II CSK 538/10 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt II CSK 538/10

POSTANOWIENIE

Dnia 16 listopada 2011 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Henryk Pietrzkowski (przewodniczący)

SSN Dariusz Dończyk (sprawozdawca)

SSN Irena Gromska-Szuster

SSN Marian Kocon

SSN Iwona Koper

SSN Anna Kozłowska

SSN Krzysztof Pietrzykowski

w sprawie z wniosku M. C.

przy uczestnictwie ING Banku Śląskiego S.A. z siedzibą

w K., Oddział Detaliczny w P.

o założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa

do lokalu, wpis tego prawa oraz wpis hipoteki kaucyjnej,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 16 listopada 2011 r.,

skargi kasacyjnej wnioskodawczyni

od postanowienia Sądu Okręgowego

z dnia 18 maja 2010 r.,

oddala skargę kasacyjną.

Uzasadnienie

Postanowieniem z dnia 15 lutego 2010 r. Sąd Rejonowy oddalił wniosek M.

C. o założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do

lokalu nr 38 w budynku nr [...] na Osiedlu T. w P. wraz z wpisem tego prawa na

rzecz wnioskodawczyni oraz wniosek o wpis hipoteki kaucyjnej obciążającej to

prawo na rzecz ING Bank Śląski S.A. z siedzibą w K. Oddział Detaliczny w P.

Według ustaleń Sądu Rejonowego, Spółdzielnia Mieszkaniowa „O.” w P. jest

od dnia 3 lipca 2008 r. właścicielem nieruchomości, na której położony jest budynek

z lokalem, którego dotyczy wniosek. Dnia 21 października 2009 r. Spółdzielnia

zawarła z wnioskodawczynią i jej mężem K. C., którzy pozostają w ustroju

małżeńskim rozdzielności majątkowej, w formie aktu notarialnego umowę

przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w spółdzielcze

własnościowe prawo do lokalu. Dnia 1 grudnia 2009 r. została zawarta w formie

aktu notarialnego umowa, na podstawie której K. C. darował wnioskodawczyni swój

udział w spółdzielczym własnościowym prawie do tego lokalu. Dnia 10 grudnia

2009 r. ING Bank Śląski udzielił M. C. kredytu, którego zabezpieczeniem miała być

hipoteka kaucyjna do kwoty 151.109,63 zł na spółdzielczym własnościowym prawie

do lokalu mieszkalnego M. C.

Sąd Rejonowy uznał, że zawarta umowa przekształcenia prawa do lokalu

z dnia 21 października 2009 r. jest nieważna na podstawie art. 58 § 1 k.c., gdyż

zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy

o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr

125, poz. 873; dalej: „ustawa z dnia 14 czerwca 2007 r. zm.u.s.m.”), od dnia

wejścia w życie tej ustawy, tj. od dnia 31 lipca 2007 r., umowa przekształcenia

spółdzielczego prawa do lokalu w prawo własnościowe mogła być zawarta tylko

wtedy, jeżeli jej przedmiotem było spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu

położonego w budynku wybudowanym na takim gruncie, którego spółdzielnia nie

jest właścicielem ani użytkownikiem wieczystym. W dniu 30 grudnia 2009 r. weszła

w życie ustawa z dnia 18 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach

mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 223, poz. 1779;

dalej: „ustawa z dnia 18 grudnia 2009 r. zm.u.s.m.”), na mocy której uchylono art. 7

ust. 2 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. zm.u.s.m. Przesłanki i tryb przekształcenia,

unormowane dotychczas w art. 7 ust. 2 - 6 wymienionej wyżej ustawy z dnia

14 czerwca 2007 r., zostały uregulowane w art. 6 ustawy z dnia 18 grudnia 2009 r.

zm.u.s.m. jednakże do rozpoznania wniosku należało stosować ustawę z dnia

14 czerwca 2007 r. o zm.u.s.m. w brzmieniu obowiązującym w dniu złożenia

wniosku o wpis, tj. w dniu 10 grudnia 2009 r.

Konsekwencją tego stanowisko było przyjęcie przez Sąd pierwszej instancji,

że umowa darowizny z dnia 1 grudnia 2009 r. jest bezskuteczna, gdyż na jej

podstawie darowano udział w ½ części w spółdzielczym własnościowym prawie do

lokalu, które to prawo, w chwili zawarcia tej umowy, nie istniało. Ze względu na

oddalenie wniosku o założenie księgi wieczystej, którego przesłanką było uznanie,

że wnioskodawczyni nie nabyła spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,

zaistniała także przeszkoda do dokonania wpisu hipoteki, którą wnioskodawczyni

nie mogła obciążyć nieistniejącego prawa.

Postanowieniem z dnia 18 maja 2010 r., Sąd Okręgowy oddalił apelację

wnioskodawczyni wniesioną od postanowienia Sądu pierwszej instancji. Przyjął, że

w sprawie nie ma podstaw do kwestionowania prawa własności Spółdzielni

Mieszkaniowej „O.” do nieruchomości, na której posadowiony jest budynek z

lokalem, którego dotyczy umowa o przekształcenie z dnia 21 października 2009 r.

