II CSK 674/08 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt II CSK 674/08

POSTANOWIENIE

Dnia 15 maja 2009 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Helena Ciepła (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Barbara Myszka

SSN Hubert Wrzeszcz

w sprawie z wniosku Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości

przy ul. K. w S., reprezentowanej przez Zarządcę Wspólnoty – T.B.

Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością

przy uczestnictwie Gminy Miasto S.

o wpis służebności gruntowej,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 15 maja 2009 r.,

skargi kasacyjnej wnioskodawcy

od postanowienia Sądu Okręgowego w S.

z dnia 18 marca 2008 r., sygn. akt [...],

uchyla zaskarżone postanowienie i przekazuje sprawę Sądowi

Okręgowemu w S. do ponownego rozpoznania i orzeczenia o

kosztach postępowania kasacyjnego.-

Uzasadnienie

W księdze wieczystej Kw nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w S.,

obejmującej działkę gruntu nr 17 zabudowaną budynkiem mieszkalnym, położoną

w S. przy ul. K. o powierzchni 283 m2, stanowiącą własność Gminy Miasta S.,

wpisani są jako współużytkownicy wieczyści gruntu oraz współwłaściciele części

wspólnych budynku mieszkalnego, każdocześni właściciele wyodrębnionych lokali.

W dziale III tej księgi wpisano „zarząd nieruchomością wspólną powierzono

T.B. Spółce z o.o”.

Właściciele lokali uchwałą z dnia 24 stycznia 2007 r. zaprotokołowaną

w akcie notarialnym wyrazili zgodę na ustanowienie nieodpłatnej służebności

przejazdu i przechodu na rzecz każdoczesnego właściciela budynku położonego

w S. przy ul. K. – oficyna, z jednoczesnym udzieleniem pełnomocnictwa zarządcy

do ustanowienia tej służebności. Zarządca w imieniu właścicieli lokali tworzących

wspólnotę mieszkaniową, ustanowił

w tymże akcie notarialnym

nieodpłatną

służebność gruntową przejazdu i przechodu na rzecz każdoczesnego właściciela

lub wieczystego użytkownika działek gruntu nr 20/36, 20/38, i 20/39 objętych księgą

wieczystą Kw [...] i wniósł o dokonanie wpisu tej służebności w księdze wieczystej

Kw [...].

Wniosek ten został oddalony orzeczeniem referendarza z dnia 7 września

2007 r. oraz postanowieniem z dnia 11 stycznia 2008 r. Sądu Rejonowego,

w wyniku rozpoznania skargi na orzeczenie referendarza, a Sąd Okręgowy w S.

postanowieniem z dnia 15 lutego 2008 r. oddalił apelację wnioskodawcy

od

postanowienia z 11 stycznia 2008 r.

W uzasadnieniu podzielił ocenę jurydyczną Sądu Rejonowego, że dopóki

Gmina, jako podmiot posiadający udziały w nieruchomości obciążonej ma prawo

korzystania z niej, dopóty zachodzi brak podstaw do ustanowienia na jej rzecz jako

właściciela nieruchomości sąsiedniej prawa służebności przechodu i przejazdu,

może bowiem korzystać z nieruchomości wspólnej w zakresie wynikającym z treści

służebności. Podzielił tez stanowisko Sądu Rejonowego co do tego, że niezależnie

od tej przyczyny, przeszkodą do dokonania wpisu ustanowionej służebności jest

okoliczność, iż księga wieczysta Kw [...] jest prowadzona tylko dla działki nr 20/38,

a nie też dla działek 20/36 i 20/39 dla których ustanowiono również służebność

przechodu i przejazdu.

Wnioskodawca w skardze kasacyjnej zarzucił naruszenie:

-

art.285 k.c. przez jego błędną wykładnię i przyjęcie, że nie można obciążyć

służebnością gruntową nieruchomości, jeżeli właściciel nieruchomości

władnącej jest jednocześnie współwłaścicielem nieruchomości obciążonej;

-

art. 140 k.c. przez błędną wykładnię i uznanie, że współwłaściciel

nieruchomości obciążonej może wykonywać przysługujące mu prawo

własności tejże nieruchomości w zakresie szerszym niż uprawnienie

wynikające z przysługującego mu jedynie udziału w nieruchomości;

-

art. 145 k.c. przez jego błędną wykładnię i uznanie, że nie ma podstaw do

ustanowienia nieodpłatnej służebności gruntowej przejazdu i przechodu

przez działkę nr 17 z Kw [...] gdyż Gmina Miasto S., jako podmiot

posiadający udziały w nieruchomości obciążonej, ma prawo do korzystania z

tej nieruchomości;

-

art. 6969 k.p.c. przez uznanie braku podstaw dokonania wnioskowanego

wpisu.

