II CSK 273/07 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt II CSK 273/07

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 17 października 2007 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Stanisław Dąbrowski (przewodniczący)

SSN Barbara Myszka

del. SSA Michał Kłos (sprawozdawca)

w sprawie z powództwa B.S.

przeciwko Miastu P. i Spółdzielni Mieszkaniowej w P.

o ustalenie,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 17 października 2007 r.,

skargi kasacyjnej powoda

od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 28 listopada 2006 r., sygn. akt [...],

1) oddala skargę kasacyjną;

2) zasądza od powoda B.S. na rzecz pozwanej Spółdzielni

Mieszkaniowej w P. kwotę 1.800 zł (jeden tysiąc osiemset

złotych) z tytułu zwrotu kosztów procesu w postępowaniu

kasacyjnym.

Uzasadnienie

Powód B.S. wniósł o stwierdzenie nieważności umowy z dnia 5 października

1993 r. o oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości w części dotyczącej

działki nr 146/10 objętej księgą wieczystą KW nr [...] i działki nr 147/15 objętej

księgą wieczystą KW nr [...], zawartej pomiędzy pozwanymi Miastem P. oraz

Spółdzielnią Mieszkaniową w P.

Sąd Okręgowy w P. wyrokiem z dnia 13 lipca 2006 r. oddalił powództwo.

Sąd pierwszej instancji ustalił, że J.S., którego powód jest jedynym

spadkobiercą, zawarł w dniu 23 marca 1976 r. na podstawie przepisu art. 6 ustawy

z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości

(Dz.

U. z 1974 r., Nr 10, poz. 64 ze zm.) umowę sprzedaży na rzecz Skarbu Państwa

nieruchomości, która następnie została podzielona m. in. na działki nr 146/10 i

147/15. Decyzją z dnia 6 czerwca 1989 r. ustalono lokalizację inwestycji na rzecz

Spółdzielni Mieszkaniowej natomiast decyzją z dnia 24 lipca 1989 r. zatwierdzono

plan realizacyjny, zaś Spółdzielnia Mieszkaniowa zwróciła się do Rady Miasta P. o

bezprzetargowe oddanie terenów komunalnych w wieczyste użytkowanie dla

realizacji budownictwa mieszkaniowego. Uchwałą z dnia 2 czerwca 1992 r. Rada

Miejska P. podjęła decyzję o odstąpieniu w wieczyste użytkowanie Spółdzielni

Mieszkaniowej gruntów stanowiących własność Miasta P. w tym działki nr 146/10.

Odstąpienie gruntów miało nastąpić w trybie bezprzetargowym na podstawie

przepisu art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie

terytorialnym (Dz. U. nr 16, poz. 95 z późn. zm.) oraz art. 88a ustawy z dnia

29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U.

z 1991 r. Nr 30, poz. 127 ze zm. - dalej „u.g.g.”). W dniu 5 października 1993 r.

zawarto zaskarżoną umowę.

Sąd pierwszej instancji stwierdził, że adres J.S., a następnie jego

spadkobierców, powinien być pozwanemu Miastu P. znany, jednakże na stronie

pozwanej nie ciążył obowiązek powiadomienia następców prawnych byłego

właściciela

nieruchomości

o

przysługującym

mu

pierwszeństwie

nabycia

nieruchomości, wynikającym z art. 23 ust. 3 i 4 u.g.g. j Spółdzielni Mieszkaniowej

przysługiwało

bowiem

roszczenie

o

zawarcie

z

nią

umowy

sprzedaży

nieruchomości, na którą uzyskała decyzję lokalizacyjną, wynikające z treści art. 88a

u.g.g. Przepis ten – w ocenie Sądu pierwszej instancji – ma charakter szczególny

wobec art. 23 ust. 3 i 4. Powód nie wykazał również, aby zaskarżona umowa

obejmowała działkę nr 147/15.

Wyrokiem z dnia 28 listopada 2006 r. Sąd Apelacyjny oddalił apelację

powoda od powyższego wyroku.

Sąd Apelacyjny uznał, że powództwo winno było zostać oddalone, jednakże

z innym uzasadnieniem. Powód nie wykazał bowiem interesu prawnego

w rozumieniu przepisu art. 189 k.p.c. w żądaniu ustalenia nieważności umowy.

