powyższego wpisu w oparciu o akty

notarialne sporządzone przez notariuszy Wojciecha G. i Katarzynę G., obejmujące

umowy ustanowienia służebności odpowiednio: z dnia 23 marca 2007 r. – Rep. A nr

[...], z dnia 21 czerwca 2007 r. – Rep. A [...], z dnia 6 lipca 2007 r. – Rep. A [...] i

Rep. A [...], z dnia 18 lipca 2007 r. – Rep. A [...], z dnia 24 lipca 2007 r. – Rep. A

[...] oraz z dnia 2 sierpnia 2007 r. – Rep. A [...]. Oddalając wniosek o wpis Sąd

Rejonowy przyjął, że nie może być celem ustanowienia służebności gruntowej

udogodnienie dla oznaczonej osoby, a jedynie zwiększenie użyteczności

nieruchomości władnącej. Brak przesłanki zwiększenia użyteczności nieruchomości

władnącej wyklucza zatem możliwość ustanowienia służebności gruntowej.

Służebności, jako ograniczone prawa rzeczowe, regulowane są przez normy o

charakterze imperatywnym, więc strony nie mają swobody kształtowania stosunków

prawnych w tym względzie. Ponadto Sąd Rejonowy wskazał, że właściciel lokalu,

jako każdoczesny współwłaściciel nieruchomości, z której wydzielono lokale, może

w granicach przewidzianych przepisami korzystać z nieruchomości wspólnej.

Udział we współwłasności nieruchomości wspólnej związany jest z własnością

lokalu i nie może stanowić samodzielnego przedmiotu obrotu prawnego.

Właściciele lokali mogą ustalić sposób korzystania z nieruchomości wspólnej na

podstawie stosunku prawnego o charakterze zobowiązaniowym.

W apelacji od postanowienia Sądu Rejonowego wnioskodawcy oraz

uczestnik Spółka Mieszkaniowa „S.” Sp. z o.o. w K. zarzucili naruszenie prawa

materialnego przepisu art. 285 § 1 i 2 k.c. oraz art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 24

czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.; dalej –

„u.w.l.”), a także naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 328 § 2 w związku z

art. 361 oraz art. 6268 § 2 i art. 6269 k.p.c. Podnieśli, że służebność gruntowa

parkowania samochodu nie obciąża udziału w nieruchomości wspólnej, lecz

nieruchomość

wspólną,

a

jej

ustanowienie

zwiększa

użyteczność

danej

nieruchomości lokalowej. Ponadto w postępowaniu wieczystoksięgowym nie jest

dopuszczalne badanie materialnoprawnej skuteczności umowy o ustanowieniu

służebności gruntowej w zakresie jej zgodności z celem ustanowienia służebności

przewidzianym w art. 285 § 2 k.c.

Sąd Okręgowy uznał za niezasadny zarzut naruszenia art. 626 8 § 2 k.p.c.,

wskazując,

że

sąd

wieczystoksięgowy

obowiązany

jest

badać

czynność

materialnoprawną stanowiącą podstawę wpisu nie tylko pod względem formalnym,

lecz także pod względem skuteczności materialnej i powinien ustalić czy prawo,

które ma zostać wpisane, zostało ważnie ustanowione. Wskazał także, że

ograniczony zakres kognicji sądu wieczystoksięgowego, niemającego uprawnień do

prowadzenia postępowania dowodowego, nie wyklucza weryfikacji wniosku o wpis

w aspekcie art. 58 k.c., gdy wpis dotyczyć ma ustanowienia służebności gruntowej

sprzecznie z wymaganiami wynikającymi z art. 285 k.c.

