III CK 9/06 · Sąd Najwyższy

Postanowienie z dnia 17 maja 2007 r., III CK 9/06

Przewidziana w art. 984 § 1 zdanie pierwsze k.p.c. możliwość przejęcia

nieruchomości po drugiej licytacji dotyczy także odpowiednio egzekucji ze

spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Sędzia SN Irena Gromska-Szuster (przewodniczący, sprawozdawca)

Sędzia SN Iwona Koper

Sędzia SN Zbigniew Kwaśniewski

Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku wierzycieli Aleksandra B., "B.P.K.P.L.",

sp. z o.o. w T. (...) przeciwko dłużnikom Grażynie L. i Wiesławowi L. o egzekucję z

nieruchomości, po rozpoznaniu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu niejawnym w dniu

17 maja 2007 r., kasacji dłużników od postanowienia Sądu Okręgowego w

Tarnowie z dnia 30 listopada 2004 r.

oddalił kasację i zasądził od dłużników solidarnie na rzecz wierzyciela

"B.P.K.P.L.", sp. z o.o. w T. kwotę 900 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania

kasacyjnego.

Uzasadnienie

W toku egzekucji z przysługującego dłużnikom Grażynie i Wiesławowi

małżonkom L. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego

odbyła się w dniu 20 czerwca 2001 r. pierwsza licytacja, która z powodu braku

nabywców nie doszła do skutku, nikt też nie zgłosił wniosku o przejęcie tego prawa.

Również w czasie drugiej licytacji w dniu 15 listopada 2001 r. prawo to nie zostało

zbyte. Przed upływem tygodnia po odbyciu drugiej licytacji wierzyciel egzekwujący –

"B.P.K.P.L.", sp. z o.o. w T. – złożył wniosek o przejęcie spółdzielczego

własnościowego prawa do lokalu za dwie trzecie sumy oszacowania.

Postanowieniem z dnia 7 lutego 2002 r. Sąd Rejonowy oddalił wniosek

uznając, że art. 984 k.p.c. regulujący możliwość przejęcia nieruchomości na

własność po drugiej licytacji nie dotyczy spółdzielczego własnościowego prawa do

lokalu, które jest ograniczonym prawem rzeczowym i możliwość jego przejęcia

dopuszcza tylko art. 982 § 2 k.p.c., po pierwszej licytacji.

Na skutek zażalenia wierzyciela Sąd Okręgowy w Tarnowie postanowieniem z

dnia 15 lipca 2002 r. uchylił zaskarżone orzeczenie i przekazał sprawę Sądowi

Rejonowemu do ponownego rozpoznania, stwierdzając, że przewidziana w art. 984

§ 1 k.p.c. możliwość przejęcia nieruchomości na własność przez wierzyciela

egzekwującego po drugiej licytacji dotyczy także spółdzielczego własnościowego

prawa do lokalu mieszkalnego, do którego egzekucji stosuje się, zgodnie z art. 230

§ 1 ustawy z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze (jedn. tekst: Dz.U. z

2003 r. Nr 188, poz. 1848 ze zm. – dalej: "Pr.spółdz."), przepisy o egzekucji z

nieruchomości, a możliwość przejęcia tego prawa już po pierwszej licytacji,

przewidziana w art. 982 § 3 k.p.c., jest jedynie wyjątkiem od zasady z art. 984

k.p.c., że nieruchomość można przejąć na własność dopiero po bezskutecznej

drugiej licytacji. Wobec tego, że statut spółdzielni, w której budynku znajduje się

przedmiotowe spółdzielcze prawo własnościowe, dopuszcza członkostwo osób

prawnych i nie przewiduje żadnych ograniczeń co do możliwości nabycia przez nie

w drodze egzekucji spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, nie ma – w

ocenie Sądu Okręgowego – przeszkód do przejęcia tego prawa przez spółkę

"B.P.K.P.L." po drugiej bezskutecznej licytacji.

