Supreme Court vacated appeal decision regarding transfer of encumbrances to new land registry entry after property division.

Sygn. akt II CSK 670/08

POSTANOWIENIE

Dnia 6 maja 2009 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Dariusz Zawistowski (przewodniczący)

SSN Krzysztof Strzelczyk

SSN Katarzyna Tyczka-Rote (sprawozdawca)

w sprawie z wniosku P.M. i K.M.

przy uczestnictwie P.P., S.M. i A.M.

o wpis w księdze wieczystej,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym

w Izbie Cywilnej w dniu 6 maja 2009 r.,

skargi kasacyjnej wnioskodawcy P.M.

od postanowienia Sądu Okręgowego w Z.

z dnia 18 czerwca 2008 r., sygn. akt [...],

uchyla zaskarżone postanowienie i sprawę przekazuje Sądowi

Okręgowemu

w

Z. do

ponownego

rozpoznania

rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.

oraz

Uzasadnienie

Wnioskodawcy P. i K. małżonkowie M. oraz uczestnicy postępowania A. i S.

małżonkowie M. byli współużytkownikami wieczystymi nieruchomości położonej w

Z. przy A.

4,

zabudowanej

budynkiem

magazynowo-biurowym

i współwłaścicielami znajdującego się na niej budynku. Prawa te przysługiwały im

po ½ do wspólności ustawowej. Dla nieruchomości tej Sąd Rejonowy w Z.

prowadził księgę wieczystą Nr [...].

W dniu 2 marca 2001 r. A. i S.M. zawarli z uczestnikiem postępowania P.P.

umowę przedwstępną sprzedaży przysługującego im udziału w nieruchomości, w

której m.in. zobowiązali się do nie obciążania bez zgody przyszłego nabywcy

swojego udziału hipotekami ani innymi ciężarami. W dziale III księgi wieczystej

wpisane zostało roszczenie P.P. o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży oraz

zobowiązanie uczestników do nieobciążania swojego udziału, przewidziane w

powyższej umowie.

Postanowieniem z dnia 30 stycznia 2006 r. pomiędzy współuprawnionymi

zniesiona

została

w

drodze

orzeczenia

sądowego

współwłasność

oraz

współużytkowanie wieczyste nieruchomości. Dokonano podziału gruntu oraz

budynku, przyznając jedną z wydzielonych nieruchomości wnioskodawcom,

a drugą uczestnikom A. i S.M. W postanowieniu Sąd nie zawarł rozstrzygnięć

odnoszących się do losu wpisów umieszczonych w dziale III księgi wieczystej. W

postępowaniu działowym nie brał udziału P.P.

Wnioskodawcy wystąpili o odłączenie nieruchomości przyznanej im w wyniku

podziału (działki 47/15) z księgi wieczystej [...] i założenie dla niej nowej księgi.

Uwzględniając ten wniosek referendarz z urzędu przeniósł do nowozałożonej

księgi wieczystej [...], w której dziale II ujęci zostali wnioskodawcy, wpis roszczenia

P.P. o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży udziału uczestników oraz

zobowiązanie uczestników do nieobciążania tego udziału bez jego zgody. Sąd

Rejonowy postanowieniem z dnia 18 lipca 2006 r. utrzymał ten wpis w mocy, a Sąd

Okręgowy, po ponownym rozpatrzeniu niniejszej sprawy – zaskarżanym obecnie

postanowieniem z dnia 18 czerwca 2008 r. - oddalił apelację wnioskodawców od

postanowienia Sądu Rejonowego.

Sąd Okręgowy poczynił dodatkowe ustalenia faktyczne, z których wynika,

że umową notarialną z dnia 3 listopada 2006 r. K. i P.M. sprzedali A. i S.M. prawo

wieczystego użytkowania działki nr 45/15 wraz z prawem własności znajdującego

się na niej budynku, a wniosek o dokonanie wpisu nabywców w miejsce zbywców

do księgi wieczystej, której dotyczy niniejsze postępowanie, oczekuje na

załatwienie.

