II CSK 641/09 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt II CSK 641/09

POSTANOWIENIE

Dnia 21 maja 2010 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Henryk Pietrzkowski (przewodniczący)

SSN Grzegorz Misiurek

SSN Katarzyna Tyczka-Rote (sprawozdawca)

w sprawie z wniosku R. B. - Spółki z ograniczoną

odpowiedzialnością w S.

przy uczestnictwie P. S.

oraz K. M. – S.

o wpis,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 21 maja 2010 r.,

skargi kasacyjnej wnioskodawcy

od postanowienia Sądu Okręgowego w Ł.

z dnia 25 maja 2009 r.,

uchyla

zaskarżone

postanowienie

oraz

poprzedzające

je postanowienie Sądu Rejonowego w P. z dnia 2 marca 2009 r. i

przekazuje sprawę Sądowi Rejonowemu w P. do ponownego

rozpoznania,

pozostawiając

temu

o kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Sądowi

rozstrzygnięcie

Postanowieniem z dnia 2 marca 2009 r. Sąd Rejonowy w P. oddalił wniosek

R. B. Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S. o wpis prawa własności w

dziale II księgi wieczystej [...]. Sąd ten ustalił, że wskazana księga wieczysta

prowadzona jest dla nieruchomości obejmującej działki nr 387/33 i 387/35,

położonej w Z. W dziale II jako właściciele nieruchomości na prawach wspólności

ustawowej małżeńskiej wpisani są P. S. i K. M.- S. Małżonkowie S. w dniu 1

września 2008 r. zawarli z wnioskodawcą notarialną umowę sprzedaży tej

nieruchomości.

Przyczyną odmowy dokonania wpisu było stwierdzenie przez Sąd Rejonowy,

że w kapitale zakładowym spółki R. B. 99% udziałów przypada obywatelowi

indyjskiemu, a spółka nie uzyskała zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych

i Administracji na nabycie nieruchomości na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Sąd Okręgowy w Ł. w dniu 25 maja 2009 r. oddalił apelację wnioskodawcy

od powyższego orzeczenia, podzielając stanowisko, że wnioskodawca jest

cudzoziemcem w rozumieniu art. 1 ust. 2 pkt 4 w zw. z art. 1 ust. 3 ustawy z dnia

24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (tekst. jedn.

Dz.U. z 2004 r. Nr 167, poz. 1758 z późn. zm., dalej powoływana jako „u.n.n.c.”),

spółka R. B. jest bowiem kontrolowana przez cudzoziemca - Hindusa. Zgodnie zaś

z art. 1 ust 1 powołanej ustawy nabycie nieruchomości przez cudzoziemca

wymaga zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Wnioskodawca

nie jest przy tym, zdaniem Sądu Okręgowego, podmiotem zwolnionym od

obowiązku uzyskania zezwolenia, nie spełnia bowiem żadnego z kryteriów

przewidzianych w art. 8 ust 1, 2 i 2a u.n.n.c.

Skarga kasacyjna wnioskodawcy od postanowienia Sądu Okręgowego

oparta została na obydwu podstawach z art. 3983 § 1 k.p.c.

Zarzuty o naturze procesowej dotyczą naruszenia art. 6266 § 2 k.p.c.,

art. 130 § 2 k.p.c. w zw. z art. 6268 § 2 k.p.c., art. 244 § 1 k.p.c. w zw. z art. 626 8

§ 2 k.p.c. i art. 6269 § 2 k.p.c.

Uchybienie przepisom materialnoprawnym spółka R. B. upatruje w błędnej

wykładni i niewłaściwym zastosowaniu art. 6 ust. 1 w zw. z art. 5 i z art. 8 ust. 1 pkt

2 u.n.n.c. i w zw. z art. 1 § 1, art. 2 § 2, art. 80 § 2 i art. 81 ustawy z dnia 14 lutego

1991 r. – Prawo o notariacie (jedn. tekst Dz.U. z 2008 r., nr 189, poz. 1158 z pózn.

zm.).

We wnioskach skarżący domagał się uchylenia w całości zaskarżonego

postanowienia Sądu Okręgowego w Ł. oraz poprzedzającego je postanowienia

Sądu Rejonowego w P. i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania temu

ostatniemu sądowi, z pozostawieniem mu rozstrzygnięcia o kosztach postępowania

za wszystkie instancje i kosztach postępowania kasacyjnego.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Zarzuty wypełniające pierwszą podstawę kasacyjną (art. 398 3 § 1 pkt 1

k.p.c.) dotykają dwóch kwestii – prawidłowości wezwania wnioskodawcy do

uzupełnienia braków wniosku o dokonanie wpisu prawa własności oraz zakresu

badania tego wniosku i dołączanych do niego dokumentów przez sąd

wieczystoksięgowy. W obydwu wypadkach zarzut dotyczy pominięcia faktu,

że większościowy

wspólnik

wnioskodawcy

spełnia

kryteria

wymagane

dla

skorzystania ze zwolnienia od obowiązku uzyskania zezwolenia Ministra Spraw

Wewnętrznych i Administracji na zakup nieruchomości.

Zarzuty te nie mogą zostać uwzględnione. Wnioskodawcą jest osoba prawna

– spółka prawa handlowego, będąca podmiotem praw odrębnym od głównego

wspólnika. Na spółkę tę nie rozciągają się uprawnienia przyznane cudzoziemcowiwspólnikowi, dysponującemu zezwoleniem na osiedlenie się lub na pobyt rezydenta

długoterminowego Wspólnot Europejskich, w tym przewidziane w art. 8 ust. 1 pkt 2

u.n.n.c.

zwolnienie

od

konieczności

wyjednania

zezwolenia

na

zakup

nieruchomości. Dlatego też przedstawiona w skardze argumentacja oparta na

podnoszeniu obowiązku badania zakresu uprawnień podmiotu kontrolującego

wnioskodawcę przez sądy obu instancji nie ma uzasadnionych podstaw. Z tych

samych przyczyn nie jest również trafny zarzut naruszenie wyżej wskazanego art. 8

ust. 1 pkt 2 u.n.n.c., podniesiony w ramach drugiej podstawy kasacyjnej.