Interes ten powód winien udowodnić, gdyż sama nieważność umowy nie przesądza

o jego istnieniu. Sąd drugiej instancji powołał się na wystąpienie przez powoda do

pozwanego z podaniem o zwrot wywłaszczonej nieruchomości, które załatwione

zostało odmownie, jednakże uznał, że nie wynika z niego, aby intencją powoda było

odkupienie

nieruchomości.

Ponieważ

powodowi

nie

przysługuje

zwrot

wywłaszczonej nieruchomości, co wynika z treści art. 229 i 136 ust. 3 u.g.g., brak

po jego stronie obiektywnej potrzeby uzyskania wyroku żądanej treści.

W ocenie Sądu drugiej instancji, zaniechanie powiadomienia powoda

w trybie art. 23 u.g.g. mogłoby spowodować jedynie powstanie obowiązku

odszkodowawczego. Roszczenie o świadczenie eliminuje zaś interes prawny. Sąd

ten uznał również, że powód nie udowodnił, aby przedmiotową umową objęta była

również działka nr 147/15.

Powyższy wyrok zaskarżył skargą kasacyjną powód, opierając skargę na

obu podstawach wskazanych w art. 3983 § 1 k.p.c. Powód zarzucił naruszenie

prawa materialnego: art. 189 k.p.c. w zw. z art. 23 ust. 3 i 4 u.g.g. poprzez ich

błędną wykładnię i przyjęcie, że dla ustalenia interesu prawnego w żądaniu

stwierdzenia nieważności przedmiotowej umowy, konieczne jest wykazanie

zamiaru ubiegania się o odkupienie nieruchomości, podczas gdy wystarczające jest

wykazanie,

że

powodowi

przysługiwało

prawo

pierwszeństwa

w

nabyciu

nieruchomości. W ramach pierwszej podstawy kasacyjnej powód zarzucił też

naruszenie art. 189 k.p.c. w zw. z art. 136 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.

o gospodarce nieruchomościami (tekst jednol. Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603

ze zm. – dalej „u.g.n.”) poprzez błędną wykładnię i przyjęcie, że nie ma on interesu

prawnego w ustaleniu nieważności przedmiotowej umowy, gdyż nie przysługuje

mu roszczenie o zwrot nieruchomości podczas, gdy doszłoby wcześniej do jej

zwrotu, gdyby nie zawarto zaskarżonej umowy.

W ramach drugiej podstawy kasacyjnej powód zarzucił naruszenie art. 328

§ 2 k.p.c. poprzez poczynienie ustalenia, że nie przysługuje mu roszczenie o zwrot

wywłaszczonej nieruchomości, a zatem nie ma on interesu prawnego w żądaniu

ustalenia nieważności przedmiotowej umowy.

W oparciu o powyższe podstawy kasacyjne powód wniósł o uchylenie

zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi Apelacyjnemu do ponownego

rozpoznania, ewentualnie o uchylenie wyroku i orzeczenie co do istoty sprawy.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

W pierwszej kolejności wymaga rozważenia zarzut dotyczący podstawy

faktycznej wyroku, ponieważ w świetle art. 3983 § 1 k.p.c., zarzut naruszenia prawa

materialnego powinien być oceniony w odniesieniu do ustalonego stanu

faktycznego.

Sąd drugiej instancji dał wyraz stanowisku, że – w okolicznościach niniejszej

sprawy – powodowi nie przysługuje roszczenie o zwrot nieruchomości na

podstawie art. 136 u.g.n., a to ze względu na treść art. 229 u.g.n. Roszczenie to nie

było przedmiotem żądania zawartego w pozwie, jednakże podlegało przesłankowo

ocenie sądu w aspekcie ustalenia, czy powód ma interes prawny w żądaniu

ustalenia nieważności umowy na podstawie art. 189 k.p.c. Pogląd Sądu drugiej

instancji, co do zastosowania w sprawie art. 229 u.g.n. jest trafny, skarżący zresztą

go nie kwestionuje. Trudno natomiast zgodzić się z generalną tezą tego Sądu

o braku w sprawie interesu prawnego, o czym niżej będzie mowa.

Przystępując do oceny zasadności zarzutu naruszenia art. 189 k.p.c. w zw.

z art. 23 ust. 4 u.g.g., wypada zgodzić się z tezą, leżącą u podstaw zaskarżonego

wyroku, że w pierwszym rzędzie winien być rozważony interes prawny powoda

w żądaniu ustalenia nieważności umowy tyle tylko, że z innym uzasadnieniem.

