II CSK 95/12 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt II CSK 95/12

POSTANOWIENIE

Dnia 26 września 2012 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Henryk Pietrzkowski (przewodniczący)

SSN Iwona Koper

SSA Władysław Pawlak (sprawozdawca)

w sprawie z wniosku A. T. i B. T.

przy uczestnictwie T. K.

o zasiedzenie,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym

w Izbie Cywilnej w dniu 26 września 2012 r.,

skargi kasacyjnej uczestniczki postępowania

od postanowienia Sądu Okręgowego

z dnia 8 września 2011 r.,

1. uchyla

zaskarżone

od

i zasądza

postanowienie;

wnioskodawców

oddala

solidarnie

uczestniczki kwotę 600 (sześćset) zł

apelację

na

rzecz

tytułem kosztów

postępowania apelacyjnego,

2. zasądza

od

wnioskodawców

uczestniczki

kwotę

2.617

siedemnaście)

zł

tytułem

kasacyjnego.

solidarnie

(dwa

tysiące

kosztów

na

rzecz

sześćset

postępowania

Uzasadnienie

Postanowieniem z dnia 8 września 2011 r. Sąd Rejonowy oddalił wniosek A.

T. i B. T. o stwierdzenie na ich rzecz nabycia na prawach wspólności majątkowej

małżeńskiej przez zasiedzenie własności nieruchomości składającej się z działki nr

55 o powierzchni 0,1483 ha położonej w W., objętej księgą wieczystą nr […] oraz

nieruchomości składającej się z działek nr 110 i nr 262 o łącznej

powierzchni

0,2101 ha, położonej w Ż., objętej księgą wieczystą nr […].

W uzasadnieniu ustalił, iż pierwotnie działka nr 55 odpowiadała działce nr

218, zaś działki nr 110 i 262 działce nr 106. Uczestniczka T. K. w dniu 26 listopada

1981 r. nabyła na podstawie notarialnej umowy sprzedaży nieruchomość rolną

położoną w W., w skład której wchodziły działki nr 106 , 218 oraz nr 125 (aktualnie

430) i 193 (aktualnie 483) o łącznej powierzchni 4ha 83 a i 35 m², dla której

urządzony był zbiór dokumentów nr 4962. Z wymienionych wyżej działek tylko

działki zabudowane o nr 430 i 483 ze sobą sąsiadowały. Działka nr 55 oddalona

była od zabudowań ulicą, natomiast działki nr 110 i 262 znajdowały się w Ż. i

stanowiły częściowo łąkę, a w pozostałej części porastały drzewami i krzakami.

W dniu 1 sierpnia 1989 r. uczestniczka zawarła z wnioskodawcami notarialną

umowę sprzedaży części nieruchomości nabytej wspomnianą umową z dnia

26 listopada 1981 r., na mocy której przeniosła na ich rzecz własność działek

zabudowanych nr 430 i 483 o łącznej powierzchni 4 ha i 19 a. W dokumencie tym

uczestniczka złożyła oświadczenie, iż nie jest właścicielką innych nieruchomości.

Z dniem 1 sierpnia 1989 r. wnioskodawcy objęli w posiadanie nie tylko działki

formalnie zakupione, ale także działki o nr 55, 110 i 262. Do czerwca 2009 r.

wnioskodawczyni nie przyjeżdżała na działkę nr 55, ani nie wykonywała na niej

żadnych prac. W kwestiach administracyjnych dotyczących spornych działek

właściwe organy zwracały się do uczestniczki, która w dokumentach urzędowych

figurowała jak ich właścicielka.

W 2004 r. oraz w 2009 r. wnioskodawcy zaproponowali uczestniczce aby

sprzedała im działkę nr 55, jednak T. K. nie zgodziła się.

W motywach prawnych Sąd pierwszej instancji wyjaśnił , że co prawda nie

budzi wątpliwości fakt samoistności posiadania przez wnioskodawców działek

objętych wnioskiem, to jednak na chwilę orzekania nie upłynął jeszcze 30 letni

okres tego posiadania, bowiem uznał, że wnioskodawcy objęli sporne działki

w posiadanie będąc w złej wierze. Wszak z aktu notarialnego z 1 sierpnia 1989 r.

jednoznacznie wynika, że nabyli jedynie działki nr 430 i 483 o łącznej

powierzchni 4,19 ha.

