II CSK 267/10 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt II CSK 267/10

POSTANOWIENIE

Dnia 24 listopada 2010 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Antoni Górski (przewodniczący)

SSN Dariusz Zawistowski

SSA Anna Kozłowska (sprawozdawca)

w sprawie z wniosku Wspólnoty Mieszkaniowej "N." w K.

przy uczestnictwie Barbary G. i Ryszarda G.

o wpis zmiany powierzchni lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 24 listopada 2010 r.,

skargi kasacyjnej uczestników postępowania

od postanowienia Sądu Okręgowego

z dnia 27 grudnia 2007 r.,

uchyla zaskarżone postanowienie i przekazuje sprawę Sądowi

Okręgowemu do ponownego rozpoznania pozostawiając temu

Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Na nieruchomości położonej w K. przy ul. M. [...] usytuowany jest budynek, w

którym zostały wyodrębnione lokale mieszalne i użytkowe. Ryszard i Barbara

małżonkowie G. są właścicielami lokalu nr 5, z którym związany jest udział w

nieruchomości wspólnej w wysokości 229/10.000 części. Na podstawie uchwały nr

3 Zebrania Właścicieli z dnia 19 marca 2005 r. o wyrażeniu zgody na podjęcie

działań

w

celu

zmiany

udziałów

w

nieruchomości

wspólnej,

dokonano

inwentaryzacji budynku i jego pomiaru przez rzeczoznawcę. Uchwałą nr 7/2006 z

dnia 25 marca 2006 r., zaprotokołowaną przez notariusza, właściciele lokali wyrazili

zgodę na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, według wykazu

udziałów sporządzonego przez dokonującego pomiaru rzeczoznawcę oraz udzielili

zarządowi wspólnoty pełnomocnictwa „do dokonania

czynności

prawnych

w

sprawie zmiany udziałów właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej”. W dniu 23

marca 2007 r. członkowie zarządu Wspólnoty, Henryk J. i Tomasz Ł., złożyli w

formie aktu notarialnego oświadczenie, w którym określili na nowo powierzchnię

lokali, pomieszczenia w lokalach i wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej. W

oświadczeniu wskazali, że podstawą tych zmian jest inwentaryzacja budynku.

W dniu 27 marca 2007 r. Henryk J. i Tomasz Ł. jako pełnomocnicy

Wspólnoty wnieśli o dokonanie w księdze wieczystej istniejącej dla nieruchomości

macierzystej oraz w księgach istniejących

dla lokali stanowiących odrębną

własność, w tym w księdze wieczystej urządzonej dla lokalu małżonków G.,

wpisów obejmujących wskazane zmiany.

W dniu 29 marca 2007 r. i w dniu 10 kwietnia 2007 r. referendarz sądowy

w Sądzie Rejonowym w K. dokonał wpisów zgodnie z wnioskiem. I tak, w księdze

wieczystej oznaczonej nr Kw [...]

urządzonej dla lokalu mieszkalnego

nr 5

stanowiącego własność Ryszarda i Barbary małżonków G. wykreślono dwie loggie,

a wpisano przedpokój i wykreślono powierzchnię lokalu – 87,90 m2, a wpisano

powierzchnię – 76,70 m2, zaś w dziale I – Sp wykreślono dotychczasowy wpis

dotyczący wysokości udziału w częściach wspólnych – 229/10.000, a wpisano

udział w wysokości 219/10.000. W księdze wieczystej nr Kw [...] istniejącej dla

nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem, w którym zostały wyodrębnione

lokale, w dziale II, w miejsce dotychczas wpisanego

wspólnej

udziału w nieruchomości

związanego z lokalem nr 5 objętym księgą wieczystą Kw nr [...],

wynoszącego 229/10.000 części, wpisano udział 219/10.000 części.

Zaskarżone

skargą

małżonków

G. wpisy,

Sąd

Rejonowy

w K.

postanowieniem z dnia 3 października 2007 r. utrzymał w mocy.