Z kolei rozpatrując kwestię dopuszczalności obciążenia nieruchomości

wspólnej w rozumieniu art. 3 ust. 1 i 2 u.w.l. służebnością gruntową, ustanowioną

na rzecz każdoczesnego właściciela odrębnej własności lokalu, Sąd Okręgowy

podniósł, że w takim przypadku nieruchomości władnąca i obciążona nie stanowią

nieruchomości jednego rodzaju i są ze sobą powiązane w sposób ścisły. Zgodnie

bowiem z art. 3 ust. 1 u.w.l. właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości

wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu. Udział taki nie może być

odrębnym przedmiotem własności, jak również innych praw rzeczowych, będąc

częścią składową nieruchomości lokalowej. Służebność gruntową, mogącą w myśl

art. 285 § 2 k.c. mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości

władnącej lub jej oznaczonej części, zgodnie z art. 50 k.c. uważać należy za część

składową takiej nieruchomości. W ocenie Sądu Okręgowego oddalenie wniosku

o wpis w niniejszej sprawie nie naruszyło powołanych w apelacji przepisów prawa

materialnego. Do ustanowienia służebności gruntowej konieczne jest bowiem

istnienie dwóch nieruchomości – władnącej i obciążonej. Chociaż z formalnego

punktu widzenia lokal stanowiący odrębny przedmiot własności oraz grunt wraz

częścią budynku pozostałą po wydzieleniu lokalu stanowią odrębne nieruchomości,

to jednak są one ściśle związane. Określa to reguła, według której udział we

współwłasności (współużytkowaniu wieczystym) nieruchomości wspólnej jest

prawem związanym z własnością lokalu, stanowiąc jego część składową i dzieląc

jego losy prawne. Odrębna własność lokalu to konstrukcja prawna łącząca w całość

własność wydzielonej fizycznie części budynku z udziałem we współwłasności

budynku i udziałem we współwłasności lub współużytkowaniu wieczystym gruntu,

choć nie byłoby uzasadnione traktowanie ich jako jednego prawa. Przy czym

istnienie udziału we współwłasności gruntu i budynku warunkuje istnienie odrębnej

własności lokalu. W zasadzie tylko obydwa prawa razem mogą być przedmiotem

rozporządzenia. W związku z tym w ocenie Sądu Okręgowego trudno uznać

nieruchomość wspólną w rozumieniu art. 3 ust. 1 u.w.l., będącą przedmiotem

współwłasności przymusowej, za inną nieruchomość w rozumieniu art. 285 § 1 k.c.

Sąd Okręgowy wskazał, że istotą ograniczonych praw rzeczowych jest uprawnienie

do korzystania z cudzej rzeczy w granicach określonych przez ustawę. Istnienie

ograniczonego prawa rzeczowego na rzeczy własnej, w tym również na rzeczy,

w której posiada się udział we współwłasności, należy zatem uznać za wyjątek

dopuszczalny jedynie w sytuacji wyraźnie prawem przewidzianej, np. w art. 325 § 2

k.c. W przypadku ustanowienia na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości

lokalowej służebności gruntowej obciążającej nieruchomość wspólną dochodzi do

sytuacji,

w

której

właściciel

nieruchomości

władnącej

jest

nie

tylko

współwłaścicielem nieruchomości obciążonej, ale ponadto jego udział w tej

nieruchomości jest prawem związanym z własnością nieruchomości władnącej.

Konstrukcja prawna nieruchomości wspólnej przewidziana w art. 3 ust. 1 i 2 u.w.l.

wynika z konieczności zapewnienia właścicielowi trwałego prawa do niektórych

części budynku położonych poza lokalem i prawa do gruntu pod budynkiem, aby

mógł on wykonywać przysługujące mu prawo własności. Wątpliwości budzi nawet

możliwość wydzielenia części nieruchomości wspólnej do wyłącznego korzystania

przez niektórych współwłaścicieli w drodze podziału quoad usum, nie powodującym

przecież tak trwałych skutków, jak ustanowienie służebności gruntowej. Do istoty

służebności gruntowej o charakterze czynnym należy możliwość korzystania przez

właściciela nieruchomości władnącej w oznaczonym zakresie z nieruchomości

obciążonej.

