Supreme Court quashes appeal ruling invalidating leasehold sale due to mixed-use building classification issues.

Sygn. akt II CSK 311/11

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 21 czerwca 2012 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Marta Romańska (przewodniczący)

SSN Dariusz Dończyk

SSN Maria Szulc (sprawozdawca)

w sprawie z powództwa P. P., B. B., C.

S., B. G., Z. Ż., I. M. i W. G.

przeciwko "Uzdrowisko K." Spółce Akcyjnej z siedzibą w K.

oraz J. C. i A. L.

o ustalenie nieważności umowy,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym

w Izbie Cywilnej w dniu 21 czerwca 2012 r.,

skargi kasacyjnej strony pozwanej "Uzdrowisko K." Spółki Akcyjnej

z siedzibą w K.

od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 9 czerwca 2010 r.,

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi

Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o

kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Apelacyjny zmienił wyrok Sądu Okręgowego i

ustalił, że jest nieważna, zawarta pomiędzy pozwanymi w dniu 5 stycznia 2007 r.,

umowa sprzedaży użytkowania wieczystego działki gruntu położonej w K.

oznaczonej numerem 98/6, wraz z prawem własności budynku warsztatowo –

socjalnego.

Sądy obu instancji ustaliły, że pozwana „Uzdrowisko K.” S.A. w K. posiadała

prawo wieczystego użytkowania przedmiotowej działki wraz z prawem własności

budynku warsztatowo – socjalnego. Na parterze budynku znajdował się warsztat

stolarski, pomieszczenia magazynowe, socjalne, garażowe i warsztat mechaniczny,

natomiast dwa piętra wykorzystywane były jako pokoje hotelowe dla pracowników.

Z powodami zawarto umowy najmu i część z nich dokonała adaptacji wnęk na

łazienki. Decyzją z 21 marca 2006 r. Prezydent Miasta K. umorzył postępowanie

wywołane wnioskiem pozwanej o ustalenie warunków zabudowy w celu zmiany

sposobu użytkowania budynku warsztatowo – socjalnego z częścią hotelową na

budynek mieszkalny. Pozwana nie uzyskała także zgody na ustanowienie na

przedmiotowej nieruchomości funkcji mieszkalnej. W lipcu 2006 r. pozwana

poinformowała najemców o zamiarze sprzedaży nieruchomości

i złożyła

propozycję jej kupna. Wobec odmowy, nieruchomość została sprzedana pozwanym

L. i C. w dniu 27 grudnia 2006 r., w trybie przetargu publicznego, a w dniu 15

stycznia 2007 r. protokolarnie przekazana z zaznaczeniem, że na piętrze

pierwszym i drugim mieszkają lokatorzy. Najemcy odmówili nabywcom zapłaty

podwyższonego czynszu oraz przeprowadzenia się do innych mieszkań na czas

remontu kapitalnego. W czerwcu 2008 r. nabywcy odcięli powodom energię

elektryczną oraz ciepłą wodę i wyrokami Sądu Rejonowego z marca 2009 r.

nakazano pozwanym przywrócenie stanu poprzedniego. W listopadzie 2008 r.

pozwani C. i L. uzyskali decyzję zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą

pozwolenia na rozbiórkę budynku. W dniu 7 stycznia 2009 r. przedmiotowa

nieruchomość została zbyta na rzecz K. Z.

Sąd Apelacyjny nie podzielił stanowiska Sądu Okręgowego, że lokale

zajmowane przez powodów nie są lokalami mieszkalnymi, a w konsekwencji brak

jest podstaw do stosowania przepisów ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r.

o zasadach

zbywania

mieszkań

będących

własnością

przedsiębiorstw

państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa,

państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością

Skarbu Państwa (Dz. U. z 2001 r., Nr 4, poz. 24 ze zm., dalej ustawa o zasadach

zbywania mieszkań). Wskazując na treść art. 2 pkt 3 tej ustawy oraz art. 2 ust. 2

ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80,

poz. 903 ze zm., dalej u.o.w.l.), stwierdził, że lokale te spełniają warunki ustawowe,

bowiem samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami

w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które

wraz

z

pomieszczeniami

pomocniczymi

służą

zaspokajaniu

ich

potrzeb

mieszkaniowych. O samodzielności lokalu przesądza kryterium normatywne,

a zatem brak zaświadczenia o samodzielności wydanego przez Prezydenta Miasta

K. nie przeczy takiej ocenie. Ponadto z umów najmu wynika, że lokale zostały

oddane powodom jako mieszkania zakładowe, są zatem objęte reżimem Prawa

lokalowego. Sąd drugiej instancji wskazał nadto, że takiemu charakterowi lokali nie

przeczy określenie przeznaczenia gruntu jako funkcji usługowej, bowiem w planie

zagospodarowania przestrzennego uwzględniona jest także funkcja mieszkaniowa

jako przeznaczenie uzupełniające, zaś szczegółowy plan zagospodarowania

przestrzennego dopuszcza funkcję mieszkaniową wyłącznie jako wbudowany lokal

właściciela lub administratora w obiekty o funkcji podstawowej oraz dalsze

użytkowanie istniejących mieszkań. Sąd Apelacyjny wskazał nadto, że budynek

należy

traktować

jako

budynek

mieszkalny

z

uwagi

na

rzeczywiste

wykorzystywanie go do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych oraz przez wzgląd

na intencję ustawodawcy wyrażającą się zamiarem uwolnienia przedsiębiorstw od

ciężaru zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych załóg tych przedsiębiorstw, w imię

nie hamowania procesów prywatyzacyjnych. Konsekwencją tego stanowiska było

uznanie, że zastosowanie ma art. 3 ustawy o zasadach zbywania mieszkań i wobec

nie przeprowadzenia sprzedaży nieruchomości w trybie tej ustawy, zaskarżona

umowa jest dotknięta sankcją nieważności. Sąd drugiej instancji uznał również, iż

umowa pozostaje w sprzeczności z zasadami współżycia społecznego w postaci

potrzeby poszanowania godności człowieka, bowiem nabywcy w umowie

oświadczyli, że nabywają nieruchomość na potrzeby działalności gospodarczej,

a zatem lokatorzy nie mieli pewności co do trwałości ich praw obligacyjnych,

a pozwana spółka nie podjęła żadnych działań celem ochrony nabytych przez

nich praw.

W skardze kasacyjnej opartej na pierwszej podstawie kasacyjnej (art. 3983

§ 1 k.p.c.) pozwana „Uzdrowisko K.” SA w K. wniosła o uchylenie zaskarżonego

wyroku, ewentualnie o jego uchylenie i orzeczenie co do istoty sprawy poprzez

oddalenie powództwa. Zarzuciła naruszenie: - art. 2 pkt 3 ustawy o zasadach

zbywania mieszkań przez błędną wykładnię oraz niewłaściwe zastosowanie

poprzez przyjęcie, że pomieszczenia zajmowane przez powodów są lokalami

mieszkalnymi i powodom przysługiwało prawo pierwszeństwa nabycia lokali; - art. 3

ust. 1 i 2 tej ustawy przez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie przez

przyjęcie, że skoro pomieszczenia zajmowane przez powodów są mieszkaniami w

rozumieniu ustawy, to powodom przysługiwało prawo pierwszeństwa nabycia lokali

w budynku; - naruszenie art. 2 ust. 2 i 3 u.o.w.l. przez przyjęcie, że pomieszczenia

zajmowane przez powodów są mieszkaniami w rozumieniu ustawy o zasadach

zbywania mieszkań, a konsekwencji powodom przysługiwało prawo pierwszeństwa

nabycia lokali w budynku oraz naruszenie art. 58 § 2 k.c. przez błędną wykładnię i

niewłaściwe zastosowanie przez przyjęcie, że zaskarżona umowa pozostaje w

sprzeczności z zasadami współżycia społecznego w postaci ochrony godności

człowieka.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Podstawa skargi kasacyjnej przewidziana w art. 3983 § 1 pkt 1 k.p.c.

