II CSK 437/08 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt II CSK 437/08

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 30 stycznia 2009 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Grzegorz Misiurek (przewodniczący)

SSN Irena Gromska-Szuster (sprawozdawca)

SSN Hubert Wrzeszcz

w sprawie z powództwa P.C. i J.C.

przeciwko WAM

o nakazanie,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 30 stycznia 2009 r.,

skargi kasacyjnej strony pozwanej

od wyroku Sądu Apelacyjnego […]

z dnia 31 stycznia 2008 r.,

1) oddala skargę kasacyjną;

2) zasądza od strony pozwanej na rzecz powodów kwotę

1800 zł (jeden tysiąc osiemset) tytułem zwrotu kosztów

postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 31 stycznia 2008 r. Sąd Apelacyjny oddalił

apelację pozwanej WAM od wyroku Sądu Okręgowego z dnia 21 grudnia 2006 r.

zobowiązującego stronę pozwaną do zawarcia z powodami J.C. i P.C. umowy

sprzedaży,

opisanej

szczegółowo

w

sentencji

wyroku

niezabudowanej

nieruchomości.

Sądy ustaliły, między innymi, że strona pozwana ogłosiła II pisemny przetarg

nieograniczony na sprzedaż wskazanej wyżej nieruchomości, który miał się odbyć

na zasadach określonych w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 14 września

2004r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na

zbycie nieruchomości (Dz. U. Nr 207, poz. 2108 - dalej: „rozporządzenie

o przetargu z 2004 r.”), o czym zawiadomiono w ogłoszeniu, wskazując też cenę

wywoławczą, wysokość wadium, termin części niejawnej oraz termin zamknięcia

przetargu. Nie zamieszczono informacji, że wymagana jest obecność oferentów w

części jawnej przetargu.

U strony pozwanej działała stała komisja przetargowa powołana przez

Dyrektora Oddziału Regionalnego decyzją z dnia 2 stycznia 2006 r. na okres od

dnia 2 stycznia do dnia 31 grudnia 2006 r. W skład komisji wchodził

przewodniczący,

zastępca

przewodniczącego

D.M.,

sekretarz

oraz

trzech

członków, w tym radca prawny.

W dniu 2 marca 2006 r. w siedzibie WAM zebrała się Komisja do

przeprowadzenia

przedmiotowego

przetargu,

której

przewodniczyła

D.M.

a uczestniczył sekretarz i 2 członków. W części jawnej przetargu, w której za

wyjątkiem powodów wzięli udział wszyscy oferenci, zastępca przewodniczącego D.

M. poinformowała, że w wyznaczonym terminie wpłynęły oferty W.T., powodów,

A.S. i M.S., wszystkie spełniające warunki zakwalifikowania do części niejawnej. W

części niejawnej, która odbyła się tego samego dnia, Komisja przetargowa

dokonała

wyboru

oferty

powodów,

najkorzystniejszej

cenowo.

Zastępca

przewodniczącego stwierdził, że procedura przetargowa została przeprowadzona

prawidłowo i że powodowie zostali nabywcami nieruchomości za cenę 109 800 zł.

Pismem z dnia 3 marca 2006 r. strona pozwana zawiadomiła powodów, że komisja

przetargowa wybrała ich ofertę i że protokół uzgodnień warunków sprzedaży

zostanie przysłany w terminie późniejszym. Przetarg został zamknięty w dniu 6

marca 2006 r. z chwilą podpisania protokołu uzgodnień przez powodów i członków

komisji przetargowej, o czym zawiadomiono w dniu 7 marca 2006 r. pozostałych

uczestników przetargu informując ich o wyborze oferty powodów ze względu na

najkorzystniejszą cenę. W dniu 8 marca 2006 r. powodowie wpłacili na konto

strony pozwanej kwotę 94 800 zł. stanowiącą resztę ceny, przy uwzględnieniu

wpłaconego wcześniej wadium. W dniu 14 marca 2006 r. wpłynęła skarga

uczestnika przetargu, zarzucająca między innymi, że w części jawnej przetargu nie

wszyscy oferenci byli obecni oraz, że czynności przetargowe przeprowadziła

komisja

pod

przewodnictwem

zastępcy

przewodniczącego,

a

nie

przewodniczącego. Prezes WAM uznał skargę za zasadną i unieważnił przetarg,

o czym strona pozwana zawiadomiła powodów w piśmie z dnia 25 kwietnia 2006 r.

zwracając im kwotę 109 800 zł. Wyznaczyła też nowy termin przetargu.

