Supreme Court dismisses appeal for invalidity of auction contract due to missed statutory time limit and lack of procedural defects.

Sygn. akt II CSK 523/12

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 9 maja 2013 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Barbara Myszka (przewodniczący)

SSN Marian Kocon (sprawozdawca)

SSN Kazimierz Zawada

Protokolant Anna Banasiuk

w sprawie z powództwa T. C.

przeciwko "M. " Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością

z siedzibą w W. oraz Gminie Miasto T.

o stwierdzenie nieważności umowy lub unieważnienie umowy,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 9 maja 2013 r.,

skargi kasacyjnej powoda

od wyroku Sądu Apelacyjnego w […]

z dnia 11 kwietnia 2012 r.,

oddala skargę kasacyjną; nie obciąża skarżącego kosztami

postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Sąd Okręgowy w P. wyrokiem z dnia 21 września 2011r. oddalił powództwo

o stwierdzenie, na podstawie art. 58 k.c., nieważności umowy zbycia prawa

użytkowania wieczystego nieruchomości i posadowionych na niej zabudowań,

zawartej pomiędzy pozwanymi w następstwie ogłoszonego przez pozwaną Gminę

przetargu, bądź o unieważnienie tej umowy na podstawie art. 705 § 1 k.c.

Sąd Apelacyjny, po ponownym rozpoznaniu apelacji powoda, wyrokiem z

dnia 11 kwietnia 2012 r. oddalił tę apelację podzielając stanowisko Sądu

Okręgowego, że nie zostały spełnione przesłanki zastosowania któregokolwiek

z przepisów wskazanych jako podstawa prawna każdego z żądań. Nie dopatrzył

się nieważności umowy z mocy prawa, w szczególności na podstawie art. 58 k.c.

Podzielił też pogląd Sądu Okręgowego, że uprawnienie powoda oparte na art. 70 5

k.c. wygasło wskutek zgłoszenia tego żądania po upływie miesiąca od dnia,

w którym powód dowiedział się o istnieniu przyczyn unieważnienia umowy.

Skarga kasacyjna powoda – oparta na obu podstawach z art. 398 3 k.p.c. zawiera zarzut naruszenia art. 39820 k.p.c., art. 189 k.p.c. w zw. z art. 58 k.c., art.

38, 705, 95, 99, 103, 104, 3531, 560 k.c., a także art. 38 ust. 2 ustawy z dnia

21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U.2010 Nr 102,

poz. 651 ze zm., dalej: „u.g.n.”), i zmierza do uchylenia tego wyroku oraz

przekazania sprawy do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

W sprawie doszło do zbycia w drodze przetargu wieczystego użytkowania

bliżej oznaczonych gruntów samorządu terytorialnego wraz z posadowionymi na

nich zabudowaniami w trybie przepisów art. 37-42 u.g.n. oraz ówcześnie

obowiązującego rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 13 stycznia 1998 r.

w sprawie określenia szczegółowych zasad i trybu przeprowadzania przetargów na

zbycie nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub własność gminy

(Dz. U. Nr 9, poz. 30 ze zm.;

obecnie obowiązujące: rozporządzenie Rady

Ministrów z dnia 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania

przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości - Dz. U. Nr 207, poz. 2108

ze zm.). Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami o przetargu są

przepisami szczególnymi w stosunku do art. 701 – 705 k.c.

Sformułowane przez skarżącego żądanie unieważnienia umowy oparte

zostało na podstawie z art. 705 § 1 k.c., a stwierdzenie nieważności na podstawie

z art. 58 k.c.

Biorąc pod uwagę treść powyższej regulacji prawnej dotyczącej zbycia

w drodze przetargu wieczystego użytkowania nieruchomości zabudowanej trzeba

stwierdzić, że nie wszystkie przepisy składające się na tę regulację są przepisami

bezwzględnie obowiązującymi. Taki charakter mają jedynie przepisy służące

zagwarantowaniu przestrzegania zasad przetargu, których naruszenie może mieć

wpływ na wynik przetargu. Chodzi między innymi o przepisy dotyczące obowiązku

przeprowadzenia przetargu (art. 37 ust. 1 u.g.n.), jawności przetargu, jednolitości

postępowania,

równego

dostępu

do

udziału

w

przetargu,

ustalania

najkorzystniejszego wyniku przetargu (art. 42 ust. 1 u.g.n.). Natomiast charakteru

takiego

nie

mają

przepisy

techniczno-porządkowe,

ułatwiające

sprawne

przeprowadzenie czynności przetargowych.

