II CSK 361/10 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt II CSK 361/10

POSTANOWIENIE

Dnia 14 stycznia 2011 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Hubert Wrzeszcz (przewodniczący)

SSN Mirosław Bączyk

SSN Marta Romańska (sprawozdawca)

w sprawie z wniosku D. L., E. B.

i W. B. (Dz. Kw 4803/09)

przy uczestnictwie Syndyka Masy Upadłości Spółdzielni Mieszkaniowej

"P." w upadłości z siedzibą w K. i wierzyciela hipotecznego

M. I. I. AG z siedzibą w S.

(księstwo Liechtenstein)

o wykreślenie wpisów dotyczących spółdzielczego własnościowego prawa

do lokalu użytkowego i o ujawnienie przekształcenia powyższego prawa

w nieruchomość lokalową i dokonanie wpisów prawa własności

oraz z wniosku wierzyciela hipotecznego M. I.

I. AG z siedzibą w S. (Dz. Kw 5940/09)

z udziałem D. L., E. B. i W. B.

o wpis hipoteki przymusowej kaucyjnej łącznej,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 14 stycznia 2011 r.,

skargi kasacyjnej wierzyciela hipotecznego M.

I. I. AG z siedzibą w S.

od postanowienia Sądu Okręgowego

z dnia 18 lutego 2010 r.,

uchyla zaskarżone postanowienie oraz postanowienie Sądu

Rejonowego z dnia 30 listopada 2009 r., i przekazuje sprawę

Sądowi

Rejonowemu

pozostawiając

temu

do

Sądowi

postępowania kasacyjnego.

ponownego

rozstrzygnięcie

rozpoznania,

o

kosztach

Uzasadnienie

Oświadczeniem z 30 czerwca 2009 r. Syndyk masy upadłości Spółdzielni

Mieszkaniowej „P.” w K. w celu zrealizowania roszczeń mających podstawę w art.

1714 w zw. z art. 54 ust. 1 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach

mieszkaniowych, (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.; dalej - u.s.m.)

ustanowiła w budynku przy ul. P. 18 w K. odrębną własność lokalu użytkowego nr

1007 o powierzchni 33,80 m2, z którym związany jest udział w nieruchomości

wspólnej wynoszący 2.538/1.000.000 części, a następnie przeniosła na rzecz D. L.,

E. B. i W. B. w udziałach po 1/3 części własność tego lokalu wraz ze związanym z

nim udziałem we współwłasności nieruchomości wspólnej.

W dziale III księgi wieczystej KW nr 12986 prowadzonej dla zabudowanej

nieruchomości gruntowej, z której wyodrębniono własność lokalu nr 301 w dacie

zawarcia umowy z 5 sierpnia 2009 r. wpisana była upadłość Spółdzielni

Mieszkaniowej „P.” obejmująca likwidację jej majątku, zaś w dziale IV - hipoteka

przymusowa

kaucyjna

w

kwocie

27.958.907,50

zł

dla

zabezpieczenia

wierzytelności M. I. I. AG w S. (Liechtenstein), współobciążająca księgi wieczyste

KW nr […], KW nr […].

Po rozpoznaniu zawartego w akcie notarialnym z 30 czerwca 2009 r.

wniosku o wpis referendarz sądowy w Sądzie Rejonowym 7 lipca 2009 r. wykreślił z

księgi wieczystej KW nr 28267 wpisy dotyczące spółdzielczego własnościowego

prawa do lokalu niemieszkalnego nr 1007 oraz wpisał w dziale I-Sp tej księgi udział

do 2.538/1.000.000 części we współwłasności części wspólnych budynku i działki

gruntu nr 124/3, stanowiącej nieruchomość objętą księgą wieczystą KW nr 12986;

wykreślił z działu II księgi wieczystej KW nr 28267 D. L., E. B. i W. B. jako

uprawnionych do ograniczonego prawa rzeczowego i wpisał ich jako właścicieli

wyodrębnionego lokalu w częściach ułamkowych po 1/3; w dziale II księgi

wieczystej KW nr 12986 wpisał, że każdoczesny właściciel lokalu nr 1007 ma udział

do 2.538/1.000.000 części nieruchomości wspólnej opisanej w dziale 1-0, KW nr

28267. Jednocześnie z wpisami w działach I i II księgi wieczystej KW nr 28267,

dotyczącymi ujawnienia przekształcenia spółdzielczego prawa do lokalu w odrębną

własność lokalu oraz ujawnienia właścicieli lokalu, referendarz nie wpisał hipoteki

łącznej na rzecz M. I. I. AG w S., dotąd obciążającej nieruchomość gruntową z

budynkiem objętą księgą wieczystą KW nr 12986.

Skargę na orzeczenie referendarza sądowego z 7 lipca 2009 r. wniósł M. I. I.

AG w S. i żądał wpisania na swoją rzecz w dziale IV księgi wieczystej KW nr 26354

hipoteki przymusowej łącznej kaucyjnej w kwocie 27.958.907,50 zł, twierdząc, że

wpis ten powinien nastąpić z mocy prawa razem z pozostałymi wpisami

dokonanymi w księdze dla odrębnej własności lokalu. Sąd Rejonowy skargę

wierzyciela hipotecznego potraktował jako wniosek o wpis hipoteki, a następnie

postanowieniem z 30 listopada 2009 r. - oddalił. Sąd Rejonowy przytoczył treść art.

76 ust. 1 u.k.w.h. i wskazał, że właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką Spółdzielnia Mieszkaniowa „P.” w K. od 14 listopada 2008 r. pozostaje w upadłości

likwidacyjnej. Wyznaczony syndyk ma obowiązek zawierania umów, o których

mowa w art. 111, 12, 1714, 1715, 39 i 48 u.s.m., a cel upadłości obejmującej

likwidację majątku Spółdzielni realizowany jest przez spieniężenie masy upadłości.

Postępowanie

upadłościowe

pełni

analogiczną

rolę

do

postępowania

egzekucyjnego i uzasadnienie jest, aby nabycie rzeczy w toku upadłości traktowane

było podobnie jak nabycie rzeczy w postępowaniu egzekucyjnym. Zgodnie z art.

336 ustawy z 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe i naprawcze (tekst jedn.: Dz.

U. z 2009 r. Nr 175, poz 1361 ze zm.; dalej - pr. upadł. i napr.), sumy uzyskane ze

zbycia rzeczy i praw obciążonych m.in. hipoteką przeznacza się na zaspokojenie

wierzycieli, których wierzytelności były zabezpieczone na przedmiocie obciążenia.

Kwoty pozostałe po zaspokojeniu tych wierzycieli wchodzą do funduszów masy

upadłości. Sumy uzyskane przez syndyka SM „P.” w związku z ustanowieniem

odrębnej własności lokalu i przeniesieniem jego własności w trybie ustawy o

spółdzielniach mieszkaniowych powinny być przeznaczone na zaspokojenie

wierzyciela hipotecznego, którym jest MI AG w S. Z planu podziału zatwierdzonego

postanowieniem sędziego - komisarza wynika, że w taki sposób Syndyk

zadysponował środkami uzyskanymi w wyniku zawarcia umowy z 5 sierpnia 2009 r.

Umowa ta nie była wprawdzie umową sprzedaży lokalu, ale skoro wierzyciel

hipoteczny

uzyskał

możliwość

zaspokojenia

się

ze

zbytego

udziału

w

nieruchomości, które to zbycie nastąpiło w toku postępowania upadłościowego

likwidacyjnego, to do umowy zastosowanie ma przepis art. 313 pr. upadł. i napr. w

brzmieniu obowiązującym do 2 maja 2009 r. (w zw. z art. 5 ustawy z 6 marca 2009

r. o zmianie ustawy - Prawo upadłościowe i naprawcze, Dz. U. Nr 60, poz. 535).