Dla ustalenia bowiem, czy powód ma interes prawny w wystąpieniu z niniejszym

powództwem nie ma znaczenia, czy z okoliczności sprawy wynika, że nosi się on

z zamiarem wystąpienia o zwrot tej nieruchomości, czy chce ją odkupić. Nie ma

podstaw dla – swego rodzaju – nie uprawnionej subiektywizacji interesu prawnego,

której dał wyraz Sąd Apelacyjny. Istotne jest natomiast, na ile zawarcie

przedmiotowej umowy obiektywnie ingeruje w sferę prawną powoda. Nie może

rodzić wątpliwości, że – utrzymując, iż kwestionowana umowa jest nieważna,

a zatem nie zrodziła skutku w postaci przeniesienia własności nieruchomości co do

której powód ma prawo do odkupienia jej na podstawie przepisu prawa

materialnego, lub ma prawo domagać się jej zwrotu - powód interes prawny

w rozumieniu przepisu art. 189 k.p.c. wykazał. Nie da się zatem uciec od problemu,

czy powodowi przysługuje – w tym stanie faktycznym – prawo nabycia

nieruchomości na warunkach określonych w art. 23 ust. 3 i 4 u.g.g. oraz, czy mógł

on skutecznie ubiegać się o zwrot nieruchomości na podstawie art. 136 i 229 u.g.n.

Jeśli okaże się, że powód miał prawo nabycia nieruchomości a nie został

o sprzedaży powiadomiony, lub jeśli okaże się, że miał prawo do żądania zwrotu

nieruchomości, gdyby nie zaskarżona sprzedaż, nie sposób byłoby zaprzeczyć, że

ma on interes prawny w żądaniu ustalenia jej nieważności. Występuje bowiem

obiektywna potrzeba uzyskania wyroku żądanej treści.

Istotą pierwszego zagadnienie jest ocena wzajemnego stosunku do siebie

dwóch norm zawartych w przepisach art. 23 ust. 4 w zw. z ust. 3 i w art. 88a ustawy

z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości

(Dz. U. nr 30, poz. 127 ze zm.). Powstaje zatem zagadnienie, czy norma wyrażona

przez przepis art. 88a ma charakter legis specialis w stosunku do normy zawartej

w art. 23 ust. 3 i 4.

Jak stanowi przepis art. 23 ust. 4 u.g.g., byli właściciele nieruchomości

przejętych na rzecz Skarbu Państwa lub ich spadkobiercy mają pierwszeństwo

w ich nabyciu, jeżeli zaoferują cenę równą wartości tej nieruchomości ustalonej

w sposób określony w art. 38. Przepis ust. 3 stosuje się odpowiednio, chyba że

adres byłego właściciela nieruchomości nie jest znany. Z kolei ust. 3 art. 23

stanowi, że najemców lub dzierżawców zawiadamia się na piśmie o przeznaczeniu

lokalu

do

sprzedaży

oraz

o

przysługującym

im

pierwszeństwie

nabycia

zajmowanego lokalu. Przepis ten usytuowany jest w Rozdziale 3 zatytułowanym:

Sprzedaż lub oddawanie w użytkowanie wieczyste, użytkowanie, dzierżawę, najem

i użyczenie nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub własność

gminy. Z jego treści oraz lokalizacji wynika, że zawiera jeden z wyjątków od zasady

jaką jest rozporządzanie nieruchomościami w trybie przetargowym.

Na gruncie powyższego przepisu w orzecznictwie Sądu Najwyższego

przyjęto, że pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości lub otrzymaniu jej

w użytkowanie wieczyste nie tylko eliminuje podmioty ubiegające się o tę

nieruchomość, ale także, przez wyłączenie trybu przetargu, daje możność

uzyskania jej za atrakcyjną cenę (zob. uzasadnienie uchwały składu 7 sędziów

Sądu Najwyższego z dnia 23 lipca 1992 r., III CZP 62 / 9, OSNCP 1992, nr 12,

poz. 214). Uznano również, że tkwi w nim immanentnie zakaz dysponowania

nieruchomością w sposób naruszający to uprawnienie, obwarowany sankcją z art.