W oparciu o powyższe ustalenia Sądy obu instancji uznały powództwo za

uzasadnione stwierdzając, że skoro powodowie wygrali przetarg, służy im

roszczenie z art. 64 k.c. w zw. z art. 1047 k.p.c. o zobowiązanie strony pozwanej do

zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Sąd Apelacyjny wskazał, że w sprawie

mają zastosowanie przepisy szczególne dotyczące przetargu, zawarte w art. 37-42

ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst:

Dz.U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603, ze zm. - dalej: „u.g.n.”) oraz w rozporządzeniu

wykonawczym o przetargu z 2004 r., a w kwestach w nich nie uregulowanych,

przepisy k.c. o przetargu, w tym art. 701 § 4 k.c. Stwierdził, że w sytuacji, gdy

ważność umowy zależy od spełnienia szczególnych wymagań przewidzianych

w ustawie, jak to ma miejsce w razie zbycia nieruchomości, zarówno organizator

przetargu, jak i uczestnik, którego oferta została przyjęta, mogą dochodzić zawarcia

umowy, a orzeczenie sądu zastępuje oświadczenie woli strony zobowiązanej do

zawarcia umowy.

Odnosząc się do decyzji Prezesa WAM o unieważnieniu przetargu w wyniku

uwzględnienia skargi Sąd Apelacyjny uznał, że sąd ma prawo badać i oceniać czy

były podstawy do unieważnienia przetargu. Przepisy u.g.n., ani rozporządzenia

o przetargu z 2004 r. nie wskazują, jakie uchybienia w przeprowadzeniu przetargu

mogą skutkować jego unieważnieniem. W ocenie Sądów obu instancji mogą to być

tylko uchybienia istotne, to jest takie, które naruszają

podstawowe zasady

przetargu: jawności, jednolitości postępowania, równego dostępu do udziału

w przetargu i wyboru najkorzystniejszej oferty oraz mogły mieć wpływ na wynik

przetargu. W ocenie Sądów nieobecność powodów w części jawnej przetargu, ani

fakt, że komisji przetargowej przewodniczył nie przewodniczący, lecz zastępca

przewodniczącego nie mają takiego charakteru i nie mogły stanowić podstawy do

unieważnienia przetargu.

Sąd drugiej instancji nie podzielił też zarzutu apelacji naruszenia art. 233

k.p.c. stwierdzając, że fakt, iż Sąd pierwszej instancji ocenił niezgodnie z intencją

strony pozwanej przedstawiony przez nią dowód w postaci wyciągu z decyzji z dnia

2 stycznia 2006 r., ustalającej skład komisji przetargowej, nie stanowi naruszenia

powyższego przepisu. Natomiast oceniając, wbrew stanowisku strony pozwanej, że

zastępca przewodniczącego może pełnić funkcję przewodniczącego podczas jego

nieobecności, Sąd dokonał wykładni prawa, a nie oceny dowodów.

W skardze kasacyjnej opartej na obu podstawach strona pozwana

w ramach pierwszej podstawy zarzuciła naruszenie § 11 ust. 4 i § 19 ust. 1 oraz

§ 8 ust. 2 rozporządzenia o przetargu z 2004 r. przez przyjęcie, że wykonanie

czynności

przetargowych

zastrzeżonych

dla

przewodniczącego

komisji

przetargowej, przez innego członka komisji oraz nieobecność jednego z oferentów

w części jawnej przetargu, nie naruszają ustawowych zasad przeprowadzenia

przetargu i nie stanowią podstawy do jego unieważnienia, a także naruszenie art.

