III CKN 1302/00 · Sąd Najwyższy

Postanowienie z dnia 4 kwietnia 2003 r., III CKN 1302/00

W razie złożenia w tym samym dniu dwóch wniosków o wpis prawa

własności na rzecz różnych nabywców, na podstawie różnych umów

sprzedaży dotyczących tej samej nieruchomości, o kolejności rozpoznania

wniosków rozstrzyga chwila zawarcia tych umów.

Sędzia SN Maria Grzelka (przewodniczący, sprawozdawca)

Sędzia SN Józef Frąckowiak

Sędzia SN Kazimierz Zawada

Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Piotra K., Renaty K. i Edwarda S. przy

uczestnictwie Tadeusza F. o wpis, oraz z wniosku Heleny F. przy uczestnictwie

Tadeusza F. o wpis, po rozpoznaniu w Izbie Cywilnej na rozprawie w dniu 4

kwietnia 2003 r. kasacji wnioskodawczyni Heleny F. od postanowienia Sądu

Okręgowego w Nowym Sączu z dnia 9 maja 2000 r.

oddalił kasację i zasądził od wnioskodawczyni Heleny F. na rzecz

wnioskodawcy Piotra K. kwotę 100 zł tytułem kosztów postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Zaskarżonym postanowieniem Sąd Okręgowy w Nowym Sączu oddalił

apelację wnioskodawczyni Heleny F. od postanowienia Sądu Rejonowego w

Nowym Sączu z dnia 11 października 1999 r., mocą którego oddalony został jej

wniosek o wpis w księdze wieczystej nr (...) własności nieruchomości położonej w

T., oznaczonej ewidencyjnie jako działka nr 14/17, oraz od wpisu z dnia 11

października 1999 r. dotyczącego ujawnienia w księdze wieczystej nr (...) własności

Piotra K., Renaty K. i Edwarda S. w odniesieniu do wymienionej działki. Sąd

Okręgowy uznał, że w sytuacji, gdy wpłynęły równocześnie dwa wnioski o wpis

własności na rzecz różnych nabywców, z którymi wpisany właściciel Tadeusz F.

zawarł w różnym czasie dwie umowy sprzedaży, to uwzględnieniu podlegał wniosek

związany z umową wcześniejszą. Zdaniem Sądu Okręgowego, w ramach badania

umów sprzedaży stanowiących podstawę wniosków Sąd wieczystoksięgowy

powinien był badać skuteczność materialnoprawną każdej z nich. Skoro

wcześniejsza była umowa z wnioskodawcami Piotrem K., Renatą K. i Edwardem S.

to należało przyjąć, że właściciel utracił własność i nie mógł następnie dokonać

sprzedaży na rzecz Heleny F., co przesądzało o zasadności wniosku o wpis

złożonego przez Piotra K., Renatę K. i Edwarda S. i o jednoczesnej bezzasadności

wniosku Heleny F..

W kasacji wnioskodawczyni zarzuciła powyższemu postanowieniu naruszenie

art. 8 i 46 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece przez pominięcie

wzmianki o jej wniosku co do wpisu ostrzeżenia wynikającego z zawarcia przez nią

umowy

przedwstępnej

sprzedaży

przedmiotowej

nieruchomości

oraz

nieuwzględnienia treści tej umowy jako wyłączających dobrą wiarę nabywców

Piotra K., Renaty K. i Edwarda S.. Wnosiła o uchylenie zaskarżonego orzeczenia i

przekazanie sprawy Sądowi Okręgowemu w Nowym Sączu do ponownego

rozpoznania.

Stan faktyczny w rozpoznawanej sprawie był bezsporny.

W dniu 13 sierpnia 1998 r. pomiędzy wnioskodawczynią Heleną F. i wpisanym

do księgi wieczystej nr (...) właścicielem Tadeuszem F. zawarta została w formie

aktu notarialnego przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości o powierzchni