Na marginesie trzeba dodatkowo zauważyć, że w skardze kasacyjnej nie

można kwestionować prawidłowości postępowania przed sądem pierwszej

instancji, dopuszczalne jest jedynie formułowanie zarzutów odnoszących się do

prawidłowości procedowania przez Sąd odwoławczy, tymczasem zarzuty kasacyjne

wnioskodawcy, odnoszące się do uchybień procesowych, skupiały się na

podważaniu prawidłowości działań sądu rejonowego.

Uzasadniona

okazała

się

natomiast

podstawa

naruszenia

prawa

materialnego poprzez błędne zastosowanie art. 6 ust. 1 u.n.n.c. w zw. z art. 5 tej

ustawy. Artykuł 6 ust. 1 u.n.n.c. łączy nieważność nabycia własności przez

cudzoziemca

z dokonaniem czynności, mającej przenieść na niego własność,

wbrew przepisom ustawy. Z tym postanowieniem koresponduje ustanowiony w art.

5 u.n.n.c. zakaz dokonywania czynności prawnych oraz wpisów prawa własności

i użytkowania

wieczystego

bez przedstawienia

zezwolenia

Ministra

Spraw

Wewnętrznych. Z nader lakonicznego uzasadnienia wynika, że Sąd Okręgowy

zastosował w rozpatrywanej sprawie obydwa powyższe przepisy, uznając

że wnioskodawca jest cudzoziemcem nie podpadającym pod żadną z kategorii

zwolnień od obowiązku uzyskiwania zgody na nabycie nieruchomości z tego

powodu,

że

jest

kontrolowany

przez

obywatela

hinduskiego.

Pominął

natomiast zupełnie wynikającą z ustaleń faktycznych okoliczność, że spółka R. B.

ma siedzibę w S., w Polsce. Jest zatem wprawdzie cudzoziemcem w rozumieniu

art. 1 ust. 2 pkt 4 w zw. z pkt 1 u.n.n.c., jednak jej siedziba znajduje się na terenie

Rzeczypospolitej Polskiej. Tym samym jest cudzoziemcem w rozumieniu ustawy o

nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, lecz pozostaje przedsiębiorcą

państwa – strony umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym z 2 maja 1992 r.

(art. 34 Porozumienia o Europejskim Obszarze Gospodarczym, Dz.U. UE. L. Z

1994 r., Nr 3, poz. 3 i Dz.U. UE-sp.11-52-3). Umowa ta weszła w życie w Polsce 1

maja 1995 r. z mocą wsteczną od 1 stycznia 1994 r. Status cudzoziemca –

przedsiębiorcy państwa – strony powyższej umowy stanowi przesłankę zwalniającą

co do zasady takiego przedsiębiorcę od obowiązku uzyskania zgody ministra do

spraw wewnętrznych na nabycie nieruchomości na podstawie art. 8 ust. 2 u.n.n.c.

(w brzmieniu

obowiązującym

w momencie

zawierania

umowy sprzedaży

nieruchomości), za wyjątkiem nabycia przez okresy oznaczone w powołanym

przepisie nieruchomości rolnych i leśnych lub drugiego domu. Status wnioskodawcy

i rodzaj nabytej przez niego nieruchomości powinny być zatem poddane ocenie pod

kątem wypełnienia przesłanek art. 8 ust. 2 u.n.n.c., a konieczne do tego dane ujęte

są w dokumentach przedłożonych wraz z wnioskiem o wpis. Ponieważ Sądu

obydwu instancji nie rozważyły tego aspektu sprawy, skarga kasacyjna okazała się

uzasadniona,

a

zaskarżone

postanowienie

należało

uchylić,

podobnie

jak poprzedzające je postanowienie Sądu Rejonowego w P. i przekazać sprawę do

ponownego rozpoznania sądowi pierwszej instancji (art. 398 15 § 1).

Nie potwierdziły się natomiast dalsze zarzuty podnoszone w ramach drugiej

podstawy kasacyjnej. Poza nietrafnym stanowiskiem skarżącego o istnieniu

podstaw do skorzystania przez niego ze zwolnienia od obowiązku uzyskania

zezwolenia na nabycie nieruchomości w oparciu o art. 8 ust. 1 pkt 2 u.n.n.c.,

na uwzględnienie nie zasługują również zarzuty naruszenia art. 1 § 1, art. 2 § 2, art.

80 § 2 i art. 81 prawa o notariacie. Mimo, że akt notarialny ma charakter dokumentu

urzędowego, sporządzonego przez osobę zaufania publicznego, dysponującą

odpowiednimi kwalifikacjami i obowiązaną do kontroli zgodności z prawem

dokonywanych czynności oraz do czuwania nad zabezpieczeniem praw i słusznych

interesów stron i innych osób, sąd wieczystoksięgowy jest uprawniony do oceny,

czy ujęta w akcie notarialnym czynność prawna jest ważna i może stanowić

podstawę wpisu (por. np. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17 lipca 2008 r.,

II CSK 115/08 czy z dnia 5 listopada 2008, I CSK 169/08, nie publ. poza bazą Lex).

Orzeczenie o kosztach postępowania uzasadnia art. 39821 k.p.c. w zw. z art.

391 § 1 k.p.c. i art. 108 § 2 k.p.c.