64 i art. 704 § 2 k.c. przez bezpodstawne przyjęcie, że uczestnikowi przetargu,

w którym ustalono obowiązek wniesienia wadium, przysługuje prawo żądania

zawarcia umowy gdy jego oferta została wybrana, a organizator uchyla się od

zawarcia umowy, której ważność zależy od zachowania szczególnych warunków,

podczas, gdy zgodnie z tym przepisem przysługuje mu tylko roszczenie o zwrot

podwójnego wadium lub zapłatę odszkodowania.

W ramach drugiej podstawy kasacyjnej strona pozwana zarzuciła naruszenie

art. 233 §1 k.p.c. przez przyjęcie, że pozwany odmówił przedłożenia decyzji

o powołaniu komisji przetargowej składając tylko jej wyciąg, co stało się podstawą

błędnego ustalenia przez Sąd osoby upoważnionej do prowadzenia przetargu,

podczas gdy pozwany złożył wszystkie stosowne dokumenty.

W oparciu o powyższe zarzuty strona pozwana wnosiła o zmianę

zaskarżonego wyroku oraz wyroku Sądu pierwszej instancji i oddalenie powództwa,

ewentualnie uchylenie zaskarżonego orzeczenia i przekazanie sprawy do

ponownego rozpoznania przy uwzględnieniu w obu wypadkach

wniosku

o zasądzenie kosztów procesu za wszystkie instancje.

Powodowie wnosili o oddalenie skargi kasacyjnej i zasądzenie na ich rzecz

kosztów postępowania kasacyjnego.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Nieuzasadniony i bezskuteczny jest zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c.,

bowiem po pierwsze zgodnie z art. 3983 § 3 k.p.c. zarzuty dotyczące ustalenia

faktów i oceny dowodów nie mogą być podstawą skargi kasacyjnej, po wtóre

podane w kasacji uzasadnienie tego zarzutu wskazuje, że dotyczy on uchybień

Sądu

pierwszej

instancji,

podczas

gdy

skarga

kasacyjna

jest

środkiem

odwoławczym od wyroku sądu drugiej instancji i zarzuty w niej zawarte powinny

wskazywać

naruszone

przepisy

dotyczące

postępowania

przed

sądem

odwoławczym, po trzecie w istocie strona skarżąca zarzuca niewłaściwą ocenę

prawną dotyczącą określenia osoby uprawnionej do prowadzenia przetargu, co nie

stanowi wadliwej oceny dowodów, lecz ewentualnie może być błędem w subsumcji,

zaskarżalnym w ramach pierwszej, a nie drugiej podstawy kasacyjnej.

Nieuzasadnione są również zarzuty naruszenia przepisów rozporządzenia

o przetargu z 2004 r.

Jak wskazał Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 13 lutego 2003 r. III CZP

95/02 (OSNC 2003/11/146) w razie unieważnienia przetargu Sąd jest uprawniony

do badania, w procesie o zobowiązanie do zawarcia umowy, zgodności z prawem

ogłoszenia, organizacji i przeprowadzenia przetargu na zbycie nieruchomości

stanowiących

własność

Skarbu

Państwa

lub

gminy.

Badanie

takie

Sąd

przeprowadza samodzielnie, niezależnie od stanowiska organu, który unieważnił

przetarg, a merytorycznej ocenie podlegają zarzuty jakie zgłosił skarżący dotyczące

naruszenia przepisów prawa regulujących tryb przeprowadzania przetargu.

W orzecznictwie słusznie podkreślono, że pismo organu unieważniającego

przetarg nie może być traktowane jako decyzja administracyjna, a można je jedynie

uznać za cywilnoprawne oświadczenie o uchyleniu się organizatora przetargu od

skutków prawnych

przeprowadzonego

przetargu

(porównaj

między innymi

wskazana wyżej uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 13 lutego 2003 r. oraz

postanowienie z dnia 30 października 1990 r. I CZ 265/90, OSNC 1991/10-12/132).

Skuteczność takiego oświadczenia podlega weryfikacji w postępowaniu sądowym,

w którym Sąd ocenia, czy ewentualne uchybienia w przeprowadzeniu przetargu

dają podstawę do złożenia takiego oświadczenia przez organizatora.

