II CSK 9/09 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt II CSK 9/09

POSTANOWIENIE

Dnia 15 maja 2009 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Helena Ciepła (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Barbara Myszka

SSN Hubert Wrzeszcz

w sprawie z wniosku J.T.

przy uczestnictwie P.S. i J.S.

o wpis prawa własności,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 15 maja 2009 r.,

skargi kasacyjnej wnioskodawcy

od postanowienia Sądu Okręgowego w P.

z dnia 12 czerwca 2008 r., sygn. akt [...]

uchyla zaskarżone postanowienie i przekazuje sprawę Sądowi

Okręgowemu w P. do ponownego rozpoznania i orzeczenia o

kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Sąd Okręgowy w P. postanowieniem z dnia 12 czerwca 2008 r. oddalił

apelację wnioskodawcy od postanowienia Sądu Rejonowego w R., oddalającego

wniosek o wpis na jego rzecz prawa własności nieruchomości objętych księgą

wieczystą Kw. [...].

W uzasadnieniu podzielił ocenę jurydyczną Sądu Rejonowego przyjmującą,

że stanowiąca przedmiot sprzedaży na rzecz wnioskodawcy nieruchomość

składająca się z działek 121 i 135 o łącznym obszarze 0,3610 ha, położona w R.

przy ul. A., objęta wymienioną księgą wieczystą, stanowi w istocie nieruchomość

rolną w rozumieniu art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu

ustroju rolnego (Dz. U Nr 64, poz. 592 ), co wynika z opisu i mapy oraz

zaświadczenia Urzędu Miasta R., stwierdzającego, że działki nr 607 i 612, obecnie

działki 121 i 135, nie są objęte obowiązującym planem zagospodarowania

przestrzennego. Określenie tej nieruchomości w umowie sprzedaży jako nierolnej

nie zmieniło jej rolnego charakteru, bowiem o takim charakterze gruntu przesądza

jego przeznaczenie, a nie sposób wykorzystywania. Zatem Agencji Nieruchomości

Rolnych zgodnie z art.3 ust.4 powołanej ustawy przysługiwało prawo pierwokupu, a

zawarcie umowy z naruszeniem tego prawa powoduje jej nieważność.

Wnioskodawca w skardze kasacyjnej od tego postanowienia zarzucił

naruszenie art. 9 ust.1 w związku z art. 2 pkt 1 i art. 3 ust. 1 powołanej ustawy

o ustroju rolnym oraz art. 461 k.c. przez ich błędną wykładnię i zastosowanie

przyjmując, że nieruchomość stanowiąca przedmiot umowy sprzedaży miała

charakter nieruchomości rolnej.

W konkluzji wniósł o uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie

sprawy do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Zarzutowi naruszenia powołanych w skardze kasacyjnej przepisów prawa nie

można odmówić słuszności.

Problem, który wyczerpuje istotę rozpoznawanej sprawy, a zarazem stanowi

podstawę zarzutu kasacyjnego, sprowadza się do udzielenia odpowiedzi na pytanie,

czy stanowiąca przedmiot sprzedaży nieruchomość jest nieruchomością rolną, gdyż

tylko do takiej nieruchomości, zgodnie z przepisem art. 3 ust. 4 powołanej ustawy

o ustroju rolnym w razie sprzedaży przysługuje Agencji Nieruchomości Rolnych

prawo pierwokupu.

Według art. 2 pkt 1 tej ustawy, nieruchomością rolną, jest nieruchomość rolna

w rozumieniu kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na

obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele

inne niż rolne. W kodeksie cywilnym nieruchomość rolną definiuje art. 46 1 k.c.,

stanowiąc, że nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które

są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej

w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji

ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Definicja ta nie zawiera jednak żadnych norm

obszarowych

nieruchomości

rolnej.

Podejmowane

w

orzecznictwie

Sądu

Najwyższego próby dookreślenia tego pojęcia przez wprowadzenie normy 1 ha lub

takiego

obszaru,

który

umożliwiłby

prowadzenie

racjonalnej

działalności

gospodarczej, były dokonywane w okolicznościach konkretnej sprawy i nie dają

podstawy do przyjęcia jakiejkolwiek minimalnej normy obszarowej. (por. wyrok

z dnia 28 stycznia 1999 r., III CKN 140/98, niepubl., z dnia 2 czerwca 2000 r., II CKN

1067/98, OSP 2/01, poz.27, z dnia 14 listopada 2001 r., II CKN 440/01, OSNC 2002,

nr 7-8, poz. 99). W uchwale z dnia 30 maja 1996 r., III CZP 47/96 (OSNC 1996 r.

nr 11, poz. 142) Sąd Najwyższy stwierdził, że wchodzące w skład gospodarstwa

rolnego grunty pod budynkami mieszkalnymi i grunty niezbędne do korzystania

z tych budynków są nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) w rozumieniu

art. 461 k.c. i art. 1058 k.c. W konsekwencji takiego unormowania jedynym kryterium

wyróżniającym nieruchomości rolne, jest ich przeznaczenie (są lub mogą być

wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie). Zatem

należy przyjąć, że w rozumieniu art. 2 pkt 1 powołanej ustawy o ustroju rolnym nie

są nieruchomościami rolnymi takie, które są wprawdzie takimi w znaczeniu

przyjętym w art. 461 k.c., lecz w planach zagospodarowania przestrzennego są

przeznaczone na inne cele niż rolne.