Stosownie do art. 313 ust. 1 pr. upadł. i napr. sprzedaż dokonana w postępowaniu

upadłościowym ma skutki sprzedaży licytacyjnej, a szczegółowo określa je ust. 2-4

tego przepisu. Sprzedaż taka powoduje wygaśnięcie wszelkich praw oraz praw i

roszczeń

osobistych

ujawnionych

przez

wpis

do

księgi

wieczystej

lub

nieujawnionych w ten sposób, lecz zgłoszonych sędziemu-komisarzowi w terminie

przewidzianym dla zgłoszenia wierzytelności (art. 313 ust. 2 pr. upadł. i napr.).

Osoby, których prawa rzeczowe albo prawa i roszczenia osobiste wskutek

sprzedaży nieruchomości wygasły, nabywają w zamian prawo do zaspokojenia się

z sumy uzyskanej ze sprzedaży przedmiotu obciążonego (art. 345 ust. 1 pr. upadł. i

napr.). Na mocy art. 313 ust. 2 pr. upadł. i napr. hipoteka obciążająca część

nieruchomości stanowiącą wyodrębniony lokal nr 301 oraz związany z nim udział

3.457/1.000.000 we własności części wspólnej budynku i gruntu wygasła w związku

z wyodrębnieniem lokalu i jego przeniesieniem na Z. B. Nie mogła być zatem

ujawniona w księdze prowadzonej dla odrębnej własności lokalu.

Postanowienie z 30 listopada 2009 r. zaskarżył apelacją M. I. I. AG w S.

Apelacja ta została oddalona postanowieniem Sądu Okręgowego z 18 lutego

2010 r., który na podstawie kolejno dokonywanych wpisów w księdze

wieczystej KW nr 12986 ustalił, że objętą tą księgą niezabudowną nieruchomość

stanowiącą działkę nr 124/3 o obszarze 0,5157 ha, położoną w K. przy ul. P.,

umową z 30 stycznia 1997 r. kupiła Przedsiębiorstwo Budowlane i Drogowe „A.” SA

w S., a następnie - umową z 23 października 1997 r. - przeniosła jej własność na

Spółdzielnię Mieszkaniową „A.” w S. W umowie z 23 października 1997 r. o

warunkach przydziału lokali PBiD „A.” SA w S. oświadczyła, że nieruchomość

objętą księgą wieczystą KW nr 12986 wnosi do SM „A.” tytułem wkładu

budowlanego na budowę lokali przy ul. P. w K. o powierzchni 333 m. Obie strony

ustaliły wartość tego wkładu na 1.300.000 zł.

PBiD „A.” SA w S. 5 stycznia 2000 r. zawarła z K. Bank SA umowę o kredyt

inwestycyjny w wysokości 16.519.065,76 marek niemieckich na okres od 5 stycznia

2000 r. do 30 października 2015 r. Środki z kredytu miały być wykorzystane

wyłącznie na wniesienie wkładu budowlanego do Spółdzielni Mieszkaniowej „A.” w

S. w celu uzyskania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego o

powierzchni 7.808,3 m2 w budynku spółdzielni przy ul. P. 16 i 18 w K. z

przeznaczeniem na działalność hotelową. Zabezpieczeniem spłaty kredytu była

m.in. hipoteka umowna na rzecz Banku w wysokości 15.009.406,69 DEM.

Spółdzielnia Mieszkaniowa „A.” w S. 5 stycznia 2000 r. poręczyła za zobowiązanie

kredytobiorcy do kwoty 16.519.065,76 DEM, a 7 stycznia 2000 r. złożyła

oświadczenie o ustanowieniu na rzecz K. Banku SA na nieruchomości objętej KW

nr 12986 hipoteki zwykłej w kwocie 15.009.406,69 marek niemieckich, stanowiącej

równowartość 32.807.561,14 zł. Hipoteka została wpisana do księgi 20 stycznia

2000 r. Nieruchomość gruntowa, dla której prowadzona jest księga wieczysta KW

nr 12986 została zabudowana budynkiem przy ul. P. 18 w K.

Spółdzielnia Mieszkaniowa „A.” w S. zmieniła nazwę i siedzibę na:

Spółdzielnia Mieszkaniowa „P.” w K. i złożyła wniosek o wykreślenie z księgi

wieczystej KW nr 12986 hipoteki zwykłej w kwocie 15.009.406.69 marek

niemieckich na rzecz K. Banku SA, powołując się na przepis art. 44 ust. 1 u.s.m.

Ostatecznie 19 grudnia 2002 r. Sąd Rejonowy wykreślił hipotekę zwykłą w kwocie

15.009.406,69 marek niemieckich, a to postanowienie zostało zaskarżone apelacją

K. Banku SA i A. O., która podała, że umową z 31 stycznia 2002 r. nabyła od Banku

wierzytelność w kwocie 15.009.406,69 marek niemieckich.

K. Bank SA 16 lipca 2002 r. wniósł o wpisanie do księgi wieczystej KW nr

12986 na jego rzecz hipoteki przymusowej kaucyjnej do kwoty 40.000.000 zł,

na podstawie nakazu zapłaty wydanego w postępowaniu nakazowym przez Sąd

Okręgowy 14 listopada 2001 r., VIII GNc 1297/01 i zasądzającego od Spółdzielni

Mieszkaniowej „A.” w S., jako poręczyciela za dług PBiD „A.” w S. na rzecz K.

Banku

SA

ogółem

27.989.907,50

zł

z odsetkami

ustawowymi

od

kwoty

25.746.004,27 zł od 28 sierpnia 2001 r. oraz koszty procesu w kwocie 31.000 zł.

Referendarz sądowy 11 września 2002 r. dokonał wpisu hipoteki przymusowej

kaucyjnej do kwoty 40 min zł na rzecz K. Banku SA. Na skutek skargi SM „P.” w K.

na czynność referendarza Sąd Rejonowy postanowieniem z 14 listopada 2002 r.

uchylił w części jego wpis i wpisał w miejsce kwoty 40 min zł kwotę 27.958.907,30

zł, zaś w pozostałym zakresie wniosek oddalił. Postanowienie zostało zaskarżone

apelacją SM „P.” w K.

Postanowieniem z 8 kwietnia 2003 r. Sąd Okręgowy oddalił apelacje K.

Banku SA i A. O. od wykreślenia hipoteki zwykłej w kwocie 15.009.406,69 marek

niemieckich dokonanego 19 grudnia 2002 r. oraz Spółdzielni Mieszkaniowej „P.” w

K. od postanowienia z 14 listopada 2002 r. o wykreśleniu hipoteki przymusowej

kaucyjnej w kwocie 27.989.907,50 zł. Kasacja A. O. od tego postanowienia została

prawomocnie odrzucona. Kasacje K. Banku SA i SM „P.” Sąd Najwyższy oddalił

postanowieniem z 14 lipca 2004 r., IV CK 568/03.

W

związku

z

umowami

o

ustanowienie

odrębnej

własności

lokalu

i o przeniesienie własności lokali referendarz sądowy 30 lipca 2003 r. wpisał

w księdze wieczystej KW nr 12986 hipotekę przymusową kaucyjną łączną – po

sprostowaniu - do kwoty 27.958.907,50 zł na rzecz K. Banku SA, współobciążającą

nieruchomości objęte KW nr […].