wyróżnia dwie formy naruszeń prawa materialnego – błędne rozumienie treści lub

znaczenia normy prawnej z punktu widzenia ustalonych reguł wykładni (błędna

wykładnia) oraz błędne subsumowanie faktów ustalonych w procesie pod

abstrakcyjny stan faktyczny zawarty w hipotezie normy prawnej (niewłaściwe

zastosowanie). Wzajemna relacja pomiędzy tymi naruszeniami w aspekcie wpływu

na wynik sprawy najczęściej wyraża się stosunkiem zależności pomiędzy wadliwą

interpretacją normy prawnej jako przyczyną, a błędnym zastosowaniem normy

prawnej jako skutkiem. Gdy wybór normy prawnej jest następstwem przyjęcia przez

sąd określonej jej treści i uznania na tej podstawie, że konkretny stan faktyczny

odpowiada abstrakcyjnemu stanowi normatywnemu, to w istocie sporna jest

kwestia normy prawnej. Skarżący powinien zatem wskazać oddzielnie każdą

z postaci naruszenia prawa materialnego i przytoczyć zarzuty odpowiednie do

każdej z nich. Aczkolwiek konstrukcja zarzutów nie jest prawidłowa, bowiem

skarżący zarzuca „błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie”, to z ich treści

oraz uzasadnienia wynika, że pozwana Spółka zarzuca błędną wykładnię

wskazanych przepisów prawa materialnego.

Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o zasadach zbywania mieszkań, osoba

uprawniona zachowuje prawo pierwszeństwa nabycia lokalu mieszkalnego

położonego w budynku mieszkalnym w wypadku zbycia nieruchomości na rzecz

innych osób, niż uprawnione. Pominięcie zasad zbywania lokali mieszkalnych,

określonych w ustawie, powoduje skutek nieważności umowy. Z powyższego

wynika, że w wypadku zbycia całej nieruchomości innym osobom, niż uprawnione,

istnienie prawa pierwszeństwa osób zamieszkałych w budynku położonym na tej

nieruchomości jest uzależnione od łącznego spełnienia trzech przesłanek – muszą

być one osobami uprawnionymi w rozumieniu art. 2 ust.2 ustawy, lokal musi być

lokalem mieszkalnym w rozumieniu art. 2 ust. 3 ustawy, a budynek musi mieć

charakter budynku mieszkalnego.

Odnośnie do zarzutu naruszenia art. 2 ust. 2 i 3 oraz art. 2 ust. 3 ustawy

o zasadach zbywania mieszkań wskazać należy, że Sąd drugiej instancji skupił się

na dokonaniu wykładni pojęcia „lokalu mieszkalnego”, odnosząc je prawidłowo do

uregulowania zawartego w art. 2 ust. 2 u.o.w.l. Słusznie również wskazał, że jest

uprawniony do dokonania oceny, czy jest to lokal samodzielny. Konsekwencją

uznania w sprawie o ustalenie nieważności umowy sprzedaży całej nieruchomości

(art. 3 ust. 2), że lokale mieszkalne w budynku na niej położonym mają charakter

samodzielny

jest

stwierdzenie,

iż

osobom

je

zajmującym

służy prawo

pierwszeństwa w zakupie lokalu. Ocena przesłanki samodzielności lokalu na

gruncie ustawy o zasadach zbywania mieszkań musi być zatem taka sama w tym

wypadku, jak i w wypadku badania, czy istnieją podstawy do stwierdzenia prawa

pierwszeństwa do zakupu mieszkania (art. 4 ust. 1). Stąd sąd badając przesłanki

ustawowe ważności umowy, jest wprawdzie uprawniony do samodzielnego

ustalenia, czy lokal nosi cechę samodzielności, ale musi brać pod uwagę wszystkie

te dane dotyczące konkretnego lokalu, które podlegałyby badaniu w postępowaniu

administracyjnym o wydanie zaświadczenia. O zaliczeniu lokalu do kategorii lokalu

mieszkalnego przesądza kryterium normatywne, ale definicja lokalu zawarta w art.

2 ust. 2 u.o.w.l. ma charakter ogólny. Zgodnie z ustępem 5 i 6 tej ustawy, oceny czy

dany lokal jest samodzielnym lokalem mieszkalnym dokonuje się w oparciu

o dokumentację techniczną budynku, a w razie jej braku zgodnie z wymogami

przepisów prawa budowlanego (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego

w Warszawie z dnia 10 września 2010 r., II OSK 1357/09, niepubl.). W odniesieniu

do

przesłanek

o

charakterze

technicznym

uwzględnić

należy

przepisy

rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie

warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie

(Dz. U. Nr. 75, poz. 690 ze zm.), a zwłaszcza § 3, 4 oraz 90 i n. Wprawdzie art. 2