Prawo to wynika z wpisu w księdze wieczystej A, jak również z dokumentu

załączonego do wniosku – zaświadczenia wystawionego przez Spółdzielnię

Mieszkaniową

„O.”

w

P. w

dniu

grudnia

2009

r.,

stwierdzającego,

że przedmiotowy lokal znajduje się na nieruchomości Osiedle T. 3-14, co do której

Spółdzielni przysługuje prawo własności. Z tych względów uzasadniona była ocena

Sądu Rejonowego o nieważności umowy z dnia 21 października 2009 r.

o przekształceniu spółdzielczego prawa do lokalu w spółdzielcze własnościowe

prawo do lokalu.

Sąd Okręgowy, podzielając stanowisko zajęte przez Sąd Najwyższy

w postanowieniu z dnia 16 stycznia 2009 r., III CZP 133/08 (OSNC 2010, nr 1

poz. 17), że art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. zm.u.s.m. narusza

zasady przyzwoitej legislacji, przyjął, zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego

wyrażonym w postanowieniu z dnia 29 października 2009 r., III CZP 74/09 (Biuletyn

SN, 2009, nr 10), że po wejściu w życie ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r.

zm.u.s.m. nie jest już możliwe przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa

do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Niedopuszczalność takiego przekształcenia wynika także z uchylenia, tą ustawą,

art. 111 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U.

z 2001 r. Nr 4, poz. 26 ze zm., dalej: „u.s.m.”), który przewidywał możliwość

przekształcenia

spółdzielczego

lokatorskiego

prawa

do

lokalu

w

prawo

własnościowe.

Sąd Okręgowy uznał za nieuzasadniony, podniesiony w apelacji, zarzut

naruszenia

art.

i

u.s.m.,

motywowany

brakiem

uwzględnienia,

że nieruchomość, na której posadowiony jest budynek nr [...] na Osiedlu T., jest

nieruchomością wielobudynkową - utworzoną na podstawie uchwały Zarządu

Spółdzielni nr 32 z dnia 27 lutego 2003 r. wydanej na podstawie art. 42 i nast.

u.s.m. – obejmującą m.in. działkę nr 2/6 ark. 6, obręb C., o powierzchni 623 m 2, dla

której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr B, stanowiącą własność Miasta

P. Zarzut naruszenia wskazanych wyżej przepisów uzasadniony był pominięciem

przez Sąd pierwszej instancji § 7 umowy z dnia 21 października 2009 r., w którym

pełnomocnik Spółdzielni Mieszkaniowej „O.” w P. oświadczył, że zgodnie z uchwałą

Zebrania Przedstawicieli nr 18/2002 dnia 27 czerwca 2002 r. i uchwałą Zarządu

Spółdzielni nr 53/2003 z dnia 8 maja 2003 r. w sprawie określenia przedmiotu

odrębnej własności lokali, budynki położone na Osiedlu T. wchodzą w skład jednej

nieruchomości (w rozumieniu art. 41 i 42 u.s.m.), a nadto, że obecnie Spółdzielnia

nie posiada żadnego tytułu prawnego, to jest prawa własności lub użytkowania

wieczystego do części gruntu wchodzącego w skład tej nieruchomości. W ocenie

Sądu Okręgowego, do apelacji został dołączony jedynie projekt uchwały nr 32 z

dnia 27 lutego 2003 r., a ponadto, w formie kserokopii, co nie spełnia odpowiedniej

formy wymaganej od dokumentu, który, zgodnie z art. 31 ust. 1 ustawy z dnia

6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (jedn. tekst: Dz.U. z 2001 r. Nr

124, poz. 1361 ze zm., dalej: „u.k.w.h.”), może stanowić podstawę wpisu. Była to

samodzielna podstawa uzasadniająca nieuwzględnienie przedmiotowej uchwały

jako ewentualnej podstawy wpisu. Ponadto sąd wieczystoksięgowy nie może

prowadzić postępowania dowodowego i gromadzić, na żądanie wnioskodawcy,

dokumentów mających stanowić podstawę wpisu. Z tej przyczyny, nie zostały

uwzględnione wnioski apelacji o zażądanie od Spółdzielni Mieszkaniowej

wskazanych w niej dokumentów, w tym przedmiotowej uchwały.

Niezależnie od wyrażonego wyżej stanowiska, Sąd Okręgowy przyjął,

że z dniem 31 lipca 2007 r. został zmieniony art. 42 ust. 3 u.s.m., który, po

dokonanej zmianie, jako zasadę przyjmuje nieruchomość jednobudynkową.