Oceny prawidłowości kwestionowanego przez wnioskodawców wpisu

obciążenia Sąd II instancji dokonał mając na uwadze treść § 11 ust. 2

rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie

prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz. U. Nr 102, poz. 1122,

ze zm.). Przepis ten, w razie założenia nowej księgi wieczystej dla części

obciążonej

nieruchomości,

nakazuje

sądowi

z

urzędu

przenieść

do

współobciążenia wszystkie prawa, roszczenia, inne ciężary lub ograniczenia

ciążące na nieruchomości. W ocenie Sądu Okręgowego rozwiązanie to dotyczy

podziału

obciążonej

nieruchomości,

a

nie

zniesienia

współwłasności

nieruchomości. Zdaniem Sądu orzekającego, jest to luka w prawie, bowiem nawet

w drodze wykładni nie można wyprowadzić normy prawnej regulującej powstałą

sytuację. Podobieństwo stanu faktycznego uregulowanego w § 11 ust. 2

rozporządzenia oraz występującego w wypadku zniesienia wspólności prawa i

współwlasności umożliwia zastosowanie tego przepisu w drodze analogii. Sąd II

instancji zaznaczył, że istotą współwłasności w częściach ułamkowych, jaka istniała

w dniu zawarcia umowy przedwstępnej, było niepodzielne jej przysługiwanie

współwłaścicielom, z których żaden nie ma fizycznie wydzielonej części rzeczy na

swoją własność. Każdy z nich dysponował jedynie idealnym udziałem we

współwłasności. W konsekwencji nie było wiadomo, którą część nieruchomości ma

nabyć uczestnik P.P. Jego roszczenie obciążało idealną część nieruchomości, co

oznaczało, że w oznaczonym ułamku ciążyło na całej nieruchomości. Dlatego po

zniesieniu współwłasności utrzymuje się w niezmienionym stosunku na całej

nieruchomości w jej pierwotnym kształcie. Sąd odwoławczy dla poparcia swojego

stanowiska powołał pogląd Sądu Najwyższego, wyrażony w uchwale z dnia 20

marca 2003 r. (III CZP 1/03, OSNC 2004/1/3), zgodnie z którym po zniesieniu

współwłasności nieruchomości przez podział fizyczny,

współwłaściciela

obciąża

nowo

hipoteka

na

udziale

powstałe nieruchomości w części

odpowiadającej pierwotnie obciążonemu udziałowi i z reguły skutkuje powstaniem

hipoteki

łącznej

na ułamkowych częściach każdej z nieruchomości w takiej

wysokości, w jakiej ciążyła poprzednio na udziale we współwłasności. Według Sądu

Okręgowego zarówno hipoteka jak i roszczenia objęte umową przedwstępną z

2001 r. stanowią obciążenia, dlatego przytoczone stanowisko może być

miarodajne. Odnosząc się do argumentów krytyków przytoczonej uchwały Sąd

stwierdził, że w rozpatrywanym wypadku nie powstanie sytuacja obciążenia

nowopowstałej

nieruchomości

wolnego

obciążeń,

od

stanowiącej

bowiem

odpowiednik

obciążenia

udziału

„roszczeniami"

dotychczas

udziału

we

współwłasności dokonali małżonkowie A. i S.M., którzy - po ich wpisaniu, jako

nabywców praw do nieruchomości od P. i K.M. - będą ponownie podmiotem praw

do całej nieruchomości obciążonej.

Sąd Okręgowy zaznaczył też, że art. 6268 § 2 k.p.c. ogranicza zakres

postępowania dowodowego przed sądem wieczystoksięgowym i nie poddaje

badaniu treści obciążeń podlegających przeniesieniu do nowo zakładanej księgi

wieczystej.

Wnioskodawca P.M. w skardze kasacyjnej opartej na obydwu podstawach z

art. 3893 § 1 k.p.c. zarzucił niewłaściwe zastosowanie w drodze analogii § 11 ust. 2

rozporządzenia z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg

wieczystych i zbioru dokumentów, mimo że odnosi się on wyłącznie do powstania

hipoteki łącznej w wyniku podziału nieruchomości i nie może być stosowany

odpowiednio do roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej wpisanego do księgi

wieczystej. Roszczenie to nie może bowiem zostać wyrażone w ułamkowej części.

Podniósł także zarzut naruszenia art. 177 § 1 k.p.c. przez zaniechanie zawieszenia

postępowania do czasu zakończenia sprawy o wznowienie postępowania o

zniesienie współwłasności, zainicjowanej przez P. P., który nie brał udziału w tym

postępowaniu.

