Supreme Court dismisses appeal; establishing separate ownership of one unit does not end co-ownership of the whole building.

Sygn. akt II CSK 582/11

POSTANOWIENIE

Dnia 15 czerwca 2012 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Henryk Pietrzkowski (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Józef Frąckowiak

SSN Anna Kozłowska

w sprawie z wniosku Gminy Miasta G.

przy uczestnictwie H. K., K. F., S. F.,H. J. i I. J.

o zniesienie współwłasności,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 15 czerwca 2012 r.,

skargi kasacyjnej uczestników postępowania

od postanowienia Sądu Okręgowego

z dnia 15 września 2010 r.,

oddala skargę kasacyjną.

Uzasadnienie

Sąd Rejonowy postanowieniem z dnia 14 maja 2010 r. zniósł współwłasność

nieruchomości o powierzchni 800 m2, zabudowanej domem, położonej w G. przy ul.

R. [...] w ten sposób, że – zgodnie z wnioskiem uczestników postępowania –

ustanowił odrębną własność lokalu mieszkalnego o powierzchni 50,20 m 2 z

pomieszczeniami przynależnymi znajdującymi się w piwnicy oraz w budynku

gospodarczym wraz z udziałem wynoszącym 9439/52830 części w działce gruntu i

częściach wspólnych budynku i przyznał go na współwłasność uczestnikom

postępowania K. F. i H. K. w udziałach po 7/20 części oraz H. J., I. J. i S. F. w

udziałach po 2/20 części, zasądził od uczestników na rzecz wnioskodawczyni –

Gminy Miasta G. (dalej: „Gminy”) odpowiednie kwoty tytułem rozliczenia wartości

udziałów, pożytków i nakładów na nieruchomość.

Sąd Okręgowy, uwzględniając apelację Gminy, postanowieniem z dnia 15

września 2010 r. zmienił postanowienie Sądu Rejonowego i prawo własności całej

nieruchomości o wartości 1 181 000 zł przyznał wnioskodawczyni, zasądzając od

niej na rzecz uczestników odpowiednie kwoty tytułem spłaty i zwrotu pożytków.

Sąd Okręgowy stwierdził, że zniesienie współwłasności przez ustanowienie

odrębnej własności tylko jednego lokalu z pozostawieniem pozostałej części domu

we współwłasności pociąga za sobą istotną zmianę rzeczy. Stanowi to – w świetle

art. 211 k.c. oraz art. 11 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, dalej

jako „u.wł.lok.” (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), zgodnie

z którym przepisy o ustanowieniu odrębnej własności lokali w drodze umowy

stosuje się odpowiednio do wyodrębnienia własności lokalu z mocy orzeczenia

sądu znoszącego współwłasność nieruchomości - przeszkodę do zniesienia

współwłasności przez podział fizyczny rzeczy. Podział taki ponadto zaspokaja tylko

interesy uczestników postępowania, co sprzeczne jest z celem instytucji zniesienia

współwłasności.

W skardze kasacyjnej uczestnicy postępowania zarzucili naruszenie art. 211

k.c. przez błędną jego wykładnię wskutek uznania, że zniesienie współwłasności

zabudowanej nieruchomości polegające na ustanowieniu własności tylko jednego

lokalu pociąga za sobą istotną zmianę rzeczy i zaspokaja interesy wyłącznie

jednego ze współwłaścicieli, a także naruszenie art. 361 i 328 § 2 w zw. z art. 391

§ 1 k.p.c. polegające na zaniechaniu podania w uzasadnieniu zaskarżonego

orzeczenia podstawy prawnej i faktów uzasadniających przyjęte rozstrzygnięcie,

a także niewskazaniu przy ustalaniu wysokości spłat przyczyn pominięcia

nakładów poczynionych na nieruchomość przez uczestników postępowania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Zarzut naruszenia przepisów prawa procesowego jest bezzasadny. Sąd

Okręgowy – wbrew twierdzeniom skarżących – wskazał w uzasadnieniu

zaskarżonego orzeczenia podstawę faktyczną i prawną przyjętego rozstrzygnięcie,

wyjaśnił także z jakich przyczyn, przy ustalaniu wysokości spłat, nie zostały

uwzględnione nakłady na nieruchomość, na które powoływali się uczestnicy

postępowania.

