Supreme Court dismisses cassation appeal regarding mortgage registration errors and public trust principles.

Sygn. akt II CSK 406/09

POSTANOWIENIE

Dnia 18 lutego 2010 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Jan Górowski (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Zbigniew Kwaśniewski

SSN Krzysztof Pietrzykowski

w sprawie z urzędu

przy uczestnictwie M. P., Skarbu Państwa - Naczelnika Urzędu Skarbowego w P.,

Banku K.(…) S.A. w W. i S. K.

o wpis hipotek,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 18 lutego 2010 r.,

skargi kasacyjnej uczestnika postępowania M. P.

od postanowienia Sądu Okręgowego w P.

z dnia 26 stycznia 2009 r., sygn. akt II Ca (…),

oddala skargę kasacyjną.

Uzasadnienie

Sąd Rejonowy w P. w dniu 19 czerwca 2008 r., w księdze wieczystej nr P.(…)4/0,

prowadzonej dla nieruchomości lokalowej dokonał wpisu hipoteki umownej zwykłej w

kwocie 333 200 zł na rzecz Banku K.(…) S.A. w P. oraz wpisu hipoteki przymusowej

zwykłej w kwocie 58 470,96 zł na rzecz Skarbu Państwa – Naczelnika Urzędu

Skarbowego w P., a także wpisu hipoteki przymusowej zwykłej w kwocie 33 485,07 zł na

rzecz Skarbu Państwa – Naczelnika Urzędu Skarbowego w P. W dniu 19 czerwca 2008

r. Sąd ten dokonał jego sprostowania polegającego na dopisaniu w rubryce „inne

informacje

„po

współobciążenia”.

zamknięciu księgi wieczystej

P(…)1/0, tu przeniesiono do

Apelację od tych wpisów wniósł figurujący w księdze wieczystej P.(…)4/0 jako

właściciel tej nieruchomości M. P., w której zarzucił naruszenie prawa materialnego, tj.

art. 34 w zw. z art. 32, art. 31 ust. 2, a także w zw. z art. 2, art. 3, art. 5 i art. 6 § 3

ustawy z dnia 6 lipca 1982 r., o księgach wieczystych i hipotece (jedn. tekst: Dz.U. z

2001 r. Nr 124, poz. 1361, ze zm., dalej: „u.k.w.h.”) podnosząc, że nie składał

oświadczenia o ustanowieniu na jego nieruchomości hipoteki, a osoba której prawo

wpisem tych hipotek miało być dotknięte, nie była już jej właścicielem. Zarzucił także

naruszenie prawa procesowego, a to § 11 ust. 2 Rozporządzenia Ministra

Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i

zbiorów dokumentów (Dz.U. Nr 102, poz. 1122, ze zm., dalej: „rozporządzenie”) oraz

art. 6268 § 1 i 2 k.p.c. przez ich niewłaściwe zastosowanie, polegające na przeniesieniu

obciążeń hipotek z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, z której została

wydzielona nieruchomość lokalowa (odrębny od gruntu przedmiot własności), do nowo

utworzonej księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości lokalowej, nie w chwili

zakładania tej księgi wieczystej (tj. w dniu 27 grudnia 2004 r), lecz w późniejszym

terminie (w dniu 19 czerwca 2008 r.), i to w czasie gdy właścicielem tej nieruchomości

nie był dłużnik osobisty wierzycieli hipotecznych, lecz inna, tj. która kupiła tę

nieruchomość bez wpisanych w księdze wieczystej obciążeń, jak również na dokonaniu

spornego wpisu pomimo, że treść księgi wieczystej sprzeciwiała się tej czynności.

Naruszenie powołanych przepisów, zdaniem skarżącego polegało także na dokonaniu

wpisu z urzędu, gdy tymczasem § 11 ust. 2 rozporządzenia pozwala na takie działanie

jedynie w przypadku zakładania księgi wieczystej, a nie w okresie późniejszym,

zwłaszcza gdy w księdze wieczystej został już ujawniony nowy właściciel, który nabył ją

po wyłączeniu z dotychczasowej księgi wieczystej. Skarżący odwołując się do

unormowania zawartego w art. 5 u.k.w.h. podniósł, że chroni go rękojmia wiary

publicznej ksiąg wieczystych i w związku z tym nabył przedmiotową nieruchomość w

stanie wolnym od obciążeń.

M. P. wniósł o wykreślenie zaskarżonych wpisów oraz o zasądzenie kosztów

postępowania apelacyjnego.

Apelację wniósł także właściciel nieruchomości, która była objęta księgą

wieczystą nr P.(…)4/0 S. K., którą Sąd drugiej instancji uznał za niedopuszczalną i ją

odrzucił.