Współwłaściciel

nieruchomości

wspólnej

ma

zaś

prawo

do

współkorzystania z niej zgodnie z jej przeznaczeniem, co wynika z art. 206 k.c.

i art. 12 ust. 1 u.w.l. Sąd Okręgowy podniósł też, że powierzchnia nieruchomości

zabudowanej budynkiem, w którym wyodrębniono własność lokali, nie powinna

przekraczać powierzchni działki budowlanej, w rozumieniu przepisów ustawy

o gospodarce nieruchomościami, niezbędnej do korzystania z niego. Jeśli

powierzchnia nieruchomości jest większa, nie ma przeszkód, aby współwłaściciele

zgodnie z art. 5 u.w.l. dokonali podziału tej nieruchomości i rozporządzili nią.

Dopuszczalność

ustanowienia

służebności

gruntowych

polegających

na

uprawnieniu do wyłącznego korzystania z części gruntu przez właścicieli

poszczególnych lokali sprawiłaby, że nieruchomość wspólna, przeznaczona do

korzystania przez każdego z właścicieli lokali, zostałaby pozbawiona takiego

charakteru i podzielona pomiędzy poszczególnych właścicieli.

Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 285 § 2 k.c. Sąd Okręgowy przyjął,

że przez zwiększenie użyteczności należy rozumieć zwiększenie użyteczności

gospodarczej. Wskazał, że określenie to zastąpiło pojęcie zwiększenia korzyści

przewidziane w poprzednio obowiązującym art. 167 pr. rzecz. Obecnie zatem nie

jest możliwe ustanowienie służebności jedynie dla wygody właściciela, czy

zaspokojenia jego potrzeb estetycznych. Naruszenie celu służebności gruntowej

skutkuje zaś nieważnością czynności prawnej. Aby lokal mieszkalny mógł być

wydzielony, musi spełniać warunek samodzielności, co wyraźnie przewiduje art. 2

ust. 1 u.w.l. W przypadku prawidłowego ustanowienia odrębnej własności lokali

mieszkalnych oraz pozostawienia we współwłasności gruntu oraz właściwych,

a także koniecznych, części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do

użytku właścicieli lokali, nie powinna zaistnieć gospodarcza potrzeba ustanowienia

jakiejkolwiek służebności gruntowej, obciążającej nieruchomość wspólną. Dla

prawidłowego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych właściciela lokalu, co do

zasady, nie jest konieczne korzystanie z gruntu przylegającego do budynku,

z którego lokal został wydzielony, poza zakresem niezbędnym do dojścia lub

dojazdu do budynku, a także koniecznym dla ewentualnej konserwacji lub naprawy

elementów zewnętrznych, stanowiących części składowe lub przynależności lokalu.

Możliwość wyłącznego korzystania z części gruntu jako miejsca parkingowego

może mieć wpływ na wartość ekonomiczną lokalu, jednak nie jest to cecha

związana z gospodarczą użytecznością, a raczej bliska pojęciu korzyści właściciela.

Miejsce parkingowe nie służy bowiem zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, lecz

ułatwieniu i wygodzie posiadacza pojazdu. Dominuje tutaj cel związany

z zagwarantowaniem większego komfortu dojazdu pojazdem do budynku, bez

konieczności poszukiwania miejsca do zaparkowania. Sąd Okręgowy podkreślił

również, że nieruchomość obciążona powinna mieć zdolność stałego zaspokajania

potrzeb nieruchomości władnącej zwiększających jej użyteczność. Nie może to

dotyczyć jedynie określonego właściciela, posiadającego pojazd, lecz każdego

właściciela. Ponadto o tym, kiedy cudzą nieruchomość obciążyć można

służebnością gruntową decyduje również przesłanka konieczności wynikająca z art.

294 k.c. W przypadku rozpatrywanej służebności nie występuje zaś konieczność

rozumiana jako brak innych możliwości osiągnięcia zamierzonego celu, niż przez

ingerencję w cudze prawo własności.