Przepisy ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. wskazują

cztery sposoby ustanowienia odrębnej własności lokali: umowę o ustanowieniu

odrębnej własności lokalu (art. 7 i 8), wykonanie umowy zobowiązującej właściciela

gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia w takim domu

odrębnej własności lokali i przeniesienie tego prawa na drugą stronę umowy lub na

inną wskazaną w umowie osobę (art. 9), jednostronną czynność prawną właściciela

(art. 10) oraz orzeczenie sądu znoszące współwłasność nieruchomości (art. 10).

Dodać należy, że sąd może ustanowić odrębną własność lokalu także w przypadku,

gdy dzieli spadek bądź dokonuje podziału majątku wspólnego byłych małżonków

(art. 1037 i 1037 k.c. i art. 688 k.p.c. w zw. z art. 617-625 oraz 567 § 3 k.p.c.). Do

wyodrębnienia własności lokali (nie „lokalu” jak stanowi art.11 ust.1 u.wł.lok.) na

podstawie orzeczenia sądu stosuje się odpowiednio przepisy o ustanowieniu

odrębnej własności lokali w drodze umowy, jednak z wyłączeniem przepisów

o sukcesywnym ustanawianiu odrębnej własności lokali. Sąd może, a więc nie

musi, określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, nie może ustanowić

zarządu w trybie art. 20 ust.1u.wł.lok., ani też ustanowić zarządcy przymusowego

(art. 26 u.wł.lok.).

Z art. 211 k.c., 212 k.c. i nast. oraz z art. 623 k.p.c. wynika, że podział

fizyczny jest podstawowym sposobem zniesienia współwłasności, preferowanym

przez ustawodawcę. Oznacza to, że w sytuacji, gdy zniesienie współwłasności

następuje na podstawie orzeczenia, sąd powinien brać pod uwagę przede

wszystkim ten sposób wyjścia z niepodzielności, chyba że nie są nim

zainteresowani sami współwłaściciele. Przez podział fizyczny należy rozumieć

także wyodrębnienie własności lokali, tzw. nieruchomości lokalowych (art. 46 § 1

in fine k.c.), co wynika z art. 7 ust. 1 i art. 11 ust. 1 i 2 u.w.lok. (por. też

postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 15 grudnia 1998 r., nie publ.).

Na tle przytoczonych regulacji uczestnicy postępowania, wskazując na brak

wypowiedzi w judykaturze, zgłosili w skardze kasacyjnej potrzebę rozstrzygnięcia

kwestii, czy w orzeczeniu znoszącym współwłasność możliwe jest ustanowienie

odrębnej własności tylko jednego lokalu – jak postanowił Sąd Rejonowy, którego

orzeczenie Sąd Okręgowy jednak zakwestionował, podnosząc, że rozstrzygnięcie

Sądu I instancji w istocie nie znosi współwłasności – czy też zachodzi konieczność

ustanowienia odrębnej własności wszystkich lokali w budynku.

Do kwestii przedstawionej w skardze kasacyjnej Sąd Najwyższy odniósł się –

wprawdzie nie wprost, ale pośrednio – w postanowieniu z dnia 4 czerwca 2003 r.