Postanowieniem z 14 listopada 2008 r. Sąd Rejonowy ogłosił upadłość SM

„P.” w K., co zostało ujawnione w dziale III księgi wieczystej KW nr 12986.

Orzeczenie o upadłości z możliwością, zawarcia układu zostało zmienione

postanowieniem z 6 lutego 2009 r. na upadłość obejmującą likwidację majątku

upadłego.

M. I. I. AG w S. 19 marca 2009 r. wniósł o ujawnienie zmiany wierzyciela

wierzytelności zabezpieczonej hipoteką przymusową kaucyjną łączną do kwoty

27.958.907,50 zł. Do wniosku dołączył oświadczenie K. Banku SA w W. z 9 marca

2009

r.

stwierdzające,

że na

skutek

wykonania

wszystkich

warunków

zawieszających weszła w życie „Umowa ugody” z 16 grudnia 2008 r., na mocy

której K. Bank SA przeniósł na wnioskodawcę przysługującą mu wierzytelność w

stosunku do SM „P.” w K., stwierdzoną nakazem zapłaty z 14 listopada 2001 r., VIII

GNc 1297/01 oraz wyrokami Sądu Okręgowego z 3 lipca 2007 r., VIII GC 414/02 i

Sądu Apelacyjnego z 30 października 2008 r., I ACa 225/08. Referendarz sądowy

w Sądzie Rejonowym postanowieniem 2 kwietnia 2009 r. oddalił wniosek o

ujawnienie zmiany wierzyciela hipotecznego, a ten 22 kwietnia 2009 r. wniósł

ponownie wniosek i dołączył do niego m.in. „Umowę ugody” z 16 grudnia 2008 r.

Sąd Rejonowy 5 maja 2009 r. wykreślił K. Bank SA i wpisał M. I. I. AG w S. jako

wierzyciela w odniesieniu do hipoteki na kwotę 27.958.907,50 zł.

Księga wieczysta KW nr 28267, obecnie prowadzona dla odrębnej własności

lokalu użytkowego nr 1007 w budynku przy ul. P. nr 18 w K. pierwotnie założona

została dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 1007 w tym budynku

w zasobach SM „A.”. Prawo to przysługiwało PBiD „A.” w S., a umową z 10 maja

2001 r. zostało sprzedane C. i B. S. Umową z 8 listopada 2001 r. C. i B. S.

przenieśli prawo do wymienionego lokalu na rzecz „S.” Spółki z o.o. w M., której

upadłość

ogłoszono w 2004 r. Syndyk upadłej Spółki umową sprzedaży

z 7 października 2005 r. przeniósł prawo do tego lokalu na K. K., który 11 maja

2007 r. sprzedał je D. L., E. B. i W. B. w częściach ułamkowych po 1/3 części. Wpis

na rzecz nabywców nastąpił 17 maja 2007 r.

Sąd Okręgowy wskazał, że 31 lipca 2007 r. weszła w życie nowela do

ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. Nr 125, poz.

873), która wprowadziła do art. 44 tej ustawy w miejsce ust. 1, który utracił moc,

przepis ust. 11. Przepis ten stanowi wyjątek od art. 76 ust. 1 u.k.w.h. w odniesieniu

do hipoteki obciążającej dzieloną nieruchomość i zabezpieczającej kredyt,

z którego środki finansowe przeznaczono na potrzeby tej nieruchomości.

W przypadku

podziału

nieruchomości

stanowiącej

własność

spółdzielni,

polegającego na ustanowieniu odrębnej własności choćby jednego lokalu na rzecz

osoby innej niż spółdzielnia, obciążonej hipoteką istniejącą w dniu wejścia w życie

ustawy, hipoteka łączna nie powstaje. Kredyt udzielony PB i D „A.” SA w S. w

styczniu 2000 r. został przeznaczony na budowę budynku przy ul. P. 18 w K. na

gruncie stanowiącym własność Spółdzielni Mieszkaniowej „A.” w S., jako inwestora.

Przepis art. 44 ust. 11 zd. 1 u.s.m. nie dotyczy wyłącznie hipoteki zabezpieczającej

kredyt udzielony tylko spółdzielni i może dotyczyć także kredytu pobranego przez

osobę

trzecią,

jeśli

został

on

przeznaczony

na

potrzeby

nieruchomości

spółdzielczej. W tej sytuacji hipoteka zwykła istniejąca na nieruchomości SM „A.” od

10 stycznia 2000 r. po wyodrębnieniu choćby jednego lokalu na rzecz innej osoby

niż spółdzielnia nie obejmowała jako hipoteka łączna wyodrębnionego lokalu.

Hipoteka zwykła w kwocie 15.009.406,69 DEM istniała od 10 stycznia

2000 r. do 8 kwietnia 2003 r. Hipoteka przymusowa kaucyjna do kwoty ostatecznie

27.958.907,50 zł, istnieje od 16 lipca 2002 r. Zatem obie te hipoteki istniały

jednocześnie w okresie od 16 lipca 2002 r. do 8 kwietnia 2003 r., dla

zabezpieczenia tej samej wierzytelności, choć stwierdzonej w postępowaniu

wieczystoksięgowym różnymi dokumentami. Wniosek o wpis hipoteki przymusowej

kaucyjnej K. Bank SA złożył wtedy, gdy dowiedział się o wniosku SM „P.” o

wykreślenie hipoteki zwykłej na podstawie art. 44 ust. 1 u.s.m. Celem K.Banku SA

w postępowaniu wieczystoksięgowym o wpis hipoteki było zatem obejście art. 44

ust. 1 u.s.m. Gdyby chodziło o czynność prawną, to jej dokonanie w celu obejścia

ustawy skutkowałaby jej nieważnością (art. 58 § 1 k.c.).

Artykuł 44 ust. 11 u.s.m. rozróżnia przy tym dwie sytuacje. Zdanie 1 dotyczy

ustanowienia odrębnej własności lokalu w nieruchomości spółdzielczej na rzecz

osoby innej niż spółdzielnia, ale niekoniecznie na rzecz członka spółdzielni,

przy czym w dniu wejścia w życie ustawy (tj. 24 kwietnia 2001 r.) nieruchomość

ma być obciążona hipoteką zabezpieczającą kredyt przeznaczony na potrzeby tej

nieruchomości. Zdanie 2 powołanego przepisu dotyczy nie wszystkich osób,

na rzecz których ustanowiono odrębną własność lokali, ale tylko członków

spółdzielni; w ich przypadku nabycie lokalu następuje bez obciążeń hipotecznych

i to nie tylko istniejących w dniu wejścia w życie ustawy i zabezpieczających kredyt

na potrzeby nieruchomości spółdzielczej, lecz także obciążeń powstałych później i

nie tylko związanych z kredytem na potrzeby nieruchomości spółdzielczej. Zdaniem

Sadu Okręgowego zasadniczym celem regulacji zawartej w art. 41 ust. 1 1 zd. 2

u.s.m. było zapobieżenie powstaniu hipoteki łącznej na nieruchomości lokalowej

członka

spółdzielni

bez

względu

na

rodzaj

wierzytelności

podlegającej

dotychczasowemu zabezpieczeniu. Chodziło więc o zapobieżenie możliwości

egzekucji całego długu zabezpieczonego hipoteką (istniejącą w dniu wejścia

w życie ustawy lub powstałą po tym dniu) od każdego z właścicieli lokali będących

członkami spółdzielni, niezależnie od tego, czy przed nabyciem własności lokalu

spoczywał na członku spółdzielni obowiązek spłaty całości lub części długu

zabezpieczonego tą hipoteką, czy też dotąd nie spoczywał na nim taki obowiązek.