W rozpoznawanej sprawie doszło do ogłoszenia przetargu na sprzedaż

nieruchomości w trybie przepisów art. 37-42 u.g.n. oraz rozporządzenia

wykonawczego o przetargu z 2004r. Przepisy te nie wskazują jakie uchybienia

w przeprowadzeniu przetargu uzasadniają jego unieważnienie. Jedynie § 11 ust. 4

rozporządzenia o przetargu z 2004r. stanowi, że organ rozpoznający skargę może

uznać ją za uzasadnioną i nakazać powtórzenie czynności przetargowych lub

unieważnić przetarg albo uznać skargę za niezasadną. Z regulacji tej wynika, że

nie wszystkie uchybienia w przeprowadzeniu przetargu prowadzą do konieczności

jego unieważnienia, skoro ustawodawca dopuścił możliwość także powtórzenia

czynności przetargowych. Niewątpliwie taki będzie skutek uznania skargi za

uzasadnioną, gdy wadliwe były czynności, które mogą być powtórzone. Omawiana

regulacja nie daje jednak odpowiedzi na pytanie, czy każde uchybienie przepisom

o przetargu powoduje konieczność powtórzenia czynności albo unieważnienia

przetargu. Biorąc pod uwagę charakter regulacji prawnej rozporządzenia oraz cel

zawartych w nim przepisów trzeba stwierdzić, że nie wszystkie są przepisami

bezwzględnie obowiązującymi. Taki charakter mają jedynie przepisy służące

zagwarantowaniu przestrzegania zasad przetargu, których naruszenie może mieć

wpływ na wynik przetargu. Jak słusznie wskazał Sąd Apelacyjny chodzi między

innymi o przepisy dotyczące obowiązku przeprowadzenia przetargu (art. 37 ust.1

u.g.n.), jawności przetargu, jednolitości postępowania, równego dostępu do udziału

w przetargu, ustalania najkorzystniejszego wyniku przetargu (art. 42 ust.1 u.g.n.).

Natomiast

charakteru

takiego

nie

mają

przepisy

techniczno-porządkowe,

ułatwiające sprawne przeprowadzenie czynności przetargowych. Trzeba też

stwierdzić, że nie zawsze naruszenia nawet przepisów zaliczanych do pierwszej

grupy, będzie uzasadniało unieważnienie przetargu. Takiego skutku nie mogą mieć

bowiem uchybienia nie naruszające praw osób biorących udział w przetargu ani nie

mogące mieć wpływu na przebieg i wynik przetargu.

W rozpoznawanej sprawie przedmiotem oceny Sądów były dwa zarzucane

uchybienia, które stały się przyczyną unieważnienia przetargu przez uprawniony

organ. Pierwsze polegało na tym, że w części jawnej przetargu nie brali udziału

powodowie, mimo że § 19 ust.1 zd. pierwsze rozporządzenia o przetargu z 2004 r.

stanowi, iż część jawna przetargu odbywa się w obecności oferentów. Jest to

wymóg mający zapewnić po pierwsze jawność i dostępność dla wszystkich

oferentów istotnych informacji, o których mowa w § 16 oraz § 19 ust. 2, a po wtóre

umożliwić im zgłoszenie wyjaśnień lub oświadczeń, a komisji uzyskanie

ewentualnych dodatkowych koniecznych informacji. Uchybienie temu wymogowi

może mieć wpływ na wynik przetargu, a zatem naruszenie wskazanego przepisu

może prowadzić do unieważnienia przetargu. Trafnie jednak Sądy obu instancji

stwierdziły, że naruszenie omawianego przepisu w czasie przetargu na sprzedaż

przedmiotowej nieruchomości nie miało i nie mogło mieć żadnego wpływu, ani na

prawa uczestników przetargu, ani na jego wynik. Uchybienie to dotknęło bowiem

tylko powodów, którzy nie brali udziału w części jawnej przetargu, lecz nie zgłosili

z tego tytułu żadnych zastrzeżeń, ich prawa jako uczestników przetargu nie zostały

naruszone. Nie zostało wykazane, by w związku z tym uchybieniem naruszone lub

zagrożone zostały prawa innych uczestników przetargu, ani by doszło do nie

wyjaśnienia jakichkolwiek istotnych dla wyniku przetargu okoliczności. Z tych

przyczyn, jak również w świetle postanowień § 20, który wśród wymienionych

enumeratywnie przyczyn odmowy zakwalifikowania oferty do części niejawnej

przetargu, nie wymienia nieobecności oferenta w części jawnej, należy podzielić

stanowisko Sądów obu instancji, że w rozpoznawanej sprawie powyższe

uchybienie nie miało wpływu na prawa uczestników przetargu ani na jego wynik,

a zatem nie uzasadniało unieważnienia przetargu.

