II CSK 269/10 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt II CSK 269/10

POSTANOWIENIE

Dnia 24 listopada 2010 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Antoni Górski (przewodniczący)

SSN Dariusz Zawistowski (sprawozdawca)

SSA Anna Kozłowska

w sprawie z wniosku Wspólnoty Mieszkaniowej „N.(...)” w K.

przy uczestnictwie J. D., B. D., B. G., R. G. i R. J.

o wpisy zmiany powierzchni lokalu i udziału w nieruchomości wspólnej,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 24 listopada 2010 r.,

skargi kasacyjnej uczestniczki postępowania R. J.

oraz skargi kasacyjnej uczestników postępowania B. G. i R. G.

od postanowienia Sądu Okręgowego w K. z dnia 27 grudnia 2007 r., sygn. akt VII Ca

(…),

uchyla zaskarżone postanowienie i przekazuje sprawę Sądowi Okręgowemu w K.

do

ponownego

rozpoznania

i

rozstrzygnięcia

o

kosztach

postępowania

kasacyjnego.

Uzasadnienie

Referendarz sądowy w Sądzie Rejonowym w K. uwzględnił wniosek Wspólnoty

Mieszkaniowej „N.(...)” w K. i dokonał w dniu 10 kwietnia 2007 r. wpisu w księgach

wieczystych:

-

nr (…)2 prowadzonej dla lokalu mieszkalnego B. D. i J. D.

-

nr (…)4 prowadzonej dla lokalu mieszkalnego B. G. i R. G.

-

nr (…)8 prowadzonej dla lokalu użytkowego należącego do R. J.

-

nr (…)6 prowadzonej dla lokalu użytkowego R. J.

Na mocy tych wpisów zmieniono dotychczasową powierzchnię lokali oraz udziały

ich

właścicieli

w

nieruchomości

wspólnej.

Po

wniesieniu

przez

uczestników

postępowania R. J., małżonków B. i J. D. oraz B. i R. G. skargi na wpis, Sąd Rejonowy

w K. postanowieniem z dnia 3 października 2007 r. utrzymał go w mocy. Podstawę do

dokonania wpisu w księdze wieczystej stanowiły ustalenia wskazujące, że właściciele

lokali należący do Wspólnoty Mieszkaniowej „N.(...)” w K., utworzonej dla budynku

wielorodzinnego położonego w K. przy ul. M., w uchwale nr (…)/2006 z dnia 25 marca

2006 r. wyrazili zgodę na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, według

wykazu

sporządzonego

przez

rzeczoznawcę

i

udzielili

zarządowi

wspólnoty

pełnomocnictwa do dokonania czynności w sprawie zmiany wielkości udziałów

właścicieli w nieruchomości wspólnej. Działania te były wynikiem stwierdzenia

wadliwości wcześniejszego pomiaru powierzchni lokali, który uwzględniono przy ich

wyodrębnianiu. Zarząd wspólnoty w dniu 23 marca 2007 r. złożył oświadczenie w formie

aktu notarialnego, w którym określono nową powierzchnię lokali i udziały w

nieruchomości wspólnej, zgodnie z wynikami inwentaryzacji budynku. W ocenie Sądu

Rejonowego uzasadniało to uwzględnienie wniosku o wpis.

Sąd Okręgowy w K. postanowieniem z dnia 27 grudnia 2007 r. oddalił apelację

uczestników postępowania, podzielając ustalenia faktyczne i ocenę prawną Sądu

pierwszej instancji. Sąd Okręgowy podkreślił, że ograniczony zakres kognicji sądu w

postępowaniu wieczystoksięgowym nie zezwalał na rozstrzygniecie sporu dotyczącego

właściwego trybu udzielania zgody na dokonanie zmiany wysokości udziałów w

nieruchomości wspólnej. Przyjął również, że zmiana wielkości udziałów w nieruchomości

wspólnej skutkowała również zmianę powierzchni poszczególnych lokali. Za niezasadny

uznał zarzut apelacji, który wskazywał na brak legitymacji po stronie Wspólnoty

Mieszkaniowej „N.(...)” do wystąpienia z wnioskiem w wpis w księdze wieczystej,

zmienionej powierzchni lokalu oraz wielkości udziału w nieruchomości wspólnej.

