II CSK 268/10 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt II CSK 268/10

POSTANOWIENIE

Dnia 24 listopada 2010 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Antoni Górski (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Dariusz Zawistowski

SSA Anna Kozłowska

w sprawie z wniosku Wspólnoty Mieszkaniowej "N."

przy uczestnictwie Renaty J.

o wpis zmiany powierzchni lokalu i udziału w nieruchomości wspólnej,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 24 listopada 2010 r.,

skargi kasacyjnej uczestniczki postępowania

od postanowienia Sądu Okręgowego

z dnia 27 grudnia 2007 r.,

uchyla zaskarżone postanowienie i przekazuje sprawę Sądowi

Okręgowemu do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o

kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

We wniosku z dnia 27 marca 2007 r. Henryk J. i Tomasz Ł., działający w

charakterze pełnomocników Wspólnoty Mieszkaniowej „N.”, domagali się wpisania

faktycznej powierzchni lokali oraz udziałów w nieruchomości wspólnej dotyczących

działki, położonej przy ul. M. 7A, 7B i 7C, oznaczonej numerem 17/2, dla której Sąd

Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr /.../, na której

znajduje się budynek mieszkalny wielorodzinny. Referendarz sądowy dokonał

wpisów zgodnie z wnioskiem. W księdze wieczystej o numerze /.../, prowadzonej

dla lokalu użytkowego nr VII, będącego własnością Renaty J., wpisem z dnia 11

kwietnia 2007 r. dotychczasową powierzchnię lokalu 36,94 m 2 zamieniono na 37,27

m2, zaś udział właściciela wyodrębnionego lokalu w nieruchomości wspólnej z

96/10.000 zamieniono na 106/10.000.

Po rozpoznaniu sprawy na skutek skargi Renaty J., połączonej do

wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia ze sprawą ze skargi Barbary D. i Jana D.,

Sąd Rejonowy postanowieniem z dnia 3 października 2007 r. utrzymał zaskarżone

wpisy w przedmiocie zmiany powierzchni lokali oraz udziałów w nieruchomości

wspólnej, stwierdzając, że złożony przez Wspólnotę wniosek oraz treść

dołączonych do niego dokumentów, szczególnie złożonego w formie aktu

notarialnego oświadczenia o zmianie udziałów w nieruchomości wspólnej, mogły

być podstawą zaskarżonych wpisów.

Postanowieniem z dnia 27 grudnia 2007 r. Sąd Okręgowy oddalił apelację

uczestniczki Renaty J. Sąd wskazał, iż granice kognicji sądu wieczystoksięgowego

wyznacza jedynie treść wniosku, jego forma, treść księgi wieczystej oraz dołączone

do wniosku dokumenty. Dokumentem, który podlegał badaniu, było oświadczenie o

zmianie udziałów w nieruchomości wspólnej złożone w formie aktu notarialnego.

Uchwałę właścicieli nieruchomości z dnia 25 marca 2006 r., z której wynikała zgoda

właścicieli lokali na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, można

badać jedynie pod kątem tego, czy została podjęta zgodnie z przepisem, na który

powoływano się w jej treści. Przedmiotem badania nie może być spór odnośnie do

tego, czy podstawą udzielenia takiej zgody powinien być przepis ustawy z dnia 24

czerwca 1994 r. o własności lokali, na który powołała się Wspólnota, czy też przepis,

na który wskazywali skarżący. Sąd drugiej instancji podzielił ustalenia sądu pierwszej

instancji, że oświadczenie z dnia 23 marca 2007 r. zostało złożone na podstawie

wiążącej uchwały właścicieli lokali. W ocenie Sądu konsekwencją zmiany wielkości

udziałów była także zmiana powierzchni tych lokali. Sąd nie podzielił zarzutu strony

skarżącej dotyczącego braku legitymacji po stronie Wspólnoty Mieszkaniowej.

Zdaniem Sądu wspólnota mieszkaniowa, jako ogół właścicieli, których lokale

wchodzą w skład określonej nieruchomości, może nabywać prawa i zaciągać

zobowiązania,

pozywać

i być

pozywana,

wobec

czego

może

być

stroną

(uczestnikiem) postępowania.

