II CSK 495/12 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt II CSK 495/12

POSTANOWIENIE

Dnia 21 marca 2013 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Antoni Górski (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Dariusz Dończyk

SSN Anna Owczarek

w sprawie z wniosku Gminnej Spółdzielni „Samopomoc Chłopska”

w O.

przy uczestnictwie S. A. i H. A.

o zasiedzenie,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 21 marca 2013 r.,

skargi kasacyjnej wnioskodawczyni

od postanowienia Sądu Okręgowego w K.

z dnia 15 marca 2012 r.,

oddala skargę kasacyjną, zasądza od wnioskodawczyni na

rzecz uczestników postępowania kwotę 900 (dziewięćset) zł

kosztów zastępstwa prawnego w postępowaniu kasacyjnym.

Uzasadnienie

Sąd Okręgowy w K. postanowieniem z dnia 15 marca 2012 r. oddalił

apelację wnioskodawczyni Gminnej Spółdzielni „Samopomoc Chłopska” w O. od

postanowienia Sądu Rejonowego w O. z dnia 3 listopada 2011 r. jako bezzasadną i

zasądził od wnioskodawcy na rzecz uczestników postępowania S. A. i H. A. kwotę

900 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu

odwoławczym.

Swoje rozstrzygnięcie oparł na następujących ustaleniach faktycznych:

Uczestnicy postępowania S. A. i H. A. są współwłaścicielami każdy z nich w

1/2 części nieruchomości położonej w T. M. i T. W. o obszarze 3,73,00 ha

zapisanej w księdze wieczystej Sądu Rejonowego w O. Udziały we współwłasności

tej nieruchomości uczestnicy postępowania nabyli na podstawie umowy darowizny

z dnia 16 stycznia 1995 r. W skład tej nieruchomości wchodzi m.in. zabudowana

działka oznaczona w rejestrze gruntów nr 160/2 o obszarze 0,0300 ha.

W dniu 30 lipca 1988 r. Gminna Spółdzielnia „Samopomoc Chłopska”

zawarła z R. A. nieformalną wstępną umowę kupna sprzedaży nieruchomości na

której znajdował się budynek parterowy, w którym miał zostać urządzony sklep

spożywczy. Strony ustaliły cenę sprzedaży na 2.300.000 starych zł, która miała

zostać uregulowana do dnia 5 sierpnia 1988 r. Po przekazaniu tej kwoty

sprzedający zobowiązał się udostępnić nabywcy budynek wraz z przyległym

gruntem.

Wnioskodawczyni czyniła starania zmierzające do podziału działki nr 160

i załatwiła formalności niezbędne do sfinalizowania sprzedaży przedmiotowej

nieruchomości.

Następnie zawarła z R. A. i H. A. umowę wstępną kupna – sprzedaży, w

której małżonkowie A. zobowiązali się do sprzedaży budynku zbudowanego

położonego na należącej do nich nieruchomości położonej w T. M. zapisanej w KW

nr […] wraz gruntem, na którym się znajdował oraz pasem przyległego gruntu o

szerokości około 4 m za kwotę 2.300.000 starych zł. Tytułem zadatku kupujący

zobowiązał się zapłacić w terminie do dnia 22 sierpnia 1988 r. kwotę 500.000

starych zł, a pozostała część ceny miała zostać zapłacona w terminie zawarcia

umowy przed notariuszem. Z chwilą zapłaty zadatku sprzedający zobowiązali się

udostępnić kupującemu budynek wraz z gruntem będącym przedmiotem umowy

celem prowadzenia niezbędnych prac remontowych i adaptacyjnych.

Po zawarciu tej umowy R. i H. małżonkowie A. wydali wnioskodawczym

przedmiotową nieruchomość wraz ze znajdującym się na niej budynkiem.

Umową sprzedaży z dnia 24 kwietnia 1990 r. zawartą w formie aktu

notarialnego R. A. i H. A. sprzedali Gminnej Spółdzielni „Samopomoc Chłopska” w

O., pod warunkiem, że Skarb Państwa nie wykona prawa pierwokupu, z

nieruchomości kw nr […] działkę budowlaną oznaczoną w rejestrze gruntów 209 nr

działki 160/2 o obszarze 0.03,22 ha za kwotę 2.300.000 starych zł. W § 5 tej

umowy stwierdzono, że wyrażenie bezwarunkowej zgody na niezwłoczne przejście

własności sprzedanej działki na nabywcę nastąpić może dopiero w przypadku, gdy

Skarb Państwa nie wykona prawa pierwokupu.

Po zawarciu tej umowy wnioskodawczyni na własny koszt przeprowadziła

remont budynku, adaptując go na sklep. Skarb Państwa nie skorzystał

z przysługującego mu prawa pierwokupu.

Gminna Spółdzielnia „Samopomoc Chłopska” nie zwracała się do R. i H.

małżonków A. o wyrażenie bezwarunkowej zgody na niezwłoczne przejście

własności sprzedanej działki na jej rzecz.

W dniu 16 stycznia 1995r. R. i H. małżonkowie A. darowali należące do nich

nieruchomości swoim synom S. i H. A.