Podobnie należy ocenić drugie z zarzucanych uchybień, to jest okoliczność,

że w czasie przedmiotowego przetargu komisji przetargowej przewodniczyła osoba

wybrana przez właściwy organ na stanowisko zastępcy przewodniczącego komisji

przetargowej.

Rozporządzenie

o

przetargu

z

2004

r.

używa

pojęcia

„przewodniczący”, dla określenia osoby, która przewodniczy komisji przetargowej.

Nie

rozróżnia

„przewodniczącego”

i

„zastępcy przewodniczącego”

komisji.

Przewodniczącym jest osoba, która stoi na czele komisji i wykonuje określone

czynności przewidziane dla niej w rozporządzeniu. Określenie to ma więc

znaczenie funkcjonalne. Jeżeli uprawniony organ dokonał wyboru stałych członków

wszystkich komisji przetargowych, spośród których jednej osobie powierzono

funkcję

przewodniczącego,

a

drugiej

zastępcy

przewodniczącego

komisji

przetargowych, to w konkretnym przetargu, do którego wytypowano komisję

złożoną z wybranych stałych członków, w tym osobę wybraną na zastępcę

przewodniczącego, a nie wytypowano osoby wybranej na przewodniczącego

komisji, określone w rozporządzeniu przetargowym z 2004 r. czynności

przewodniczącego tej komisji przetargowej wykonuje osoba wybrana na zastępcę

przewodniczącego. Ta osoba jest w tej komisji przetargowej przewodniczącym

komisji i posiada uprawnienia do wykonywania czynności, które zgodnie

z rozporządzeniem należą do przewodniczącego komisji. Z tych względów także

ten zarzut nie mógł prowadzić do unieważnienia przetargu, jak słusznie uznały

Sądy obu instancji.

Nieuzasadnione są również zarzuty naruszenia art. 64 i art. 70 4 § 2 k.c.

Jak wskazano wyżej zakwestionowany przetarg odbywał się na podstawie

przepisów u.g.n., które jako przepisy szczególne mają pierwszeństwo przed

przepisami o przetargu zawartymi w k.c. Tylko w wypadku, gdyby przepisy te nie

zawierały regulacji jakiegoś zagadnienia, miałyby mieć zastosowanie przepisy k.c.

o przetargu, w tym art. 704 § 2 k.c. mówiący o skutkach wyboru oferty w przetargu

zastrzegającym wadium, jeżeli dla ważności umowy, która ma być zawarta

konieczne jest spełnienie szczególnych wymagań przewidzianych w ustawie.

Strona pozwana zarzucając w skardze kasacyjnej naruszenie tego przepisu stoi na

stanowisku, że nie dopuszcza on, w sytuacji przetargu zastrzegającego wadium,

możliwości żądania zawarcia umowy ostatecznej, której ważność zależy od

zachowania formy aktu notarialnego, ani przez uczestnika, którego oferta została

wybrana, ani przez organizatora przetargu, jeżeli druga strona uchyla się od

zawarcia umowy. Skarżący stoi na stanowisku, że w takiej sytuacji, zgodnie z art.

704 § 2 k.c. uczestnikowi, który wygrał przetarg służy tylko żądanie zapłaty

podwójnego wadium albo naprawienia szkody.