Apelacja małżonków G. od postanowienia Sądu Rejonowego

została

oddalona postanowieniem Sądu Okręgowego z dnia 27 grudnia 2007 r.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia Sąd Okręgowy wskazał, że w ramach

kognicji sądu wieczystoksięgowego zakreślonej przepisem art. 6268 §1 k.p.c.

wiążącej również Sąd II instancji, badaniu podlegała jedynie treść wniosku, jego

forma i treść księgi wieczystej oraz dołączone do wniosku dokumenty.

Dokumentem, który podlegał w sprawie badaniu, było oświadczenie o zmianie

wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, złożone w formie aktu notarialnego.

Oświadczenie wskazuje przyczyny zmian w powierzchni lokali jak i ilości

pomieszczeń w lokalach. Podstawą dla oświadczenia była dołączona do wniosku

uchwała nr 7/2006 z dnia 25 marca 2006 r. podjęta na podstawie art. 22 ust. 3 pkt

5a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. – o własności lokali( Dz. U.80, poz. 903 ze

zm.), obejmująca zgodę na zmianę udziałów w nieruchomości wspólnej

i pełnomocnictwo dla zarządu. Henryk J. oraz Tomasz Ł., członkowie zarządu

Wspólnoty, byli

więc należycie umocowani do złożenia wniosku. Ponadto do

oświadczenia dołączono zaświadczenie Starosty Powiatowego w K. z dnia 27 lipca

2006 r. stwierdzające samodzielność lokali położonych w budynku przy ul. M.[...],

ich powierzchnię i udział w nieruchomości wspólnej oraz wypis z rejestru gruntów i

inwentaryzację budynku. W ocenie Sądu Okręgowego, sąd był uprawniony jedynie

do badania czy uchwała została podjęta zgodnie z przepisem, na który powołano

się w jej treści, nie był zaś uprawniony do badania trybu udzielania zgody na

dokonanie zmian udziałów w nieruchomości wspólnej. Uchwała została podjęta

większością głosów, co czyni zadość wymaganiom ustawy, stąd też oświadczenie z

dnia 23 marca 2007 r. zostało złożone na podstawie wiążącej uchwały.

Konsekwencją zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej, na którą zgodę wyrazili

właściciele lokali, była także zmiana powierzchni lokali co wynika z art. 3 ust. 3 zd.

1 ustawy o własności lokali. Nadto za nieuzasadniony uznał Sąd zarzut braku

legitymacji czynnej

Wspólnoty dla domagania się wpisów w księdze wieczystej

urządzonej dla lokalu; legitymację tę wywiódł z uregulowania zawartego w art. 6

ustawy.

W skardze kasacyjnej wniesionej przez uczestników postępowania Barbarę

G. i Ryszarda G. od postanowienia Sądu Okręgowego, opartej na obu podstawach

z art. 3983 §1 k.p.c. skarżący zarzucili naruszenie:

-

art. 3 ust. 3 i ust. 7 w związku z art. 22 ust. 2 i 3 pkt. 5a w związku z art. 21

ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. Nr 80

z 2000 r., poz. 903 ze zm.) przez wadliwe przyjęcie, że przy zmianie

udziałów w nieruchomości wspólnej wiążącej się ze zmianą powierzchni

poszczególnych lokali do takiej zmiany wystarczająca jest zgoda większości

współwłaścicieli podczas gdy wymagana jest jednomyślność,

-

art. 22 ust. 2 i 3 pkt. 5a w związku z art. 21 ust. 3 ustawy przez wadliwe

przyjęcie, że w przypadku zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej

w trybie uchwały podjętej przez większość współwłaścicieli, dopuszczalna

jest w tym samym trybie zmiana powierzchni poszczególnych lokali, podczas

gdy zmiana taka wymaga zgody właściciela tego lokalu,

-

art. 6261 § 2 k.p.c. w związku z art. 6262 §5 k.p.c. i art. 6268 § 1 i § 2 k.p.c.

przez przyjęcie, że wspólnota mieszkaniowa ma legitymację czynną do

wystąpienia z wnioskiem o wpis w księdze wieczystej prowadzonej dla lokalu

oraz przyjęcie, że ograniczona kognicja sądu wieczystoksięgowego pozwala

tylko na analizę dołączonych do wniosku dokumentów bez ich merytorycznej

oceny podczas gdy sąd wieczystoksięgowy nie może uchylić się od badania

czy złożone oświadczenia są zgodne z prawem.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Nieruchomością wspólną w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r.