Sąd Okręgowy stwierdzi, że jeśli nie byłby słuszny pogląd Sądu Rejonowego

co do podstawy zwolnienia lokalu wyodrębnionego na rzecz członka spółdzielni od

obciążeń hipotecznych na podstawie art. 313 pr. upadł. i napr., to takie zwolnienie

i tak nastąpiłoby z mocy art. 44 ust. 1' zd. 2 u.s.m. i z tych przyczyn apelację

oddalił.

Postanowienie Sądu Okręgowego z 18 lutego 2010 r. zaskarżył M. I. I. AG w

S. skargą kasacyjną skierowaną przeciwko całemu rozstrzygnięciu odnoszącemu

się

do

żądania

wpisania

hipoteki

przymusowej

kaucyjnej

w

dziale

IV

wyodrębnionej nieruchomości lokalowej, jako hipoteki łącznej. Skarżący zarzucił,

że postanowienie z 18 lutego 2010 r. wydane zostało z naruszeniem prawa

materialnego (3983 § 1 pkt 1 k.p.c.) przez jego błędną wykładnię i niewłaściwe

zastosowanie, w szczególności: art. 76 ust. 1 u.k.w.h.; art. 313 ust. 1 i ust. 2; art.

345; art. 346 i art. 348 pr. upadł. i napr. oraz art. 17 14; art. 44 ust. 11 u.s.m.

w związku z przyjęciem, że hipoteka obciążająca nieruchomość spółdzielni

mieszkaniowej wygasa, a także nie powstaje jako hipoteka łączna w stosunku do

nieruchomości

lokalowej

wyodrębnionej

wskutek

zawarcia

przez

syndyka

w postępowaniu upadłościowym umowy przeniesienia własności lokalu na osobę,

której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do tego lokalu.

Z powołaniem się na powyższe zarzuty skarżący wniósł o uchylenie

zaskarżonego postanowienia Sądu Okręgowego oraz poprzedzającego go

postanowienia Sądu Rejonowego i przekazanie sprawy Sądowi Rejonowemu do

ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania względnie o

uchylenie w całości postanowień Sądów obu instancji i nakazanie wpisania w dziale

IV księgi wieczystej założonej dla odrębnej własności lokalu hipoteki przymusowej

kaucyjnej łącznej w kwocie 27.958.907,50 zł na rzecz skarżącego, przy zasądzeniu

na jego rzecz koszów postępowania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

1. W skardze kasacyjnej skarżący zgłosił wyłącznie zarzuty naruszenia

prawa materialnego, ale ocena ich zasadności musi być odniesiona do tego

zespołu okoliczności faktycznych, które w niniejszej sprawie mogą być uznane za

podstawę faktyczną rozstrzygnięcia. Zastrzeżenie powyższe jest konieczne

w świetle rozbudowanych ustaleń faktycznych Sądów obu instancji, do których

odwoływał się Sąd Okręgowy w ramach oceny prawnej sprawy, nie bacząc na jej

charakter. Tymczasem sprawa dotyczyła ujawnienia w księdze wieczystej

oświadczenia o ustanowieniu odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności

tego lokalu wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej na osobę, której

przysługiwało do niego prawo spółdzielcze własnościowe. Granice rozpoznania

sądu w postępowaniu wieczystoksięgowym wyznacza treść art. 626 8 § 1 i 2 k.p.c.

Zgodnie z tym przepisem wpis dokonywany jest jedynie na wniosek i w jego

granicach, chyba że przepis szczególny przewiduje dokonanie wpisu z urzędu.

Rozpoznając wniosek o wpis, sąd bada jedynie treść i formę wniosku, dołączonych

do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej.

Spośród informacji o kolejnych czynnościach prawnych dotyczących

nieruchomości objętej księgą wieczystą KW nr 12986, powstaniu spółdzielczych

własnościowych praw do lokali we wzniesionym na niej budynku przy ul. P. nr 18 w

K. oraz przenoszeniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 1007 w

tym budynku, objętego księgą wieczystą KW nr 28267, zreferowanych przez Sąd

Rejonowy oraz istotnie uzupełnionych przez Sąd Okręgowy, w niniejszej sprawie

znaczenie mają jedynie dane na temat stanu wpisów w księdze wieczystej KW nr

12986 prowadzonej dla nieruchomości, z której wyodrębniono lokal nr 301 oraz w

księdze wieczystej KW nr 28267, założonej dla spółdzielczego własnościowego

prawa do lokalu nr 301, w dacie wpływu wniosku z 30 czerwca 2009 r. i w dacie

jego rozpoznania. W dziale II księgi wieczystej KW nr 12986 prowadzonej dla

zabudowanej nieruchomości gruntowej, z której wyodrębniono własność lokalu nr

1007 wpisana była wówczas Spółdzielnia Mieszkaniowa „P.” w K., w dziale III tej

księgi ujawniona była upadłość Spółdzielni Mieszkaniowej „P.” obejmująca

likwidację jej majątku, zaś w dziale IV - hipoteka przymusowa kaucyjna w kwocie

27.958.907,50 zł dla zabezpieczenia wierzytelności M. I. I. AG w S. (Liechtenstein),

współobciążająca księgi wieczyste KW nr 30378, KW nr 30515, KW nr 30639 i KW

nr 30640, i zabezpieczająca wierzytelność skarżącego stwierdzoną nakazem

zapłaty wydanym przez Sąd Okręgowy 14 listopada 2001 r., VIII GNc 1297/01.

Równocześnie

sąd

wieczystoksięgowy

prowadził

księgę

wieczystą

dla

spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 1007, w zasobach Spółdzielni

Mieszkaniowej „P.”, w której ujawniono, że prawo przysługuje D. L., E. B. i W. B.

Pozostałe przytoczone przez Sąd Okręgowy okoliczności faktyczne nie

mogą mieć znaczenia w niniejszej sprawie. Poza tym, stan kolejno dokonywanych

wpisów w księgach wieczystych oraz akta ksiąg wieczystych nie mogły być

podstawą dla stwierdzenia niektórych faktów przytoczonych przez Sąd Okręgowy

w motywach

zaskarżonego

postanowienia. W

taki sposób ocenić trzeba

stwierdzenie Sądu Okręgowego w ramach oceny prawnej sprawy, że „kredyt

udzielony Przedsiębiorstwu BiD „A.” SA w S. w styczniu 2000 r. został

przeznaczony na budowę budynku przy ul. P. nr 18 w K. na gruncie stanowiącym

własność Spółdzielni Mieszkaniowej „A.” w S., która była inwestorem”. Stwierdzenie

to nie ma charakteru oceny prawnej sprawy, a ewidentnie odnosi się do faktów, tyle

że nie zostało poparte jakimkolwiek odniesieniem do materiału dowodowego, z

którego zostało wyprowadzone, pomijając nawet, że powinien to być materiał

dowodowy możliwy do wykorzystania w postępowaniu wieczystoksięgowym, a nie

jakikolwiek inny materiał dowodowy.

2. Zgodnie z art. 84 u.k.w.h., hipoteka obejmuje nieruchomość wraz

z przynależnościami i utrzymuje się na niej jako na całości aż do zupełnego

wygaśnięcia wierzytelności, którą zabezpiecza. Powyższe oznacza, że hipoteka

obciąża nieruchomość w takim kształcie prawnym, jaki miała ona w chwili

powstania

zabezpieczenia

hipotecznego.