ust. 2 u.o.w.l. dopuszcza wyodrębnienie jednej izby, ale w takim wypadku wymaga

zbadania w odniesieniu do każdego z lokali zamieszkałych przez powodów, czy

mogą być wykorzystane na cele mieszkalne i spełniają warunki samodzielności

lokalu. Kwestią jest bowiem, czy odpowiadają one kryteriom (wg stanu prawnego

na datę zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości) uznania pomieszczeń za

przeznaczone na stały pobyt ludzi a także, czy istnieją wymagane pomieszczenia

pomocnicze, a jeżeli nie, to czy ich brak ma znaczenie dla oceny przesłanki

samodzielności. Ocena przesłanki samodzielności powinna uwzględniać treść

wskazanych wyżej norm prawnych

Nie została wyjaśniona przez Sąd drugiej instancji kwestia, czy powodowie

są

osobami

uprawnionymi.

Nie

jest

bowiem

wystarczające

stwierdzenie

w kontekście dokonania wykładni pojęcia „lokal mieszkalny”, że sporne lokale

zostały oddane powodom jako mieszkania zakładowe, a zatem są objęte reżimem

Prawa lokalowego. Definicja zawarta w art. 2 ust. 2 ustawy o zasadach zbywania

mieszkań wyznacza dwie kategorie osób uprawnionych. Pierwszą kategorią są

najemcy zajmujący mieszkanie na podstawie umowy najmu na czas nieoznaczony

lub decyzji administracyjnej o przydziale. Jak słusznie podnosi skarżący, z umów

najmu wynika, że zostały one zawarte na czas trwania stosunku pracy.

Oceny zatem wymagało, czy takie postanowienie umowne oznacza zawarcie

umowy na czas oznaczony, czy nieoznaczony, bądź czy doszło do przekształcenia

umowy najmu zawartej na czas oznaczony w umowę na czas nieoznaczony.

Nie wiadomo nadto, czy wszyscy powodowie są nadal pracownikami pozwanej

spółki, czy też część z nich stosunek ten zakończyła i jaki stosunek cywilnoprawny

wiąże ich z właścicielem budynku.

Drugą kategorią osób uprawnionych są osoby, z którymi przed dniem

12 listopada 1994 r. zawarto umowę najmu na czas oznaczony związaną

ze stosunkiem pracy. Umowy najmu złożone do akt z powodami zawarto w 2000

roku. Określają one mieszkania jako zakładowe przydzielone na podstawie decyzji

zakładu pracy. Po wejściu w życie z dniem 12 listopada 1994 r. ustawy o najmie

lokali i dodatkach mieszkaniowych (Dz. U. z 1998 r., Nr 120, poz. 787 ze zm.)

pojęcie mieszkania zakładowego, zdefiniowane w art. 55 prawa lokalowego

z 1974 r. w brzmieniu nadanym przez ustawę z 16 lipca 1987 r. (Dz. U. nr 21, poz.

124), utraciło znaczenie prawne, bowiem ustawa ta zlikwidowała szczególny status

mieszkań zakładowych. Uprawnienia w zakresie korzystania z dotychczasowych

mieszkań zakładowych określił art. 58 ust. 1 ustawy stanowiąc, że umowy najmu

tych mieszkań, bez względu na ich treść stają się z mocy prawa umowami

zawartymi na czas nieoznaczony chyba, że najem również po wejściu ustawy

będzie związany ze stosunkiem pracy – w takim wypadku staje się najmem na czas

oznaczony.

W

konsekwencji,

wszystkie

osoby

posiadające

przed

dniem

12 listopada 1994 r. umowy najmu na czas oznaczony, zostały uznane za osoby

uprawnione do preferencyjnego zakupu mieszkań, natomiast poza zakresem

ustawy pozostali pracownicy, którzy zawarli umowy najmu związane ze stosunkiem

pracy na czas oznaczony po tej dacie. Podstawą zawierania tych umów nie były

przepisy ustawy Prawo lokalowe, lecz art. 6 ustawy o najmie i dodatkach

mieszkaniowych z 2 lipca 1994 r. obowiązującej do dnia 10 lipca 2001 r., tj. do daty

wejścia w życie ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów,

mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie ustawy kodeks cywilny (Dz. U. Nr 71,

poz. 733). Umowy tego typu zawierane w warunkach obowiązywania ustawy

o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych pełniły odmienną funkcję, umożliwiając

zakładowi pracy zakwaterowanie pracowników, których charakter pracy wymaga

wynajmowania określonego lokalu. O ile zatem umowy nie uległy przekształceniu

z umów najmu na czas oznaczony związanych ze stosunkiem pracy na umowy

najmu

na

czas

nieoznaczony,

brak

jest

podstaw

do

uznania

najemcy

legitymującego się taką umową, za osobę uprawnioną.