W konsekwencji tych rozważań pozostaje jeszcze do wyjaśnienia zakres

kognicji sądu wieczystoksięgowego przy rozpoznawaniu wniosku o wpis prawa

własności na podstawie umowy sprzedaży nieruchomości, określonej przez strony

jako „nierolna”.

W postępowaniu o wpis w księdze wieczystej kognicja sądu jest ograniczona

do badania treści wniosku o wpis, jego formy, dołączonych do wniosku

dokumentów oraz treści księgi wieczystej (art. 6268 § 2 k.p.c.). Przepis ten

wprowadza

istotne

ograniczenie

w

kognicji

sądu

wieczystoksięgowego.

W uzasadnieniu postanowienia z dnia 8 marca 2007 r. (III CSK 347/06, LEX

nr 274213) Sąd Najwyższy podkreślił, że ta ograniczona kognicja sądu pozwala

uniknąć uwikłania postępowania o wpis w rozstrzyganie każdorazowo sporów

o istnienie prawa wpisanego lub podlegającego wpisowi. Sąd Najwyższy stwierdził

również, że sąd rozpoznaje wniosek o wpis do księgi wieczystej w granicach

określonych w art. 626 8 § 2 k.p.c. i nie może uwzględniać żadnych dalszych

okoliczności wynikających z wniosku o wpis i dołączonych do niego dokumentów.

W

postępowaniu

wieczystoksięgowym

nie

mogą

być

więc

rozpatrywane

jakiekolwiek spory z zakresu własności prowadzące sąd do konkluzji, że dokonanie

wpisu zgodnego z wnioskiem doprowadzi do niezgodności stanu prawnego

ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (postanowienie

Sądu Najwyższego z dnia 22 maja 2003 r., II CKN 109/01, LEX nr 137541).

Jeżeli

podstawą

wpisu

jest

umowa

sprzedaży nieruchomości,

sąd

wieczystoksięgowy bada, czy umowa ta jest zgodna z przepisami bezwzględnie

obowiązującymi. Taki charakter ma niewątpliwie powołany przepis art. 3 ust. 4

ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, według którego w razie sprzedaży

nieruchomości

rolnej,

Agencji

Nieruchomości

Rolnych

przysługuje

prawo

pierwokupu.

Obowiązkiem wnioskodawcy, celem wykazania rodzaju sprzedawanej

nieruchomości, jest dołączenie do wniosku poza umową sprzedaży, odpowiedniego

dokumentu stwierdzającego przeznaczenie tej nieruchomości w aktualnym planie

zagospodarowania przestrzennego. Nie dołączenie tego dokumentu stanowi brak

formalny, do którego usunięcia sąd wieczystoksięgowy powinien wezwać

wnioskodawcę w terminie tygodniowym pod rygorem zwrotu wniosku (art.130 § 1

i 2 k.p.c.). W rozpoznawanej sprawie wnioskodawca na wezwanie Sądu

Rejonowego przedłożył aktualny wypis z rejestru gruntów i zaświadczenie Urzędu

Miasta R. o przeznaczeniu działek gruntu wchodzących w skład nieruchomości

rolnej, stanowiącej przedmiot sprzedaży, w miejscowym planie zagospodarowania

przestrzennego,

jednakże

uszło

uwagi

Sądów,

że

są

to

dane

z planu

zagospodarowania przestrzennego wraz z aneksem, obowiązującego do dnia 31

grudnia 2003 r.

Nie można zatem odmówić racji skarżącemu, że doszło do naruszenia

powołanych w skardze kasacyjnej przepisów prawa, tylko bowiem aktualny plan

zagospodarowania przestrzennego obowiązujący w dacie zawarcia umowy

sprzedaży stanowi podstawę do oceny, czy będąca przedmiotem sprzedaży

nieruchomość jest nieruchomością rolną, czy Agencji Nieruchomości Rolnych

przysługiwało prawo pierwokupu, a w konsekwencji, czy zawarta umowa podlega

restrykcjom przewidzianym w art. 9 powołanej ustawy o kształtowaniu ustroju

rolnego.

Z tych przyczyn Sąd Najwyższy uchylił zaskarżone orzeczenie i przekazał

sprawę do ponownego rozpoznania (art. 39815 § 1 w związku z art. 108 § 2 i 39821

k.p.c.).