Późniejsze

zmiany

dotyczące

nieruchomości, np. polegające na jej podziale pozostają bez wpływu na sytuację

prawną wierzyciela hipotecznego (por. uchwałę Sądu Najwyższego z 20 marca

2003 r., III CZP 1/03, OSNC 2004, nr 1, poz. 3). Jedną z bezpośrednich

konsekwencji

zasady

stabilizacji

przedmiotu

obciążenia

hipotecznego

jest

rozwiązanie przyjęte w art. 76 ust. 1 u.k.w.h., zgodnie z którym, w razie podziału

nieruchomości obciążonej hipoteką obciąża się nią wszystkie nieruchomości

utworzone przez podział (hipoteka łączna). W konsekwencji, wierzyciel może według swego uznania - żądać zaspokojenia w całości lub w części z każdej

nieruchomości z osobna, tylko z niektórych z nich lub ze wszystkich łącznie.

Konstrukcja hipoteki łącznej stanowi wyjątek od wyrażonej w art. 65 ust. 1 u.k.w.h.

zasady, że przedmiotem zabezpieczenia hipotecznego może być tylko jedna

nieruchomość. W

zgodzie

z poglądem przyjętym

w orzecznictwie

Sądu

Najwyższego, powstanie hipoteki łącznej nie stanowi zmiany treści hipoteki

istniejącej dotychczas, lecz jej przekształcenie, dyktowane interesem wierzyciela,

a polegające na prawnym przystosowaniu stworzonego zabezpieczenia do sytuacji,

jaka powstaje w wyniku podziału nieruchomości obciążonej (por. uzasadnienie

uchwały Sądu Najwyższego z 14 lipca 1994 r., III CZP 85/94, OSNC 1995, nr 1,

poz. 3).

Ustanowienie odrębnej własności lokali jest podziałem nieruchomości

zarówno z punktu widzenia prawnego, jak i ekonomicznego. Skutkiem takiego

podziału i ustanowienia odrębnej własności choćby jednego lokalu w obciążonej

hipoteką nieruchomości stanowiącej dotąd własność spółdzielni oraz przeniesienie

własności tego lokalu na rzecz innej osoby, co do zasady, powoduje powstanie

hipoteki łącznej (art. 76 u.k.w.h.), chyba że ten skutek w konkretnym przypadku

zostanie wyłączony działaniem przepisów szczególnych.

Sąd Okręgowy uznał, że taki szczególny charakter należy przypisać

unormowaniu przewidzianemu w art. 44 ust. 11 u.s.m. Przepis ten został

wprowadzony do systemu prawnego ustawą z 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy

o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U.

2007, Nr 125, poz. 873), z mocą obowiązującą od 31 lipca 2007 r., po tym, jak

Trybunał Konstytucyjny wyrokiem z 21 grudnia 2005 r., wydanym w sprawie SK

10/05 (OTK-A 2005, nr 11, poz. 139), uznał art. 44 ust. 1 u.s.m. za niezgodny

z Konstytucją i określił, że przepis ten straci moc obowiązującą z dniem 31 grudnia

2006 r.

Artykuł 44 u.s.m. stanowi, że w przypadku podziału nieruchomości

stanowiącej własność spółdzielni, polegającego

na ustanowieniu

odrębnej

własności choćby jednego lokalu na rzecz osoby innej niż spółdzielnia, obciążonej

hipoteką istniejącą w dniu wejścia w życie ustawy, zabezpieczającą kredyt,

z którego środki finansowe przeznaczono na potrzeby tej nieruchomości, hipoteka

łączna nie powstaje. Jeżeli członek spółdzielni, na rzecz którego spółdzielnia

dokonuje przeniesienia prawa odrębnej własności lokalu lub budynku dokonał

wszystkich spłat, o których mowa w przepisach ustawy, to uzyskuje on prawo

odrębnej własności lokalu lub nieruchomości bez obciążeń hipotecznych,

z zastrzeżeniem art. 45 ust. 1 (ust. 11). Dokonanie podziału, o którym mowa w ust.

11, powoduje wygaśnięcie hipoteki obciążającej nieruchomość w dniu wejścia

w życie ustawy zabezpieczającej kredyt, z którego środki finansowe przeznaczono

na potrzeby innej nieruchomości. W celu zabezpieczenia kredytu zabezpieczonego

poprzednio hipoteką, która wygasła, spółdzielnia niezwłocznie obciąży hipoteką

nieruchomość, na potrzeby której przeznaczone zostały środki pochodzące z tego

kredytu, lub inną nieruchomość, o której mowa w art. 40 (ust. 2 1).

Ze zdania 1 ust. 11 art. 44 u.s.m. w sposób niewątpliwy wynika, że zasada

ustalona tym przepisem znajduje zastosowanie do hipoteki istniejącej w dniu

wejścia w życie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, a zatem 24 kwietnia

2001 r. Nadto jeszcze, dla jego zastosowania konieczne jest ustalenie, że istniejąca

w tej dacie hipoteka zabezpieczała kredyt, z którego środki finansowe

przeznaczono na potrzeby obciążonej nią nieruchomości. Gdy chodzi o hipotekę

przymusową kaucyjną ujawnioną w dziale IV księgi wieczystej KW nr 12986, to sam

Sąd Okręgowy wskazał, że wpis tej hipoteki nastąpił 11 września 2002 r.,

w uwzględnieniu wniosku zgłoszonego 16 lipca 2002 r. Wpis został zaskarżony

apelacją Spółdzielni Mieszkaniowej „P.”, a po jej oddaleniu - skargą kasacyjną,

która została rozpoznana przez Sąd Najwyższy 14 lipca 2004 r., IV CK 568/03,

(OSN C 2005, nr 7-8, poz. 134) wraz ze skargą kasacyjną K. Banku SA od

postanowienia oddalającego jego apelację od wykreślenia hipoteki zwykłej

obciążającej nieruchomość objętą KW nr 12986. Oddalając obie skargi kasacyjne,

na temat wpisu hipoteki przymusowej kaucyjnej Sąd Najwyższy wypowiedział się

w ten sposób, że miarodajną chwilę dla oceny przez sąd wieczystoksięgowy

dopuszczalności wpisu wyznacza art. 316 w zw. z art. 13 § 2 k.p.c., który znajduje

zastosowanie także w postępowaniu o wpis hipoteki przymusowej kaucyjnej do

księgi wieczystej (art. 6261 § 3 k.p.c.). Przedmiot hipoteki przymusowej kaucyjnej

istniał w chwili rozpoznania przez sąd wieczystoksięgowy wniosku o jej wpisanie.

Przed tą datą nie nastąpiła zmiana właściciela nieruchomości, którym pozostawała

skarżąca Spółdzielnia. Trwające przekształcenia spółdzielczych własnościowych

praw do lokali w odrębną własność lokali nie stanowiły podstawy do oddalenia

wniosku o wpis hipoteki przymusowej, który wpłynął przed dokonaniem tych zmian.

Artykuł 44 ust. 1 u.s.m. miał zastosowanie do hipotek istniejących 23 kwietnia

2001 r., a wpisanie hipoteki przymusowej kaucyjnej nastąpiło 11 września 2002 r.

na podstawie prawidłowo złożonych dokumentów i bez naruszenia art. 6268 § 2

k.p.c.