58 § 1 k.c. (zob. wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 20 stycznia 1998 r., I CKN

368/97, OSNC 1998, nr 9, poz. 143; z dnia 6 maja 2004 r., III CK 471/02, niepubl.

i z dnia 29 kwietnia 2005 r., V CK 499/04, niepubl.).

W konsekwencji umowa zawarta z naruszeniem praw byłego właściciela,

o jakich mowa w art. 23 ust. 3 i 4 u.g.g., byłaby dotknięta nieważnością. W takiej

sytuacji

nie

sposób

byłoby

uprawnionemu

odmówić

interesu

prawnego

w rozumieniu przepisu art. 189 k.p.c.

Powstaje natomiast zagadnienie czy w taki sam sposób kształtują się

uprawnienia byłego właściciela w sytuacji, w której nieruchomość objęta została

działaniem art. 88a u.g.g. Na powyższe pytanie należy udzielić odpowiedzi

negatywnej, co wynika przede wszystkim z charakteru normy przez przepis ten

wyrażonej. Art. 88a w brzmieniu pierwotnym, wynikającym z treści art. 16 ustawy

z dnia 4 października 1991 r. o zmianie niektórych warunków przygotowania

inwestycji budownictwa mieszkaniowego w latach 1991 – 1995 oraz o zmianie

niektórych ustaw (Dz. U. Nr 103, poz. 446), obowiązującym w dacie zawarcia

kwestionowanej umowy stanowi, że osoby prawne lub osoby fizyczne, które do

dnia 5 grudnia 1990 r. uzyskały na działki budowlane, stanowiące własność Skarbu

Państwa lub własność gminy, ostateczne decyzje lokalizacyjne, otrzymują te działki

w użytkowanie wieczyste w trybie bezprzetargowym. Zgodnie z utrwalonym

orzecznictwem Sądu Najwyższego, przepis ten nakłada na właściciela gruntu

obowiązek oddania gruntu w użytkowanie wieczyste, któremu to obowiązkowi

towarzyszy roszczenie uprawnionych osób o zawarcie umowy (zob. uchwały Sądu

Najwyższego z dnia 11 marca 1994 r., III CZP 17/94, OSNCP 1994, nr 10, poz. 185

i z dnia 17 grudnia 1996 r., III CZP 122/96, OSNC 1997, nr 1, poz. 28). Przepis ten

zawiera zatem normę stanowiącą wyjątek w odniesieniu do całości regulacji

zawartych w ustawie o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości w tym

również w odniesieniu do przepisów rozdziału 3, w którym usytuowany jest art. 23.

Do powyższej tezy prowadzą również wnioski wynikające z wykładni

systemowej. Wynika to bowiem z jego usytuowania w rozdziale 8 Przepisy

przejściowe i końcowe. Oznacza to, że przepis ten znajduje swoje zastosowanie do

wszystkich nieruchomości objętych działaniem ustawy w tym także do tych,

o których mowa w art. 23. Również wykładnia celowościowa prowadzi do uznania

pierwszeństwa

uprawnień

wynikających

z

art.

88a

u.g.g.

Funkcją

tego

unormowania było bowiem uporządkowanie sytuacji w gospodarce gruntami.

Analogiczne stanowisko wyrażone zostało w uzasadnieniu uchwały Sądu

Najwyższego z dnia 17 grudnia 1996 r. III CZP 122/96.

Wypada również zauważyć, że pogląd o silniejszym charakterze uprawnień,

które niosło unormowanie zawarte a art. 88a g.g.w. od tych, jakie wynikały dla

byłych właścicieli z art. 23 ust. 4 tej ustawy dostrzegł również Trybunał

Konstytucyjny w uzasadnieniu uchwały z dnia 18 czerwca 1996 r., W 19/95, (OTK

Zb. Urz. 1996 r., nr 3, poz. 25).

W konsekwencji należy uznać, że pozwana Gmina miała obowiązek

zawarcia zaskarżonej umowy bez uprzedniego zawiadomienia byłych właścicieli.