Postanowieniem z dnia 26 stycznia 2009 r. Sąd Okręgowy w P. oddalił apelację

M. P. Ustalił, że nieruchomość lokalowa oznaczona nr 8 w budynku przy ul. D., o pow.

144,91 m2, dla której Sąd Rejonowy w P. prowadził księgę wieczystą P(…)1/0 i ostatnim

jej właścicielem był S. K., była obciążona hipoteką umowną zwykłą w kwocie 333 200 zł

na rzecz Banku K.(…) S.A. w P. oraz hipoteką przymusową zwykłą w kwocie 58 470,96

zł na rzecz Skarbu Państwa – Naczelnika Urzędu Skarbowego w P., a także hipoteką

przymusową zwykłą w kwocie 33 485,07 zł na rzecz Skarbu Państwa – Naczelnika

Urzędu Skarbowego w P.

Do lokalu tego przynależał udział w prawie własności nieruchomości wspólnej

objętej księgą wieczystą nr P.(…)3/0. Umową z dnia 22 września 2004 r. S. K. oraz

współwłaściciele nieruchomości wspólnej dokonali zniesienia odrębnej własności

dotychczasowego lokalu nr 8 i jednocześnie częściowego zniesienia współwłasności

nieruchomości objętej księgą wieczystą nr P(…)3/0, w ten sposób, że ustanowili na

rzecz S. K. odrębną własność lokalu nr 8 o pow. 186,60 m 2. Dla na nowo

wyodrębnionego lokalu nr 8 założono księgę wieczystą nr P.(…)4/0. S. K. sprzedał

przedmiotową nieruchomość lokalową na rzecz D. W., który następnie umową z dnia 21

marca 2008 r., zbył ją na rzecz uczestnika M. P.

W czasie gdy M. P. nabył przedmiotowy lokal, jak również w dniu złożenia

wniosku o ujawnienie go w księdze wieczystej, brak było wpisów w księdze wieczystej nr

P.(…)4/0 wykazujących jej obciążenie hipotekami oraz nie było wzmianki o niezgodności

stanu księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Według oceny Sądu Okręgowego dokonany wpis, był zgodny z prawem, gdyż w

razie połączenia czy podziału nieruchomości hipoteka obciążająca nieruchomość,

obciąża wszystkie w ten sposób utworzone nieruchomości (hipoteka łączna). Powstaje

ona ipso iure i na jej powstanie nie jest wymagana zgoda wierzyciela hipotecznego.

Hipoteka ta, jest następstwem tego, że przedmiot obciążenia utracił swą pierwotną

postać, a przekształcając się obejmuje powstałe w ten sposób nieruchomości i przez to

utrzymuje się w mocy na przedmiocie obciążonym jako całości, aż do zaspokojenia

wierzytelności którą zabezpiecza.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 u.k.w.h., ograniczone prawa rzeczowe obciążające

którąkolwiek z połączonych nieruchomości obciążają całą nieruchomość utworzoną

przez połączenie. Użyte w tym przepisie sformułowanie „ograniczone prawo rzeczowe

obciąża nieruchomość utworzoną przez połączenie” jest tożsame ze sformułowaniem

„obciąża” użytym co do hipoteki w art. 76 ust. 1 u.k.w.h. Z tego względu - według Sądu

Okręgowego - należy uznać, że ograniczone prawo rzeczowe (np. hipoteka),

obciążające którąkolwiek z połączonych lub podzielonych nieruchomości, obciąża z

mocy prawa całą nieruchomość utworzoną przez połączenie. Ocenił powstającą w ten

sposób hipotekę, jako hipotekę łączną.

Skoro umową z dnia 22 września 2004 r., S. K. oraz współwłaściciele

nieruchomości wspólnej dokonali zniesienia odrębnej własności dotychczasowego

lokalu nr 8, to w istocie dokonali połączenia nieruchomości lokalowej z nieruchomością

objętą księga wieczystą nr P(…)3/0. W rezultacie z mocy prawa (art. 22 ust. 1 zd. 1

u.k.w.h.), nieruchomość objęta tą księgą wieczystą została obciążona hipotekami

łącznymi ciążącymi na nieruchomości objętej księga wieczystą nr P(…)1/0. Na

podstawie także tej samej umowy, nieruchomość ta została obciążona ex lege na

podstawie art. 76 u.k.w.h. hipotekami łącznymi ciążącymi na nieruchomości podzielonej,

a więc hipotekami objętymi zaskarżonym wpisem.

