Supreme Court dismisses claim for damages for loss of priority in purchasing a non-independent apartment part.

Sygn. akt II CSK 629/09

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 6 maja 2010 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Mirosław Bączyk (przewodniczący)

SSN Stanisław Dąbrowski (sprawozdawca)

SSN Bogumiła Ustjanicz

w sprawie z powództwa Mieczysława P.

przeciwko Powiatowi B.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym

w Izbie Cywilnej w dniu 6 maja 2010 r.,

skargi kasacyjnej powoda od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 26 czerwca 2009 r.,

oddala skargę kasacyjną; przyznaje od Skarbu Państwa Sądu

Okręgowego w Ł. adwokatowi Jolancie K. kwotę 2.700 (dwa

tysiące siedemset) zł powiększoną o stawkę podatku od

towarów i usług tytułem kosztów nieopłaconej pomocy prawnej

udzielonej z urzędu – sporządzenia i wniesienia skargi

kasacyjnej.

Uzasadnienie

Powód Mieczysław P. wniósł o zasądzenie na jego rzecz od pozwanego

Powiatu B. kwoty 120.000 zł tytułem odszkodowania za pozbawienie go

pierwszeństwa w nabyciu mieszkania zakładowego wraz z przynależnościami na

podstawie

art.

ustawy

z

dnia

sierpnia

1997

r.

o gospodarce

nieruchomościami wskutek naruszenia art. 34 ust. 1 pkt 3 tejże ustawy.

Sąd Okręgowy w Ł. wyrokiem z dnia 5 marca 2009 r. oddalił powództwo.

Sad ten poczynił następujące ustalenia.

Powiat B. był właścicielem zabudowanej nieruchomości o powierzchni 2,98 ha, dla

której urządzona jest księga wieczysta. Budynek położony na tej nieruchomości

początkowo był budynkiem inwentarskim Technikum Rachunkowości Rolnej. Po

dokonaniu jego modernizacji w latach 1964-1965, mieścił się w nim internat

szkolny, w którym zaadaptowano część pomieszczeń na mieszkania pracownicze.

Powód od 1 września 1985 r. do 25 sierpnia 1994 r. tj. do dnia przejścia na

rentę pracował jako nauczyciel w Zespole Szkół Rolniczych w W. i decyzją z dnia 3

grudnia 1985 r. Wydział Rolnictwa Gospodarki Żywnościowej i Leśnictwa Urzędu

Wojewódzkiego w S. przydzielił mu na czas określony, tj. na czas wykonywania

funkcji uzasadniającej zajmowanie mieszkania funkcyjnego, albo na czas trwania

stosunku pracy lokal Nr 3 o powierzchni 33 m 2 w wyżej opisanym budynku. Powód

bez podstawy prawnej i bez uzyskania zgody właściciela powiększył zajmowany

lokal, poprzez zajęcie sąsiedniego, opuszczonego pomieszczenia, zajmowanego

wcześniej przez innego nauczyciela. W dniu 1 października 1990 r. zawarta została

z nim nowa umowa najmu na lokal o powierzchni 66 m2, który w rzeczywistości ma

powierzchnię 75 m2, co stwierdzono dopiero w dniu 20 maja 1993 r. Lokal jest

usytuowany w narożniku posesji, ma odrębne wejście prosto z ulicy i odrębne

instalacje – c.o. i energetyczną.

Dyrektor Zespołu Szkół Rolniczych w W. zlikwidował z dniem 1 lipca 1995 r.

internat szkolny wobec braku chętnych do zamieszkania i w latach 1995-1996

pomieszczenia mieszkalne internatu zostały zaadoptowane na sale lekcyjne.

Powód nadal użytkuje przydzielony mu lokal razem z żoną. Nie ustanowiono

dotychczas odrębnej własności tego lokalu.

W dniu 4 lipca 2003 r. zarząd Powiatu B. wygasił z urzędu trwały zarząd,

ustanowiony na nieruchomości gruntowej, na której znajdował się rzeczowy

budynek i w dniu 6 lipca 2004 r. wypowiedziano powodowi umowę najmu

w związku

ze

zmianą

przeznaczenia

nieruchomości.

