II CSK 664/07 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt II CSK 664/07

POSTANOWIENIE

Dnia 7 maja 2008 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Stanisław Dąbrowski (przewodniczący)

SSN Gerard Bieniek

SSN Barbara Myszka (sprawozdawca)

w sprawie z wniosku A. C. i D. C.

przy uczestnictwie O. G. i Wojskowej Agencji Mieszkaniowej w W. Oddział Terenowy w

S. o zniesienie współwłasności,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 7 maja 2008 r.,

skargi kasacyjnej wnioskodawców i uczestniczki postępowania O. G.

od postanowienia Sądu Okręgowego w S. z dnia 29 czerwca 2006 r., sygn. akt II Ca

(…),

uchyla zaskarżone postanowienie i przekazuje sprawę Sądowi Okręgowemu w S.

do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o

kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Sąd Rejonowy w G. – po rozpoznaniu sprawy z wniosku A. i D. małż. C. przy

uczestnictwie O. G. i Wojskowej Agencji Mieszkaniowej w W. Oddział Terenowy w S. o

zniesienie współwłasności – postanowieniem z dnia 7 grudnia 2005 r.:

1. ustalił, że wnioskodawcy są właścicielami na prawach wspólności

ustawowej małżeńskiej lokalu mieszkalnego nr 4 o pow. 86,70 m 2,

położonego przy ul. W. w M., z którym związany jest udział wynoszący

2347/10000 w częściach wspólnych budynku i gruntu stanowiącego

działkę nr (...)/15 o pow. 1669 m2, oraz lokalu mieszkalnego nr 3 o pow.

76,40 m2, położonego przy ul. W. w M., z którym związany jest udział

wynoszący 2147/ 10000 w częściach wspólnych budynku oraz gruntu,

stanowiącego działkę nr (...)/15 o pow. 1669 m2,

2. ustalił, że uczestniczka O. G. jest właścicielką lokalu mieszkalnego nr 2 o

pow. 76,40 m2, położonego przy ul. W. w M., z którym związany jest udział

wynoszący 2147/10000 w częściach wspólnych budynku oraz gruntu,

stanowiącego działkę nr (...)/15 o pow. 1669 m2,

3. ustalił, że Wojskowa Agencja Mieszkaniowa w W., Oddział Regionalny w

S., jest właścicielką lokalu mieszkalnego nr 1, położonego przy ul. W. w

M., z którym związany jest udział do 3269/10000 w częściach wspólnych

budynku oraz gruntu, stanowiącego działkę nr (...)/15 o pow. 1669 m2,

4. ustalił, że na działce nr (...)/15 znajdują się trzy budynki gospodarcze:

pierwszy o pow. 44,22 m2 zajmowany przez wnioskodawców, a pozostałe

– odpowiednio 15,63 m2 i 24,49 m2 zajmowane przez Wojskową Agencję

Mieszkaniową,

5. ustalił, że na działce nr (...)/15 znajdują się trzy budynki gospodarcze,

których wartość sprzed remontów wynosi 180,47 zł za 1 m 2,

6. ustalił, że 1 m2 działki gruntu nr (...)/15 wynosi 144,49 zł,

7. zniósł odrębną własność wyżej opisanych lokali i związane z nimi udziały w

częściach wspólnych budynku oraz gruntu w ten sposób, że właściciele

poszczególnych

lokali

stają

się

współwłaścicielami

nieruchomości

gruntowej o pow. 1669 m2, stanowiącej działkę nr (...)/15 położoną przy ul.

W. w M., dla której Sąd Rejonowy w G. prowadzi księgę wieczystą nr (…),

zabudowanej budynkiem mieszkalnym o czterech lokalach zajmowanym:

lokale nr 4 i 5 przez wnioskodawców, lokal nr 3 przez uczestniczkę O. G.,

a lokal nr 1 przez Wojskową Agencję Mieszkaniową, oraz trzema

budynkami gospodarczymi – w udziałach dotychczas posiadanych w

częściach wspólnych budynku mieszkalnego oraz gruntu, tj. wnioskodawcy

– 4584/10000, O. G. – 2147/10000 i Wojskowa Agencja Mieszkaniowa –

do 3269/10000 części,

8. zniósł współwłasność wyżej opisanej nieruchomości gruntowej w ten

sposób,

że

utworzył

cztery

nieruchomości

gruntowe

zabudowane

budynkami mieszkalnymi typu szeregowego, zgodnie z projektem podziału

sporządzonym przez biegłego geodetę, stanowiącym integralną część

postanowienia, tj. nieruchomość o pow. 608 m 2, stanowiącą działkę nr

(...)/44

zabudowaną

budynkiem

mieszkalnym

typu

szeregowego,

oznaczoną nr 1, na której znajdują się także dwa budynki gospodarcze o

pow. 15,63 m2 i 24,49 m2, nieruchomość o pow. 364 m2, stanowiącą

działkę nr (...)/43 zabudowaną budynkiem mieszalnym typu szeregowego

o pow. użytkowej 76,40 m2, oznaczoną nr 2, nieruchomość o pow. 310 m 2,

stanowiącą działkę nr (...)/42 zabudowaną budynkiem mieszkalnym typu

szeregowego o pow. użytkowej 76,40 m2, oznaczoną nr 3, i nieruchomość

o pow. 387 m2, stanowiącą działkę nr (...)/41 zabudowaną budynkiem

mieszkalnym typu szeregowego o pow. użytkowej 86,70 m 2 oraz

budynkiem gospodarczym o pow. 44,22 m2, oznaczoną nr 4,

9. przyznał na wyłączną własność: A. i D. małż. C. na zasadach ustawowej

wspólności małżeńskiej nieruchomości nr 3 i 4, O. G. nieruchomość nr 2,

Wojskowej Agencji Mieszkaniowej nieruchomość nr 1 i ustalił, że granice

utworzonych nieruchomości wzdłuż ścian budynku szeregowego będą

przebiegać medialną cegieł w zakresie płaszczyzn pionowych od

fundamentów aż po dach,

10. ustalił, że przewody kominowe przebiegające po granicy nieruchomości nr

1 i nr 2 będą stanowić część składową nieruchomości nr 1 w zamian za

służebność kominową na rzecz nieruchomości nr 2,

11. ustalił, że przewody kominowe przebiegające po granicy nieruchomości nr

2 i nr 3 będą stanowić część składową nieruchomości nr 2 w zamian za

służebność kominową na rzecz nieruchomości nr 3,

12. ustalił, że przewody kominowe przebiegające po granicy nieruchomości nr

3 i nr 4 będą stanowić część składową nieruchomości nr 3 w zamian za

służebność kominową na rzecz nieruchomości nr 4,

13. ustanowił służebności kominowe polegające na korzystaniu z szybów

kominowych przez każdoczesnych właścicieli nieruchomości władnących:

na rzecz nieruchomości nr 2 w przewodzie kominowym stanowiącym

część składową nieruchomości nr 1, na rzecz nieruchomości nr 3 w

przewodzie kominowym stanowiącym część składową nieruchomości nr 2,

i na rzecz nieruchomości nr 4 w przewodzie kominowym stanowiącym

część składową nieruchomości nr 3 i stwierdził, że nieruchomościami

obciążonymi są nieruchomości nr 1, nr 2 i nr 3,

14. ustanowił służebności gruntowe polegające na korzystaniu z instalacji

kanalizacyjnej,

oznaczonej

na

projekcie

podziału

symbolem

(…),

przebiegającej przez nowopowstałe działki nr (...)/44, nr (...)/43, nr (...)/42 i

nr (...)/41 w ten sposób, że obciążył nieruchomości nr 4, nr 3 i nr 2

służebnością na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości nr 1,

nieruchomości nr 4 i nr 3 – służebnością na rzecz każdoczesnego

właściciela nieruchomości nr 2, a nieruchomość nr 4 – służebnością na

rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości nr 3,

15. zasądził spłatę od Wojskowej Agencji Mieszkaniowej w W. Oddział

Regionalny w S. na rzecz wnioskodawców w kwocie 8 830,95 zł oraz na

rzecz uczestniczki O. G. w kwocie 2 453,44 zł płatną w terminie jednego

miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia.

Istotne elementy stanu faktycznego przyjętego za podstawę orzeczenia

przedstawiały się następująco.

Wnioskodawcy są właścicielami lokalu mieszkalnego nr 4 objętego księgą

wieczystą nr (…) i lokalu mieszkalnego nr 3 objętego księgą wieczystą nr (…). Z lokalem

nr 4 związany jest udział wynoszący 2437/10000, a z lokalem nr 3 udział wynoszący

2147/10000 w częściach wspólnych budynku oraz we własności działki nr (...)/15 o pow.