Skoro prawidłowość wpisania do księgi wieczystej KW nr 12986 hipoteki

przymusowej

kaucyjnej

dla

zabezpieczenia

wierzytelności

K. Banku

SA

przysługującej mu w stosunku do właściciela nieruchomości objętej tą księgą

i stwierdzonej nakazem zapłaty Sądu Okręgowego z 14 listopada 2001 r., VIII GNc

1297/01, została zweryfikowana przez Sąd Najwyższy i Sąd ten nie znalazł

podstaw do zakwestionowania tego wpisu, to aktualnie Sąd Okręgowy nie może

oceniać prawidłowości jego dokonania. Trudno zgodzić się z uwagami Sądu

Okręgowego, w których wierzycielowi dążącemu do zabezpieczenia przysługującej

mu wierzytelności stawia zarzut, iż jego działanie zmierzało do obejścia prawa, w

warunkach gdy wierzyciel ten po uzyskaniu orzeczenia stanowiącego właściwą

podstawę wpisu do księgi wieczystej oznaczył nieruchomość dłużnika, na której

zamierza zabezpieczyć wierzytelność i spełnił wszystkie warunki pozwalające mu

na uzyskanie zabezpieczenia. Skoro wpis hipoteki przymusowej kaucyjnej nastąpił,

to działanie wierzyciela miało zarówno podstawę faktyczną, jak i prawną. Żaden

obowiązujący przepis nie zakazał wierzycielowi spółdzielni zabezpieczenia jego

wierzytelności na majątku dłużnika - spółdzielni, w tym na jej nieruchomościach,

obojętnie przy tym, o jaką wierzytelność by nie chodziło i o jaką nieruchomość.

Artykuł 44 ust. 1 u.s.m., a następnie art. 44 ust. 11 zdanie pierwsze u.s.m. odnoszą

się do zabezpieczeń hipotecznych obciążąjących nieruchomości spółdzielni w

konkretnej dacie, to jest 23 kwietnia 2001 r. Kryterium stosowania tych przepisów

nie jest natomiast data powstania wierzytelności zabezpieczanej hipoteką.

Niezależnie od powyższego wskazać trzeba, że w art. 44 ust. 1 1 u.s.m.

ustawodawca ograniczył stosowanie zasady przewidzianej tym przepisem do

hipoteki, która zabezpiecza kredyt, z którego środki finansowe przeznaczono na

potrzeby

tej

nieruchomości,

na

której

istnieje

obciążenie.

Dokonywane

w postępowaniu wieczystoksięgowym ustalenia, na potrzeby jakiej nieruchomości

przeznaczone zostały środki finansowe z kredytu zabezpieczonego hipoteką

obciążąjącą konkretną nieruchomość spółdzielni musiałyby mieć podstawę

w dokumentach

przedstawionych

przy

wniosku

o

wpisanie

oświadczenia

o ustanowieniu odrębnej własności lokalu i o jego przeniesieniu na inną osobę niż

spółdzielnia. W świetle wcześniejszej wypowiedzi Trybunału Konstytucyjnego na

temat niekonstytucyjności art. 44 ust. 1 u.s.m. nie sposób jest przyjąć, by

dostateczną podstawą dla ustalenia okoliczności, o jakiej tu mowa mogło być samo

tylko oświadczenie spółdzielni, jako dłużnika wierzytelności zabezpieczonej

hipoteką, bo interwencja ustawodawcy po utracie mocy obowiązującej art. 44 ust. 1

u.s.m. miała zmierzać do zagwarantowania choćby minimalnej ochrony interesów

wierzyciela hipotecznego. Jak już wspomniano, w ramach oceny prawnej sprawy

Sąd Okręgowy stwierdził wprawdzie, że hipoteka przymusowa kaucyjna wpisana

została do księgi wieczystej KW nr 12986 dla zabezpieczenia wierzytelności

z kredytu, z którego środki przeznaczono na potrzeby obciążonej nieruchomości,

ale podstaw dla dokonania tego ustalenia nie przytoczył, a do wniosku o wpis nie

zostały dołączone dokumenty, które by mogły uzasadniać takie stwierdzenie.

Przesłanką stosowania zdania drugiego art. 44 ust. 1 1 u.s.m., do którego

także odwołał się Sąd Okręgowy dla uzasadnienia stanowiska o braku podstaw do

wpisania hipoteki przymusowej kaucyjnej łącznej na nieruchomości lokalowej

powstałej z podziału obciążonej hipoteką nieruchomości gruntowej należącej do

spółdzielni, jest ustalenie, że prawo odrębnej własności lokalu zostaje przeniesione

na osobę, będącą w dacie tej czynności członkiem spółdzielni. Sąd Okręgowy

przytoczył brzmienie art. 44 ust. 11 zdanie drugie u.s.m. i wykładając ten przepis

stwierdził, że ma on samodzielną treść normatywną, nie powiązaną z treścią zdania

pierwszego w art. 44 ust. 11 u.s.m. i szerszy zakres zastosowania niż zdanie

pierwsze art. 44 ust. 11 u.s.m. W ocenie Sądu Okręgowego, ze zdania drugiego art.

44 ust. 11 u.s.m. wynika, że jeżeli spółdzielnia przenosi ustanowioną odrębną

własność lokalu na swojego członka, to tenże członek spółdzielni nabywa to prawo

bez jakichkolwiek obciążeń hipotecznych i to zarówno takich, które powstały przed

wejściem w życie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, jak i w dowolnym

późniejszym

momencie,

a

przy

tym

obojętne

dla

zabezpieczenia

jakiej

wierzytelności.

Podstawową okolicznością, która uniemożliwia zastosowanie powołanego

przez Sąd Okręgowy przepisu w rozpoznawanej sprawie było niedołączenie do

wniosku o wpis dokumentu stwierdzającego przesłankę, do której odwołuje się Sąd

Okręgowy, a mianowicie zaświadczenia, że nabywca ograniczonego prawa

rzeczowego był członkiem Spółdzielni w dacie ustanowienia i przeniesienia na jego

rzecz własności lokalu. Takiego dokumentu w aktach księgi wieczystej prowadzonej

dla odrębnej własności lokalu brak.

Niezależnie od powyższego trzeba zwrócić uwagę i na tę okoliczność,

że wykładnia art. 44 ust. 11 zdanie drugie u.s.m. musi uwzględniać wyniki kontroli

konstytucyjności art. 44 ust. 1 u.s.m. W motywach wyroku z 21 grudnia 2005 r., SK

10/05 (OTK-A 2005, nr 11, poz. 139), Trybunał Konstytucyjny wyjaśnił, że art. 44

ust. 1 u.s.m. jest niezgodny z Konstytucją z uwagi na naruszenie interesów

wierzycieli

spółdzielni,

nieruchomościach

w

których

dacie

wierzytelności

wejścia

w

były

życie

zabezpieczone

ustawy

o

na

jej

spółdzielniach

mieszkaniowych. Trybunał podkreślił, że zgodnie z art. 64 ust. 2 Konstytucji

własność, inne prawa majątkowe oraz prawo dziedziczenia podlegają równej dla

wszystkich ochronie prawnej, a według art. 32 ust. 1 Konstytucji - wszyscy są

wobec prawa równi i mają prawo do równego traktowania przez władze publiczne.

Przepis

normujący

wygaśnięcie

hipoteki

wskutek

zaistnienia

określonych

okoliczności, niezależnych od woli i zachowania się wierzyciela hipotecznego, przy

dalszym istnieniu wymagalnej wierzytelności, którą ta hipoteka zabezpieczała, nie

musiał być per se uznany za sprzeczny z konstytucyjnymi standardami ochrony

własności i innych praw majątkowych, o ile ustawodawca wprowadziłby inne i co

najmniej równoważne środki ochrony interesów tegoż wierzyciela. Analiza

zaskarżonych przepisów wskazywała jednak na asymetrię pomiędzy treścią art. 44

ust. 1 i 2 u.s.m. i to skutkowało stwierdzenie ich niekonstytucyjności. Przyjęcie

rozwiązania,

według

którego

hipoteki

ustanowione

na

nieruchomościach

spółdzielczych wygasają z chwilą ustanowienia odrębnej własności pierwszego

lokalu - zważywszy, że wpis do księgi wieczystej wywiera skutki ex tunc od chwili

złożenia stosownego wniosku - stawia wierzyciela w sytuacji bez wyjścia,

a wierzytelności zabezpieczone na nieruchomościach spółdzielczych hipotekami

ustanowionymi przed 24 kwietnia 2001 r. nie muszą być wierzytelnościami z umów

kredytowych związanych z finansowaniem budowy danego budynku czy lokalu.

