III CK 689/04 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt III CK 689/04

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 4 sierpnia 2005 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Gerard Bieniek (przewodniczący)

SSN Irena Gromska-Szuster

SSN Maria Grzelka (sprawozdawca)

Protokolant Iwona Budzik

w sprawie z powództwa G. M.

przeciwko „A - Z M. " sp. z o. o. w K.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej

w dniu 4 sierpnia 2005 r.,

kasacji powódki od wyroku Sądu Okręgowego w K.

z dnia 7 maja 2004 r., sygn. akt (...),

I. zmienia zaskarżony wyrok w części oddalającej apelację powódki

i orzekającej o wzajemnym zniesieniu kosztów postępowania

apelacyjnego oraz wyrok Sądu Rejonowego dla w K. z dnia 3

grudnia 2003 r., w punktach II (drugim) i IV (czwartym) w ten

sposób, że:

1) zasądza od pozwanej Spółki na rzecz powódki kwotę 6.500,(sześć tysięcy pięćset) złotych z odsetkami ustawowymi od

dnia 20 września 2003 r., a w pozostałej części powództwo

o zapłatę oddala,

2) oddala apelację powódki w pozostałym zakresie,

3) zasądza od pozwanej na rzecz powódki kwotę 400,- (czterysta)

złotych tytułem zwrotu kosztów procesu za I i II instancję,

II. oddala kasację w pozostałej części,

III. koszty procesu za instancję kasacyjną pomiędzy stronami

wzajemnie znosi.

Uzasadnienie

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Okręgowy w K. oddalił apelacje wniesione

przez obydwie strony od wyroku Sądu Rejonowego dla K. z dnia 3 grudnia 2003 r.,

mocą którego nakazano pozwanej Spółce z o. o. „A - Z M.” opróżnienie oraz

opuszczenie lokalu użytkowego, oraz oddalono powództwo wniesione przez G. M.

dotyczące zasądzenia na jej rzecz kary umownej w kwocie 6.500,- złotych i

odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu w kwocie 11.817,50 złotych.

Stan faktyczny przyjęty za podstawę wyrokowania był bezsporny. Strony zawarły

umowę najmu lokalu użytkowego na okres do dnia 15 lipca 2003 r., zaś w dniu 25

lipca 2003 r. pisemnie uzgodniły zasady zwrotu lokalu wobec wygaśnięcia najmu.

Pozwana zobowiązała się opróżnić i opuścić lokal do dnia 30 sierpnia 2003 r., a

powódka zobowiązała się nie naliczać odszkodowania za bezumowne korzystanie

z lokalu w okresie od 16 lipca do 30 sierpnia 2003 roku. Na wypadek niewydania

powódce lokalu w umówionym terminie strony przewidziały karę umowną należną

od pozwanej w kwocie 6.500,- złotych oraz prawo powódki do dochodzenia

odszkodowania przenoszącego wysokość kary umownej gdyby opóźnienie w

wydaniu

lokalu

przekroczyło

dni.

Pozwana

nie

zwróciła

powódce

przedmiotowego lokalu użytkowego do dnia zamknięcia rozprawy w Sądzie

pierwszej instancji. Właścicielką nieruchomości zabudowanej budynkiem, w którym

znajdował się wynajęty przez powódkę lokal użytkowy, była Gmina Miasto K., z

którą

powódka

miała

umowę

dzierżawy.

Ta

umowa

została

powódce

wypowiedziana w 2001 roku, ale Gmina nie dochodziła zwrotu nieruchomości. W

piśmie skierowanym do Gminy powódka zarzuciła bezskuteczność wypowiedzenia

a wobec odmowy przyjmowania przez Gminę czynszu dzierżawnego wpłacała go

do depozytu sądowego na podstawie postanowienia sądu.