Nieruchomość wielobudynkowa stała się wyjątkiem możliwym do utworzenia tylko

po spełnieniu szczególnych warunków. Powołując się na uchwałę Sądu

Najwyższego z dnia 17 kwietnia 2009 r., III CZP 17/09 (OSNC 2010, nr 1, poz. 7),

Sąd Okręgowy przyjął, że uchwała Zarządu Spółdzielni Mieszkaniowej „O.” nr 32

z dnia 27 lutego 2003 r. mogłaby stanowić podstawę dla realizacji roszczeń

uprawnionych o ustanowienie odrębnej własności lokali po dniu 31 lipca 2007 r.

wyłącznie w sytuacji, gdyby przed tą datą, na podstawie tej uchwały doszło do

wyodrębnienia przynajmniej jednego lokalu mieszkalnego, zgodnie z zasadami

określonymi tą uchwałą. Z treści księgi wieczystej nr A wynika jednak, że nie

ustanowiono odrębnej własności żadnego z lokali znajdujących się w budynkach

położonych na nieruchomości objętej tą księgą wieczystą. Wobec tego uchwała ta

powinna zostać dostosowana do obowiązującego stanu prawnego wynikającego z

nowelizacji art. 42 ust. 3 pkt 1 u.s.m. dokonanej z dniem 31 lipca 2007 r. i w

dotychczasowym

kształcie

nie

może

już

być

podstawą

wyodrębnienia

samodzielnych lokali. W konsekwencji uchwała ta nie mogłaby być także podstawą

dla przekształcania spółdzielczych praw do lokali w trybie przewidzianym w art. 7

ust. 2 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. zm.u.s.m. Ponadto uchwała Zarządu

Spółdzielni Mieszkaniowej „O.” w P. nr 32 z dnia 27 lutego 2003 r. nie mogła

stanowić także podstawy do ustalenia, że Spółdzielnia ta nie jest wyłącznym

właścicielem nieruchomości, na której posadowiony jest budynek nr [...] na Osiedlu

T. w P., czemu przeczy treść księgi wieczystej nr A. Na mocy takiej uchwały

zarządu spółdzielni nie mogła też powstać nowa nieruchomość wielobudynkowa

obejmująca własność osoby trzeciej.

Od

postanowienia

Sądu

Okręgowego

skargę

kasacyjną

wniosła

wnioskodawczyni, która zaskarżyła je w całości. W ramach podstawy kasacyjnej

z art. 3983 § 1 pkt 1 k.p.c. zarzuciła naruszenie:

-

art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. zm.u.s.m. poprzez

niewłaściwą

jego

wykładnię

przez

błędne

uznanie,

że

umowa

przekształcenia jest nieważna;

-

art. 41 i 42 u.s.m. poprzez niewłaściwe ich zastosowanie i przyjęcie,

że przepisy te nie tworzą podstawy do przekształcenia spółdzielczego

lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w prawo własnościowe.

W ramach podstawy kasacyjnej z art. 3983 § 1 pkt 2 k.p.c. zarzuciła naruszenie:

art. 379 pkt 5 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. wskutek pozbawienia

-

Spółdzielni Mieszkaniowej „O.” uczestnictwa w postępowaniu, a tym samym

możności obrony swoich praw przez niedoręczenie uczestnikowi orzeczeń

Sądów obu instancji i pozbawienie go możności kontroli tych orzeczeń

poprzez złożenie od nich apelacji czy ewentualnie skargi kasacyjnej;

-

art. 6268 § 2 k.p.c. poprzez niewłaściwe jego zastosowanie wskutek

pominięcia, przy ustalaniu stanu faktycznego, części materiału dowodowego

w postaci uchwały nr 18/2002 z dnia 27 czerwca 2002 r. Zebrania

Przedstawicieli i uchwały Zarządu Spółdzielni nr 53/2003 z dnia 8 maja

2003 r. oraz treści umowy przekształcenia lokatorskiego prawa do lokalu na

spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu;

-

art. 6269 k.p.c. poprzez niewłaściwe jego zastosowanie i uznanie, że przepis

ten znajduje zastosowanie w niniejszej sprawie, gdyż brak jest podstaw do

dokonania wpisu.

Wnioskodawczyni wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości oraz

uchylenie postanowienia Sądu pierwszej instancji i przekazanie sprawy temu

Sądowi do ponownego rozpoznania.

Postanowieniem z dnia 26 stycznia 2011 r., Sąd Najwyższy, rozpoznając

skargę kasacyjną, przedstawił do rozstrzygnięcia powiększonemu składowi Sądu

Najwyższego zagadnienie prawne: czy jest dopuszczalne założenie księgi

wieczystej w celu ujawnienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

znajdującego się w budynku posadowionym na nieruchomości gruntowej, do której

spółdzielni mieszkaniowej nie przysługuje własność ani użytkowania wieczyste.

Przedstawiając zagadnienie prawne, Sąd Najwyższy miał na uwadze, że wydanie

orzeczenia w niniejszej sprawie jest uzależnione od rozstrzygnięcia zagadnienia

dopuszczalności założenia księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego

prawa do lokalu znajdującego się w budynku, do którego spółdzielni mieszkaniowej

nie przysługuje własność ani użytkowanie wieczyste. Odnośnie do tego

zagadnienia istnieją rozbieżności w orzecznictwie Sądu Najwyższego.