Spółdzielnie mogły zabezpieczać na składnikach swojego majątku również

wierzytelności przysługujące wobec innych podmiotów, jak też nabywać już

obciążone nieruchomości. Trybunał odroczył wejście w życie swojego orzeczenia

ze wskazaniem, że jego natychmiastowe wejście w życie spowodowałoby

powstanie stanu, w którym konieczny byłby powrót do zasad ogólnych – to jest

przewidzianej w art. 76 ust. 1 u.k.w.h. hipoteki łącznej, z możliwością jedynie jej

podziału pomiędzy wyodrębnione nieruchomości. Sytuacja taka zabezpieczałaby

w pełni interesy wierzycieli hipotecznych, których hipoteki zostały wykreślone na

podstawie art. 44 ust. 1 u.s.m., jednakże pozostawałaby w sprzeczności z ratio

przepisów normujących zasady przekształcenia spółdzielczych praw do lokali

w prawo własności oraz skutki tej operacji w sferze obciążeń przypadających na

poszczególne lokale. Naruszałaby także prawa do lokali, nabyte w stanie wolnym

od obciążeń, przez osoby działające w zaufaniu do stanowionego prawa,

co mogłoby prowadzić do ukształtowania się sprzecznego z Konstytucja statusu

prawnego właścicieli odrębnych lokali. Rzeczą ustawodawcy było stworzenie takich

rozwiązań, które wyważyłyby interesy wierzycieli spółdzielni i osób zajmujących

lokale w zasobach spółdzielni, nabywających od niej wyodrębnione lokale na

własność.

Wykładania zdania drugiego art. 44 ust. 11 u.s.m. w oderwaniu od zdania

pierwszego tego przepisu stawia wszystkich wierzycieli spółdzielni, niezależnie od

charakteru ich wierzytelności i daty, w której uzyskali zabezpieczenia na

nieruchomości spółdzielni w takiej sytuacji, że tracą zabezpieczenia z chwilą

ustanowienia i przeniesienia na członka spółdzielni odrębnej własności lokali,

a równocześnie nie sposób wskazać na mechanizm kompensowania tej utraty

zabezpieczenia. Problem ten jawi się jako szczególnie doniosły w takich

sytuacjach, gdy – jak w okolicznościach niniejszej sprawy – ustanowienie odrębnej

własności lokalu i jego przeniesienie następuje nie na osobę, której w dacie wejścia

w życie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przysługiwało spółdzielcze

własnościowe prawo do lokalu, ale na osobę, która nabyła spółdzielcze

własnościowe praw do lokalu później i ze świadomością obciążeń, jakie istniały na

nieruchomości, na której prawo to było ustanowione. Ograniczenie zakresu

podmiotowego stosowania art. 44 ust. 11 zdanie drugie u.s.m. wyłącznie do

członków spółdzielni nabywających od niej wyodrębniony lokal po spłaceniu

wszystkich zobowiązań związanych z jego wybudowaniem i eksploatacją prowadzi

do trudnego do uzasadnienia rozdźwięku pomiędzy sytuacją, w jakiej po

ustanowieniu odrębnych własności lokali w budynku na konkretnej nieruchomości

znajdą się osoby nie będące członkami spółdzielni oraz osoby będące członkami

spółdzielni, na rzecz których przeniesiono prawa do lokali. Osoby będące

członkami spółdzielni nabywałyby lokale bez jakichkolwiek obciążeń hipotecznych

ciążących na nieruchomości, z której wyodrębniony został lokal, niezależnie od

charakteru wierzytelności i daty powstania zabezpieczenia, natomiast osoby nie

będące członkami spółdzielni nabywałyby takie lokale wraz z obciążeniem

hipotekami, które po podziale nieruchomości jako hipoteki łączne obciążałyby ich

lokale.

3. O

wyniku

postępowania

w

sprawie

przed

Sądem

Rejonowym

zadecydowało przyjęcie, że szczególnym przepisem w stosunku do art. 76 u.k.w.h.

jest art. 313 ust. 1 pr. upadł. i napr., a jego zastosowanie w sprawie uzasadnia

wniosek,

że

ustanowienie

przez

Syndyka

masy

upadłości

Spółdzielni

Mieszkaniowej „P.” w K. w toku upadłości likwidacyjnej tej Spółdzielni odrębnej

własność lokalu w budynku na nieruchomości w jej zasobach obciążonej hipoteką i

przeniesienie własności tego lokalu na inną osobę nie wiąże się powstaniem

hipoteki przymusowej łącznej, która by obciążyła własność lokalu. Pogląd ten został

zaakceptowany przez Sąd Okręgowy, który przyjął, że jeśli odrzuci się stanowisko,

według którego art. 44 ust. 11 u.s.m. stanowi dostateczną podstawę do przyjęcia, że

hipoteka przymusowa kaucyjna wpisana w księdze wieczystej prowadzonej dla

nieruchomości

wspólnej

nie

podlega

wpisaniu

w księgach

wieczystych

prowadzonych dla wyodrębnianych w postępowaniu upadłościowym nieruchomości

lokalowych, to za taką podstawę należy uznać art. 313 ust. 1 i 2, art. 345, art. 346 i

art. 348 pr. upadł. i napr.

Ustanowienie odrębnej własności lokalu przez Syndyka w toku upadłości

likwidacyjnej Spółdzielni Mieszkaniowej „P.” nastąpiło w celu zrealizowania

przewidzianego w art. 1714 u.s.m. roszczenia osoby, której przysługuje spółdzielcze

własnościowe prawo do lokalu, do czego w postępowaniu upadłościowym

upoważnia art. 541 u.s.m. w zw. z art. 86 pr. upadł. i napr. Artykuł 1714 u.s.m. jest

podstawą roszczenia o zawarcie umowy przeniesienia własności lokalu będącego

przedmiotem prawa spółdzielczego własnościowego po dokonaniu przez nabywcę

spłaty przypadających na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych

z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego

spółdzielni wraz z odsetkami oraz spłaty zadłużenia z tytułu opłat eksploatacyjnych.

Roszczenie

przewidziane

tym

przepisem

zmierza

do

przekształcenia

ograniczonego prawa rzeczowego, które dotychczas przysługiwało określonej

osobie do konkretnego lokalu w zasobach spółdzielni i obciążało nieruchomość

spółdzielni w prawo własności tego lokalu. Zrealizowanie roszczenia nie powoduje

przejścia konkretnego typu prawa do lokalu na inny podmiot w zamian za zapłatę

jego równowartości, czy nawet bez takiej zapłaty, natomiast powoduje wygaśnięcie

tego prawa, które pierwotnie obciążało nieruchomość spółdzielni i powstanie w to

miejsce przedmiotu dla prawa o intensywniejszej treści, a następnie jego

przeniesienie na podmiot, któremu przysługiwało prawo wygasłe. Roszczenia

uprawnionych do spółdzielczych własnościowych praw do lokalu o ustanowienie

i przeniesienie na ich rzecz odrębnej własności tych lokali mają podstawę

samodzielną i odrębną od przepisów o postępowaniu upadłościowym, a zawartą

w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. Syndyk masy upadłości obowiązany

jest realizować w toku postępowania upadłościowego roszczenia o ustanowienie

i przeniesienie odrębnej własności lokali na osoby, którym przysługują spółdzielcze

własnościowe prawa do tych lokali na podstawie art. 86 pr. upadł. i napr. nie w celu

zaspokojenia wierzycieli wierzytelności pieniężnych, ale w celu zrealizowania

roszczeń

o

wykonanie

przez

upadłego

jego

zobowiązań

niepieniężnych.