Od postanowienia Sądu Okręgowego skargę kasacyjną wniósł uczestnik

Spółka Mieszkaniowa „S.” Sp. z o.o. w K., zaskarżając je w całości. W ramach

podstawy przewidzianej w art. 3983 § 1 pkt 1 k.p.c. skarżący zarzucił naruszenie

art. 285 § 1 w zw. z art. 247 k.c. i art. 3 ust. 2 w zw. z art. 4 ust. 1 u.w.l., polegające

na błędnym przyjęciu, że nie jest dopuszczalne obciążenie nieruchomości wspólnej

służebnością gruntową, ustanowioną na rzecz każdoczesnego właściciela odrębnej

własności lokalu oraz naruszenie art. 285 § 2 k.c., polegające na błędnej ocenie

zwiększenia użyteczności odrębnej własności lokalu jako nieruchomości władnącej.

Natomiast w ramach podstawy z art. 3983 § 1 pkt 2 k.p.c. zarzucił naruszenie art.

6268 § 2 k.p.c. polegające na przekroczeniu zakresu kognicji wyznaczonego tym

przepisem i dokonanie oceny co do spełnienia wymogów określonych w art. 285 §

2 k.c. W oparciu o te podstawy skarżący wnosił o uchylenie zaskarżonego

postanowienia oraz postanowienia Sądu Rejonowego i przekazanie sprawy

Sądowi Rejonowemu do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Kwestia dopuszczalności ustanowienia na rzecz każdoczesnego właściciela

odrębnej własności lokalu służebności gruntowej obciążającej nieruchomość

wspólną w rozumieniu art. 3 ust. 2 u.w.l., stanowiącą grunt wraz z częściami

budynku, w którym wyodrębniono lokal, oraz urządzeniami, które nie służą

wyłącznie do użytku właścicieli lokali, była już przedmiotem judykatury Sądu

Najwyższego,

Okręgowego

jednakże

i

późniejszej

dotyczącej

niż

służebności

zaskarżone

gruntowej

postanowienie

korzystania

z

Sądu

ogródka

przydomowego (por. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 21 lipca 2010 r.

w sprawach: III CSK 322/09, OSNC 2011, nr 2, poz. 21; III CSK 279/09, niepubl.;

III CSK 4/10, niepubl.; III CSK 9/10, niepubl.; III CSK 23/10, niepubl.; III CSK 41/10,

niepubl.). Sąd Najwyższy przyjął, że ustanowienie na rzecz każdoczesnego

właściciela

odrębnej

własności

lokalu

służebności

gruntowej

obciążającej

nieruchomość wspólną, o której mowa w art. 3 ust. 2 u.w.l., jest dopuszczalne.

Przewidziane w art. 3 ust. 1 u.w.l. związanie odrębnej własności lokalu z udziałem

w nieruchomości wspólnej nie wyklucza uznania wyodrębnionego lokalu za inną

nieruchomość w rozumieniu art. 285 § 1 k.c. Celem takiego związania jest bowiem

uniemożliwienie rozporządzania odrębną własnością lokalu bez odpowiadającego

jej udziału w nieruchomości wspólnej, który umożliwia normalne korzystanie

z lokalu, nie zaś zniesienie odrębności obu nieruchomości. W świetle art. 285 § 1

k.c., w myśl którego właściciel nieruchomości władnącej może korzystać

w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, oraz biorąc pod uwagę istotę