Postanowieniem z dnia 16 listopada 2011 r., Sąd Najwyższy, rozpoznając

przedstawione do rozstrzygnięcia powiększonemu składowi zagadnienie prawne,

przejął sprawę do rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Nie był uzasadniony zarzut nieważności postępowania na podstawie art. 379

pkt 5 w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. Postępowanie o założenie księgi wieczystej dla

spółdzielczego

własnościowego prawa do lokalu, wpis tego prawa oraz

hipoteki do księgi wieczystej jest postępowaniem nieprocesowym. W uchwale

siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 20 kwietnia 2010 r., III CZP 112/2009

(OSNC 2010, nr 7-8, poz. 98), której nadano moc zasady prawnej, przyjęto,

że niewzięcie

przez

w postępowaniu

zainteresowanego

nieprocesowym

nie

udziału

powoduje

w

sprawie

rozpoznawanej

nieważności

postępowania.

Podstawą takiego stanowiska było to, że nieważność postępowania z powodu

pozbawienia uczestnika postępowania możności obrony swoich praw można

odnieść wyłącznie do uczestnika, który bierze udział w postępowaniu, a nie do

zainteresowanego, który jedynie powinien być uczestnikiem postępowania.

Ponadto, ze względu na regulację zawartą w art. 524 § 2 k.p.c., zainteresowany,

który nie był uczestnikiem postępowania, może żądać wznowienia postępowania

orzekającego co do istoty sprawy, jeżeli nie godzi się z orzeczeniem zapadłym

w postępowaniu nieprocesowym bez jego udziału. Z tych przyczyn brak udziału

zainteresowanego w postępowaniu nieprocesowym może być traktowany jedynie

jako uchybienie procesowe. Uwzględnienie skargi kasacyjnej na tej podstawie,

że w postępowaniu nieprocesowym nie brała udziału Spółdzielnia Mieszkaniowa

„O.”, która powinna być jego uczestnikiem, mogło nastąpić tylko w ramach

podstawy kasacyjnej z art. 3983 § 1 pkt 2 w zw. z art. 13 § 2 k.p.c., tj. w razie

podniesienia zarzutu naruszenia określonych przepisów prawa procesowego, które

mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Skarga kasacyjna nie zawiera jednak,

poza ocenionym wyżej, zarzutem nieważności postępowania innych zarzutów

dotyczących naruszenia przez Sąd drugiej instancji przepisów postępowania w

związku z tym, że w postępowaniu nie brała udziału Spółdzielnia Mieszkaniowa „O.”

w P.

Według 6268 § 2 k.p.c., rozpoznając wniosek, sąd bada jedynie treść i formę

wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej. Jeden

z wniosków o wpis dotyczył założenia księgi wieczystej dla spółdzielczego

własnościowego prawa do lokalu wraz z wpisem tego prawa na rzecz

wnioskodawczyni. Postępowania o założenie księgi wieczystej dotyczy jedynie art.

6268 § 10 k.p.c., według którego założenie księgi wieczystej następuje z chwilą

dokonania pierwszego wpisu. Systematyka tego przepisu, zawartego w art. 626 8

k.p.c., uzasadnia wniosek, że w postępowaniu o założenie księgi wieczystej ma

także zastosowanie art. 6268 § 2 k.p.c., określający granice kognicji sądu

wieczystoksięgowego. Zarzut naruszenia tego przepisu wnioskodawczyni wiąże

z nieuwzględnieniem przez Sąd Okręgowy dokumentów w postaci uchwały

nr 18/2002 z dnia 27 czerwca 2002 r. Zebrania Przedstawicieli oraz uchwały

Zarządu Spółdzielni nr 53/2003 z dnia 8 maja 2003 r., a ponadto treści umowy

(postanowienia zawartego § 7 umowy) przekształcenia lokatorskiego prawa

do lokalu na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. We wniosku o założenie

księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jako

podstawę wpisu wnioskodawczyni wskazała wypisy aktów notarialnych: z dnia

21 października 2009 r. (umowa przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego

prawa do lokalu na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) oraz z dnia

1 grudnia 2009 r. (umowa darowizny udziału w spółdzielczym własnościowym

prawie do lokalu), nadto zaświadczenie Spółdzielni Mieszkaniowej „O.” z dnia 3

grudnia 2009 r. o powierzchni i położeniu spółdzielczego własnościowego prawa do

lokalu. Poza tymi dokumentami do wniosku nie zostały załączone pozostałe,

wskazane w skardze kasacyjnej, dokumenty, tj. uchwała nr 18/2002 z dnia 27

czerwca 2002 r. Zebrania Przedstawicieli oraz uchwała Zarządu Spółdzielni nr

53/2003 z dnia 8 maja 2003 r. Do wniosku nie była także załączona, powołana w

apelacji, uchwała Zarządu Spółdzielni nr 32 z dnia 27 lutego 2003 r., która, według