(t.j. Dz.U. Nr 80 z 2000, poz. 903 ze zm.) są pozostałe po wyodrębnieniu lokali

te części budynku i urządzenia, które nie służą do użytku właścicieli lokali, a także

grunt, na którym posadowiony jest budynek (art. 3 ust. 2 ustawy). Nieruchomość

wspólna ma więc określony zakres przestrzenny, więzi prawne określa zaś art. 3

ust.

ustawy

stanowiąc,

że

udział

właściciela

wyodrębnionego

lokalu

w nieruchomości wspólnej, obliczony zgodnie z art. 3 ust. 3, jest prawem

związanym z własnością lokalu. Jako całość zatem nieruchomość wspólna jest

stosunkiem prawnym współwłasności, zaś udział właściciela w tej współwłasności,

wobec brzmienia art. 50 k.c., ma status części składowej nieruchomości lokalowej.

Z powyższego wynika, że odrębna własność lokalu, powstała i istniejąca zgodnie

z przepisami ustawy, jest prawem

głównym, nieruchomość wspólna jest zaś

prawem niesamodzielnym, a jej funkcja w stosunku do prawa głównego jest

służebna.

Dla

sprawowania

zarządu

nieruchomością,

w

której

zostały

wyodrębnione lokale, ustawa powołała tzw. wspólnotę mieszkaniową, którą tworzy

ogół właścicieli . Cel powołania wspólnoty, jakim jest zarządzanie nieruchomością,

determinuje zakres praw i obowiązków wspólnoty, nie dotyczą one i dotyczyć nie

mogą praw do lokali. Zarządzanie wymaga podejmowania czynności zwykłego

zarządu i czynności przekraczających zarząd zwykły i są to czynność odnoszące

się do nieruchomości wspólnej. Dla pewnej kategorii czynności, przykładowo

wymienionych w art. 22 ust. 3, ustawa wymaga uchwał właścicieli. Sprawy te

dotyczą

wyłącznie

spraw

zarządu

nieruchomością

wspólną

(z

wyjątkiem

wynikającym z art. 22 ust. 4, nie mającym znaczenia w sprawie). Właściciele lokali

nie mogą w trybie przepisów ustawy podejmować żadnych uchwał, które

ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali (por. uzasadnienie wyroku Sądu

Najwyższego z dnia 3 kwietnia 2009 r. II CSK 600/08 lex nr 500188).

Uchwała z dnia 25 marca 2006 r., którą wraz z wnioskiem o wpis

przedstawiono sądowi wieczystoksięgowemu, odwołuje się do art. 22 ust. 3 pkt. 5a

ustawy. Powołany przepis stanowi o dopuszczalności podjęcia przez właścicieli

lokali uchwały wyrażającej zgodę na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości

wspólnej. Zważywszy, że wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej, ustalona

zgodnie z treścią art. 3 ust. 3 ustawy, jest ściśle związana z powierzchnią lokalu

stanowiącego odrębną nieruchomość, a więc związana jest z powierzchnią prawa

głównego, zmiana powierzchni lokalu prowadzić będzie do zmiany wysokości

udziału w nieruchomości wspólnej czyli do zmiany zakresu prawa mającego status

części składowej. Powstaje zatem zagadnienie czy pkt 5a ust. 3 art. 22 ustawy

dotyczy również sytuacji, gdy potrzeba zmiany wysokości udziałów w nieruchomości

wspólnej spowodowana została zmianą w zakresie prawa głównego czyli w prawie

własności lokalu. W literaturze przedmiotu, analizując zakres stosowania art. 22 ust.