We wnioskach skarżący domaga się uchylenia w całości zaskarżonego

postanowienia Sądu Okręgowego w Z. i przekazania sprawy do ponownego

rozpoznania temu Sądowi, bądź uchylenia w całości zaskarżonego postanowienia

oraz poprzedzającego go postanowienia Sądu Rejonowego w Z. z dnia 18 lipca

2006 r. i przekazania sprawy

do

ponownego

rozpoznania Sądowi I instancji;

ewentualnie uchylenia zaskarżonych postanowień i orzeczenie co do istoty sprawy

poprzez uchylenie dokonanego wpisu w dziale III księgi wieczystej KW Nr [...]. W

każdym z tych wariantowych wniosków zamieścił żądanie rozstrzygnięcia o

kosztach postępowania i zastępstwa procesowego wg norm przepisanych.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Ujawnienie w księdze wieczystej na podstawie art. 16 ust. 1 i 2 pkt 2 ustawy

z dnia 6 lipca 1982 r., o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz.U.

z 2001 r., Nr 124, poz. 1361 ze zm., dalej „u.k.w.h.”) roszczenia o przeniesienie

udziału w nieruchomości wywołuje skutek przewidziany w art. 17 tej ustawy.

Roszczenie to uzyskuje zatem skuteczność względem praw nabytych przez

czynność prawną po jego ujawnieniu, z wyjątkiem służebności drogi koniecznej,

służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wnoszeniu

budynku, a od chwili wprowadzenia do kodeksu cywilnego służebności przesyłu –

także tej służebności. W doktrynie określa się ten skutek wpisu jako rozszerzenie

kręgu osób, względem których roszczenie jest skuteczne i zwraca uwagę,

że zakres jego działania jest ograniczony przedmiotowo – odnosi się bowiem tylko

do osób, które nabyły prawa do nieruchomości po ujawnieniu wpisu, a nabycie to

nastąpiło w drodze czynności prawnej. Nie jest to zatem obciążenie nieruchomości

skuteczne erga omnes. W wypadku obciążenia udziału w nieruchomości –

skuteczność wpisu ogranicza się do tego udziału, pojmowanego jako idealny

ułamek w prawie do nieruchomości.

Nabyciem prawa

w drodze czynności prawnej nie jest

zniesienie

współwłasności w drodze orzeczenia sądu. Orzeczenie takie stanowi czynność

sądową, a wpływ czynności procesowych stron, w tym ich zgodnego wniosku

odnośnie sposobu zniesienia współwłasności, (do których w ograniczonym zakresie

i w drodze analogii dopuszcza się stosowanie przepisów o czynnościach prawnych)

na treść orzeczenia jest znacznie ograniczony (por. wyrok Sądu Najwyższego

z dnia 19 października 1995 r., III CRN 40/95, OSNC 1996/3/43). Art. 622 § 2 k.p.c.

uprawnia sąd do wydania postanowienia odpowiadającego treści zgodnego

wniosku jedynie wówczas, kiedy projekt podziału, sporządzony w sposób

przewidziany w przepisach, nie sprzeciwia się prawu ani zasadom współżycia

społecznego, ani też nie narusza w sposób rażący interesu osób uprawnionych.

Uzyskanie praw do części nieruchomości w drodze podziału sądowego tej

nieruchomości między współwłaścicielami (współużytkownikami

wieczystymi)

nie jest zatem nabyciem tej nieruchomości w drodze czynności prawnej, o jakiej

mowa w art. 17 u.k.w.h., a w konsekwencji nie pociąga za sobą skuteczności

wpisanego roszczenia przeciwko osobom, które w tej formie uzyskały prawa do

części nieruchomości, dotychczas wchodzącej w skład większej całości, której

współwłasność (współużytkowanie wieczyste) zniesiono, a których udział nie był

obciążony tym wpisem.

Przewidziany w § 11 ust. 2 rozporządzenia w sprawie prowadzenia ksiąg

wieczystych i zbiorów dokumentów obowiązek przeniesienia przez sąd z urzędu do

współobciążenia wszystkich praw, roszczeń, innych ciężarów lub ograniczeń

ciążących na nieruchomości do nowej lub innej księgi wieczystej, jeżeli nastąpi

przeniesienie do nich części obciążonej nieruchomości jest normą wykonawczą,

która ma na celu jedynie prawidłowe odzwierciedlenie w księdze wieczystej stanu

nieruchomości. Wbrew stanowisku Sądu Okręgowego odnosi się on także do

wypadków podziału nieruchomości jako formy zniesienia wspólności praw do niej.