Wskutek uwzględnienia apelacji wnioskodawców Sąd Okręgowy zmienił

zaskarżone i stwierdził na ich rzecz nabycie prawa własności przedmiotowych

działek z dniem 1 sierpnia 2009 r.

Sąd drugiej instancji podzielając ustalenia faktyczne Sądu pierwszej instancji

uzupełnił je o dane z dokumentów urzędowych. Wynika z nich, że zbiór

dokumentów nr 4962 został urządzony w 1960 r.

dla nieruchomości rolnej

zabudowanej, położonej we wsi W. (gromada K.) w związku ze złożeniem aktu

notarialnego zakupu tej nieruchomości przez S. W. Do zbioru tego złożono także

akt notarialny z 26 listopada 1.981 r., w którym stwierdzono, iż nieruchomość ta

obejmuje działki nr 106, 125, 193 i 218. W związku z dołączeniem przez

wnioskodawców do tego zbioru aktu notarialnego z dnia 1 sierpnia 1989 r. i ich

wnioskiem o założenie księgi wieczystej, postanowieniem z dnia 1 sierpnia 1989 r.

dokonano sprostowania w zbiorze dokumentów nr 4962 obszaru nieruchomości na

4 ha 19 a oraz urządzono księgę wieczystą nr […] dla zabudowanej nieruchomości

składającej się z działek nr 430 i 483 położonej we wsi W. gm. P. o obszarze 4 ha

19 a, objętej zbiorem dokumentów nr 4962 oraz włączono ten zbiór do akt tej

księgi wieczystej. W 2009 r. na wniosek uczestniczki dla działek nr 55 oraz nr 110 i

262 założono odrębne księgi wieczyste, a jako podstawę nabycia wskazano umowy

notarialne z 1960 i 1981 r.

Sąd Okręgowy uznał, iż wnioskodawcy objęli sporne nieruchomości w dniu 1

sierpnia 1989 r. w

dobrej wierze, rozumianej na gruncie przepisu art. 172

k.c. jako stan kiedy samoistny posiadacz błędnie uważa, że służy mu prawo

własności nieruchomości, jednak jego mylne przekonanie jest w danych

okolicznościach

usprawiedliwione.

Za przyjęciem

dobrej

wiary

po

stronie

wnioskodawców przemawia - zdaniem Sądu drugiej instancji - okoliczność,

iż wejście ich w posiadanie przedmiotowych działek nastąpiło w wykonaniu umowy

sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego, w którym została opisana

nieruchomość nabyta przez uczestniczkę 26 listopada 1981 i jej obszar 4ha 83a

55m². W akcie tym powołano się na mapę geodezyjną i wypis z rejestru gruntów

z dnia 27 lipca 1989 r., z których to dokumentów wynikało, że nieruchomość ta ma

obszar 4 ha 19 a i składa się z działek nr 430 i 483. Wobec tego analiza § 1 aktu

notarialnego z dnia 26 listopada 1989 r. daje podstawę do przyjęcia, że w obu

przypadkach jest mowa o tej samej nieruchomości, zwłaszcza wobec uwag

dotyczących obszaru, zaś w § 2 znajduje się oświadczenie uczestniczki,

że opisaną nieruchomość sprzedaje wnioskodawcom. Istotnym jest także zawarty

w § 7 aktu zapis odnoszący się do wniosku kupujących o sprostowanie obszaru

nieruchomości objętej zbiorem dokumentów nr 4962 na 4 ha 19a.

Zdaniem Sądu drugiej instancji całościowa analiza aktu notarialnego z dnia

1 sierpnia 1989 r. prowadzi do wniosku, że przedmiotem sprzedaży była cała

nieruchomość ujęta w tym zbiorze dokumentów, a nie tylko jej część w postaci

działek wymienionych w tym akcie. Również dla organu prowadzącego zbiór

dokumentów treść aktu notarialnego z dnia 1 sierpnia 1989 r. obejmowała całą

nieruchomość, dla której prowadzony był ten zbiór dokumentów , skoro w związku

ze złożeniem aktu notarialnego z dnia 1 sierpnia 1989 r. i badaniem wniosku

o założenie księgi wieczystej dokonano sprostowania obszaru nieruchomości

objętej tym zbiorem na 4 ha i 19a i zbór ten w całości włączono do akt założonej

księgi wieczystej, nie sygnalizując odłączenia od tej nieruchomości dwóch działek

nabytych przez wnioskodawców.