3 pkt. 5a ustawy wypowiedziano pogląd, że dopuszcza on zmianę udziałów

w nieruchomości wspólnej tylko wówczas, gdy udział ten został błędnie obliczony

czyli w sytuacji gdy zachodzi potrzeba sprostowania. Pomyłka rachunkowa podlega

wówczas usunięciu bez ingerencji w sferę praw i obowiązków właścicieli lokali.

Dopuszczalność decydowania w drodze uchwały podjętej większością głosów

o wielkości udziału w nieruchomości wspólnej, gdy oznaczałoby to jednocześnie

ingerencję w prawo główne, należy wykluczyć.

W sprawie mamy do czynienia ze zmianą wysokości udziałów spowodowaną

nowym sposobem ponownego pomiaru całego budynku, skutkującym w odniesieniu

do skarżących, pomniejszeniem powierzchni ich lokalu i wyeliminowaniem loggi jako

przynależności lokalu. Związana z taką zmianą zmiana wysokości udziałów

w nieruchomości wspólnej nie jest sprostowaniem błędu w obliczeniach, ale ma

charakter merytoryczny. Najwyraźniej wiąże się zastosowaniem innego kryterium

oznaczenia wielkości udziału w nieruchomości wspólnej niż dotychczas stosowane.

W powstałej przeto sytuacji zmiana udziałów w nieruchomości wspólnej tylko

formalnie mieści się w uregulowaniu z art. 22 ust. 3 pkt 5a, jednak ze względu na

skutki wywierające wpływ na sferę praw i obowiązków właścicieli lokali, nie może być

traktowana jako możliwa do dokonania na podstawie uchwały podjętej przez

większość właścicieli. W czynności prawnej prowadzącej do zmiany wysokości

udziałów muszą przeto wziąć udział wszyscy właściciele lokali. Analogiczną sytuację

przewiduje przepis art. 3 ust. 7 ustawy. W literaturze przedmiotu co prawda

wyrażono pogląd, że przepis ma zastosowanie wówczas, gdy zmiana wysokości

udziałów w nieruchomości wspólnej stała się konieczna na skutek zmiany stanu

prawnego, to jednak, skoro brzmienie przepisu nie wskazuje na jego międzyczasowy

charakter, nie ma przeszkód, aby mógł być stosowany wówczas gdy po dokonaniu,

jak w sprawie niniejszej, inwentaryzacji budynku, zajdzie potrzeba dostosowania

wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej do

Niemożność

zaś uzyskania

jednomyślności

właścicieli

wymaganej

lokali

treści art. 3 ust. 3 ustawy.

przepisem

(współwłaścicieli

art.

ust.

nieruchomości

ustawy

wspólnej)

wymagać będzie w myśl art. 1 ust. 2 ustawy, poszukiwania rozwiązań na gruncie

kodeksu cywilnego (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 listopada 2004 r. I CK

357/04 lex nr 166834).

Okoliczności sprawy wskazują więc, że do zmiany udziałów w nieruchomości

wspólnej wymagana była umowa wszystkich właścicieli lokali, przy czym dla jej

wykonania

członkowie

zarządu

Wspólnoty

musieliby

legitymować

się

pełnomocnictwem udzielonym na zasadach ogólnych. Wpisów dokonano zaś na

podstawie uchwały i oświadczenia zarządu, a pełnomocnictwo zostało udzielone

w przewidzianym w ustawie uproszczonym trybie z art. 22 ust. 2 w związku z art. 21

ust. 3.

Na gruncie art. 6 ustawy o własności lokali przyjmuje się, że wspólnota

mieszkaniowa ma podmiotowość prawną. Zakres przyznanej tym przepisem

zdolności prawnej, a zatem i zdolności do czynności prawnych jest jednak

ograniczony do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem (administrowaniem)

nieruchomością wspólną (por. uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego

z dnia 21 grudnia 2007 r. III CZP 65/07, OSNC z. 7-8/2008 r., poz. 69). Czynności

dokonane ponad zakres przyznanej podmiotowości czyli bez kompetencji do tego,

poczytać

należy

za

nieważne.