Sąd pierwszej instancji, oddalając powództwo o zapłatę kary umownej

i o odszkodowanie wyraził pogląd, że skoro powódka nie wykazała, żeby po

ustaniu pomiędzy nią i pozwaną stosunku najmu, przysługiwało jej prawo do

dysponowania lokalem, to nie mogła ona skutecznie wystąpić z roszczeniami

odszkodowawczymi. W tym zakresie podzielił stanowisko wyrażone w wyroku Sądu

Najwyższego z dnia 11 marca 1999 r. III CKN 198/98 (OSN 1999, nr 10, poz. 175),

że wynajmujący nie będący właścicielem rzeczy najętej może domagać się

naprawienia szkody wynikłej z nieuwzględnienia przez najemcę obowiązku zwrotu

rzeczy tylko wówczas, gdy przysługiwało mu uprawnienie do dysponowania rzeczą

po

zakończeniu

najmu.

Powyższe

stanowisko

podzielił

Sąd

Okręgowy

w zaskarżonym wyroku stwierdzając, że skoro powódce nie przysługuje tytuł

prawny do władania nieruchomością nie zasługuje także na uwzględnienie

argument, że powódka mogłaby wynająć nieruchomość kolejnemu najemcy oraz

czerpać z tego zysk. Gdyby do zawarcia takiej umowy doszło, to zostałaby ona

zawarta z powódką jako osobą nieuprawnioną, zatem, z takich twierdzeń nie

można wywodzić uprawnienia powódki do wynagrodzenia szkody polegającej na

uniemożliwieniu jej wykorzystania stanu niezgodnego ze stanem prawnym

nieruchomości. Po stronie powódki szkoda wynikająca z niewydania jej przedmiotu

najmu nie mogła powstać. Jedynie właściciel nieruchomości, w której znajduje się

przedmiotowy lokal użytkowy, mógłby żądać od strony pozwanej kary umownej

oraz domagać się zapłaty za bezumowne korzystanie z lokalu, natomiast sama

powódka – jedynie czynszu za najem. Brak po stronie powódki tytułu prawnego do

dysponowania przedmiotowym lokalem Sąd Okręgowy przyjął uznając, że powódka

nie wykazała, iżby nadal przysługiwał jej status dzierżawcy w stosunku do Gminy.

Ocena ta została wyrażona bez przeprowadzenia w postępowaniu odwoławczym

dowodów po raz pierwszy wnioskowanych w apelacji, z których miało wynikać, że

Gmina nie zaprzeczyła pismu powódki wyrażającemu sprzeciw wobec skuteczności

wypowiedzenia umowy dzierżawy oraz dała dowód akceptowania dalszego

posiadania nieruchomości przez powódkę. Na podstawie tych dowodów powódka

wywodziła, że zarówno w chwili zawierania umowy najmu z pozwaną jak i po

zakończeniu stosunku najmu przysługiwał jej status dzierżawcy, w związku z czym

miała ona tytuł do władania nieruchomością. To zaś – zdaniem powódki –

uprawniało ją do domagania się od pozwanej odszkodowania za utratę czynszu jaki

mogłaby uzyskać gdyby wynajęła po 15 lipca 2003 r. przedmiotowy lokal.

Uwzględniając powództwo o nakazanie pozwanej opróżnienia i opuszczenia

przedmiotowego lokalu Sąd Okręgowy wskazał, że osoba, której należy wydać

rzecz najętą po zakończeniu stosunku najmu nie musi być właścicielem tej rzeczy

ani posiadać jakiegokolwiek innego tytułu prawnego do rzeczy.

W kasacji powódka zarzuciła zaskarżonemu wyrokowi naruszenie prawa

materialnego – art. 473 § 1 k.c. przez jego niezastosowanie w sytuacji, gdy

w umowie rozszerzono odpowiedzialność pozwanej, że w razie niewydania

nieruchomości w oznaczonym terminie pozwana będzie zobowiązana do zapłaty

odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości, oraz art. 484 § 1 k.c.