Trzeba wskazać, że zagadnienie to jest w literaturze sporne, bowiem na

gruncie powyższego przepisu wyrażane jest także stanowisko przeciwne, bardziej

przekonujące, iż zastrzeżenie w przetargu wadium, którego celem jest wzmocnienie

zabezpieczenia zawarcia umowy i do którego w drodze analogii należy stosować

przepisy o zadatku, daje uprawnionym do wyboru albo roszczenie o wykonanie

umowy, a więc żądanie w trybie art. 64 k.c. jej zwarcia, albo odstąpienie od umowy

i żądanie zapłaty podwójnego zadatku przez uczestnika przetargu, a zachowanie

zadatku dla siebie przez organizatora.

W rozpoznawanej sprawie nie zachodzi konieczność zajęcia stanowiska

w tym przedmiocie i dokonania wykładni art. 704 § 2 k.c., bowiem przepis ten nie

ma zastosowania do przetargu będącego przedmiotem sporu. Jak wskazano wyżej

przetarg przeprowadzono w trybie przepisów szczególnych: art. 37-42 u.g.n.

z których art. 41 reguluje skutki uchylania się od zawarcia umowy w wypadku

przetargu z zastrzeżeniem wadium, gdy zawarcie umowy wymaga formy aktu

notarialnego. Na gruncie tego przepisu, jak i zbliżonych uregulowań zawartych

w ustawie z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu

nieruchomości (j.t: Dz. U. z 1991 r., Nr 30, poz. 127 ze zm.), w orzecznictwie Sądu

Najwyższego ugruntowane jest stanowisko, że w wyniku otrzymania przez oferenta

zawiadomienia o wybraniu jego oferty, pomiędzy nim a organizatorem przetargu

powstaje cywilnoprawny stosunek zobowiązaniowy szczególnego rodzaju, który

rodzi obowiązek złożenia w przepisanej formie oświadczenia o zawarciu umowy

będącej przedmiotem przetargu (porównaj miedzy innymi orzeczenia z dnia

2 sierpnia 1994 r. III CZP 96/94, OSNC 1995/1/11, z dnia 25 kwietnia 1996 r.

III CZP 36/96, OSNC 1996/9/115, z dnia 13 lutego 2003 r. III CZP 95/02, OSNC

2003/11/146, z dnia 19 marca 2003 r. I CKN 148/01, nie publ. oraz z dnia 27 lipca

2006 r. III CZP 55/06, nie publ.). Zgodnie z art. 41 u.g.n. organizator przetargu ma

obowiązek zawiadomić osobę ustaloną jako nabywca nieruchomości o miejscu

i terminie zawarcia umowy sprzedaży, a jeżeli osoba ta nie stawi się w tym terminie

bez usprawiedliwienia, organizator przetargu może odstąpić od zawarcia umowy,

zatrzymując wadium. Realizacja przez organizatora przetargu przyznanego mu

w art. 41 u.g.n. uprawnienia do odstąpienia od umowy i zatrzymania wadium,

otwiera uczestnikowi ustalonemu jako wygrywający przetarg nabywca drogę

sądową do wystąpienia z roszczeniem na podstawie art. 64 k.c. i art. 1047 k.p.c.

o nakazanie właścicielowi nieruchomości złożenia oświadczenia woli niezbędnego

do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Powyższy przepis reguluje zatem

kompleksowo skutki wygrania przetargu na sprzedaż nieruchomości w trybie u.g.n.

oraz przepisów rozporządzenia o przetargu z 2004 r. i nie pozwala na stosowanie

w tym zakresie ogólnych przepisów o przetargu zawartych w k.c., w tym art. 70 4

§ 2 k.c.

Z tych względów kasacyjny zarzut naruszenia art. 70 4 § 2 k.c., który

w sprawie nie miał zastosowania i nie został zastosowany, jest bezprzedmiotowy

i nieskuteczny, niezależnie od tego jaką wykładnię powyższego przepisu uzna się

za właściwą.

Biorąc wszystko to pod uwagę Sąd Najwyższy na podstawie art. 398 14 k.p.c.

oddalił skargę kasacyjną, a na wniosek powodów zawarty w odpowiedzi na skargę

zasądził na ich rzecz od strony pozwanej zwrot kosztów postępowania kasacyjnego

na podstawie art. 98, art. 108 § 1 oraz art. 39821 w zw. z art. 391 § 1 k.p.c.