1669 m2. Uczestniczka O. G. jest właścicielką lokalu mieszkalnego nr 2 objętego księgą

wieczystą nr (…), z którym związany jest udział wynoszący 2147/10000 w częściach

wspólnych budynku oraz we własności działki nr (...)/15, a Wojskowa Agencja

Mieszkaniowa jest właścicielką pozostałej części budynku, w tym lokalu mieszkalnego nr

1, który nie został wyodrębniony, i przysługuje jej udział wynoszący 3269/10000 we

własności działki gruntu nr (...)/15 oraz w częściach wspólnych budynku. Każdy z

wymienionych lokali mieszkalnych ma niezależne instalacje wewnętrzne z możliwością

podłączenia do sieci zewnętrznych. Natomiast wspólne są kominy usytuowane w

ścianach rozdzielających poszczególne lokale. Ściany oddzielające lokale zostały

wykonane z cegły pełnej i obustronnie otynkowane. Istniejąca kanalizacja sanitarna – w

przypadku przekształcenia budynku w szeregowy – wymaga ustanowienia stosownych

służebności gruntowych. Konieczne jest także w takim wypadku ustanowienie

odpowiednich służebności kominowych. Poza tym nieruchomość stanowiąca działkę nr

(...)/15 spełnia warunki techniczne umożliwiające dokonanie jej podziału fizycznego.

Sąd Rejonowy uwzględnił żądanie zmiany formy władania nieruchomościami

lokalowymi w taki sposób, aby nieruchomość wspólną i usytuowane na niej lokale w

budynku stanowiącym współwłasność przymusową przekształcić w wyłączną własność

nieruchomości gruntowej z posadowionymi na niej budynkami typu szeregowego. Sąd

Rejonowy stwierdził, że skoro można ustanowić odrębną własność lokali w drodze

orzeczenia sądu, to można ją również w tym samym trybie znieść. Zniesienie odrębnej

własności lokali w niniejszej sprawie doprowadzi do stanu, w którym dotychczasowym

współwłaścicielom gruntu i części budynku w określonym udziale będzie przysługiwać w

takim samym udziale współwłasność gruntu i budynku trwale związanego z gruntem.

Powstanie zatem współwłasność w częściach ułamkowych, którą można znieść na

zasadach ogólnych. Ze względu na to, że w wyniku podziału fizycznego powstały działki

gruntu, które nie odpowiadają dotychczasowym udziałom uczestników, różnice zostały

wyrównane za pomocą dopłat wyliczonych na podstawie opinii biegłego.

Na skutek apelacji Wojskowej Agencji Mieszkaniowej, Sąd Okręgowy w S.

postanowieniem z dnia 29 czerwca 2006 r. zmienił zaskarżone postanowienie i oddalił

wniosek. Stwierdził, że ani przepisy kodeksu cywilnego, ani ustawy z dnia 24 czerwca

1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm. – dalej:

„u.w.l.”) nie przewidują możliwości zniesienia odrębnej własności lokali. Podkreślił, że

rozstrzygnięcia sądu muszą opierać się na konkretnych przepisach prawa, z których

wynikają dla stron określone roszczenia czy uprawnienia, bądź wskazanie możliwości

orzekania w określonych sprawach. Katalog czynności w ramach swobody umów w

zakresie prawa rzeczowego jest ograniczony. Skoro więc przepisy nie przewidują

zniesienia odrębnej własności lokali, zniesienie takie nie może być przedmiotem

czynności prawnej bądź orzeczenia sądu. Uznając zarzut naruszenia art. 3 ust. 1 u.w.l.

za uzasadniony Sąd Okręgowy zmienił zaskarżone postanowienie i wniosek o zniesienie

współwłasności oddalił.

W skardze kasacyjnej wnioskodawcy oraz uczestniczka O. G., powołując się na

podstawę określoną w art. 3983 § 1 pkt 1 k.p.c., wnosili o „zmianę” postanowienia Sądu

Okręgowego i oddalenie apelacji. W ramach powołanej podstawy kasacyjnej wskazali

na naruszenie art. 3 ust. 1 u.w.l. przez uznanie, że przepis ten wyłącza dopuszczalność

zniesienia przez sąd odrębnej własności lokali w postępowaniu o zniesienie

współwłasności nieruchomości wspólnej, jeżeli możliwy jest podział fizyczny budynku, w

którym ustanowiono odrębną własność lokali.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 3 ust. 1 u.w.l., w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi

lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością

lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa

odrębna własność lokali.