i funkcję służebności gruntowej, Sąd Najwyższy przyjął jednocześnie, że

uprawnienie do korzystania z cudzej nieruchomości wynikające z ustanowienia

służebności gruntowej nie może skutkować całkowitym pozbawieniem właściciela

nieruchomości

obciążonej

uprawnień

wynikających

z

prawa

własności,

pozostawiając przy nim jedynie nudum ius. Powyższe wymaganie spełnione jest

w przypadku

ustanowienia

na

rzecz

każdoczesnego

właściciela

lokalu

mieszkalnego służebności gruntowej polegającej na uprawnieniu do wyłącznego

korzystania z ogródka przydomowego, obciążającej nieruchomość wspólną

w rozumieniu art. 3 ust. 2 u.w.l. Uprawnienie takie nie pozbawia bowiem

pozostałych współwłaścicieli nieruchomości wspólnej możliwości korzystania

z przestrzeni nad i pod powierzchnią gruntu zajętego pod ogródek, w granicach

dozwolonego oddziaływania właściciela, ani też możności ingerowania w sposób

wykonywania służebności (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 21 lipca

2010 r., III CSK 322/09, OSNC 2011, nr 2, poz. 21).

Kierując się powyższym poglądem, podzielanym przez Sąd Najwyższy

w rozpoznawanej sprawie, uznać należy co do zasady dopuszczalność obciążania

nieruchomości wspólnej, o której mowa w art. 3 ust. 2 u.w.l., służebnością gruntową

ustanowioną na rzecz każdoczesnego właściciela odrębnej własności lokalu,

polegającą na wyłącznym uprawnieniu do parkowania pojazdu na wyznaczonym

miejscu parkingowym. Wbrew poglądowi wyrażonemu przez Sąd Okręgowy

nieruchomość wspólna niewątpliwie pozostaje względem właściciela odrębnej

własności lokalu rzeczą cudzą w tym sensie, że uprawnienia do niej jako całości

zmuszony

jest

on

dzielić

z

pozostałymi

współwłaścicielami

albo

współużytkownikami wieczystymi. Statusu rzeczy cudzej nie neguje także

przewidziane w art. 3 ust. 1 u.w.l. związanie własności lokalu z odpowiadającym mu

udziałem w nieruchomości wspólnej, powodujące, że w myśl art. 50 udział ten

uważać należy za część składową wyodrębnionego lokalu, będącego przedmiotem

odrębnej własności, która zgodnie z art. 47 § 1 k.c. nie może być odrębnym

przedmiotem własności, ani innych praw rzeczowych. Jeśli bowiem służebność

gruntowa ustanowiona zostaje na nieruchomości wspólnej, a nie na udziale w takiej

nieruchomości,

wspomniane

normy

nie

zostają

naruszone.

Ustanowienie

służebności gruntowej przyjmującej postać wyłącznego uprawnienia do parkowania

pojazdu na wyznaczonym miejscu parkingowym w obrębie nieruchomości wspólnej

nie przydaje uprawnionemu z takiej służebności prawa do nieograniczonego

korzystania z nieruchomości wspólnej jako obciążonej, co prowadziłoby do

zaprzeczenia istoty służebności wynikającej z art. 285 § 1 k.c., a jedynie do tej

części nieruchomości wspólnej, na której wyznaczono miejsce parkingowe.

Nieuzasadniona jest przy tym wyrażona przez Sąd Okręgowy obawa, że

ustanowienie na nieruchomości wspólnej takich służebności na rzecz właścicieli

poszczególnych lokali doprowadzi do podziału nieruchomości wspólnej pomiędzy

nich i pozbawienia jej wspólnego charakteru. Uprawnienia do wyłącznego

parkowania pojazdów na wyznaczonych miejscach parkingowych z pewnością

nigdy nie będą dotyczyć całego zakresu nieruchomości wspólnej, przede wszystkim

dlatego, że nieruchomość wspólna nie wyczerpuje się jedynie w tych jej częściach,

na których parkowanie pojazdów jest możliwe, lecz obejmuje również inne części,

takie jak dojazdy, przejścia, wejścia, windy, schody i korytarze. Dopuszczalności

ustanowienia służebności gruntowej o takiej treści, wbrew wnioskom Sądu

Okręgowego, nie przekreślają istniejące de lege lata możliwości umownego

podziału pomiędzy poszczególnych współwłaścicieli albo współużytkowników

wieczystych określonych części gruntu nieruchomości wspólnej do wyłącznego

korzystania, jak również możliwość podziału gruntu zabudowanego budynkiem,

w którym wyodrębniono własność lokali, w przypadku gdy jego powierzchnia jest

większa niż powierzchnia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku.