Przepis ten nie odnosi się jedynie do wypadków ustanowienia na nieruchomości

hipoteki, jak uważa skarżący, gdyż przeczy temu lista wymienionych w nim

obciążeń, których przeniesienia powinien dokonać sąd wieczystoksięgowy, wśród

których wprost wskazane są roszczenia i ograniczenia. Jednak nie reguluje on

sytuacji prawnej, jaka ma miejsce w rozpatrywanej sprawie, chociaż z innego

powodu niż wskazany przez Sąd Okręgowy. Hipoteza omawianego przepisu

zakłada,

że

podlegające

przeniesieniu

obciążenie

obejmowało

dzieloną

nieruchomość, tymczasem w niniejszej sprawie obciążony był udział w tej

nieruchomości, stanowiący część idealną określającą prawa do nieruchomości tylko

dwojga z czworga współuprawnionych. Mimo więc, że zgodnie z zasadą

niepodzielności wspólnego prawa i jedności przedmiotu tego prawa, każdemu ze

współuprawnionych przysługują prawa do całej rzeczy, zakres ich prawa jest

wyznaczony przez wielkość udziału, a obciążenie udziału nie jest równoznaczne

z obciążeniem całej nieruchomości – nie rozciąga się bowiem na udziały innych

współuprawnionych. W wypadku podziału nieruchomości, w której jeden z udziałów

był obciążony roszczeniem i ograniczeniem wpisanym do księgi wieczystej § 11

ust. 2 rozporządzenia z dnia 17 września 2001 r. może zatem znaleźć

zastosowanie jedynie w drodze analogii. Przy stosowaniu analogii należy

uwzględnić, że przepis ten nie tworzy praw, lecz jedynie je odtwarza, a zatem jego

zastosowanie w niniejszej sprawie poprzedzone musi być oceną, czy przenoszone

roszczenie i zobowiązanie ciąży na nowej nieruchomości w świetle przepisów

prawa materialnego. Nie stoi temu na przeszkodzie art. 626 8 § 2 k.p.c., bowiem

wprost nakazuje on badać treść księgi wieczystej.

W wypadku zobowiązania obligacyjnego ujawnionego w księdze wieczystej

przepisem regulującym skutki jego wpisania jest art. 17 u.k.w.h., który jednak,

o czym była już mowa, nie rozszerzył skuteczności tego zobowiązania na

wnioskodawców. Powoływane przez Sąd Okręgowy poglądy prawne Sądu

Najwyższego, wyrażone w uchwale z 20 marca 2003 r. (III CZP 1/03), a następnie

podtrzymane w wyroku z dnia 8 lipca 2003 r. (IV CSK 422/02, nie publ.), nie mają

bezpośredniego zastosowania w rozpatrywanej sprawie, gdyż odnoszą się do

losów hipoteki na udziale w nieruchomości i bazują na wykładni zupełnie innej

podstawy materialnoprawnej obciążenia – art. 76 ust. 1 u.k.w.h., a pomocniczo

także art. 84 u.k.w.h. Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym i nie może

być miarodajnym wzorcem dla oceny praw obligacyjnych, które w wyniku

ujawnienia w księdze wieczystej nie zyskują charakteru praw rzeczowych lecz tylko

wyznaczony przez art. 17 u.k.w.h. zwiększony zakres skuteczności.

Rozważania Sądu Okręgowego dotyczące zmian stosunków prawnych, jakie

nastąpią po załatwieniu przez sąd wieczystoksięgowy oczekującego wniosku

o wpis uczestników A. i S.M., jako nabywców użytkowania wieczystego i własności

wzniesionego na nim budynku od wnioskodawców, w świetle art. 316 § 1 k.p.c. w

zw. z art. 13 § 2 k.p.c., nie mają znaczenia dla stanu prawnego podlegającego

ocenie przy rozstrzyganiu rozpatrywanej obecnie sprawy, dotyczą bowiem zdarzeń

przyszłych.

Nieuzasadniony okazał się natomiast zarzut naruszenia art. 177 § 1 k.p.c.

Przedmiotem rozpoznania w niniejszej sprawie nie jest bowiem dokonanie wpisu

do księgi

wieczystej

praw

wnioskodawców,

wynikających

z

postanowienia

wydanego w postępowaniu o zniesienie współwłasności, lecz dokonane z urzędu

przy tej czynności przeniesienie do nowej księgi obciążenia, mającego stanowić

ochronę obligacyjnych praw przysługujących

P.P. Ewentualne wznowienie

postępowania, z uwagi na treść art. 17 u.k.w.h., nie może wywrzeć bezpośrednich

skutków dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy.

Z uwagi jednak na nieprawidłowe założenia merytoryczne, jakie legły

u podstaw zaskarżonego rozstrzygnięcia, konieczne stało się jego uchylenie

i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Okręgowemu (art. 398 15

§ 1 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.).

Orzeczenie o kosztach postępowania uzasadnia art. 108 § 2 k.p.c. w zw.

z art. 39821, art. 391 § 1 i art. 13 § 2 k.p.c.