0.04 ha położonej w T., oznaczonej ewidencyjnie numerem 14/17. Termin umowy

przyrzeczonej uzgodniony został na 31 sierpnia 1997 r. Właściciel zobowiązał się

do nieobciążania nieruchomości hipoteką, oraz jakimikolwiek ograniczonymi

prawami rzeczowymi, nieoddawania w użytkowanie, niewydzierżawiania oraz

niezawierania umów przedwstępnych z osobami trzecimi. W dniu 28 stycznia 1998

r. zawarta została w formie aktu notarialnego przedwstępna umowa sprzedaży tej

samej nieruchomości, w której właściciel Tadeusz F. zaciągnął zobowiązanie wobec

kupujących Piotra K., Renaty K. i Edwarda S., zaś termin umowy przyrzeczonej

uzgodniony został na okres do dnia 28 marca 1998 r. W § 9 strony wniosły o

ujawnienie w księdze wieczystej roszczeń wynikających z umowy. W następstwie

tego, w dniu 3 listopada 1998 r. Sąd Rejonowy w Nowym Sączu dokonał w dziale III

księgi wieczystej (...) wpisu o treści: „Roszczenie zobowiązujące do sprzedaży

Tadeusza F. nieruchomości położonej w T. gm. Ł.D. obejmującej działkę nr 14/17 o

pow. 0.04 ha Edwardowi S., Renacie K., Piotrowi K.”.

W dniu 22 maja 1998 r. wnioskodawczyni Helena F. złożyła w Sądzie

Rejonowym w Nowym Sączu wniosek o wpis ostrzeżenia w związku z umową

przedwstępną z jej udziałem z dnia 13 sierpnia 1996 r. i załączyła wypis tej umowy.

Sąd dokonał w dniu 26 maja 1998 r. wpisu wzmianki o wniosku.

Dnia 6 stycznia 1999 roku zawarta została umowa sprzedaży pomiędzy

sprzedającym Tadeuszem F. i kupującymi Piotrem K., Renatą K. i Edwardem S., w

której Tadeusz F. działający przez pełnomocnika Renatę K. powołał się na wpisane

do księgi wieczystej roszczenie kupujących wynikające z umowy przedwstępnej z

dnia 28 stycznia 1998 r. oraz stwierdził, że w dniu 22 maja 1998 r. wpłynął wniosek

Heleny F. o ujawnienie roszczeń z umowy przedwstępnej przez nią zawartej, który

nie został dotąd wykonany.

Dnia 15 stycznia 1998 roku zawarta została umowa sprzedaży pomiędzy

sprzedającym Tadeuszem F. i kupującą Heleną F.. Kupująca oświadczyła, że

znana jest jej treść księgi wieczystej nr (...) oraz, że wyraża zgodę na dokonanie

powyższej czynności prawnej bez aktualnego odpisu z jej księgi wieczystej.

Każdy z aktów notarialnych obejmujących wymienione umowy sprzedaży

zawierał wniosek stron o wpis na rzecz nabywcy prawa własności księdze

wieczystej nr (...) w miejsce Tadeusza F. Obydwa akty notarialne wpłynęły do Sądu

Rejonowego w Nowym Sączu w dniu 20 stycznia 1999 r. i zostały zarejestrowane

odpowiednio; wypis umowy z dnia 15 stycznia 1999 r. pod l.dz. Kw 478/(...), wypis

umowy z dnia 6 stycznia 1999 r. pod l.dz. Kw 479/(...). Postanowieniem z dnia 11

października 1999 r. Sąd Rejonowy połączył do wspólnego rozpoznania pod

sygnaturą Dz. Kw 36(...) wnioski w sprawach 478/(...) i 479/(...) oraz 36(...); ten

ostatni dotyczył żądania Heleny F. wpisania w dziale III księgi wieczystej (...) jej

roszczenia o zobowiązanie Tadeusza F. do sprzedaży nieruchomości. Orzeczenie

Sądu Okręgowego co do tego żądania nie jest przedmiotem kasacji.

W świetle powyższego Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Stosownie do art. 46 ust. 1 w związku z art. 34 zd. drugie ustawy z dnia 6 lipca

1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. Nr 19, poz. 147 ze zm., jedn. tekst:

Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 – dalej: "u.k.w.h.")Sąd Rejonowy władny był

badać jedynie treść każdego z wniosków i treść oraz formę umów sprzedaży, a

także treść księgi wieczystej nr (...) pod kątem ustalenia, czy prawo, którego

dotyczył każdy z wniosków wywodziło się z prawa poprzednika. Kognicji Sądu

Rejonowego nie podlegało badanie rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości

wynikającego z działania zasady rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych lub z

zastosowania reguły nemo plus iuris transferre potest quam ipse habet, ponieważ w

postępowaniu wieczystoksięgowym nie mogą być rozstrzygane jakiekolwiek spory,

w których racje stron wynikają z innych przesłanek aniżeli wymienione w art. 46 ust.