przez błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że prawo do żądania kary

umownej, zastrzeżonej na wypadek niewykonania zobowiązania, przysługuje

wierzycielowi jedynie wówczas gdy poniósł on szkodę. Skarżąca wnosiła o zmianę

zaskarżonego wyroku i uwzględnienie powództwa w części dotyczącej żądania

zasądzenia kary umownej i odszkodowania wraz z odsetkami ustawowymi

i kosztami procesu za wszystkie instancje.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Żądanie odszkodowania w kwocie 11.817,50 złotych (obok kary umownej)

powódka opierała na twierdzeniu że mogłaby wynająć lokal użytkowy w okresie od

dnia 16 lipca 2003 r. do dnia wniesienia pozwu i uzyskiwać z tego tytułu czynsz

w wysokości 215,50 złotych za jeden dzień. Co do zasady roszczenie to byłoby

zasadne gdyby powódka wykazała, że w wymienionym okresie przysługiwał jej

status dzierżawcy nieruchomości zabudowanej budynkiem, w którym znajdował się

przedmiotowy lokal użytkowy, oraz, że umowa dzierżawy nie zabraniała jej

oddawania w najem lokalu użytkowego. Jak to wyjaśnił Sąd Najwyższy w wyroku

z dnia 11 marca 1999 r. III CKN 198/98 (OSNC 1999, nr 10, poz. 175) i z czym

należy się zgodzić, niewykonanie przez najemcę obowiązku terminowego zwrotu

rzeczy najętej uprawnia wynajmującego, nie będącego właścicielem rzeczy, do

żądania na podstawie art. 471 k.c. odszkodowania obejmującego korzyść jaką

mógłby otrzymać gdyby zwrócono mu rzecz w terminie, jeżeli po ustaniu stosunku

najmu był on uprawniony do dysponowania rzeczą w sposób umożliwiający

osiągnięcie wskazywanej korzyści. Ponadto, zważywszy, że żądane przez powódkę

odszkodowanie

obejmuje

lucrum

cessans,

niezbędne

było

wykazanie

prawdopodobieństwa uzyskania korzyści w stopniu graniczącym z pewnością, że

gdyby nie zachowanie się dotychczasowego najemcy to powódka tę korzyść by

otrzymała. Wymagało to nie tylko stwierdzenia, że tego rodzaju korzyść

w przedstawianych

okolicznościach

bywa

możliwa

do

osiągnięcia

ale

udowodnienia, że w konkretnej sytuacji byliby chętni do zawarcia kolejnej umowy

najmu na warunkach proponowanych. Zależnie od okoliczności ten ostatni fakt

mógłby zostać przyznany, albo przyjęty za powszechnie znany, lub też wymagałby

wykazania.

Z treści umowy dzierżawy dotyczącej gruntu zabudowanego, zawartej przez

powódkę z Gminą Miasto K., wynikałoby, że wydzierżawiający zabronił powódce

poddzierżawiania obiektu i to pod rygorem wypowiedzenia umowy bez zachowania

terminu wypowiedzenia, chyba, że Gmina wyrazi na to zgodę. W ustalonym stanie

faktycznym brak podstaw do przyjęcia, że powódka byłaby uprawniona jako

dzierżawca do oddania w kolejny najem lokalu użytkowego, o który chodzi w

sprawie, brak też wykazania, że istniały realne szanse na zawarcie kolejnej umowy

za czynszem po 215,50 złotych dziennie. Można dodać, że zawarta, wbrew treści

umowy dzierżawy z Gminą K., kolejna umowa najmu – podobnie jak umowa, którą

powódka miała z pozwaną – byłaby wprawdzie skuteczna w stosunkach pomiędzy

jej partnerami, ale z faktu tego powódka nie mogła uczynić źródła swojego

uprawnienia do żądania odszkodowania. Oznaczałoby to bowiem dopuszczenie

możliwości upatrywania utraty korzyści w niedojściu do skutku czynności

nieuprawnionej, czego nie sposób zaaprobować. W takiej sytuacji brak korzyści

wynika z dotyczącego powódki zakazu podejmowania czynności a nie z ich

niedojścia do skutku z winy pozwanej.

Już więc choćby z racji niewykazania przez powódkę, że zawarłaby kolejną

umowę najmu i miała z niej korzyść w kwocie 11.817.25 złotych żądanie

odszkodowania nie mogło być uwzględnione. Wymaga podkreślenia, że korzyść

w postaci pożytków z przedmiotu dzierżawy w rozumieniu art. 693 § 1 k.c. mogłaby

w okolicznościach niniejszej sprawy dotyczyć czynszu z oddawania przez powódkę

w najem lokalu użytkowego na dzierżawionej nieruchomości tylko wówczas gdyby

w tym

celu,

tj.

w celu

wynajmowania,

nieruchomość

została

powódce

wydzierżawiona. Nic takiego nie wynika z ustalonego stanu faktycznego.