W konkluzji wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia i uwzględnienie

wniosku o wpis, ewentualnie uchylenie tego orzeczenia w całości i przekazanie

sprawy Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Zarzutom naruszenia powołanych w skardze kasacyjnej przepisów prawa nie

można odmówić słuszności. Problem, który wyczerpuje istotę rozpoznawanej

sprawy, a zarazem stanowi podstawę zarzutu kasacyjnego, sprowadza się do

udzielenia odpowiedzi na pytanie, czy dopuszczalne jest ustanowienie służebności

gruntowej na podstawie umowy pomiędzy współużytkownikami wieczystymi

i właścicielem

nieruchomości

na

rzecz

którego

służebność

ustanowiono

(nieruchomości władnącej), jeżeli jest on jednocześnie właścicielem nieruchomości

oddanej we współużytkowanie wieczyste. Na tak postawione pytanie należy

udzielić odpowiedzi twierdzącej.

Treść użytkowania wieczystego jest zawarta w art. 233 k.c., według którego

użytkownik wieczysty może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób

w granicach określonych przez ustawę oraz przez umowę o oddanie gruntu

w użytkowanie wieczyste. W tych granicach może swoim prawem rozporządzać,

może je obciążyć ograniczonymi prawami rzeczowymi, co wynika a contrario z art.

241 k.c. (por. uzasadnienie uchwały 7 Sędziów Sądu Najwyższego z dnia 14 marca

1995 r., III CZP 165/94, OSNCP 1995, nr 6, poz. 87). Stanowisko Sądu

Okręgowego byłoby prawidłowe, gdyby ustanowiono służebność na rzecz Gminy,

jako

właściciela działki gruntu nr 17, oddanej we współużytkowanie wieczyste

właścicielom lokali. Tymczasem służebność ustanowiono na rzecz każdoczesnego

właściciela odrębnych działek gruntu objętych oddzielną księgą wieczystą,

z których korzystanie nie jest tożsame z korzystaniem z działki 17, a do korzystania

z których konieczne jest przechodzenie, przejeżdżanie przez działkę nr 17, co jak

wynika z uzasadnienia zaskarżonego orzeczenia uszło uwagi Sądu.

Okoliczność, że Gmina, jako właściciel działki nr 17, jest jednocześnie

właścicielem

wymienionych

odrębnych

działek

(nieruchomości

władnącej),

nie stanowi ustawowej przeszkody do ustanowienia służebności. Dopuszczalności

takiego ustanowienia nie wyłącza ani art. 247 k.c., ani art. 285 k.c. Nie zachodzi

bowiem w tym przypadku pełna tożsamość podmiotowa uprawnionego z tytułu

ograniczonego prawa rzeczowego obciążającego nieruchomość i właściciela

nieruchomości obciążonej tym ograniczonym prawem rzeczowym, gdyż obciąża

ono prawo użytkowania wieczystego przysługujące właścicielom lokali, a tym

samym nie dochodzi do wypełnienia hipotezy art. 247 k.c. W konsekwencji tym

samym

spełniona

jest

także

przedmiotowa

przesłanka,

dopuszczalności

ustanowienia służebności na cudzej nieruchomości, z mającego w sprawie przez

analogię zastosowanie art. 285 § 1 k.c.

Naruszył też Sąd Okręgowy przepis art. 6269 k.p.c. przez jego błędną

wykładnię, przyjmującą, że zachodzi przeszkoda do dokonania wpisu służebności.

W rozumieniu tego przepisu przeszkoda materialnoprawna zachodzi

wówczas, jeżeli wniosek o dokonanie wpisu spełnia wymagania formalne, lecz

załączony do niego dokument jako podstawa wpisu, w zestawieniu ze stanem

prawnym wynikającym z księgi wieczystej, czyni wpis bezzasadnym, np. z tego

powodu, że w księdze figuruje inny właściciel niż zbywca nieruchomości.

Tymczasem przeszkody takiej nie stanowi, jak błędnie przyjęły sądy obu instancji,

ustanowienie służebności na rzecz każdoczesnego właściciela trzech oznaczonych

działek geodezyjnych, jeżeli księga wieczysta Kw [...] obejmuje tylko jedną z tych

działek. W takiej sytuacji nie ma przeszkody do dokonania wpisu odnośnie tej

jednej działki, a przeszkoda taka zachodzi tylko co do dwóch działek nieobjętych

wymienioną księgą wieczystą.

Z tych przyczyn zaskarżone orzeczenie uchylono i przekazano sprawę do

ponownego rozpoznania (art. 39815 § 1 w związku z art.108 § 2 k.p.c.)