Strona

pozwana

zaproponowała powodowi lokal zamienny położony w B. w Zespole Szkół

Ponadgimnazjalnych, ale powód nie przyjął tej propozycji ze względu na mniejszą

powierzchnię i brak odrębnej instalacji c.o.

Powództwo Zarządu Powiatu o wydanie nieruchomości i opróżnienie lokalu

skierowane przeciwko powodowi zostało prawomocnie oddalone, przy czym

przestankowo sąd uznał wypowiedzenie umowy najmu za bezskuteczne.

Rada Powiatu w B. w lipcu 2004 r. podjęła decyzję o sprzedaży

przedmiotowej

nieruchomości

w

drodze

przetargu.

Sporządzono

wykaz

nieruchomości stanowiących własność Powiatu, przeznaczonych do sprzedaży na

podstawie

art.

ustawy

z

dnia

sierpnia

1997

r.

o

gospodarce

nieruchomościami. Wykaz publikowany był przez 21 dni od 28 lipca do 17 sierpnia

2004 r.

Powód był zainteresowany nabyciem lokalu, w którym zamieszkiwał

w drodze bezprzetargowej i zwracał się w tej sprawie pisemnie do Starosty

Powiatu B. Jego wniosek został rozpatrzony negatywnie. Pozwany ogłosił przetarg

nie informując o tym powoda. Nabywca nieruchomości został wyłoniony w wyniku

trzeciego przetargu, który odbył się w dniu 2 czerwca 2005 r. Był nim Leon S. z K.,

któremu w 2007 r. sprzedano całą nieruchomość.

Powód twierdził, że nie posiada innego lokalu mieszkalnego, ale jest

właścicielem zabudowanej domem nieruchomości o pow. 0,56 ha, położonej

w miejscowości D., gmina N. , powiat G. Powództwo wytoczone przez powoda o

ustalenie nieważności przetargu przeprowadzonego przez Starostwo Powiatowe w

B. na sprzedaż przedmiotowej nieruchomości wyrokiem z dnia 7 listopada 2006 r.

zostało oddalone, a powód nie zaskarżył wyroku.

W ocenie Sądu Okręgowego lokalu zajmowanego przez powoda nie można

klasyfikować oddzielnie od całości obiektu, gdyż lokal nie został wyodrębniony.

Budynek jako całość nie spełniał wymogów budynku mieszkalnego w rozumieniu

przepisów prawa budowlanego, gdyż zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów

z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie klasyfikacji środków trwałych za budynki

mieszkalne uważa się także obiektu budowlane, w których co najmniej połowa

powierzchni była wykorzystywana na cele mieszkalne, w innym przypadku budynek

jest klasyfikowany jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.

W spornym budynku zdecydowanie mniej niż połowa powierzchni była

wykorzystywana na cele mieszkalne. W budynku tym znajduje się tylko jeden lokal,

który jest wykorzystywany na cele mieszkaniowe.

Zgodnie z art. 34 ust. 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce

nieruchomościami

jedynie

zbycie

nieruchomości

mieszkalnym

może

nastąpić

z

nie

zabudowanej

pominięciem

prawa

budynkiem

pierwszeństwa

przysługującego najemcom zajmującym lokale na podstawie umów najmu

zawartych na czas nieoznaczony.

Apelacje powoda od powyższego wyroku Sąd Apelacyjny oddalił wyrokiem z

dnia 26 czerwca 2009 r.

Sąd Apelacyjny powołując się na wyroki Sądu Najwyższego z dnia

17 października 1997 r. (III CKN 295/97, OSNC z 1998 r., nr 3, poz. 50) i z dnia

6 października 2000 r. (IV CKN 119/00, LEX nr 52516) oraz na stanowisko

doktryny uznał, że tylko lokal stanowiący odrębny przedmiot własności może być

zbyty w drodze bezprzetargowej. Natomiast, gdy zbywana jest cała nieruchomość,

na której posadowiony jest budynek, w którym znajdują się niewyodrębnione lokale

zamieszkiwane przez najemców, dochodzi do zbycia całej nieruchomości w drodze

przetargu i najemcom poszczególnych lokali nie służy prawo pierwszeństwa

określone w art. 34 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce

nieruchomościami. Taka sytuacja miała miejsce w niniejszej sprawie. Lokal

zajmowany przez powoda nie został wyodrębniony z własności budynku.