Jeżeli

przeto

zmiana

wysokości

udziałów

w nieruchomości wspólnej była następstwem zmian w prawie odrębnej własności

lokali i w związku z tym ustalenie wysokości udziałów winno było nastąpić w umowie

zawartej z udziałem wszystkich właścicieli lokali, zmiany zaś dokonano na podstawie

uchwały wspólnoty i oświadczenia zarządu wspólnoty, czynności te, jako dokonane

przez wspólnotę bez kompetencji do tego, są nieważne. Czynności nieważne nie

wywierają skutków sprawnych.

Zgodnie z treścią art. 6268 § 2 k.p.c., zakres badania sądu rozpoznającego

wniosek o wpis w księdze wieczystej jest ograniczony do badania treści wniosku,

treści i formy dołączonych do wniosku dokumentów oraz treści księgi wieczystej.

Ograniczona kognicja sądu wieczystoksięgowego nie oznacza, że sąd ten zwolniony

jest od obowiązku badania materialnej skuteczności czynności stanowiącej podstawę

wpisu. Oceny tej może przy tym dokonać antycypując stan wpisów po ich

dokonaniu, na podstawie przedstawionych dokumentów. Potrzebę takiej oceny

dostrzegł Sąd Okręgowy, nietrafnie jednak stwierdził, że uprawniony jest jedynie

do zbadania zgodności trybu podjęcia uchwały ze wskazanym w uchwale

przepisem

prawa

jako

jak

podstawą

uchwały.

Czynność

prawna,

którą

w okolicznościach sprawy była uchwała właścicieli wraz ze złożonym przez

pełnomocników w wykonaniu tej uchwały oświadczeniem, winna być przez sąd

wieczystoksięgowy zbadana nie tylko pod względem formalnoprawnym, ale pod

kątem zdatności do wywołania oczekiwanych skutków prawnych. Rodzaj czynności

prawnej musi być też adekwatny do oczekiwanych skutków i winna być ona

dokonana

przez

podmiot

do

tego

uprawniony.

Ponadto

przy

czynności

dokonywanej przez pełnomocnika sąd wieczystoksięgowy jest uprawniony do

badania prawidłowości jego umocowania. Udzielone członkom zarządu Wspólnoty,

na podstawie art. 22 ust. 2 w związku z art. 21 ust. 3 ustawy pełnomocnictwo, nie

stanowiło, w okolicznościach sprawy, należytego umocowania do złożenia

w imieniu właściciela lokalu wniosku o dokonanie

zmian wpisów

istniejących

w księdze wieczystej urządzonej dla nieruchomości lokalowej.

Istniejąca

w

przedstawionych

okolicznościach

sprawy

uzasadniona

wątpliwość co do ważności czynności stanowiącej podstawę wpisu nie pozwalała

na uwzględnienie wniosku.

Można nadto uczynić uwagę, że w sytuacji gdy wpis ma dotyczyć zakresu

prawa wpisanego do księgi wieczystej, czyli jak w sprawie niniejszej, wpisem mają

być dotknięte przynależności lokalu, twierdzenie, iż mamy do czynienia wyłącznie

z efektem dokładniejszych pomiarów nie jest uzasadniony. Z tej też przyczyny

podstawy dla takiego wpisu nie można poszukiwać w treści art. 27 ustawy z dnia

6 lipca 1982 r. - o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. Nr 124 z 2001 r., poz.

1361 ze zm.) w związku z § 46 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego

i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. - w sprawie ewidencji gruntów i budynków

(Dz. U. Nr 38 z 2001 r., poz. 454).

Z przedstawionych zatem przyczyn, na podstawie art. 398 15 § 1 k.p.c. i art.

108 § 2 k.p.c. w związku z art. 39821 w związku z art. 391 § 1 k.p.c., orzeczono jak

w postanowieniu.