Pismem z dnia 25 października 2011 r. wnioskodawczyni wezwała

uczestników postępowania S. i H. A. do stawienia się u notariusza celem

sporządzenia aktu notarialnego przeniesienia własności nieruchomości - działki nr

160/2 położonej w T. M. zapisanej w księdze wieczystej kw […].

Od momentu objęcia w posiadaniu przedmiotowej działki nr 160/2

wnioskodawczyni władała nią jak właściciel. Wnioskodawczyni nie płaciła R. i H.

małżonkom A. żadnego czynszu i prowadziła w budynku położonym na tej działce

sklep. W 1995 r. wnioskodawczyni wydzierżawiła na 5 lat sklep znajdujący się na

tej nieruchomości W. K. i pobierała od niego czynsz.

Od

1995

nieruchomości.

r.

wnioskodawczyni

opłacała

podatki

od

przedmiotowej

Działka nr 160/2 nadal znajduje się w posiadaniu wnioskodawczyni.

W tak ustalonym stanie faktycznym, Sąd Rejonowy postanowieniem z dnia 3

listopada 2011 r. oddalił wniosek Gminnej Spółdzielni „Samopomoc Chłopska” o

stwierdzenie, że nabyła ona w drodze zasiedzenia w dniu 24.04.2010 r. prawo

własności nieruchomości o obszarze 0,0300 ha, składającej się z działki gruntu o

obszarze nr 160/2 położonej w T. M. 1 wchodzącej w skład nieruchomości

położonej w T.M. i T. W. 2 o obszarze 3,73,00 ha, dla której Sąd Rejonowy

prowadzi KW nr […] i orzekł o kosztach postępowania.

Apelację wnioskodawczyni od powyższego postanowienia Sądu Rejonowego

w O., Sąd Okręgowy w K. postanowieniem z dnia 15 marca 2012 r. oddalił.

W uzasadnieniu wskazał, aprobując ustalenia Sądu Rejonowego, że wejście

w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy zobowiązującej do przeniesienia

jej własności nie uzasadnia przyznania przymiotu dobrej wiary posiadaczowi, gdyż

z samej treści umowy wynika, że prawo własności przysługuje w dalszym ciągu

zbywcy. Warunkowa umowa sprzedaży nieruchomości wymaga późniejszego

wykonania przez zawarcie umowy przenoszącej własność . Nie uzasadnia dobrej

wiary kupującego, w ocenie Sądu, wydanie mu sprzedawanej nieruchomości na

podstawie

umowy

zobowiązującej

przy

zaniechaniu

zawarcia

umowy

rozporządzającej.

Zaznaczył ponadto, że zarząd wnioskodawcy składający się z osób, które

uczestniczą z istoty w obrocie gospodarczym, powinien mieć świadomość prawną

pozwalającą rozumieć treść zawieranych umów typowych.

W

skardze

kasacyjnej

opartej

na

obu

podstawach

naruszenia

wnioskodawczyni zarzuciła, w ramach naruszenia prawa materialnego:

- art. 7 k.c. poprzez jego błędną wykładnię i przyjęcie, że doszło do obalenia

domniemania istnienia dobrej wiary wnioskodawczyni w chwili obejmowania

w samoistne posiadanie w kwietniu 1990 r. przedmiotowej nieruchomości,

- art. 5 k.c. przez jego niezastosowanie pomimo, iż zasady współżycia

społecznego przemawiają za uznaniem dobrej wiary wnioskodawczyni;

- art. 172 § 1 k.c. przez błędną wykładnię i przyjęcie, że nie doszło do nabycia

przez

wnioskodawczynię

w

przedmiotowej nieruchomości.

drodze

zasiedzenia

prawa

własności

W ramach drugiej podstawy zarzuciła naruszenie prawa procesowego, tj. art.

234 k.p.c. przez uznanie, iż w niniejszej sprawie doszło do obalenia domniemania

dobrej wiary pomimo, że w sprawie nie został przeprowadzony żaden dowód

przeciwny wykazujący złą wolę wnioskodawczyni w chwili objęcia przedmiotowej

nieruchomości w samoistne posiadanie.

W konkluzji wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości oraz

rozstrzygnięcie co do istoty sprawy i uwzględnienie apelacji wnioskodawczyni

w całości,

ewentualnie

i przekazanie

sprawy

uchylenie

do

zaskarżonego

ponownego

postanowienia

rozpoznania

w

całości

właściwemu

Sądowi

Okręgowemu. W każdym przypadku o rozstrzygnięcie o kosztach procesu według

norm przepisanych.

W

odpowiedzi

na

skargę

kasacyjną

wnioskodawczyni,

uczestnicy

postępowania wnieśli o jej oddalenie i zasądzenie kosztów procesu według norm

przepisanych.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Kluczowe dla instytucji zasiedzenia pojęcia prawne dobrej i złej wiary

posiadacza nie są zdefiniowane ustawowo. Na ogół przyjmuje się, że dobra wiara

oznacza stan psychiczny osoby, polegający na usprawiedliwionym przekonaniu, że

przysługuje jej określone prawo. Z kolei w złej wierze jest ten, kto powołując się na

takie prawo lub stosunek prawny wie, a przynajmniej na podstawie okoliczności

powinien wiedzieć, że one nie istnieją. Tak pojmowana dobra wiara, określana jako

dobra wiara w rozumieniu tradycyjnym lub dobra wiara sensu stricto, nie była

stosowana jednolicie w orzecznictwie jako podstawa liczenia okresu zasiedzenia.