W ocenie Sądu Apelacyjnego Sąd pierwszej instancji prawidłowo uznał,

że budynek w którym powód zajmuje lokal nie ma charakteru budynku

mieszkalnego, gdyż zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia

1999 r. w sprawie klasyfikacji środków trwałych budynki mieszkalne według

Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, są to obiekty budowlane, których

co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do

celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni

użytkowej wykorzystywana jest na cele niemieszkalne, budynek taki klasyfikowany

jest jako niemieszkalny zgodnie z jego przeznaczeniem (Dz.U. z 1999 r. Nr 112,

poz. 1317). Z zebranego w sprawie materiału dowodowego wynika, że powód

zajmuje 93,36 m2 z ogólnej powierzchni budynku wynoszącej 574,29 m 2. Nie ma

podstaw do traktowania budynku sprzedawanego wraz z nieruchomością przez

stronę pozwaną jako budynku mieszkalnego. Skoro jest to budynek niemieszkalny

nie ma do niego zastosowania pierwszeństwo określone w art. 34 i 36 ustawy

o gospodarce nieruchomościami. W art. 34 tej ustawy ustawodawca posługuje się

pojęciem nieruchomości. Zgodnie z art. 46 k.c. nieruchomościami są części

powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak i

budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli stanowią

odrębny do gruntu przedmiot własności. Zdaniem Sądu Apelacyjnego nie ma

żadnej wątpliwości, że pomieszczenia zajmowane przez rodzinę powoda stanowią

część budynku trwale związanego z gruntem, a więc budynek wraz z gruntem jest

nieruchomością,

która

może

być

przedmiotem

sprzedaży.

Natomiast

pomieszczenia powoda są częścią budynku i częścią nieruchomości. Nie zostały

prawnie wyodrębnione na podstawie art. 7 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r.

o własności lokali (tekst jednolity Dz.U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm.) jako

oddzielny przedmiot własności. Nie są nieruchomością w rozumieniu art. 34

ustawy o gospodarce nieruchomościami, która może być przedmiotem obrotu.

Bezprzedmiotowe

są

twierdzenia

powoda

o

tym,

że

istnieje

możliwość

wyodrębnienia zajmowanego przez niego lokalu, gdyż to od woli właściciela zależy

czy chce sprzedać całą nieruchomość, czy też dokonywać najpierw wyodrębnienia

lokalu i dopiero dokonania oddzielnej sprzedaży nieruchomości budynkowej

i nieruchomości lokalowej.

Powód nigdy wcześniej nie ubiegał się o wyodrębnienie zajmowanego przez

siebie lokalu, a zatem w dacie sprzedaży nie służyło mu prawo pierwszeństwa i nie

ma podstaw do domagania się odszkodowania.

W skardze kasacyjnej od wyroku Sądu Apelacyjnego powód zarzucił

naruszenie prawa materialnego: art. 1, art. 2 ust. 2, 3, 5 i 6 oraz art. 8 ust. 1 i 3

ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity Dz.U. Nr 80,

poz. 903 z 2000 ze zm.), art. 34 i 36 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.

o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2004 r., Nr 261, poz.

2603) przez ich

błędną

wykładnię.