W skardze kasacyjnej opartej na pierwszej podstawie z art. 398 3 § 1 k.p.c.

uczestniczka, zaskarżając w całości postanowienie Sądu Okręgowego, domagała

się jego uchylenia i oddalenia apelacji wnioskodawców z zasądzeniem od nich na

jej rzecz kosztów postępowania kasacyjnego.

Zarzuciła naruszenie art. 172 § 1 k.c. poprzez jego błędną wykładnię

i niewłaściwe zastosowanie polegające na bezzasadnym przyjęciu, że objęcie

w samoistne posiadanie przez wnioskodawców z dniem 1 sierpnia 1989 r. spornych

nieruchomości nastąpiło w dobrej wierze.

Sąd Najwyższy zważył co następuje:

1. Przesłanka dobrej wiary rodzi problemy interpretacyjne, a związane to

jest z brakiem kodeksowej definicji tego pojęcia. Jedynie art. 7 k.c. statuuje

domniemanie

istnienia dobrej wiary w wypadach gdy ustawa uzależnia skutki

prawne od złej lub dobrej wiary. Definicja złej wiary jest natomiast zawarta

w ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece i dotyczy jej

wykładni na gruncie instytucji rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. W złej

wierze jest mianowicie ten, kto wie, że treść księgi wieczystej

jest niezgodna

z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym

dowidzieć.

Na tle przepisów k.c. można wyróżnić dwie koncepcje rozumienia tego

pojęcia. Nurt liberalnej wykładni przesłanki dobrej wiary został zapoczątkowany

w orzecznictwie Sądu Najwyższego uchwalą z dnia 25 maja 1955 r., I CO 14/55

(OSN 1956, z. 4, poz. 92) wydaną na kanwie art. 73 § 2 dekretu z dnia

11 października 1946 r. prawo rzeczowego - Dz. U. Nr 57 , poz. 319 - odpowiednika

dzisiejszego art. 231 § 1 k.c. Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, że dobra wiara

posiadacza

rzeczy

jest

równoznaczna

z

jego

przekonaniem

opartym

na obiektywnych przesłankach wywodzących się ze stosunku będącego podstawą

i przyczyną konkretnego stanu faktycznego. Pogląd ten był aprobowany także

przez przedstawicieli doktryny prawniczej.

Wykładnia pojęcia dobrej wiary zapoczątkowana przez Sąd Najwyższy

uchwałą dnia 25 maja 1955 r. została w późniejszym orzecznictwie uzupełniona.

Mianowicie w wyroku z dnia 25 czerwca 1968 r. III CRN 159/68 (OSPiKA z 1970 r.,

nr 10, poz. 197), Sąd Najwyższy przyjął, iż w dobrej wierze jest posiadacz, który

zdaje sobie sprawę z tego, że nie jest właścicielem, jeżeli ocena całokształtu

okoliczności dokonana z punktu widzenia zasad współżycia społecznego nakazuje

traktować go jako posiadacza w dobrej wierze.

W uchwale składu 7 sędziów z dnia 6 grudnia 1991 r. III CZP 108/91,

mającej moc zasady prawnej (OSNC z 1992 r., nr 4, poz. 48), Sąd Najwyższy

wyjaśnił, że osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy

mającej na celu przeniesienie własności

zawartej bez zachowania formy aktu

notarialnego, nie jest posiadaczem w dobrej wierze. W późniejszych orzeczeniach

Sąd Najwyższy powołując się na stanowisko tradycyjnego rozumienia przymiotu

dobrej wiary – jako już ugruntowane - wskazywał, że w indywidualnych sprawach

całokształt

okoliczności

ocenianych

z punktu

widzenia

zasad

współżycia

społecznego może uzasadniać traktowanie osoby, która weszła w posiadanie

nieruchomości na podstawie umowy zawartej bez prawem przewidzianej formy jako

posiadacza w dobrej wierze (por. wyrok z dnia 9 listopada 1994 r. II CRN 97/94,

niepubl. wyrok z dnia 20 maja 1997 r., II CKN 172/97, OSNC z 1997 r., nr 12,

poz. 196, wyrok z dnia 19 lutego 1998 r. III CKN 375/97, OSNC z 1998 r., nr 10,

poz. 161).