twierdzeń zawartych w apelacji, określała przedmiot odrębnej własności lokali i

tworzyła

wspólną

nieruchomość

wielobudynkową

obejmującą

nie

tylko

nieruchomość, na której posadowiony był budynek z lokalem wnioskodawczyni, ale

również nieruchomość stanowiącą własność Miasta P., objętą księgą wieczystą nr

B, do której Spółdzielni Mieszkaniowej „O.” w P. nie przysługiwało żadne prawo

rzeczowe. Dopiero do apelacji wnioskodawczyni załączyła, niepoświadczone

za zgodność z oryginałem, kserokopie dokumentów w postaci: projektu uchwały

Zarządu Spółdzielni nr 32 z dnia 27 lutego 2003 r. oraz uchwały nr 53/2003

Zarządu Spółdzielni z dnia 8 maja 2003 r. Sąd Okręgowy uznał, że załączona do

apelacji kserokopia dokumentu - projektu uchwały nr 32 z dnia 27 lutego 2003 r. nie spełnia wymogów właściwej formy, określonej w art. 31 ust. 1 u.k.w.h.,

wymaganej od dokumentu, który ma stanowić podstawę wpisu w księdze

wieczystej. Dodać należy, iż taka sama sytuacja dotyczyła także kserokopii

drugiego dokumentu (uchwały nr 53/2003) załączonej do apelacji. Mimo że art. 31

ust. 1 u.k.w.h. nie ma zastosowania, gdy przepisy szczególne (por. art. 244 § 1 w

zw. z art. 250 § 1 k.p.c. w odniesieniu do orzeczeń sądowych) przewidują inną

formę dokumentu, wobec czego nie ma zastosowania do wszystkich dokumentów

mających stanowić podstawię wpisu, to zasadnie przyjął Sąd Okręgowy, że

podstawą wpisu w księdze wieczystej nie może być kserokopia dokumentu. W

orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjęto, że kserokopia dokumentu może być

wykorzystana w postępowaniu wieczystoksięgowym, ale jedynie w odniesieniu do

dokumentów powołanych przez stronę dla uzasadnienia odmowy wpisu (por.

postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 lutego 2006 r., IV CK 361/2005, OSNC

2006, nr 11, poz. 190). W postępowaniu o wpis do księgi wieczystej można

posłużyć się nie tylko oryginałami dokumentów, ale również ich opisami, bądź

kopiami dokumentów poświadczonymi za ich zgodność z oryginałem, zgodnie z

odrębnymi przepisami regulującymi zasady sporządzania odpisów dokumentów

oraz zasady poświadczania kopii dokumentów za ich zgodność z oryginałem (por.

art. 96 pkt 2 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie, jedn. tekst: Dz.U. z

2008 r. Nr 189 poz. 1158 ze zm.). Z tych względów Sąd Okręgowy nie naruszył

art. 6268 § 2 k.p.c. przez to, że nie uwzględnił, jako podstawy żądanego wpisu,

kserokopii dokumentów załączonych do apelacji.

Sąd Okręgowy zasadnie przyjął także, iż art. 626 8 § 2 k.p.c. stanowi

przeszkodę do prowadzenia przez sąd odwoławczy postępowania dowodowego

wykraczającego poza wskazane we wniosku o wpis dokumenty, jeżeli miałyby one

stanowić podstawę uwzględnienia wniosku. Powołany wyżej przepis wyznacza

bowiem kognicję sądu pierwszej, jak i drugiej instancji. W odniesieniu do sądu

odwoławczego oznacza to, że sąd ten bada jedynie, czy w świetle dokumentów

załączonych do wniosku wpis bądź jego odmowa przez sąd pierwszej instancji była

uzasadniona (por. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 27 kwietnia 2001 r.,

III CKN 354/2000, OSNC 2001, nr 12, poz. 183, z dnia 5 października 2005 r.,

II CK 781/2004, Lex Polonica nr 1611407, z dnia 5 września 2008 r., I CSK

60/2008, nie publ.). Dokumentów, na które powołano się w apelacji, nie wskazano

we

wniosku

o wpis

jako

mających

stanowić

jego

podstawę.

Pominięcie

przeprowadzenia dowodu z tych dokumentów, o których nadesłanie przez

Spółdzielnię Mieszkaniową „O.” w P. wniosła w apelacji wnioskodawczyni, nie

naruszało więc art. 6268 § 2 k.p.c.