1 u.k.w.h. Te inne przesłanki mogą być uwzględnione tylko w procesie o

uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 ust. 1

u.k.w.h.). Nie stanowią przeszkody w postępowaniu wieczystoksięgowym choćby

dokonanie wpisu miało doprowadzić do ujawnienia stanu prawnego niezgodnego ze

stanem prawnym rzeczywistym.

W rozpoznawanej sprawie wymogi z art. 46 ust. 1 u.k.w.h. spełniały obydwa

wnioski. Umowa sprzedaży z dnia 6 stycznia 1999 r. została zawarta przez Piotra

K., Renatę K. i Edwarda S. z Tadeuszem F. jako właścicielem nieruchomości

wpisanym

do

księgi

wieczystej.

Świadomość

nabywców

co

do

umowy

przedwstępnej zawartej wcześniej przez Tadeusza F. z Heleną F. i co do wniosku o

wpis roszczenia przysługującego Helenie F. nie była przeszkodą do stwierdzenia w

postępowaniu wieczystoksięgowym następstwa prawnego na ich rzecz. Bez wpływu

na skuteczność przeniesienia własności pozostawała też okoliczność, (nie

podniesiona

w kasacji), że

umowa

zawierana

była

po

upływie

terminu

zastrzeżonego w umowie przedwstępnej z dnia 28 stycznia 1998 r. dla zawarcia

umowy przyrzeczonej (tj. 28 marca 1998 r.). Stosownie do art. 390 § 3 k.c. z

upływem tego terminu powstało dla każdej ze stron roszczenie o zawarcie umowy

ostatecznej. Zaspokojenie tego roszczenia mogło nastąpić w drodze zachowań

dobrowolnych. Poza tym, umowa przenosząca własność mogła być skutecznie

zawarta również bez istnienia związania stron uprzednią umową przedwstępną.

Umowa sprzedaży z dnia 15 stycznia 1999 r. została zawarta przez

wnioskodawczynię Helenę F. również z wpisanym do księgi wieczystej właścicielem

Tadeuszem

F..

Dla

skuteczności

wykazania

przez

nią

w

postępowaniu

wieczystoksięgowym nabycia prawa własności również nie miała znaczenia

okoliczność, że w dziale III księgi wieczystej nr (...) figurował wpis dotyczący

roszczenia Piotra K., Renaty K. i Edwarda S. o sprzedaż nieruchomości. Wpis ten

miał tylko takie znaczenie, że zabezpieczał prawo kupujących Piotra K., Renaty K. i

Edwarda S. z umowy przedwstępnej z dnia 28 stycznia 1998 r. na wypadek nabycia

przez osoby trzecie własności nieruchomości po jego ujawnieniu co wyrażało się w

tym, że mogliby oni bezpośrednio od osób trzecich dochodzić przeniesienia

własności na siebie (art. 17 u.k.w.h.).

W sytuacji gdy wnioski o wpis własności z powyższych umów wpłynęły do

Sądu Rejonowego równocześnie (art. 44 in fine u.k.w.h.) i zostały też połączone

formalnie w jedną sprawę wieczystoksięgową powstała kwestia kolejności ich

rozpoznania. Miała ona istotne znaczenie ze względu na kolizyjność wniosków

skutkującą niemożnością uwzględnienia wniosku rozpoznanego później, w wyniku

czego ta strona, której odmówiono by wpisu postawiona by została wobec

ewentualności wystąpienia z powództwem o uzgodnienie treści księgi wieczystej z

rzeczywistym stanem prawnym.

Ustawa o księgach wieczystych i hipotece ani kodeks postępowania cywilnego

ani też rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 19 listopada 1987 r. –

Regulamin wewnętrznego urzędowania sądów powszechnych (Dz.U. Nr 38, poz.

218) nie normuje kolejności rozpoznawania kolejności rozpoznawania wniosków o

wpis. W tym zakresie nie mogły też być pomocne przepisy art. 29 i art. 44 u.k.w.h.,

które regulują kolejność wniosków dla oceny materialnoprawnych skutków wpisu i

określenia pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych ujawnionych w księdze

wieczystej. W rozpoznawanej sprawie chodziło o formalną kolejność rozpoznawania

w sensie techniki załatwienia wniosków, tj. przedsięwzięcia czynności wyboru

jednego spośród dwóch pism, które wpłynęły tego samego dnia, w celu poddania

go jako pierwszego procesowi decyzyjnemu Sądu.