Przede wszystkim jednak powódka nie mogła skutecznie podnosić, że po

ustaniu stosunku najmu z pozwaną była nadal dzierżawcą nieruchomości.

Bezsporne było w sprawie, że jeszcze zanim doszło do umowy najmu

pomiędzy stronami dzierżawa nieruchomości została powódce przez Gminę Miasto

K. wypowiedziana.

Zasadność

wypowiedzenia

nie

została

podważona

w ewentualnym procesie o ustalenie, że stosunek dzierżawy trwa (art. 189 k.p.c.),

jego ewentualna bezzasadność nie została też przyznana przez Gminę, a Sąd

w zaskarżonym wyroku z przyczyn formalnych, nie zajął się kwestią wyjaśnienia,

czy mimo wypowiedzenia umowa dzierżawy w 2003 roku wiązała jej strony.

Skarżąca w kasacji nie powołała się na podstawę przewidzianą w art. 393 1 pkt 2

k.p.c. odnośnie do ewentualnego błędnego zastosowania art. 381 k.p.c. w części

obejmującej nieprzeprowadzenie dowodów na okoliczność, że umowa dzierżawy

trwała. W tej sytuacji, należało przyjąć, że wypowiedzenie, jako jednostronna

czynność prawna, wywołało skutek w postaci wygaśnięcia umowy dzierżawy

pomiędzy powódką i Gminą Miasto K. W związku z tym, po ustaniu stosunku najmu

lokalu użytkowego powódka nie była dzierżawcą nieruchomości i nie przysługiwał

jej tytuł prawny do dysponowania tym lokalem. Umówienie się po myśli art. 484 § 1

zd. drugie k.c. w zw. z art. 473 § 1 k.c. o odszkodowanie, obok kary umownej, za

nienależyte wykonanie umowy najmu było bezskuteczne w części dotyczącej

następstwa czynu, do podjęcia którego powódka nie była uprawniona.

Z przedstawionych względów zarzut kasacji co do naruszenia art. 473 § 1

k.c. należało uznać za bezzasadny. Dla ścisłości wypada zauważyć, że zarzut ten

w istocie odnosił się do naruszenia art. 484 § 1 k.c. zd. drugie (wymienionego

w kasacji w dalszej części i dlatego podlegającego rozważeniu) a nie do art. 473

§ 1 k.c.; wszakże możności umownego rozszerzenia odpowiedzialności dłużnika

nikt w sprawie niniejszej nie podważał, a tylko tę materię reguluje art. 473 § 1 k.c.

Zasadny był natomiast zarzut błędnej wykładni art. 484 § 1 k.c. w części

dotyczącej uwarunkowania zasadności kary umownej istnieniem szkody. Już po

wydaniu zaskarżonego wyroku opublikowana została uchwała składu 7 sędziów

Sądu Najwyższego z dnia 11 kwietnia 2003 r. III CZP 61/03 (OSNC 2004 nr 5, poz.

69), której nadano moc zasady prawnej, że zastrzeżenie kary umownej na wypadek

niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania nie zwalnia dłużnika

z obowiązku jej zapłaty również wówczas, gdy zostało wykazane, że wierzyciel nie

poniósł szkody. Wątpliwości na tle wykładni art. 484 § 1 k.c., przesądzone przez

Sąd Okręgowy w zaskarżonym wyroku w kierunku odmiennym, zostały więc

wiążąco dla Sądu Najwyższego rozstrzygnięte. Sprawia to, że w sprawie niniejszej

w części dotyczącej kwoty 6.500,- złotych z tytułu kary umownej, Sąd Najwyższy

władny był, na mocy art. 3935 k.p.c., zmienić zaskarżony wyrok oraz poprzedzający

go wyrok Sądu pierwszej instancji i uwzględnić powództwo. O kosztach orzeczono

na podstawie art. 100 k.p.c. stosownie do stopnia wygranej i przegranej każdej ze

stron

we

wszystkich

reformatoryjnego.

Db

/tp/

instancjach

z

perspektywy

niniejszego

orzeczenia