Określone w art. 3 u.k.w.h. domniemanie jawności materialnej ksiąg wieczystych

rozciąga się tylko na prawa ujawnione w księdze wieczystej i nie dotyczy zatem istnienia

lub nieistnienia praw w księdze wieczystej nieujawnionych; nie obejmowało więc z tego

względu nieujawnionych w księdze wieczystej hipotek.

Podniósł także, że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa

przeciwko prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy (art. 7 pkt 1 u.k.w.h.). Do

nich należy zaliczyć hipotekę łączną i nie sprzeciwia się temu unormowanie zawarte w

art. 67 u.k.w.h., gdyż wymóg konstytutywnego wpisu odnosi się jedynie do powstania

hipoteki, a nie do jej przeniesienia, chociażby w zmienionej postaci, do innej księgi

wieczystej.

W końcu uznał za bezpodstawne zarzuty naruszenia art. 34, 32 i 31 u.k.w.h.

podnosząc, że skoro była wyłączona rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, to

nieistotna była okoliczność kto był właścicielem nieruchomości w chwili dokonywania

spornych wpisów. Podkreślił, że w tym wypadku wpis dokonany został na podstawie

ustawy i dlatego nie zachodziła potrzeba dołączenia dokumentów, o których mowa w

art. 31 i 32 u.k.w.h. Poza tym stwierdził, że Sąd pierwszej instancji nie naruszył też art.

6268 § 1 k.p.c., skoro na zasadzie wyjątku miał obowiązek w tym wypadku dokonać

wpisu z urzędu.

M. P. w skardze kasacyjnej opartej na podstawie naruszenia prawa materialnego,

tj. art. 34 w zw. z art. 32, art. 31 ust. 2, art. 3, art. 5, art. 6 § 3 oraz art. 7 ust. 1 u.k.w.h., a

także art. 31 ust. 2 u.k.w.h. oraz na mającym wpływ na wynik sprawy naruszeniu prawa

procesowego, a to art. 6268 § 1 k.p.c. w zw. z art. 11 ust. 2 rozporządzenia wniósł o

uchylenie zaskarżonego postanowienia i orzeczenie co do istoty sprawy przez

wykreślenie wpisanych hipotek.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Sprawy wieczystoksięgowe są rozpoznawane na posiedzeniu niejawnym (art.

§ 1 k.p.c.). Z tego względu rozpoznanie jej na posiedzeniu jawnym jest

uprawnieniem sądu, a nie jego obowiązkiem. Wbrew stanowisku skarżącego, S. K.

otrzymał odpis skargi kasacyjnej przez doręczenie jej w drodze awizo w dniu 21

listopada 2009 r. Od tej daty biegł dla niego dwutygodniowy termin do wniesienia

odpowiedzi na skargę kasacyjną. W tym terminie powinien był się odnieść do zarzutów

kasacyjnych. Do rozprawy kasacyjnej miał więc blisko trzymiesięczny okres czasu do

ustanowienia pełnomocnika jak i przygotowania przez niego obrony.

Zawiadomienie S. K. o rozprawie wyznaczonej na dzień 18 lutego 2010 r.

nastąpiło przez doręczenie w drodze awizo w dniu 28 stycznia 2010 r., a nie w dniu 16

lutego 2010 r. jak podnosił pełnomocnik uczestnika. Bezzasadny był zatem jego wniosek

o odroczenie rozprawy kasacyjnej.

Hipoteka łączna powstaje z mocy prawa i polega na tym, że wierzyciel może –

według swego uznania – żądać zaspokojenia w całości bądź w części z każdej

nieruchomości z osobna, tylko z niektórych z nich lub ze wszystkich łącznie.

Bezpośrednią konsekwencją ustawowej przyczyny powstania hipoteki łącznej jest to, że

jej wpis do ksiąg wieczystych, zakładanych dla nowo powstałych nieruchomości

następuje z urzędu (§ 11 ust. 2 rozporządzenia; por. także postanowienie Sądu

Najwyższego z dnia 13 stycznia 2005 r., IV CK 425/04 niepubl.). Wpis ten ma charakter

deklaratoryjny i w istocie stanowi przeniesienie hipoteki jako prawa współobciążającego

z księgi wieczystej dla nieruchomości macierzystej do nowej, bądź innej księgi

wieczystej (por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 14 lipca 1994 r., III CZP 85/94,

OSNC 1995, nr 1, poz. 3 i postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 13 kwietnia 2005 r.,

IV CK 469/04, Biul. SN 2005, nr 9, s. 10).