Wbrew zarzutowi skargi kasacyjnej, Sąd Okręgowy, ustalając podstawę

faktyczną rozstrzygnięcia, nie pominął treści umowy z dnia 21 października 2009 r.

przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w spółdzielcze

własnościowe prawo do lokalu, która w § 7 zawierała oświadczenie pełnomocnika

Spółdzielni Mieszkaniowej „O.”, że zgodnie z uchwałą nr 18/2002 z dnia 27 czerwca

2002 r. Zebrania Przedstawicieli i uchwałą Zarządu Spółdzielni nr 53/2003 z dnia 8

maja 2003 r. w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności lokali

mieszkalnych, budynki położone na Osiedlu T. wchodzą w skład jednej

nieruchomości (w rozumieniu przepisów art. 41 i 42 u.s.m.), a nadto, że obecnie

Spółdzielnia nie posiada żadnego tytułu prawnego, to jest prawa własności lub

prawa użytkowania wieczystego, do części gruntu wchodzącego w skład wyżej

wymienionej nieruchomości wielobudynkowej. Mając na uwadze ten właśnie zapis

umowy, Sąd Okręgowy - w zakresie podstawy faktycznej rozstrzygnięcia -

stwierdził, że nie podważa on ustalenia, wynikającego z treści księgi wieczystej nr

A, iż nieruchomość, na której posadowiony jest budynek, w którym znajduje się

lokal spółdzielczy należący do wnioskodawczyni, stanowi własność spółdzielni,

gdyż powołana w § 7 umowy uchwała Zarządu Spółdzielni nie obala domniemania

zgodności wpisu w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Konsekwencje wynikające z podjęcia uchwał organów Spółdzielni Mieszkaniowej

„O.”, wymienionych w § 7 umowy, Sąd Okręgowy poddał także ocenie prawnej, w

odniesieniu do której podniesiono w skardze kasacyjnej zarzuty naruszenia prawa

materialnego.

Zgodnie z art. 39813 § 2 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c., w postępowaniu

kasacyjnym Sąd Najwyższy jest związany ustaleniami faktycznymi stanowiącymi

podstawę zaskarżonego orzeczenia. Mając na uwadze ten przepis należy

podkreślić, że z ustaleń Sądu drugiej instancji nie wynika powołana w skardze

kasacyjnej okoliczność, o której mowa w § 7 umowy z dnia 21 października 2009 r.,

że powołanymi w tym postanowieniu umowy uchwałami organów Spółdzielni

Mieszkaniowej „O.” utworzono nieruchomość wielobudynkową, w skład której

weszły oprócz nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr A,

nieruchomości, do których, w chwili zawarcia umowy z dnia 21 października 2009

r., Spółdzielni Mieszkaniowej „O.” w P. nie przysługiwało prawo własności lub

użytkowania wieczystego. Okoliczności tej nie mógł również ustalić Sąd Okręgowy

przy wykorzystaniu znanych sądowi urzędowo wiadomości z wpisów dokonanych

w księgach wieczystych, skoro oświadczenie zawarte w § 7 umowy z dnia

21 października

2009

r.

nie

wskazywało

innych

nieruchomości

-

poza

nieruchomością, na której posadowiony był budynek z przekształcanym lokalem

spółdzielczym – w szczególności tych, do których Spółdzielni Mieszkaniowej „O.”

w P. nie przysługiwało prawo własności ani prawo użytkowania wieczystego.

Okoliczność ta została dopiero sprecyzowana przez wnioskodawczynię w apelacji,

w której wskazano, że Spółdzielni Mieszkaniowej „O.” w P. nie przysługuje żaden

tytuł prawny do działki oznaczonej numerem geodezyjnym nr 2/6, o powierzchni

623 m2, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr B.Dopiero też w apelacji

wnioskodawczyni powołała się na uchwałę Zarządu Spółdzielni nr 32 z dnia

27 lutego 2003 r. (a ściślej projekt tej uchwały), która określała konkretne

nieruchomości wchodzące w skład wspólnej nieruchomości wielobudynkowej.

Przepisy zawarte w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia

17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów

dokumentów (Dz.U. Nr 102, poz. 1122 ze zm.), zawierają regulacje szczegółowe

odnoszące się do zakładania ksiąg wieczystych. Założenia księgi wieczystej

dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczy § 21 rozporządzenia,

który określa szczegółowo elementy wniosku o założenie księgi wieczystej dla tego

prawa. Do wniosku, zgodnie z § 21 ust. 2 rozporządzenia, powinny być dołączone

dokumenty stwierdzające nabycie prawa wymienionego w ust. 1 oraz dokumenty

stanowiące podstawę oznaczenia lokalu. Zgodnie z art. 25 ust. 2 pkt 1 u.k.w.h.,

księga wieczysta dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w dziale

I zawiera m.in. oznaczenie nieruchomości, z którą związany jest lokal. Z tej

przyczyny, w związku z art. 26 ust. 2 u.k.w.h. – według którego podstawą

oznaczenia lokalu w księdze wieczystej jest zaświadczenie o położeniu

i powierzchni lokalu, wydane przez spółdzielnię - § 30 ust. 1 rozporządzenia

wymaga, aby zaświadczenie spółdzielni mieszkaniowej o powierzchni i położeniu

lokalu, które jest podstawą oznaczenia w księdze wieczystej lokalu, do którego

przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, zawierało m.in. oznaczenie

nieruchomości, z którą lokal jest związany. Załączone do wniosku o wpis

zaświadczenie Spółdzielni Mieszkaniowej „O.” w P., nie stwierdzało - przez

odesłanie do powołanych w § 7 umowy z dnia 21 października 2009 r. uchwał

organów

spółdzielni

mieszkaniowej

albo

przez

wymienienie

konkretnych

nieruchomości wchodzących w skład nieruchomości wielobudynkowej - że

przekształcany lokal spółdzielczy jest związany ze wspólną nieruchomością

wielobudynkową, złożoną także z nieruchomości niestanowiącej przedmiotu prawa

własności lub prawa użytkowania wieczystego Spółdzielni Mieszkaniowej „O.” w P.