Na gruncie przytoczonego przepisu Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 14 lipca

2006 r., III CZP 53/06 (OSNC 2007, nr 4, poz. 58), stanął na stanowisku, że nie wyłącza

on dopuszczalności zniesienia przez sąd odrębnej własności lokali w postępowaniu o

zniesienie współwłasności nieruchomości wspólnej, jeżeli możliwy jest fizyczny podział

budynku, w którym tę własność ustanowiono. Sąd Najwyższy podkreślił, że o możliwości

wygaśnięcia odrębnej własności lokali można pośrednio wnioskować już z zawartego w

treści art. 3 ust. 1 zdanie drugie u.w.l. zwrotu „dopóki trwa”. Wprawdzie sądowego

zniesienia odrębnej własności lokali jako sposobu jej wygaśnięcia nie przewidują

przepisu kodeksu cywilnego ani ustawy o własności lokali, jednak w literaturze wskazuje

się, że ustanie odrębnej własności lokali może być zarówno konsekwencją wygaśnięcia,

jak i zniesienia, przy czym jako przypadki wygaśnięcia wymienia się zniszczenie

budynku lub utratę przez niego charakteru odrębnego od gruntu przedmiotu własności, a

jako przykłady zniesienia – notarialne oświadczenie jednego właściciela wszystkich

lokali, które stanowiłoby jak gdyby odwrotność (actus conotrarius) oświadczenia o

ustanowieniu tej odrębnej własności, połączenie kilku lokali i umowę w formie notarialnej

właścicieli wszystkich lokali. Oczywiste jest, że nie wszystkie przypadki wygaśnięcia

odrębnej własności lokalu mogą być uznane za usunięcie przeszkody z art. 3 ust. 1

zdanie

drugie

u.w.l.

do

zniesienia

współwłasności

nieruchomości

wspólnej.

Dopuszczalność ta będzie wyłączona np. w razie połączenia lokali, powodującego

wygaśnięcie odrębnej własności lokali dotychczasowych, powstaną bowiem nowe

nieruchomości lokalowe, pozostające w relacji prawa związanego z własnością

nieruchomości wspólnej. Przyznając współwłaścicielom w art. 210 k.c. uprawnienie do

żądania zniesienia współwłasności, ustawodawca – podkreślił Sąd Najwyższy – w art.

211 k.c. wyłączył żądanie zniesienia współwłasności przez podział, jeżeli byłby on

sprzeczny z przepisami ustawy. Takim właśnie przepisem jest art. 3 ust. 1 zdanie drugie

u.w.l., stanowiący, że nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości

wspólnej dopóty, dopóki trwa odrębna własność lokali. Zwrot „dopóki trwa odrębna

własność lokali” prowadzi do wniosku, że zawarty w tym przepisie zakaz dotyczy

zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, nie zaś zniesienia odrębnej

własności lokali stanowiącej przeszkodę do zniesienia współwłasności nieruchomości

wspólnej. Wykładnia językowa art. 3 ust. 1 zdanie drugie u.w.l. – stwierdził dalej Sąd

Najwyższy – wskazuje na racjonalne działanie ustawodawcy, zapewniające realizację

uzasadnionych interesów współwłaścicieli, brak bowiem przekonywających argumentów

przemawiających za przypisaniem mu intencji pozbawienia właściciela lokalu możliwości

zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, kiedy możliwy jest podział budynku,

w którym ustanowiono odrębną własność lokali i utrzymywanie współwłasności, będącej

często zarzewiem konfliktów. Na tle przytoczonego stanu prawnego trudno pogodzić się

z odmienną wykładnią tego przepisu, która w wypadkach wyjątkowych i zasługujących

na uwzględnienie nie dopuszczałaby do całkowitego wyjścia ze współwłasności,

traktowanej w ustawodawstwie jako stan przejściowy. Dochodziłoby wówczas do kolizji

praw; ustawodawca, przyznając współwłaścicielowi w art. 210 k.c. uprawnienie do

żądania zniesienia współwłasności, jednocześnie w art. 3 ust. 1 zdanie drugie u.w.l.