Słusznie zarzuca nadto skarżąca naruszenie art. 3 ust. 1 i 2 ustawy

o zasadach zbywania mieszkań, kwestionując dokonaną wykładnię pojęcia

„budynek mieszkalny”. Nie jest wystarczające stwierdzenie Sądu Okręgowego,

że o takim charakterze budynku przesądza wyłącznie rzeczywisty sposób jego

użytkowania. Ustawa o zasadach zbywania mieszkań nie definiuje pojęcia

„budynku mieszkalnego”. Takiej definicji nie zawiera również ustawa z dnia 7 lipca

1994 r. Prawo budowlane, natomiast odnosi się do tej kwestii rozporządzenie Rady

Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie klasyfikacji środków trwałych (Dz. U.

z 1999 r., Nr 112, poz. 1317 ze zm.), które w części III Szczegółowy podział

środków trwałych określa budynki mieszkalne jako obiekty budowlane, których co

najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów

mieszkalnych. Jest to zatem kryterium funkcjonalne i ocena charakteru budynku

musi być oparta na rzeczywistych ustaleniach co do zakresu jego wykorzystywania

do celów mieszkalnych oraz do innych celów. W przypadku budynków o różnym

przeznaczeniu decyduje bowiem główne jego przeznaczenie. Ponadto budynek

musi odpowiadać pojęciu obiektu budowlanego w rozumieniu ustawy prawo

budowlane. Powołanie się przez sąd drugiej instancji na intencje ustawodawcy

co do uwolnienia przedsiębiorstw od ciężaru zaspokajania potrzeb mieszkaniowych

załóg, w imię nie hamowania procesów prywatyzacyjnych, poprzez przytoczenie

uzasadnienia wyroku SN z 9 stycznia 2002 r., V CKN 622/00, (niepubl.) jest o tyle

nietrafne, że zapadło ono na tle odmiennego stanu faktycznego i prawnego,

bowiem przedmiotem sprawy było przekazanie budynku przez przedsiębiorstwo

państwowe na rzecz Gminy na podstawie ustawy z dnia 12 października

o zasadach przekazywania budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa

państwowe (Dz. U. Nr 119, poz. 567 ze zm.). W sprawie niniejszej jest natomiast

kwestionowana umowa, którą przedsiębiorstwo sprzedało nieruchomość na rzecz

osoby fizycznej.

Ponownego rozważenia wymaga także sprzeczność zawartej umowy

sprzedaży w świetle art. 58 § 2 k.c. Zastosowanie tej normy prawnej wymaga

w każdym konkretnym wypadku szczegółowej analizy kontekstu faktycznego,

a zatem w sprawie niniejszej zarówno okoliczności poprzedzających zawarcie

umowy, jak i jej treści oraz skutku dla obu stron procesu. Istotna będzie między

innymi przyczyna sprzedaży nieruchomości przez pozwaną spółkę, działania

podjęte przez nią przed sprzedażą, ocena działań powodów oraz skutki umowy lub

jej nie zawarcia dla obu stron. Mieć należy na uwadze, że zastosowanie tej normy

prawnej będzie miało miejsce wówczas, gdy przeprowadzone postępowanie nie da

podstaw do zastosowania ustawy o zasadach zbywania mieszkań, a zatem

w sytuacji uznania, że zajmowane przez powodów mieszkania nie są lokalami

mieszkalnymi, lub nie znajdują się w budynku mieszkalnym, lub gdy powodowie nie

okażą się osobami uprawnionymi. Zważywszy na zawarte umowy najmu

powodowie podlegają ochronie w granicach określonych przez ustawę o ochronie

lokatorów. Wszystkie te okoliczności powinny być brane pod uwagę przy ocenie

celu stron umowy, a zwłaszcza, czy obejmował on rezultat wskazany przez Sąd

drugiej instancji, tj. pozbawienie lokatorów praw obligacyjnych.

Zważywszy na powyższe orzeczono jak w sentencji na podstawie art. 39815

§ 1 k.p.c. oraz art. 108 § 2 w zw. z art. 391 § 1 i art. 39821 k.p.c.