W kontekście art. 7 k.c. dobrą wiarę wyłącza istnienie takich okoliczności,

które u przeciętnego człowieka powinny wzbudzić poważne wątpliwości, że nie

przysługuje mu prawo do korzystania w rzeczy (zob. wyrok Sądu Najwyższego

z dnia 13 stycznia 2010 r., II CSK 374/09, niepubl.). Zaprezentowana w tych

orzeczeniach wykładnia pojęcia dobrej wiary dotyczyła innych, aniżeli zasiedzenie

spraw z zakresu prawa cywilnego, jednakże rozumienie tegoż pojęcia na gruncie

instytucji prawa rzeczowego winno być jednolite, a w związku z tym przywołane

orzeczenia mają znaczenie także w sprawach o zasiedzenie.

Instytucja zasiedzenia jest odstępstwem od zasady nienaruszalności prawa

własności i dlatego wszelkie wątpliwości powinny być tłumaczone na korzyść

ochrony własności (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 6 października

2004 r., II CK 33/04, niepubl.).

2. Wnioskodawcy, zawierając w dniu 1 sierpnia 1989 r.

z uczestniczką

notarialną umowę sprzedaży nie nabyli formalnie prawa własności nieruchomości

stanowiących przedmiot wniosku o stwierdzenie nabycia ich własności przez

zasiedzenia, niemniej jednak, obejmując nieruchomości formalnie nabyte weszli

w posiadanie także i tych spornych. Wobec tego dla oceny przymiotu dobrej lub

złej wiary wnioskodawców w chwili wejścia w posiadanie tych działek istotne jest

to czy, zważywszy na całokształt okoliczności sprawy, ich przeświadczenie

o przysługiwaniu prawa własności było usprawiedliwione, a w związku z tym czy

można było uznać ich za samoistnych posiadaczy w dobrej wierze. Stwierdzić

trzeba, że osoba , która weszła w posiadanie nieruchomości bez zachowania formy

aktu notarialnego może być uznana za samoistnego posiadacza w dobrej wierze

jedynie wyjątkowo, gdy jej przeświadczenie o przysługiwaniu prawa własności jest

poparte obiektywnymi okolicznościami. Sąd badając przymiot wiary samoistnego

posiadacza jako przesłankę zasiedzenia winien dokonać w tej materii całościowej

oceny, mając na uwadze także fakty, które podważają przeświadczenie posiadacza

o przysługiwaniu mu prawa.

Sąd drugiej instancji uznając wnioskodawców za samoistnych posiadaczy

w dobrej wierze skoncentrował się na analizie zapisów aktu notarialnego z dnia

1 sierpnia 1989 r., które miały usprawiedliwiać przekonanie wnioskodawców

o tym, iż nabyli również sporne działki gruntu, a także na fakcie wejścia przez

nich w posiadanie tych działek łącznie z tymi, które formalnie nabyli.

Tymczasem wnioskodawca zeznał, iż podpisał akt notarialny, chociaż miał

wątpliwości wynikające z tego, że raz była w nim mowa o gospodarstwie

o powierzchni 4,80 ha, a potem, iż kupuje 4,11 ha (k. 126). Dalej zeznał, że

sporne działki nr 110 i 262

zostały przydzielone z Gminy do gospodarstwa

(k. 127), a zatem trudno przyjąć aby miał przeświadczenia, że aktem

notarialnym z dnia 1 sierpnia 1989 r. kupuje te działki od uczestniczki. Poza tym

gospodarstwo opisane w § 1 wspomnianego aktu notarialnego składało się

ówczesnych czterech działek ewidencyjnych, co wynikało z danych zawartych

w zbiorze dokumentów nr 4962, natomiast przedmiotem transakcji zawartej

pomiędzy stronami były tylko dwie działki ewidencyjne. Jeśli do tego dodać

widoczną różnicę w powierzchni (tj. 4,83 ha i 4,19 ha), na którą zwracał uwagę

sam wnioskodawca w swoich zeznaniach to brak podstaw do przyjęcia, aby

wnioskodawcy nie mieli świadomości, iż nabywają dwie działki nr 430 i 483

o łącznej powierzchni 4,19 ha.