Podstawą unieważnienia umowy, a więc jej względnej nieważności na

podstawie art. 705 § 1 k.c., jest negatywna ocena zachowania strony umowy

zawartej w wyniku przetargu, jego uczestnika lub osoby trzeciej działającej

w porozumieniu z nimi, które jest sprzeczne z prawem lub zasadami współżycia

społecznego i wpłynęło na wynik przetargu. Przy czym zachowaniem sprzecznym

z prawem w rozumieniu tego przepisu jest jedynie działanie, pozostające

w sprzeczności z bezwzględnie obowiązującymi przepisami. Inaczej mówiąc,

chodzi tu o takie zachowanie strony umowy lub innego uczestnika sprzeczne

z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa, które wpłynęło na wynik aukcji

lub przetargu. Zatem art. 705 § 1 k.c. nie znajduje zastosowania, gdy wprawdzie

zachowanie strony umowy zawartej w wyniku przetargu, jego uczestnika lub osoby

trzeciej było sprzeczne z tymi przepisami, ale nie miało wpływu na ostateczny

skutek postępowania przetargowego.

Stwierdzenia nieważności umowy zawartej w drodze przetargu, na

podstawie art. 58 k.c. może się domagać każdy, kto ma w tym interes prawny

w

tym

uczestnicy

przetargu,

którzy

przegrali

przetarg

oraz

osoby

niezakwalifikowane do udziału w przetargu. Unormowanie zawarte w art. 58 k.c.

dotyczy przesłanki odnoszącej się do treści i celu czynności prawnej. Odnosi się

również

do

zasad

postępowania

przetargowego

określonych

w

normach

bezwzględnie obowiązujących. Nie zawsze jednak ich naruszenie będzie

skutkowało nieważnością umowy. Nieważna jest – o czym była już mowa - umowa

zawarta

bez uprzedniego

zachowania

obligatoryjnego

trybu

postępowania

przetargowego, który określa art. 37 ust. 1 u.g.n.

W swym pierwszym wyroku wydanym w niniejszej sprawie Sąd Najwyższy

przesądził wiążąco, iż termin do wniesienia powództwa o unieważnienie umowy,

wskazany w art. 705 § 2 k.c., jest terminem zawitym prawa materialnego. I dalej, że

skarżący nie dochował tego terminu, a jego upływ skutkuje wygaśnięciem

roszczenia.

Przesądził także, że skarżący posiada interes prawny, w rozumieniu art. 189

k.p.c., w wytoczeniu powództwa o stwierdzenie nieważności zawartej przez

pozwanych w drodze przetargu umowy zbycia prawa użytkowania wieczystego

nieruchomości i posadowionych na niej zabudowań. Wbrew zarzutom skargi

kasacyjnej Sąd Apelacyjny oddalenie apelacji skarżącego nie oparł na odmiennej

wykładni interesu prawnego skarżącego, stąd poczynił niezbędne ustalenia dla

oceny, czy ta umowa nie została dotknięta sankcją nieważności (art. 58 k.c.). Ustalił

treść tej umowy oraz protokołu z przeprowadzonego przetargu, w tym odnośnie do

ceny i pomieszczonego w umowie § 9, podług którego „strony zgodnie oświadczają,

że stosownie do treści art. 556 – 578 kodeksu cywilnego, w przypadku wykrycia

na powyższej nieruchomości zanieczyszczeń wywołujących skażenie środowiska

według prawa

polskiego,

sprzedający ponosi odpowiedzialność względem

kupującego z tytułu rękojmi, a w szczególności na żądanie kupującego te

zanieczyszczenia usunie”. Dalej, że podstawę zawartej przez strony umowy

stanowił protokół z przeprowadzonego przetargu, określona w nim cena odpowiada

cenie przyjętej w umowie, a uprawnienia wynikające z jej § 9, przewidziane

w kodeksie cywilnym (art. 556 i nast.), nie naruszają w jakikolwiek sposób zasad

wyrażonych w ogłoszeniu o przetargu. Te ustalenia są wiążące dla Sądu

Najwyższego, gdyż co do tych ustaleń skarga kasacyjna nie zawiera żadnych

stosownych zarzutów procesowych (art. 39813 § 2 in fine k.p.c.). Z tych samych

względów wiążące są też ustalenia Sądu Apelacyjnego co do formy wniesienia

wadium oraz terminu jego wniesienia. W tym więc zakresie, w jakim skarżący

podaje w skardze kasacyjnej stan faktyczny odmienny od tego, który ustalił Sąd

Apelacyjny, wywody skarżącego jako też jego zarzuty oparte na tym założeniu są

bezprzedmiotowe.

Reasumując, skarżący bezzasadnie upatrywał nieważności zawartej przez

strony umowy w rozbieżnościach między jej treścią a treścią protokołu

z przeprowadzonego przetargu oraz ogłoszenia o przetargu, a także treścią tego

ogłoszenia a formą i terminem wniesienia wadium, już choćby tylko z tej przyczyny,

że takowe rozbieżności nie zostały ustalone.

Z tych przyczyn orzeczono, jak w wyroku.

db