Często przyjmowano tu dobrą wiarę w ujęciu zliberalizowanym, a więc jako

usprawiedliwione przekonanie, że faktyczne wykonywanie danego prawa nie

szkodzi interesom rzeczywiście uprawnionego (dobra wiara sensu largo). Sytuacja

uległa zmianie po podjęciu uchwały w składzie siedmiu sędziów Sądu Najwyższego

z dnia 6 grudnia 1991 r., III CZP 108/91 (OSNC 1992, nr 4, poz. 48), w której Sąd

ten opowiedział się za przyjmowaniem na potrzeby zasiedzenia dobrej wiary

w ujęciu tradycyjnym. W związku z tym od tego czasu w orzecznictwie

przyjmowano, że w razie zawarcia umowy o przeniesienie własności nieruchomości

o charakterze jedynie zobowiązującym, nabywcy z takiej umowy nie przysługuje

przymiot posiadacza w dobrej wierze. Z treści takiej umowy wynika bowiem jasno,

że prawo własności należy w dalszym ciągu do zbywcy, skoro ma ono zostać

przeniesione na nabywcę dopiero w drodze zawarcia umowy o charakterze

rozporządzającym (por. przykładowo postanowienia Sądu Najwyższego z dnia

23 kwietnia 1997 r. I CKN 74/97, OSNC 1997, nr 11, poz. 171, z dnia 19 lipca

2000 r., II CKN 282/00, czy z dnia 7 października 2010 r., IV CSK 152/10 – oba

niepubl.). Wprawdzie w postanowieniu z dnia 24 marca 1999 r., I CKN 1081 (OSNC

1999, nr 10, poz. 181) Sąd Najwyższy przyjął, że osoba, która uzyskała posiadanie

nieruchomości na podstawie sporządzonej w formie aktu notarialnego umowy

zobowiązującej do przeniesienia własności może być – w zakresie zasiedzenia –

uznana za samoistnego jej posiadacza w dobrej wierze, ale stanowisko to jest

odosobnione i spotkało się z uzasadnioną krytyką glosatorów, a Sąd Najwyższy

w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę go nie podziela. Warto też odnotować

podjętą

w

orzecznictwie

próbę

swoistego

zliberalizowania

dobrej

wiary

w rozumieniu tradycyjnym, jaką podjął Sąd Najwyższy w sprawie IV CSK 606/11

(niepubl.). Sąd przyjął w niej, że w pewnych sytuacjach możliwe jest potraktowanie

posiadacza w złej wierze, tj. takiego, który wiedział lub powinien wiedzieć, że nie

jest właścicielem, na równi z posiadaczem w dobrej wierze, jeżeli przemawiają za

tym, ze względu na szczególne okoliczności sprawy, zasady współżycia

społecznego. Pomijając już samą kontrowersyjność tego stanowiska, stwierdzić

należy, że w niniejszej sprawie nie zachodzą żadne okoliczności szczególne, które

mogłyby przemawiać za jego zastosowaniem w niej. Wbrew przy tym wywodom

skargi kasacyjnej, nie ma podstaw do przyjęcia, że wnioskodawca korzysta

z domniemania dobrej wiary z art. 7 k.c. Zawierając umowę jedynie o charakterze

zobowiązującym (pod warunkiem, że Skarb Państwa nie skorzysta z prawa

pierwokupu nieruchomości) Spółdzielnia od samego początku wiedziała, że

wchodząc w posiadanie nieruchomości nie jest jej właścicielką. Taki stan jej

świadomości był permanentny, gdyż jeszcze w dniu 25 października 2001 r.

wezwała pisemnie uczestników do stawiennictwa u notariusza celem zawarcia

umowy przeniesienia własności spornej nieruchomości. W sprawie nie było zatem

podstaw do przyjmowania domniemania z art. 7 k.c. ani potrzeby obalania tego

domniemania, co jednocześnie czyni bezpodstawnym zarzut skargi naruszenia art.

234 k.p.c. Prawidłowe jest zatem stanowisko Sądów obu instancji, że skoro od

wejścia wnioskodawczyni w posiadanie nieruchomości nie upłynął jeszcze okres

trzydziestu lat, usprawiedliwiający nabycie własności przez posiadacza w złej

wierze w drodze zasiedzenia, wniosek w niniejszej sprawie nie mógł być

uwzględniony, jako przedwczesny. Skarga kasacyjna kwestionująca to stanowisko

była więc nieusprawiedliwiona, gdyż chybiony okazał się też jej podstawowy zarzut

naruszenia art. 172 § 1 k.c., i w związku z tym podlegała oddaleniu (art. 398 14

k.p.c.). O kosztach orzeczono zgodnie z art. 520 § 3 k.p.c.

db