Zawarcie tej umowy w niczym nie dotknęło sfery prawnej powoda, ponieważ i tak

nie miałby możliwości odkupienia nieruchomości od pozwanej. Należy również

podnieść, że wszystkie przywołane wyżej orzeczenia Sądu Najwyższego, zapadłe

na podstawie przepisu art. 34 ust. 4 u.g.g., wydane zostały na gruncie takich

stanów faktycznych, w których do zaskarżonej czynności doszło na ogólnych

zasadach normowanych przepisami działu III u.g.g., nie zaś w wyniku realizacji

roszczenia z art. 88a tejże ustawy.

Analogiczne stanowisko prezentuje również Sąd Najwyższy w wyroku z dnia

6 października 2004 r. I CK 197/04, (niepubl.) aczkolwiek orzeczenie to dotyczy

kolizji pomiędzy uprawnieniami płynącymi z art. 88a i z art. 7 ust. 1 i 2 dekretu

z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.

st. Warszawy (Dz. U. Nr 50, poz. 279). W uzasadnieniu tego wyroku Sąd

Najwyższy

dał

wyraz

stanowisku,

że

pierwszeństwo

przyznane

byłemu

właścicielowi na mocy art. 23 ust. 4 u.g.g. łączy się z przetargową postacią oddania

gruntu w użytkowanie wieczyste. Wniosek ten Sąd Najwyższy wywiódł z całości

regulacji zawartej w art. 23, nakładającej obowiązek podawania wykazów

nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży lub do oddania w użytkowanie

wieczyste. Sąd Najwyższy uznał również, że brak unormowania, zawierającego

reguły kolizyjne pomiędzy zbliżonymi do siebie uprawnieniami, nie pozwala uznać

za sprzeczną z ustawą umowy w przedmiocie ustanowienia użytkowania

wieczystego ze względu na pominiecie byłej właścicielki. Pogląd o konieczności

pominięcia przy badaniu ważności umowy objętej działaniem art. 229 u.g.n.

regulacji zawartej w art. 23 u.g.g. zajął Sąd Najwyższy również w wyroku z dnia

21 czerwca 2007 r., IV CSK 81/07, (niepubl.).

Podsumowując powyższe rozważania należy stwierdzić, że uprawnienie do

otrzymania działki w użytkowanie wieczyste w trybie bezprzetargowym, mające

podstawę w treści przepisu art. 88a u.g.g. prowadzi do pominięcia pierwszeństwa

byłego właściciela w nabyciu tej działki, wynikającego z treści art. 23 ust. 4 u.g.g.

Konsekwencją powyższej tezy jest stwierdzenie, że umowa zawarta na

podstawie przepisu art. 88a u.g.g., z pominięciem uregulowanego w art. 23 ust. 3

i 4 u.g.g. prawa byłego właściciela działki do zawiadomienia go o przeznaczeniu

tejże nieruchomości do oddania w użytkowanie wieczyste, nie jest z tego powodu

nieważna.

Odnosząc się do zasadności zarzutu naruszenia art. 189 k.p.c. w zw. z art.

136 u.g.n. należy stwierdzić, że zarzut ten jest uzasadniony o tyle tylko, o ile Sąd

drugiej instancji nie dopatrzył się po stronie powoda interesu prawnego z uwagi na

brak prawa do ubiegania się o zwrot nieruchomości. Ściślej rzecz ujmując,

powodowi nie służy prawo do żądania zwrotu nieruchomości, nie ze względu na

oddanie jej w użytkowanie wieczyste zaskarżoną umową z 1993 r., co wprost

wynika z przepisu art. 229 u.g.n. Przeszkoda ta mogłaby bowiem zostać usunięta

poprzez eliminację z obrotu tej umowy. Właściwą przeszkodą w ubieganiu się

o zwrot nieruchomości jest to, że innemu podmiotowi przysługuje prawo silniejsze,

jakie przyznał art. 88a u.g.g., którego realizacją stała się zaskarżona umowa.

Mając powyższe względy na uwadze, jak również treść przepisu art. 398 14

k.p.c., skargę kasacyjną należało oddalić.

O zwrocie kosztów procesu w postępowaniu kasacyjnym orzeczono na

podstawie przepisu art. 39821 w zw. z art. 391 § 1 w zw. z art. 98 § 1 k.p.c., biorąc

pod uwagę zasadę odpowiedzialności za wynik sprawy. O wysokości tych kosztów

orzeczono na podstawie przepisu § 13 ust. 4 pkt 2 w zw. z § 6 ust. 6

rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie

opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów

nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz. 1348

ze zm.).