uprawnienie to wyłączałby. Uznanie, że przewidziana w art. 3 ust. 1 zdanie drugie u.w.l.

przeszkoda

stanowi absolutny zakaz znoszenia

współwłasności nieruchomości

wspólnej, byłoby niedocenieniem roli jaką w systemie obowiązującego prawa odgrywa

odrębna własność lokali. Wiążąc przyjętą wykładnię tego przepisu z unormowaniem

sposobów znoszenia współwłasności przewidzianym w art. 211 k.c., wśród których na

pierwszym miejscu jest podział fizyczny, a dopiero gdy jest to niemożliwe, mają

zastosowanie inne sposoby, w tym ustanowienie odrębnej własności lokali, należy

stwierdzić, że unormowanie to potwierdza prawidłowość przyjętej wykładni. W

konsekwencji należy przyjąć, że ustanowiony w art. 3 ust. 1 zdanie drugie u.w.l. zakaz

znoszenia współwłasności nieruchomości wspólnej w czasie istnienia odrębnej

własności lokali dotyczy takich stanów faktycznych, w których ustanowiono odrębną

własność lokali w dużych budynkach, których podział prowadzący do całkowitego

wyjścia ze współwłasności jest nierealny. W wypadku odrębnych lokali w budynku, który

można podzielić, aktualne staje się także zniesienie odrębnej własności lokali przez sąd,

aby umożliwić – przy spełnieniu przesłanek przewidzianych w art. 210 k.c. – orzeczenie

podziału fizycznego nieruchomości wspólnej. Konkludując Sąd Najwyższy stwierdził, że

art. 3 ust. 1 zdanie drugie k.c. nie stanowi zakazu znoszenia odrębnej własności lokali.

Zakazu takiego nie zawierają także inne przepisy ustawy o własności lokali ani kodeksu

cywilnego, nie wyłączając tym samym zniesienia odrębnej własności lokali w drodze

orzeczenia sądu. Skoro nie ulega wątpliwości, że odrębną własność lokali można znieść

w drodze umowy, to w poszukiwaniu podstawy materialnoprawnej do zniesienia jej

przez sąd należy odwołać się do zasady, w myśl której, jeżeli istnieje możliwość

regulacji danego stosunku prawnego w drodze umowy, to w razie niezgodności między

stronami wchodzi w rachubę orzeczenie sądowe, przyjąć należy dopuszczalność

sądowego zniesienia odrębnej własności lokali w postępowaniu o zniesienie

współwłasności nieruchomości wspólnej. Za wykładnią przyjmującą dopuszczalność

zniesienia przez sąd odrębnej własności lokali w sytuacji, w której możliwy jest fizyczny

podział budynku i całkowite wyjście ze współwłasności, oprócz argumentów natury

jurydycznej, przemawiają też względy praktyczne, wyrażające się w celowości zarówno

z punktu widzenia słusznych interesów współwłaścicieli, jak i interesu społecznogospodarczego. Umacnia się bowiem w ten sposób sytuacja prawna każdego

dotychczasowego właściciela lokalu, który przy spełnieniu przesłanek określonych w art.

210 k.c. stanie się właścicielem odrębnej nieruchomości, dla której zostanie założona

oddzielna księga wieczysta.

Skład orzekający Sądu Najwyższego podziela stanowisko wyrażone w powołanej

uchwale i argumentację przytoczoną dla jego uzasadnienia. Podniesiony w skardze

kasacyjnej zarzut naruszenia art. 3 ust. 1 u.w.l. uznać trzeba zatem za uzasadniony. W

sprawie nie zachodzą jednak warunki pozwalające uwzględnić wniosek skarżących o

uchylenie zaskarżonego postanowienia i orzeczenie co do istoty sprawy, Sąd Okręgowy

bowiem – uznając żądanie zniesienia współwłasności za niedopuszczalne – odstąpił od

dalszej kontroli prawidłowości postanowienia Sądu pierwszej instancji.

Z powyższych względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 398 15 § 1 oraz art. 108

§ 2 w związku z art. 39821 k.p.c. uchylił zaskarżone postanowienie i przekazał sprawę

Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu Sądowi

rozstrzygnięcie o kosztach postępowania kasacyjnego.