W judykaturze wyjaśniono także, że ujawnienie z urzędu hipoteki łącznej powinno

nastąpić możliwie najwcześniej, niemniej nie ma przeszkód aby dokonać go z urzędu,

już po załatwieniu wniosku o założenie nowej księgi wieczystej dla części obciążonej

nieruchomości (por. np. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 8 marca 2007 r. III

CSK 356/06 LEX nr 278687). Ustawodawca nie ograniczył żadnym terminem dokonania

z urzędu wpisu hipoteki łącznej. Podstawą tego przeniesienia jest art. 24 ust. 3 u.k.w.h.

w zw. z art. 11 ust. 2 rozporządzenia. Jest to podstawa procesowa do dokonania z

urzędu przeniesienia do współobciążenia przedmiotowych hipotek.

Według Sądów meriti hipoteki wpisane w księdze wieczystej P.(…)1/0

przekształciły się ex lege w hipoteki łączne w następstwie połączenia obciążonej nimi

nieruchomości lokalowej (art. 22 ust. 1 u.k.w.h.) z nieruchomością wspólną objętą

księgą wieczystą nr P.(…)3/0 i następnie na skutek jej podziału (art. 76 ust. 1 u.k.w.h.).

Skoro hipoteka łączna powstaje z mocy samego prawa, a jej przeniesienie do

innej księgi wieczystej następuje z urzędu, to wniosek o jej wpis jest zbędny i może

stanowić tylko impuls do dokonania takiej czynności i tak dokonywanej przez sąd

samoistnie. Z tych względów nietrafne były zarzuty naruszenia art. 626 § 1 k.p.c. w zw. z

art. 11 ust. 2 rozporządzenia i w zw. z art. 62613 k.p.c.

Przepis art. 34 u.k.w.h. nie miał w sprawie zastosowania już z tego względu, że

zaskarżony wpis ograniczał prawo wpisanego jako właściciel w księdze wieczystej nr

P.(…)4/0 M. P. Brzmienie tego przepisu nie pozostawia wątpliwości co do tego, że

dotyczy on stanu prawnego wynikającego z księgi wieczystej na dzień dokonywania

wpisu. W tym czasie skarżący był wpisany jako właściciel w księdze wieczystej nr

P.(…)4/0 (por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 22 maja 1996 r., III CZP 50/96, OSNC

1996, nr 11, poz. 141).

Artykuł 31 ust. 2 u.k.w.h. wskazuje jako podstawę wpisów potrzebnych do

usunięcia niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem

odpowiednie dokumenty lub orzeczenia sądu. Z kolei art. 32 u.k.w.h. określa jaki

dokument

jest

niezbędny

do

wpisu

ograniczonego

prawa

rzeczowego.

Zarówno w doktrynie, jak i judykaturze nie budzi jednak wątpliwości zapatrywanie,

że przepisy te swymi hipotezami nie obejmują praw powstałych ipso iure, w tym

powstającej na podstawie art. 76 ust. 1 u.k.w.h. hipoteki łącznej. Skarżący przeoczył, że

w takim wypadku mamy do czynienia tylko z przeniesieniem do nowej księgi wieczystej,

w kształcie nieco zmodyfikowanym, wpisu już wcześniej dokonanego.

Ochrona nabywcy nieruchomości utworzonej przez podział nieruchomości

wpisanej do nowej lub przyłączonej do innej księgi wieczystej i wykreślenie z niej bez

zgody wierzyciela hipoteki łącznej, może nastąpić tylko na podstawie powództwa

wytoczonego na podstawie art. 10 ust. 1 u.k.w.h.

Artykuł 6268 § 2 k.p.c. wyznacza zakres kognicji sądów merytorycznych obu

instancji w sprawach o wpis (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia

6 października 2006 r., V CSK 214/06, LEX nr 327887). Użyte w tym przepisie

wyrażenie

„bada

jedynie”

wskazuje

jednoznacznie

na

ograniczony

charakter

rozstrzygania sądu wieczystoksięgowego. Postępowanie wieczystoksięgowe nie może

służyć do rozstrzygania jakichkolwiek sporów o prawo ani w charakterze przesłanki

rozstrzygnięcia, ani samego rozstrzygnięcia. Sąd wieczystoksięgowy nie powinien

rozstrzygać, czy prawo stanowiące przeszkodę wpisu powstało bądź nie powstało, w

wyniku działania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. W myśl zasady in dubio pro

principio brak dostatecznych podstaw do stwierdzenia przez sąd wieczystoksięgowy, że

skarżący nabył swą nieruchomość w wyniku działania rękojmi, bez obciążenia

przedmiotowymi hipotekami. Do zbadania, czy w takim wypadku – jak trafnie

podniesiono w piśmiennictwie – prawa te istnieją, właściwa jest droga procesu. Tryb