Skargi kasacyjne uczestników postępowania R. J. oraz B. i R. G. zostały oparte o

obie podstawy określone w art. 3983 § 1 k.p.c. Zarzucono w nich naruszenie art. 3 ust. 3

oraz art. 3 ust. 7 w zw. z art. 22 ust. 2 i 3 oraz art. 21 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca

1994 r. o własności lokali, t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm. – dalej: u.w.l.), art.

22 ust. 2 i 3 pkt 5a u.w.l. w zw. z art. 21 ust. 3 u.w.l. Art. 6261 § 2 k.p.c. w zw. z art. 6262

§ 5 k.p.c. oraz art. 6268 § 1 i 2 k.p.c. W oparciu o te zarzuty skarżący wnieśli o uchylenie

zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi

Okręgowemu, ewentualnie Sądowi pierwszej instancji.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Sąd Okręgowy uznał za nieuzasadniony zarzut apelacji dotyczący braku w

rozpoznawanej

sprawie

legitymacji

czynnej

Wspólnoty

Mieszkaniowej

„N.(...)”

ograniczając się do stwierdzenia, że wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i

zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana, co stwarza uproszczenie dla obrotu

prawnego, gdyż eliminuje konieczność np. pozywania wszystkich jej członków.

Stanowisko to nie jest uzasadnione. Zagadnienia dotyczące legitymacji w postępowaniu

wieczystoksiegowym reguluje – na zasadzie przepisu szczególnego – art. 6261 § 2

k.p.c. Jest on także przepisem o charakterze bezwzględnie obowiązującym, co rodzi ten

skutek, że na jego gruncie legitymację do złożenia wniosku o wpis w księdze wieczystej

posiadają wyłącznie te podmioty, które przepis ten wymienia. W skardze kasacyjnej

podniesiono zasadnie, że wnioskodawca (Wspólnota Mieszkaniowa „N.(...)” w K.) nie

należy

do

kręgu

tych

podmiotów

w

zakresie

wniosku

o

wpis

powierzchni

wyodrębnionego lokalu. Usprawiedliwiony był zatem zarzut naruszenia art. 6261 § 2

k.p.c. w zw. z art. 6262 § 5 k.p.c., co przesądzało już o zasadności skargi kasacyjnej.

Zbędne stało się równocześnie rozważanie, czy istniały podstawy do dokonania wpisu,

skoro wniosek o wpis złożyła osoba nieuprawniona. Wymaga jednak w tym kontekście

podkreślenia, że Sąd Okręgowy wyraził również błędny pogląd jakoby konsekwencją

zmiany wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej była zarazem zmiana powierzchni

poszczególnych lokali. Z brzmienia art. 3 ust. 3 u.w.l., który stanowi, że udziałowi

właściciela wyodrębnionego lokalu w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunek

powierzchni użytkowej lokalu do łącznej powierzchni wszystkich lokali, wynika zasada

odwrotna, w myśl której to powierzchnia wyodrębnionego lokalu decyduje o wysokości

udziału jego właściciela w nieruchomości wspólnej. Nie można zatem przyjąć, jak

uczynił to Sąd Okręgowy, że uchwała właścicieli lokali, którzy wyrazili zgodę na zmianę

wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej mogła stanowić podstawę do dokonania

wpisu zmieniającego powierzchnię poszczególnych lokali. Uwzględnienie wniosku o

wpis w tym zakresie, cd poza oceną legitymacji, wymagałoby rozważenia, czy inne

dokumenty załączone do wniosku o wpis mogłyby uzasadniać jego dokonanie.

Z tych względów Sąd Najwyższy uchylił zaskarżone postanowienie i przekazał

sprawę do ponownego rozpoznania, na podstawie art. 39815 § 1 k.p.c.