Według ustaleń Sądu Okręgowego, w zaświadczeniu tym wskazano jedynie

nieruchomość, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr A, stanowiącą

własność Spółdzielni Mieszkaniowej „O.” w P. Ponadto dokument ten stwierdza,

że „lokal mieszkalny znajduje się w nieruchomości Osiedla T. 3-14, na której

ustanowiono prawo własności Spółdzielni”.

W

postępowaniu

o

wpis

kontroli

sądu

podlega

skuteczność

materialnoprawna czynności prawnej, na podstawie której doszło do ustanowienia

prawa podlegającego ujawnieniu w księdze wieczystej (por. orzeczenie Sądu

Najwyższego z dnia 22 marca 1955 r., II CO 116/54, OSN 1956, nr 1, poz. 15,

postanowienie z dnia 25 lutego 1963 r., III CR 177/62, OSNC 1964, nr 2, poz. 36,

postanowienie z dnia 16 lipca 2009 r., I CSK 497/2008, Lex Polonica nr 2353126).

Dotyczy to także postępowania o założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego

własnościowego prawa do lokalu. Z tej przyczyny, dokumenty stanowiące podstawę

wpisu tego prawa powinny wykazywać spełnienie - określonych we właściwych

przepisach - warunków materialnoprawnych skutecznego ustanowienia w drodze

czynności

prawnej

spółdzielczego

własnościowego

prawa

do

lokalu.

Jeżeli dokumenty te nie potwierdzają spełnienia tych warunków, chociażby

deklarowanych w treści czynności prawnej, zachodzi podstawa do oddalenia

wniosku o wpis (art. 6269 k.p.c.). Uwzględniając powyższe, Sąd Okręgowy

zasadnie przyjął, że załączone do wniosku dokumenty, tj. wypis aktu notarialnego

z dnia

października

2009

r.

(zawierający umowę

o

przekształceniu

spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu na spółdzielcze własnościowe prawo

do lokalu), wypis aktu notarialnego z dnia 1 grudnia 2009 r. (zawierający umowę

darowizny) wraz z zaświadczeniem Spółdzielni Mieszkaniowej „O.” w P., nie mogą

stanowić podstawy założenia księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego

prawa do lokalu i wpisu tego prawa na rzecz wnioskodawczyni, gdyż nie wykazują

one spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 7 ust. 2 ustawy z dnia

14 czerwca 2007 r. zm.u.s.m. Zgodnie z tym przepisem (obowiązującym do dnia

29 grudnia 2009 r.), możliwe było przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego

prawa do lokalu mieszkalnego – położonego w budynku wybudowanym na gruncie,

do którego

spółdzielni

nie

przysługiwało

prawo

własności,

ani

prawo

użytkowania wieczystego – na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Pomijając zagadnienie zgodności tego przepisu z Konstytucją, jego zastosowanie

mogło mieć miejsce jedynie wówczas, gdyby były spełnione warunki określone

w tym przepisie, tj. gdyby lokal, będący przedmiotem przydziału spółdzielczego

lokatorskiego prawa do lokalu, znajdował się w budynku wybudowanym na gruncie,

do którego spółdzielni nie przysługiwała – w chwili zawarcia umowy - własność lub

prawo użytkowania wieczystego. Z ustaleń dokonanych przez Sąd Okręgowy,

na podstawie dokumentów załączonych do wniosku o wpis, nie wynika, aby

w chwili zawarcia umowy przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do

lokalu zostały spełnione warunki określone w art. 7 ust. 2 ustawy z dnia

14 czerwca 2007 r. zm.u.s.m., tj. aby lokal spółdzielczy, będący przedmiotem

umowy z dnia 21 października 2009 r., znajdował się na nieruchomości, do której

Spółdzielni Mieszkaniowej „O.” w P. nie przysługiwało prawo własności albo prawo

użytkowania wieczystego. W szczególności okoliczności wskazanej w § 7

umowy z dnia 21 października 2009 r. nie potwierdzała treść zaświadczenia

Spółdzielni Mieszkaniowej załączonego do wniosku o wpis. W konsekwencji

uzasadnione było stanowisko Sądu Okręgowego, że umowa ta była nieważna

na podstawie art. 58 § 1 k.c., gdyż naruszała ona normę zawartą w art. 7 ust. 1

ustawy

z

dnia

spółdzielczych

14 czerwca

2007

własnościowych

praw

r.

zm.u.s.m.,

do

lokali

zakazującą

położonych

ustanawiania

w

budynkach

wybudowanych na gruncie, do którego spółdzielni przysługuje prawo własności lub

użytkowania wieczystego.