procesu z natury rzeczy lepiej jest przystosowany do rozstrzygania sporów, a

powództwo unormowane w art. 10 u.k.w.h. jest w tym wypadku sposobem do

doprowadzenia stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej do zgodności z

aktualnym, rzeczywistym stanem prawnym. Kryterium prawnym jest tu zawsze obecny

stan, a nie stan istniejący w przeszłości (por. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 24

listopada 1997 r., II CKN 110/97, Prok. i Pr. 1998, nr 5, s. 28). Podsumowując ten wątek

trzeba stwierdzić, że w postępowaniu wieczystoksięgowym sąd nie zajmuje się kwestią

rękojmii (por. np. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 22 maja 1996 r., III CZP 50/96

i postanowienie Sądu najwyższego z dnia 18 czerwca 2009 r., II CSK 4/09 LEX

nr 519937).

Poza tym można zauważyć, że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych

wyrażona w art. 5 u.k.w.h., nie obejmuje zmian stanu prawnego nie będących wynikiem

czynności prawnej. Nabycie przez czynność prawną jest niezbędnym warunkiem

istnienia rękojmi. Musi to być zatem nabycie pod tytułem szczególnym, w drodze umowy

przenoszącej własność konkretnej nieruchomości z osobą wpisaną w księdze wieczystej

jako właściciel lub nabycie w ten sam sposób innego prawa rzeczowego. Zgodnie z art.

109 ust. 1 u.k.w.h. wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem

wykonawczym, może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę przymusową na

nieruchomości dłużnika. Hipoteka taka, jest zatem ustanawiana na jednostronny

wniosek wierzyciela, na podstawie tytułu wykonawczego w rozumieniu art. 776 k.p.c. i

spełnia funkcję szczególnego środka egzekucyjnego.

Z przedstawionych względów nietrafne były zarzuty naruszenia art. 2, art. 3, art.

5, art. 6 § 3 oraz art. 7 ust. 1 u.k.w.h.

Skarga kasacyjna jest obecnie środkiem służącym od prawomocnego orzeczenia,

tak sformalizowanym, że jej podstawy są ograniczone tylko do wskazanego naruszenia

przez sąd drugiej instancji prawa materialnego, bądź przepisów postępowania, jeżeli

uchybienie to miało istotny wpływ na wynik sprawy. Jest to więc środek kontroli tylko

wskazanych błędów prawnych. Nie jest natomiast instrumentem kontroli trafności

orzeczenia w tym sensie, że służy do wyeliminowania ewentualnych niewytkniętych

uchybień

-

oczywiście

poza

kardynalnymi

brakami

wywołującymi

nieważność

postępowania przed sądem drugiej instancji. Z tego względu, dla skuteczności skargi w

ramach zarzutu kasacyjnego, należy zarówno przedstawić wadliwości jakimi zdaniem

skarżącego jest dotknięte orzeczenie i poprawnie je zakwalifikować, tj. wskazać, które

przepisy – oznaczone numerem artykułu (paragrafu, ustępu) ustawy zostały naruszone

(por. np. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 11 marca 1997 r., III CKN 13/97, OSNC

1997, nr 8, poz. 114). Tymczasem, skarżący nie wskazał jako naruszonego art. 76 ust. 1

u.k.w.h. ani art. 22 ust. 1 u.k.w.h., które stanowiły dla Sądów meriti podstawę materialną

powstania przedmiotowej hipoteki łącznej. Gdyby skarżący je wskazał jako naruszone i

podniósł, czego nie dokonał, że hipoteki wpisane w księdze wieczystej nr P(…)1/0

wobec zaprzestania istnienia przedmiotu nimi obciążonego, tj. nieruchomości lokalowej

wygasły, należałoby dopiero rozważyć w drodze wykładni umowy notarialnej z dnia 22

września 2004 r., czy rzeczywiście doszło do zniesienia odrębnej własności lokalu nr 8 o

pow. 144,91 m2. Gdyby to nastąpiło i na skutek tego przestała istnieć ta nieruchomość

lokalowa, to czy skutkiem tego nie było wygaśnięcie figurujących w księdze wieczystej

nr P(…)1/0 przedmiotowych hipotek, czy też hipoteka ta jako łączna w dalszym ciągu

obciążałaby innego rodzaju

nieruchomość,

bo

nieruchomość gruntową,

dotychczasowy lokal stałby się elementem części wspólnej budynku.

Z tych względów skarga kasacyjna uległa oddaleniu (art. 39814 k.p.c.).

skoro