Zasada autonomii woli podmiotów prawa prywatnego pozwala bowiem na

sięgnięcie po odpowiedni z punktu widzenia ich potrzeb i dostosowany do

konkretnych okoliczności instrument prawa rzeczowego przewidziany przez

ustawodawcę.

Sama dopuszczalność ustanowienia służebności gruntowej wyłącznego

parkowania

pojazdu na

wyznaczonym

miejscu

parkingowym,

obciążającej

nieruchomość wspólną w rozumieniu art. 3 ust. 2 u.w.l., nie oznacza jeszcze, że

w okolicznościach konkretnego przypadku zachowany zostaje przewidziany

w art. 285 § 2 k.c. cel ustanowienia służebności gruntowej, jakim jest zwiększenie

użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części – użyteczności

rozumianej gospodarczo, a nie jako wygody czy potrzeby estetycznej. Jednakże

dokonanie przez sąd prawidłowej oceny co do tego, czy ustanowienie służebności

gruntowej w konkretnym przypadku realizuje cel określony w art. 285 § 2 k.c., nie

jest

możliwe

w

postępowaniu

wieczystoksięgowym

(por.

uchwała

Sądu

Najwyższego z dnia 17 stycznia 2003 r., III CZP 79/02, OSNC 2003, nr 11,

poz. 142; postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 21 lipca 2010 r., III CSK 322/09,

OSNC 2011, nr 2, poz. 21). Prawidłowa ocena w tym przedmiocie wymaga bowiem

poczynienia

stosownych

ustaleń

faktycznych,

poprzedzonych

odpowiednim

postępowaniem dowodowym, odnoszących się do warunków panujących na

konkretnej nieruchomości wspólnej, czego sąd wieczystoksięgowy, mogący w myśl

art. 6268 § 2 k.p.c. orzekać jedynie w oparciu o treść wniosku, dołączonych do

wniosku dokumentów oraz księgi wieczystej, nie jest w stanie wykonać. Z tej

przyczyny za przedwczesne, a przez to nieuprawnione uznać należy wnioski Sądu

Okręgowego, że w przypadku prawidłowego wyodrębnienia w danym budynku

lokali mieszkalnych nie powinna zaistnieć gospodarcza potrzeba ustanowienia na

rzecz właścicieli tych lokali jakichkolwiek służebności obciążających nieruchomość

wspólną oraz że służebność gruntowa wyłącznego korzystania z wyznaczonego

miejsca parkingowego nie wiąże się z użytecznością nieruchomości lokalowej, lecz

z wygodą właściciela.

Powyższe nie przekreśla jednak uprawnienia i zarazem obowiązku sądu

wieczystoksięgowego do oceny umowy o ustanowienie służebności gruntowej, jako

dokumentu dołączonego do wniosku i mającego stanowić podstawę żądanego

wpisu do księgi wieczystej, nie tylko pod względem formalnym, lecz także pod

względem skuteczności materialnej, w tym przede wszystkim z punktu widzenia

przesłanek określonych w art. 285 § 1 k.c. Jednakże ocena ta może być dokonana

jedynie w oparciu o materiał, o którym mowa w art. 6268 § 2 k.p.c.

Z tych względów, wobec zasadności zarzutów objętych podstawami skargi

kasacyjnej, Sąd Najwyższy, na podstawie art. 39815 zd. pierwsze w zw. z art. 13 § 2

k.p.c., postanowił jak w sentencji, pozostawiając orzeczenie o kosztach

postępowania zgodnie z art. 108 § 2 w zw. z art. 39821 i art. 13 § 2 k.p.c.