Po ponownym rozpoznaniu sprawy Sąd Rejonowy w Dąbrowie Tarnowskiej

postanowieniem z dnia 3 grudnia 2002 r. udzielił przybicia spółdzielczego

własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego na rzecz "B.P.K.P.L.", a Sąd

Okręgowy w Tarnowie postanowieniem z dnia 30 listopada 2004 r. oddalił zażalenie

dłużników. Sądy obu instancji, powołując się na art. 386 § 6 k.p.c., uznały się za

związane poglądem prawnym wyrażonym przez Sąd Okręgowy w uzasadnieniu

postanowienia z dnia 15 lipca 2002 r. i dlatego uwzględniły wniosek wierzyciela o

przejęcie egzekwowanego prawa po drugiej licytacji.

W kasacji opartej na zarzucie naruszenia art. 984 § 1 k.p.c. dłużnicy podnieśli

wadliwe zastosowanie tego przepisu do przejęcia przez wierzyciela egzekwującego

spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego po drugiej licytacji,

mimo że nie wymienia on tego prawa, a więc nie przewiduje możliwości jego

przejęcia po drugiej licytacji. W ocenie skarżących, prawo to może być przejęte

tylko po pierwszej licytacji na warunkach określonych w art. 982 § 3 k.p.c.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje: (...)

Trzeba zgodzić się ze skarżącymi, że zastosowanie art. 948 § 1 k.p.c. do

ograniczonych praw rzeczowych, w szczególności do spółdzielczego

własnościowego prawa do lokalu, wywołuje kontrowersje w doktrynie, a Sąd

Najwyższy nie wypowiedział się jeszcze w tym przedmiocie.

W literaturze prezentowane są dwa stanowiska. Przyjmuje się, że tylko art.

982 § 3 k.p.c., wyraźnie odnoszący się do spółdzielczego własnościowego prawa

do lokalu, reguluje kwestię możliwości jego przejęcia, ograniczając ją do okresu po

pierwszej licytacji, natomiast art. 984 k.p.c., który nie wymienia takiego prawa i

mówi o przejęciu nieruchomości na własność, nie może dotyczyć spółdzielczego

własnościowego prawa do lokalu, a zatem prawo to nie może być przejęte po

drugiej licytacji. Zgodnie z innym stanowiskiem, wykładnia językowa nie może być w

tym przypadku decydująca, gdyż redakcja przepisów nie została zsynchronizowana

w czasie ich zmiany, toteż decydujące znaczenie powinna mieć wykładnia

systemowa oraz celowościowa, które prowadzą do wniosku, że art. 984 § 1 k.p.c.

obejmuje także spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Omawiane przepisy uległy istotnej zmianie od dnia 15 lipca 1992 r., tj. od

wejścia w życie ustawy z dnia 25 października 1991 r. o zmianie ustawy – Kodeks

cywilny oraz ustaw – o księgach wieczystych i hipotece, Prawo spółdzielcze,

Kodeks postępowania cywilnego, Prawo lokalowe (Dz.U. Nr 115, poz. 496). Od tej

chwili spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu znalazło się w ustawowym

katalogu ograniczonych praw rzeczowych zawartym w art. 244 k.c., dopuszczona

została możliwość założenia dla tego prawa księgi wieczystej i nastąpiła również

odpowiednia zmiana art. 230 Pr.spółdz. Do § 1, stanowiącego m.in., że do

egzekucji z własnościowego prawa do lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o

egzekucji z nieruchomości, dodano § 2 stwierdzający, że osoba prawna może

przejąć własnościowe prawo do lokalu w postępowaniu egzekucyjnym, jeżeli jest

wierzycielem hipotecznym. Przepis ten utracił moc z dniem 15 stycznia 2003 r. po

wejściu w życie ustawy z dnia 19 grudnia 2002 r. zmianie ustawy o spółdzielniach

mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2002 r., Nr 240, poz. 2058).

Od tego dnia obowiązuje art. 1713 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach

mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm. – dalej:

"u.s.m.") stanowiący jedynie, że do egzekucji ze spółdzielczego własnościowego

prawa do lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o egzekucji z nieruchomości.