Nie wydaje się aby o kolejności w tym zakresie mogła przesądzać dowolność

Sądu lub przypadkowość wyboru będąca następstwem kolejności oznaczeń

niższym i wyższym numerem w dzienniku ksiąg wieczystych (art. 43 u.k.w.h.).

Nie można też przyjąć, iżby z powodu równoczesności wpłynięcia dwóch

kolizyjnych wniosków żaden z nich nie zasługiwał na uwzględnienie, albo, żeby

dopuszczalne było wyznaczenie stronom terminu, o którym mowa w art. 48 ust. 2

u.k.w.h. Odmowa wpisu mogłaby mieć miejsce wówczas, gdyby z treści wniosków,

lub z treści i formy dołączonych dokumentów albo z treści księgi wieczystej

względnie z okoliczności znanych sądowi z urzędu wynikało, że nie zachodzi

następstwo prawne po stronie wnioskujących w stosunku do wpisanego właściciela

nieruchomości. Wyznaczenie zaś stronom terminu do usunięcia przeszkody do

wpisu musiałoby w istocie oznaczać odesłanie stron na drogę postępowania

procesowego przewidzianego w art. 10 u.k.w.h., bo w zaistniałej sytuacji jedynym

dowodem, który usuwałby wszelkie wątpliwości byłby prawomocny wyrok w sprawie

o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Żadna z

powyższych ewentualności nie znajduje usprawiedliwienia w art. 46 i 48 u.k.w.h.;

przeciwnie – w świetle wymienionych przepisów jeden z wniosków powinien być

uwzględniony, a problem polegał tylko na tym – który z nich, przy czym o

uwzględnieniu wniosku przesądzało już samo rozpoznanie go jako pierwszego.

Zdaniem Sądu Najwyższego, w razie równoczesnego wpłynięcia dwóch,

zasługujących na uwzględnienie w świetle art. 46 ust. 1 u.k.w.h., wniosków o wpis

prawa własności na rzecz różnych nabywców z dwóch, dotyczących tej samej

nieruchomości, umów sprzedaży o kolejności rozpoznania wniosków powinna

rozstrzygać

kolejność

zawarcia

umów.

Skoro

bowiem

źródłem

prawa

podlegającego ujawnieniu były umowy sprzedaży to wobec braku innych kryteriów,

w sytuacji kolizyjnej, należy sięgnąć do reguły wyrażonej w paremii „prior tempore

potior iure”, i pierwszeństwo w ujawnieniu prawa przyznać temu kto jako pierwszy

prawo to uzyskał.

W rozpoznawanej sprawie „pierwszymi w czasie” byli wnioskodawcy Piotr K.,

Renata K. i Edward S. w związku z czym ich wniosek o wpis własności podlegał

rozpoznaniu jako pierwszy.

Sąd Okręgowy w zaskarżonym postanowieniu prawidłowo zaakceptował

dokonanie wpisu na rzecz wnioskodawców Piotra K., Renaty K. i Edwarda S. oraz

odmowę wpisu na rzecz Heleny F., aczkolwiek błędnie uzasadnił swoje stanowisko

przy pomocy argumentu wywiedzionego z zasady nemo plus iuris transferre potest

quam ipse habet.

Zasada ta służy rozstrzyganiu sporów na tle nabycia nie osłanianego rękojmią

wiary

publicznej

wieczystoksięgowym

ksiąg

wieczystych

materialnoprawnej

a

nie

badaniu

skuteczności

w

postępowaniu

umowy

sprzedaży

stanowiącej podstawę wniosku o wpis. Nie wyłączało to jednak oceny, że

zaskarżone orzeczenie odpowiada prawu.

Kasacja nie była zasadna.

Jak to wyżej wskazano, w postępowaniu o wpis zasada rękojmi wiary

publicznej ksiąg wieczystych w ogóle nie ma zastosowania. W związku z tym zarzut

dotyczący naruszenia art. 8 ust. 1 u.k.w.h. był z gruntu chybiony. Co do art. 46 ust.

1 u.k.w.h. zaś, to również ten przepis nie doznał naruszenia w zaskarżonym

postanowieniu. Wbrew stanowisku skarżącej, jego zastosowanie w rozpoznawanej

sprawie nie polegało na badaniu księgi wieczystej nr (...) pod kątem poszukiwania

ewentualnych okoliczności wyłączających rękojmię lecz na sprawdzeniu tożsamości

nieruchomości i osoby wpisanego właściciela.

Z tych przyczyn kasacja została oddalona – art. 393-12 k.p.c.