Jak wynika z ustaleń faktycznych sądów meriti, zakupione w 1981 r.

przez uczestniczkę gospodarstwo składało się z działek położonych w różnych

miejscach, a ze sobą sąsiadowały tylko działki nr 430 i 483, stanowiąc jeden

kompleks działki fizycznej (formalnie nabyte przez wnioskodawców), natomiast

sporna działka nr 55 była od nich oddzielona ulicą, a działki nr 110 i 262

położone były jeszcze w innym miejscu. W związku z tym skoro gospodarstwo to

składało

się

z

co

najmniej

z

trzech

fizycznie

oddzielnych

działek,

będące

zwartym

to wnioskodawcy nabywając dwie działki ewidencyjne

obszarem, mieli podstawy do powzięcia

poważnych wątpliwości co do tego,

że formalnie nabywają również sporne działki.

Po trzecie, w akcie notarialnym z 1 sierpnia 1989 r. strony powołały się na

wyrys z mapy ewidencyjnej gruntów i wpis z rejestru gruntów, sporządzony

w dniu 27 lipca 1989 r., który obejmował przedmiot kontraktu. Dokument ten

wymienia jedynie dwie działki ewidencyjne tj. 430 i 483 o powierzchni 4,19 ha.

Wobec tego wnioskodawcy dysponując tym dokumentem, z którego przecież nie

wynikało aby działki objęte wnioskiem o zasiedzenie zniosły się do działek nr

430 i 483, mogli z łatwością dowiedzieć się jakie działki i o jakim obszarze są

przedmiotem tego kontraktu. Istotnym jest także okoliczność, że według

wypisów z gruntów z 1981 r. (dołączonych przez wnioskodawców k. 10-11)

nieruchomości stanowiące przedmiot wniosku o zasiedzenie były opisywane

odrębnie, od tych które zostały formalnie nabyte. Według tych dokumentów

działki nr 125 i 193 (aktualnie 430 i 483) miały powierzchnię 4,19 ha, natomiast

jako położenie działki nr 218 (obecnie 55) o powierzchni 0,15 ha figuruje obręb

N., zaś w przypadku działki nr 106 (obecnie 110 i 262) o powierzchni 0,24 ha

jest to obręb K..

Mając na uwadze powyższe wywody, nie można uznać aby zawarty

w akcie notarialnym z dnia 1 sierpnia 1989 r. wniosek o sprostowanie

powierzchni w sytuacji braku wyrysu z mapy ewidencyjnej gruntu dla spornych

działek z wykazem zmian gruntowych, z którego wynikałoby, iż weszły one

skład działek nr 430 i 483 i dlatego zmianie uległa powierzchnia z 4,83 ha do

4,19 ha, mógł być punktem oparcia dla usprawiedliwienia przeświadczenia

wnioskodawców o przysługującym im prawie.

W ustalonym przez sądy meriti stanie faktycznym brak było podstaw do

uznania

wnioskodawców

za

samoistnych

posiadaczy

w

dobrej

wierze.

W konsekwencji Sąd drugiej instancji, przypisując im przymiot dobrej wiary naruszył

art. 172 § 1 k.c.

Mając na uwadze powyższe Sąd Najwyższy orzekł na podstawie art. 398 16

k.p.c. O kosztach postępowania za drugą instancję należało orzec na podstawie

art. 520 § 3 zd. 1 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. i art. 13 § 2 k.p.c. (na koszty

te składa się wynagrodzenie za zastępstwo procesowe - § 8 pkt 1 w zw. z § 6 pkt 5

i § 13 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września

2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb

Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz.U. nr 163,

poz. 1348 ze zm.) - zwanego dalej rozp.), a o kosztach postępowania kasacyjnego

w oparciu o powyższe przepisy w zw. z art. 39821 k.p.c. Na koszty te składa się

opłata od skargi kasacyjnej - 2000 zł i wynagrodzenie za zastępstwo procesowe § 13 ust. 4 pkt. 2 rozp.) oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa (17 zł).