Unormowania, o których tu mowa można uznać za wyjątkowe w stosunku do art. 91

ust. 2 pr. upadł. i napr., gdy chodzi o roszczenia o ustanowienie i przeniesienie

praw własności lokali w zasobach spółdzielni powstałe przed datą ogłoszenia jej

upadłości likwidacyjnej. Podstawowym celem tych unormowań nie jest zatem

stworzenie warunków dla pozyskania środków z majątku upadłego na zaspokojenie

wierzycieli upadłego, którym przysługują wierzytelności pieniężne.

Artykuł 313 ust. 1 i 2 pr. upadł. i napr. w brzmieniu obowiązującym w dacie

rozpatrywania zgłoszonego w niniejszej sprawie wniosku o wpis stanowił,

że sprzedaż dokonana w postępowaniu upadłościowym ma skutki sprzedaży

egzekucyjnej. Sprzedaż nieruchomości powoduje wygaśnięcie praw oraz praw

i roszczeń

osobistych

ujawnionych

przez

wpis

do

księgi

wieczystej

lub

nieujawnionych w ten sposób, lecz zgłoszonych sędziemu-komisarzowi w terminie

określonym w art. 51 ust. 1 pkt 5. W miejsce prawa, które wygasło, uprawniony

nabywa prawo do zaspokojenia wartości wygasłego prawa z ceny uzyskanej

ze sprzedaży obciążonej nieruchomości. Skutek ten powstaje z chwilą zawarcia

umowy sprzedaży. Podstawą do wykreślenia praw, które wygasły na skutek

sprzedaży, jest prawomocny plan podziału sumy uzyskanej ze sprzedaży

nieruchomości obciążonej. Podstawą wykreślenia hipoteki jest umowa sprzedaży

nieruchomości.

Wbrew stanowisku Sądów obu instancji, ustanowienie przez spółdzielnię

odrębnej własności lokalu w jej zasobach, a następnie jego przeniesienie na rzecz

osoby, której dotychczas przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do tego

lokalu w celu zrealizowania roszczenia przewidzianego w art. 1714 u.s.m. w zw.

z art. 86 pr. upadł. i napr. art. 541 u.s.m. nie może być utożsamione ze „sprzedażą

dokonana w postępowaniu upadłościowym” w rozumieniu art. 313 ust. 1 i 2 pr.

upadł. i napr. W art. 313 ust. 1 i 2 pr. upadł. i napr. ustawodawca wyraźnie

posługuje się pojęciem „sprzedaż dokonana w postępowaniu upadłościowym”,

a zatem musi obejmować jego zakresem te formy przenoszenia praw majątkowych

upadłego na inne osoby w celu uzyskania środków finansowych na zaspokojenie

wierzycieli upadłego, które znane są ustawie prawo upadłościowe i naprawcze.

Oczywiście, „sprzedaż” w rozumieniu przepisów tej ustawy nie musi mieć

konstrukcji zbieżnej z regulacją umowy sprzedaży w kodeksie cywilnym (np.

sprzedaż licytacyjna), ale musi być formą spieniężenia majątku upadłego nazwaną

przez ustawodawcę sprzedażą w postępowaniu upadłościowym. Ustanowienie

odrębnej własności lokalu w zasobach spółdzielni mieszkaniowej a następnie jej

przeniesienie na rzecz osoby, której do lokalu przysługiwało uprzednio prawo

spółdzielcze własnościowe nie jest formą sprzedaży majątku upadłego dokonanej

w postępowaniu upadłościowym, gdyż żaden z przepisów ustawy nie pozwala na

takie zakwalifikowanie działania syndyka podjętego w celu zadośćuczynienia

zgłoszonemu roszczeniu. Trzeba wreszcie zauważyć, że gdyby syndykowi nie

zostało zgłoszone roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i jej

przeniesienie na rzecz osoby, której do lokalu przysługiwało prawo spółdzielcze

własnościowe, a w postępowaniu upadłościowym doszłoby do sprzedaży

nieruchomości w zasobach spółdzielni obciążonej spółdzielczymi własnościowymi

prawami do lokali, to w razie nabycia nieruchomości przez inną osobę niż

spółdzielnia, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu verba legis „przekształci

się” na mocy art. 1718 ust. 1 u.s.m. w odrębną własność lokalu.

Niczego w tej ocenie nie może zmienić okoliczność, że warunkiem powstania

roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu i jej przeniesienie na osobę,

której dotychczas przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest

dokonanie spłaty przypadających na ten lokal części zobowiązań spółdzielni

związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia

kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami oraz spłata zadłużenia z tytułu opłat

eksploatacyjnych.

Sprzedaż

dokonywana

w

postępowaniu

upadłościowym

z założenia wymaga zapłaty ceny za rzecz lub prawo, które jest przenoszone na

nabywcę i to w chwili, gdy dochodzi do skutku. Tymczasem zobowiązania osoby

uprawnionej do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w stosunku do

spółdzielni ze wskazanych wyżej tytułów mogą być zaspokojone na długo przed

zgłoszeniem roszczenia o ustanowienie i przeniesienie odrębnej własności lokalu,

a nawet przed ogłoszeniem jej upadłości, a sposób zadysponowania środkami

wpłaconymi na poczet zaspokojenia tychże zobowiązań przez osobę, której

przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu pozostaje poza kontrolą

wierzycieli spółdzielni, w tym także wierzycieli korzystających z zabezpieczeń

rzeczowych na jej majątku.

Skoro czynność dokonana przez Syndyka masy upadłości 30 czerwca

2009 r. nie może być zakwalifikowana jako sprzedaż w rozumieniu art. 313 ust. 1

i 2 pr. upadł. i napr., to nie sposób też oceniać jej skutków w świetle art. 345, art.

346 i art. 348 pr. upadł. i napr.

4. W świetle powyższego trafne okazały się zarzuty skarżącego dotyczące

niezastosowania w sprawie art. 76 ust. 1 u.k.w.h., a to w związku z błędną

wykładnią art. 313 ust. 1 i 2 pr. upadł. i napr. oraz art. 345, art. 346 i art. 348 pr.

upadł. i napr. w odniesieniu do oświadczeń składanych dla zrealizowania

roszczenia przewidzianego w art. 1714 u.s.m., a także w związku z błędną

wykładnią art. 44 ust. 11 u.s.m. i przyjęciem, że z przepisów tych wynika wyjątek dla

stosowania art. 76 ust. 1 u.k.w.h., w sytuacji, gdy po ogłoszeniu upadłości

likwidacyjnej spółdzielni dochodzi do wyodrębnienia własności lokalu w jej

zasobach na nieruchomości obciążonej po wejściu w życie ustawy o spółdzielniach

mieszkaniowych hipoteką przymusową kaucyjną.

Z uwagi na powyższe, na podstawie art. 398 15 § 1 k.p.c., Sąd Najwyższy

orzekł, jak w sentencji.