Podniesione w skardze kasacyjnej zarzuty naruszenia prawa materialnego:

art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. zm.u.s.m. oraz 41 i 42 u.s.m.,

odnoszą się do innego, niż ustalonego, stanu faktycznego zakładającego,

że powołanymi w § 7 umowy z dnia 21 października 2009 r. uchwałami organów

Spółdzielni

Mieszkaniowej

„O.”

w

P.,

utworzono

wspólną

nieruchomość

wielobudynkową (w rozumieniu art. 41 i art. 42 u.s.m.), do której zaliczono oprócz

nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr A, także nieruchomości,

do których wymienionej Spółdzielni nie przysługiwało, w chwili zawarcia umowy, prawo

własności ani prawo użytkowania wieczystego (w szczególności nieruchomość objętą

księgą wieczystą nr B). Zarzuty materialnoprawne skargi kasacyjnej są bezzasadne

z tego względu, że nie odnoszą się do przyjętej podstawy faktycznej rozstrzygnięcia,

którą związany jest Sąd Najwyższy. Jak wynika z utrwalonego orzecznictwa Sądu

Najwyższego (por uchwała siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 23 czerwca

1954 r., I CO 21/54, OSN 1948, nr 3, poz. 50, wyrok z dnia 29 lipca 1999 r., II UKN

56/99, OSNAPiUS 2000, nr 22, poz. 829, wyrok z dnia 24 lipca 2006 r., I PK 299/2005,

OSNP 2007, nr 15-16, poz. 214, wyrok z dnia 17 czerwca 2009 r., IV CSK 48/2009,

Lex Polonica nr 2044472), zarzut naruszenia prawa materialnego może być

odnoszony tylko do stanu faktycznego stanowiącego podstawę zaskarżonego

orzeczenia. Wprawdzie Sąd Okręgowy, jak to już zaznaczono wcześniej, przedstawił

również ocenę prawną okoliczności deklarowanych w § 7 umowy z dnia

29 października 2009 r., ale rozważania te miały charakter jedynie hipotetyczny.

Ocenę

prawną

Sądu

drugiej

instancji,

w tym

zakresie,

należy

uznać

za

bezprzedmiotową dla rozstrzygnięcia sprawy, gdyż wykraczała ona poza przyjętą

przez ten Sąd podstawę faktyczną rozstrzygnięcia. Dotyczy to w szczególności oceny

zagadnienia zgodności art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. zm.u.s.m.

z Konstytucją, jak również analizy możliwości utworzenia, na podstawie uchwały

organu spółdzielni - podjętej na podstawie art. 41 i 42 u.s.m. - nieruchomości

wielobudynkowej złożonej także z nieruchomości niestanowiących własności lub

przedmiotu użytkowania wieczystego spółdzielni mieszkaniowej oraz konieczności

zmiany takiej uchwały w związku z nowelizacją art. 42 ust. 3 pkt 1 u.s.m. dokonaną

ustawą z dnia 14 czerwca 2007 r. zm.u.s.m. Konieczność odniesienia się do tych

zagadnień prawnych aktualizowałaby się dopiero wówczas, gdyby ustalono, że umowa

z dnia 21 października 2009 r. została zawarta w okolicznościach uzasadniających

zastosowanie art. 7 ust. 2 ustawy dnia 14 czerwca 2007 r. zm.u.s.m. Z tej

przyczyny dla rozstrzygnięcia sprawy nie miała znaczenia odpowiedź na zagadnienie

prawne

przedstawione

do

rozstrzygnięcia

powiększonemu

składowi

Sądu

Najwyższego postanowieniem tego Sądu z dnia 26 stycznia 2011 r. Konieczność

oceny możliwości założenia księgi wieczystej w celu ujawnienia spółdzielczego

własnościowego prawa do lokalu znajdującego się w budynku posadowionym na

nieruchomości gruntowej, do której spółdzielni mieszkaniowej nie przysługuje

własność ani użytkowanie wieczyste, zachodziłaby dopiero wówczas, gdyby

z ustalonego stanu faktycznego wynikało, że umowę przekształcenia spółdzielczego

lokatorskiego prawa do lokalu na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu zawarto

w okolicznościach uzasadniających zastosowanie art. 7 ust. 2 ustawy z dnia

14 czerwca 2007 r. zm.u.s.m. Podkreślenia wymaga, że konieczność rygorystycznego

przestrzegania w postępowaniu wieczystoksięgowym granic oceny prawnej zawężonej

tylko do stanu faktycznego wynikającego z analizy treści księgi wieczystej oraz

dokumentów załączonych do wniosku jest konsekwencją ograniczonej, ramami art.

6268 § 2 k.p.c., kognicji sądu w tym postępowaniu.

Z tych względów skarga kasacyjna podlegała oddaleniu na podstawie art. 39814

w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.