Przed dniem 15 lipca 1992 r. egzekucja ze spółdzielczego własnościowego

prawa do lokalu odbywała się, zgodnie z art. 230 § 1 Pr.spółdz., przy odpowiednim

zastosowaniu przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z

nieruchomości, które nie zawierały żadnych szczególnych uregulowań w tym

przedmiocie. Zgodnie zatem z ogólną zasadą określoną w art. 984 k.p.c.,

dotyczącym egzekucji z każdej nieruchomości, przejęcie nieruchomości na

własność przez wierzyciela egzekwującego i hipotecznego oraz współwłaściciela

mogło nastąpić dopiero po bezskutecznej drugiej licytacji. Odnosiło się to także do

spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, które mogło być przejęte przez

wierzyciela – z zastrzeżeniem ograniczeń art. 230 Pr.spółdz. – dopiero po

bezskutecznej drugiej licytacji. W tym czasie art. 982 k.p.c., stanowiący wyjątek od

zasady z art. 984 § 1 k.p.c. oraz wyraz dążenia ustawodawcy do ułatwienia i

przyspieszenia możliwości sprzedaży egzekucyjnej w niektórych sytuacjach,

przewidywał wyjątkową możliwość przejęcia już po pierwszej licytacji tylko

nieruchomości rolnej i tylko przez współwłaściciela niebędącego dłużnikiem

osobistym. Możliwość ta nie obejmowała zatem żadnych innych nieruchomości ani

spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, które wierzyciel mógł przejąć

dopiero po drugiej licytacji. Oczywiście, także nieruchomość rolna, nieprzejęta po

nieudanej pierwszej licytacji, podlegała następnie przejęciu na zasadach

określonych w art. 984 § 1 zdanie drugie k.p.c., tj. w pierwszej kolejności przez

współwłaściciela, a następnie przez wierzyciela egzekwującego i hipotecznego, na

zasadach określonych w art. 984 i 982 k.p.c.

Od dnia 15 lipca 1992 r. do art. 982 k.p.c. dodano § 3, przewidujący

możliwość przejęcia już po pierwszej bezskutecznej licytacji także spółdzielczego

własnościowego prawa do lokalu, jednak tylko przez wierzyciela hipotecznego, co

odpowiadało ówczesnej regulacji art. 230 § 2 Pr.spółdz. W wyniku tej zmiany art.

982 k.p.c. nie utracił charakteru wyjątku od zasady określonej w art. 984 k.p.c., a

tylko rozszerzony został krąg wyjątków; w wyniku nowelizacji ułatwiono jedynie

możliwość egzekucyjnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

już po pierwszej licytacji, jednak tylko na rzecz wierzyciela hipotecznego, nie

zmieniając zasady, że prawo to może być zbyte również po nieudanej drugiej

licytacji, tym razem na rzecz także innych osób wymienionych w tym przepisie,

jeżeli spełniają one wymagania Prawa spółdzielczego. Od dnia 15 stycznia 2003 r.

nie ma w tym przedmiocie w Prawie spółdzielczym żadnych ograniczeń, a do tego

dnia mogły one dotyczyć wierzycieli egzekwujących. Brak w kasacji zarzutów

naruszenia przepisów Prawa spółdzielczego nie pozwala na szerszą analizę tej

kwestii, a ze względu na to, że obecnie spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

może należeć do kilku osób (art. 171 ust. 5 u.s.m.), nie ma przeszkód, by po

nieskutecznej drugiej licytacji mógł je przejąć na podstawie art. 984 § 1 k.p.c. nie

tylko wierzyciel egzekwujący i hipoteczny, lecz także współuprawniony

(„współwłaściciel"), któremu w razie zwykłego zbycia udziału przysługuje prawo

pierwokupu (art. 172 ust. 5 u.s.m.).

To, że art. 984 § 1 k.p.c. wymienia nieruchomość rolną, a nie wymienia

spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wynika z faktu, że w stosunku do

przejęcia nieruchomości rolnej przewiduje inne zasady również po drugiej licytacji

(m.in. uprzywilejowanie współwłaściciela), natomiast przejęcie po drugiej licytacji

wszystkich innych nieruchomości oraz ograniczonych praw rzeczowych, do których

egzekucji stosuje się przepisy o egzekucji z nieruchomości, odbywa się zgodnie z

ogólnymi zasadami określonymi w zdaniu pierwszym tego przepisu.

Niewymienienie w omawianym przepisie spółdzielczego własnościowego prawa do

lokalu oznacza więc tylko to, że dla jego przejęcia po drugiej licytacji ustawodawca

nie przewidział szczególnych zasad i odbywa się ono według zasad ogólnych

określonych w zdaniu pierwszym dla wszystkich nieruchomości, poza rolnymi.