Skargę kasacyjną na powyższe rozstrzygnięcie złożyła uczestniczka Renata

J. W skardze zarzucono naruszenie art. 3 ust. 3 oraz art. 3 ust. 7 w zw. z art. 22 ust.

2 i 3 pkt 5a w zw. z art. 21 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1944 r. o własności lokali

(t. j. Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm., dalej jako „u.w.l.”), w zw. z art. 199 k.c.

zw. z art. 140 k.c. w zw. z art. 1 ust 1 ust. 2 u.w.l., przez błędną wykładnię i

niewłaściwe zastosowanie polegające na przyjęciu, iż w przedmiotowej sytuacji, przy

zmianie udziałów w nieruchomości wspólnej, wiążącej się ze zmianą powierzchni

poszczególnych lokali, do zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej wystarczająca

jest zgoda większości współwłaścicieli, podczas gdy wymagana jest jednomyślność,

co zdaniem skarżącej, doprowadziło na naruszenia prawa własności. W skardze

zarzucono naruszenie art. 22 ust. 2 i 3 pkt 5a u.w.l. w zw. z art. 21 ust. 3 u.w.l. przez

błędną wykładnię, polegającą na przyjęciu, iż nawet w przypadku zmiany udziałów w

nieruchomości wspólnej w trybie uchwały podjętej przez większość współwłaścicieli,

dopuszczalna jest w tym samym trybie zmiana powierzchni w poszczególnych

lokalach, bez zgody właścicieli tychże lokali. Skarżąca zarzuciła także naruszenie art.

6261 § 2 k.p.c. w zw. z art. 6262 § 5 k.p.c. poprzez niewłaściwe zastosowanie

polegające na przyjęciu, iż wspólnota mieszkaniowa posiada legitymację czynną do

wystąpienia z wnioskiem o wpis w księdze wieczystej prowadzonej dla lokalu,

stanowiącego odrębną nieruchomość. Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonego

postanowienia w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Sąd Okręgowy uznał za nieuzasadniony zarzut apelacji dotyczący braku

w rozpoznawanej sprawie legitymacji czynnej Wspólnoty Mieszkaniowej „N.",

ograniczając się do stwierdzenia, że wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa

i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana, co stwarza uproszczenie dla

obrotu prawnego, gdyż eliminuje konieczność np. pozywania wszystkich jej

członków. Stanowisko to nie jest uzasadnione. Legitymację wnioskodawcy w

postępowaniu wieczystoksięgowym reguluje - na zasadzie przepisu szczególnego art. 6261 § 2 k.p.c. Jest on także przepisem o charakterze bezwzględnie

obowiązującym, co rodzi ten skutek, że na jego gruncie legitymację do złożenia

wniosku o wpis w księdze wieczystej posiadają wyłącznie te podmioty, które przepis

ten wymienia. W skardze kasacyjnej podniesiono zasadnie, że wnioskodawca Wspólnota Mieszkaniowa „N." - nie należy do kręgu tych podmiotów, gdyż

uprawnionym do jego zgłoszenia byliby właściciele lokali. Potrzebna tu jest więc ich

jednomyślność; przegłosowanie większością głosów jest niewystarczające i

nieskuteczne. Usprawiedliwiony był zatem zarzut naruszenia art. 6261 § 2 k.p.c. w

zw. z art. 6262 § 5 k.p.c., co przesądzało już o zasadności skargi kasacyjnej. Zbędne

stało się równocześnie rozważanie, czy istniały podstawy do dokonania wpisu, skoro

wniosek o wpis złożyła osoba nieuprawniona. Wymaga jednak w tym kontekście

podkreślenia, że Sąd Okręgowy wyraził również błędny pogląd jakoby konsekwencją

zmiany wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej była zarazem zmiana

powierzchni poszczególnych lokali. Z brzmienia art. 3 ust. 3 u.w.l., który stanowi, że

udziałowi właściciela wyodrębnionego lokalu w nieruchomości wspólnej odpowiada

stosunek powierzchni użytkowej lokalu do łącznej powierzchni wszystkich lokali,

wynika zasada odwrotna, w myśl której to powierzchnia wyodrębnionego lokalu

decyduje o wysokości udziału jego właściciela w nieruchomości wspólnej. Nie można

zatem przyjąć, jak uczynił to Sąd Okręgowy, że uchwała właścicieli lokali, którzy

wyrazili zgodę na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej mogła

stanowić

podstawę

do

dokonania

wpisu

zmieniającego

powierzchnię

poszczególnych lokali.

Z tych względów Sąd Najwyższy uchylił zaskarżone postanowienie i przekazał

sprawę do ponownego rozpoznania, na podstawie art. 39815 § 1 k.p.c.

jz