Zarzucił

także

naruszenie

przepisów

postępowania, które wywarło istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia art. 385 k.p.c.

przez oddalenie apelacji, choć była ona uzasadniona, art. 386 § 2 k.p.c. w związku

z art. 379 pkt 5 k.p.c. i art. 386 § 4 k.p.c. przez to, że przepisów tych Sąd nie

zastosował.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Z ustaleń Sądu Apelacyjnego wynika, że w chwili sprzedaży przez

pozwanego nieruchomości powód był najemcą lokalu mieszkalnego, jedynego

zresztą lokalu mieszkalnego w budynku posadowionym na sprzedawanej

nieruchomości, a najem był nawiązany na czas nieoznaczony. Wynika z tego,

że powód spełniał przesłankę określoną w art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce

nieruchomościami. Stosownie do art. 34 ust. 1 tej ustawy powodowi przysługiwało

pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości. Jednakże pierwszeństwo dotyczyło całej

zbywanej przez pozwanego nieruchomości, a nie jego części. Trafnie uznał Sąd

Apelacyjny, że zajmowany przez powoda lokal nie mógł być przedmiotem

pierwszeństwa, gdyż nie stanowił odrębnej nieruchomości i jako część składowa

rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności (art. 47 § 1 k.c.).

Powód nigdy nie aspirował do nabycia całej nieruchomości. Dochodzonego

przez niego w niniejszym procesie roszczenie odszkodowawcze nie dotyczy

odszkodowania z tytułu pominięcia jego pierwszeństwa w nabyciu całej

nieruchomości lecz odszkodowania z tytułu pominięcia pierwszeństwa w nabyciu

zajmowanego lokalu mieszkalnego. Z uzasadnienia skargi kasacyjnej zdaje się

wynikać, że powód uważa, iż obowiązkiem pozwanego było wyodrębnienie

z nieruchomości gruntowej lokalu mieszkalnego wynajmowanego przez powoda

i ustanowienie odrębnej własności lokalowej, wówczas powstałaby nieruchomość

do której powód mógłby zrealizować swoje pierwszeństwo w nabyciu. Jednakże

skarżący nie wskazał normy prawnej z której wynikałby obowiązek pozwanego

ustanowienia odrębnej nieruchomości lokalowej. Obowiązek taki nie został

nałożony powołanymi w odrębnej skardze kasacyjnej przepisami ustaw o własności

lokali i o gospodarce nieruchomościami.

Sąd Apelacyjny prawidłowo przyjął, że art. 34 i 36 ustawy o gospodarce

nieruchomościami nie przyznają pierwszeństwa do nabycia części składowej

rzeczy, która to część składowa nie może być odrębnym przedmiotem prawa

własności. Nie ma tu błędu w wykładni tych przepisów. Zarzut błędnej interpretacji

przepisów ustawy o własności lokali jest chybiony, gdyż w sprawie nie było

potrzeby wykładni tych przepisów i Sąd Apelacyjny jej nie dokonywał.

Zarzut naruszenie art. 386 § 2 k.p.c. w związku z art. 379 pkt 5 k.p.c. i art.

386 § 4 k.p.c. opiera się na założeniu, że w sprawie zachodzi nieważność

postępowania skutkiem pozbawienia powoda możliwości należytej obrony jego

praw poprzez odmowę dopuszczenia dowodów z opinii biegłego z dziedziny

budownictwa dla ustalenia samodzielnego lokalu mieszkalnego zajmowanego

przez powoda, charakteru budynku, w którym zamieszkuje powód i wreszcie

wysokości szkody jaką poniósł. Prawo pierwszeństwa

do nabycia lokalu nie

przysługiwało powodowi dlatego, że lokal ten był niesamodzielny w sensie

prawnym, stanowiąc tylko część składową nieruchomości. W tym stanie dowód

z opinii biegłego z dziedziny budownictwa dla ustalenia samodzielności lokalu

i charakteru budynku był zbędny. Odmowa dopuszczenia tego dowodu nie tylko

nie prowadziła do pozbawienia powoda możliwości należytej obrony jego praw

i nieważności postępowania, ale w

W

sytuacji,

w

której

ustalone

ogóle nie była uchybieniem procesowym.

zostało,

że

powodowi

nie

pierwszeństwo w nabyciu lokalu, to na skutek braku realizacji

przysługiwało

nieistniejącego

prawa nie mógł ponieść szkody. Sąd Apelacyjny trafnie oddalił apelację powoda,

nie naruszając tym orzeczeniem art. 385 k.p.c.

Z powyższych względów na podstawie art. 39814 k.p.c. Sąd Najwyższy

orzekł jak w sentencji wyroku.