Należy zatem stwierdzić, że z faktu, iż art. 982 k.p.c. wymienia spółdzielcze

własnościowe prawo do lokalu, a art. 984 k.p.c. go nie wymienia oraz operuje

pojęciem „przejęcia na własność", które nie może dotyczyć ograniczonych praw

rzeczowych, nie da się wyprowadzić logicznie uzasadnionego wniosku, że art. 984

§ 1 nie obejmuje ograniczonych praw rzeczowych, w tym spółdzielczego

własnościowego prawa do lokalu. Nie tylko omawiane przepisy używają pojęcia

„przejęcie na własność"; używa go także art. 985 k.p.c., a cały rozdział 8 działu VI

nosi nazwę „przysądzenie własności", nie ulega zaś wątpliwości, że dotyczą one

także egzekucji z użytkowania wieczystego oraz spółdzielczego własnościowego

prawa do lokalu lub innych ograniczonych praw rzeczowych, jeżeli ich egzekucja

odbywa się według przepisów o egzekucji z nieruchomości, choć praw tych nie

można „przejąć na własność" ani „przysądzić ich własności". Ścisła wykładnia

językowa jest zatem w tym przypadku niewystarczająca i prowadzi do błędnych

rezultatów. Nie należy też zapominać, że ustawodawca nakazuje do egzekucji ze

spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu stosować przepisy o egzekucji z

nieruchomości nie wprost, lecz odpowiednio.

Wykładnia systemowa wyjaśnia zarówno użyte w omawianych przepisach

pojęcia, jak i brak w art. 984 k.p.c. wyszczególnienia spółdzielczego

własnościowego prawa do lokalu, które było zbędne zarówno ze względu na treść

art. 230 § 1 Pr.spółdz., jak i relacje art. 984 z art. 982 k.p.c. Wykładnia ta

uwzględnia również aspekt celowościowy, nie ulega bowiem wątpliwości, że celem

egzekucji jest zaspokojenie wierzycieli, a przy egzekucji z nieruchomości,

obejmującej także prawo odrębnej własności lokali, użytkowania wieczystego oraz

własnościowego prawa do lokalu chodzi o jak najszybsze i najkorzystniejsze zbycie

tych praw i uzyskanie środków na zaspokojenie wierzycieli. W stosunku do praw

trudniej zbywalnych, takich jak własnościowe prawo do lokalu, szczególnie

obciążone hipoteką, albo nieruchomość rolna będąca przedmiotem współwłasności,

ustawodawca przewidział w art. 982 k.p.c. ułatwienia, które przyspieszają

możliwość i zwiększają szansę zbycia tych praw w drodze egzekucji, a

jednocześnie chronią wierzycieli i dłużnika przez określenie wyższej ceny przejęcia,

niż cena przejęcia po drugiej licytacji. Brak podobnej regulacji w razie licytacji prawa

odrębnej własności lokalu wskazuje, że nie chodziło o sugerowane w kasacji

utrudnienie egzekucji w celu ochrony „dachu nad głową" dłużnika, a o jej ułatwienie

i przyspieszenie w celu umożliwienia zbycia praw o mniejszej atrakcyjności

rynkowej. Nie chodziło także, jak sugerują skarżący, o ochronę właściciela prawa –

spółdzielni mieszkaniowej, przedmiotem egzekucji nie jest bowiem prawo własności

spółdzielni do gruntu i budynku, a jedynie ograniczone prawo rzeczowe w postaci

spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, którego zbycie w toku egzekucji

nie narusza praw spółdzielni. Przeciwnie, jeżeli prawo to jest obciążone długami

wobec spółdzielni, może być ona zainteresowana w jego zbyciu w drodze

egzekucji, gdyż zgodnie z art. 1025 § 4 k.p.c. pozycja spółdzielni mieszkaniowej

przy podziale sumy uzyskanej z egzekucji spółdzielczego własnościowego prawa

do lokalu jest uprzywilejowana.

Z tych względów należy uznać, że przewidziana w art. 984 § 1 zdanie

pierwsze k.p.c. możliwość przejęcia nieruchomości po drugiej licytacji dotyczy także

odpowiednio egzekucji ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, którego

możliwość przejęcia nie ogranicza się do sytuacji określonej w art. 982 § 3 k.p.c.

Prowadzi to do oddalenia kasacji na podstawie art. 39312 k.p.c.