(nie publ.), stwierdzając, że „w wyniku postępowania o zniesienie współwłasności

powinno nastąpić całkowite zniesienie współwłasności, co w wypadku ustanowienia

odrębnej własności lokali powinno oznaczać przyznanie wyodrębnionych lokali

poszczególnym współwłaścicielom”. W orzeczeniu tym Sąd Najwyższy dopuścił

możliwość przyznania wyodrębnionych lokali na współwłasność dwom lub więcej

dotychczasowym współwłaścicielom, lecz tylko na ich wniosek dotyczący tych,

wyraźnie określonych, lokali. Podzielając to stanowisko należy wyraźnie podkreślić,

że takim rozstrzygnięciem niewątpliwie współwłasność domu zostaje zniesiona,

powstają bowiem odrębne nieruchomości lokalowe, a okoliczność, że niektóre

z nich

–

na

wyraźne

żądanie

uczestników

postępowania

o

zniesienie

współwłasności – stanowić będą ich współwłasność, nie niweczy dokonanego

zniesienia

współwłasności

nieruchomości

budynkowej.

Jeżeli

natomiast

orzeczeniem sądowym miałyby nie zostać objęte – jak tego żądali uczestnicy

postępowania – wszystkie lokale, to nie doszłoby do zniesienia współwłasności

domu, bowiem uczestnikom postępowania przyznana zostałaby ustanowiona

własność wyodrębnionego lokalu, a pozostałe niewyodrębnione lokale przypadłyby

wnioskodawczyni. Taki fizyczny podział rzeczy nie jest możliwy, bowiem sprzeciwia

się temu ustawa i społeczno-gospodarcze przeznaczenie rzeczy (art. 211 k.c. oraz

art. 3 u.wł.lok.).

Skarżącym uszło uwagi, że w judykaturze w odniesieniu do nieruchomości

zabudowanych wykształciło się stanowisko, iż podział fizyczny budynku może

zostać dokonany łącznie z gruntem, na którym jest posadowiony i tylko w taki

sposób, że wyodrębnione z podziału nieruchomości w części zabudowanej

graniczyć będą z sobą wzdłuż ścian pionowych. (por. uchwałę Sądu Najwyższego

z dnia 5 listopada 1986 r. III CP 77/86, OSNCP 1987, nr12, poz.190). Wprawdzie

wyjątek dotyczy wyodrębnienia własności lokali, jednak taki sposób podziału

pociąga za sobą konieczność pozostawienia we współwłasności (określanej jako

współwłasność

przymusowa)

zarówno

gruntu,

na

którym

budynek

został

posadowiony oraz części budynku oraz urządzeń, które nie służą wyłącznie do

użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 u.wł.lok.). Podział budynku nie może zatem

przybrać takiej postaci, że poszczególne jego elementy (pomieszczenia) ulegną

rozczłonowaniu i staną się własnością dotychczasowych współwłaścicieli, niektóre

z nich nadal pozostaną we współwłasności i współwłasnością pozostanie także

grunt, a nadto ustanowiona zostanie odrębna własność jednego z wielu lokali

w takim budynku. Pamiętać ponadto należy – co stanowiłoby dodatkową

komplikację w razie przyjęcie stanowiska zaprezentowanego w orzeczeniu Sądu

Rejonowego oraz w skardze kasacyjnej – że orzeczenie sądowe znoszące

współwłasność nieruchomości, mimo że ma charakter konstytutywny, nie powołuje

do życia odrębnej własności lokalu. Do jej powstania nie wystarczy bowiem

uprawomocnienie się postanowienia znoszącego współwłasność nieruchomości

przez ustanowienie tego prawa, lecz niezbędny jest wpis w księdze wieczystej.

O tym, że ma on charakter konstytutywny orzekł Sąd Najwyższy w uchwale z dnia

21 lutego 2008 r., III CZP 152/07 (OSNC 2009, nr 2, poz. 24), kończącej

rozbieżność poglądów w tym zakresie prezentowanych w judykaturze, a także

w doktrynie.

Należało

zatem

uznać,

że

orzeczenie

sądu

o

zniesieniu

współwłasności, na podstawie którego ustanowiona zostaje odrębna własność

lokali powinno obejmować wszystkie lokale w budynku stanowiącym przedmiot

współwłasności.

Z tych względów, skargę kasacyjną, jako pozbawioną uzasadnionych

podstaw, Sąd Najwyższy oddalił (art. 39814 k.p.c.).