II CSK 266/10 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt II CSK 266/10

POSTANOWIENIE

Dnia 24 listopada 2010 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Antoni Górski (przewodniczący)

SSN Dariusz Zawistowski (sprawozdawca)

SSA Anna Kozłowska

w sprawie z wniosku Wspólnoty Mieszkaniowej "N." w K.

przy uczestnictwie Renaty J.

o wpisy do księgi wieczystej zmiany powierzchni lokalu

oraz udziału w nieruchomości wspólnej,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 24 listopada 2010 r.,

skargi kasacyjnej uczestniczki postępowania

od postanowienia Sądu Okręgowego

z dnia 27 grudnia 2007 r.,

uchyla zaskarżone postanowienie i przekazuje sprawę Sądowi

Okręgowemu do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o

kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Referendarz sądowy w Sądzie Rejonowym uwzględnił wniosek Wspólnoty

Mieszkaniowej „N." w K. i dokonał w dniu 12 kwietnia 2007 r. wpisu w księdze

wieczystej o nr [...], prowadzonej dla lokalu mieszkalnego należącego do Renaty J.,

na mocy którego dotychczasową powierzchnię lokalu (19,20 m 2) zmieniono na

16,80 m2, a udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej (50/10 000)

zmieniono na 46/10 000. Po wniesieniu przez Renatę J. skargi na wpis Sąd

Rejonowy postanowieniem z dnia 3 października 2007 r. utrzymał go w mocy.

Podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej stanowiły ustalenia

wskazujące, że właściciele lokali należący do Wspólnoty Mieszkaniowej „N." w K.

utworzonej dla budynku wielorodzinnego położonego w K. przy ul. M.[…], w

uchwale nr 7/2006 z dnia 25 marca 2006 r. wyrazili zgodę na zmianę wysokości

udziałów w nieruchomości wspólnej według wykazu sporządzonego przez

rzeczoznawcę i udzielili zarządowi wspólnoty pełnomocnictwa do dokonania

czynności w sprawie zmiany udziałów właścicieli w nieruchomości wspólnej.

Działania te były wynikiem stwierdzenia wadliwości wcześniejszego pomiaru

powierzchni lokali. Zarząd wspólnoty w dniu 23 marca 2007 r. złożył oświadczenie

w formie aktu notarialnego, w którym określono nową powierzchnię lokali i udziały

w nieruchomości wspólnej, z godnie z wynikami inwentaryzacji budynku. W ocenie

Sądu Rejonowego uzasadniało to uwzględnienie wniosku o wpis.

Sąd Okręgowy postanowieniem z dnia 27 grudnia 2007 r. oddalił apelację

uczestniczki postępowania Renaty J., podzielając ustalenia faktyczne i ocenę

prawną Sądu pierwszej instancji. Sąd Okręgowy podkreślił, że ograniczony zakres

kognicji sądu w postępowaniu wieczystoksięgowym nie zezwalał na rozstrzygnięcie

sporu dotyczącego właściwego trybu udzielania zgody na dokonanie zmiany

wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej. Przyjął również, że zmiana

wielkości

udziałów

w nieruchomości

wspólnej

skutkowała

również

zmianę

powierzchni poszczególnych lokali. Za niezasadny uznał zarzut apelacji, który

wskazywał na brak legitymacji po stronie Wspólnoty Mieszkaniowej „Nadbrzeżna"

do wystąpienia z wnioskiem w wpis w księdze wieczystej, zmienionej powierzchni

lokalu oraz wielkości udziału w nieruchomości wspólnej.

Skarga kasacyjna uczestniczki postępowania została oparta o obie podstawy

określone w art. 3983 § 1 k.p.c. Zarzucono w niej naruszenie art. 3 ust. 3 oraz art. 3

ust. 7 w zw. z art. 22 ust. 2 i 3 oraz art. 21 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r.

o własności lokali, t.j. Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm. - dalej: u.w.l.), art. 22

ust. 2 i 3 pkt 5a u.w.l. w zw. z art. 21 ust. 3 u.w.l. Art. 626 1 § 2 k.p.c. w zw. z art.

6262 § 5 k.p.c. oraz art. 6268 § 1 i 2 k.p.c. W oparciu o te zarzuty skarżąca wniosła

o uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy do ponownego

rozpoznania Sądowi Okręgowemu, ewentualnie Sądowi pierwszej instancji.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Sąd Okręgowy uznał za nieuzasadniony zarzut apelacji dotyczący braku

w rozpoznawanej sprawie legitymacji czynnej Wspólnoty Mieszkaniowej „N."

ograniczając się do stwierdzenia, że wspólnota mieszkaniowa może nabywać

prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana, co stwarza uproszczenie

dla obrotu prawnego, gdyż eliminuje konieczność np. pozywania wszystkich jej

członków. Stanowisko to nie jest uzasadnione. Zagadnienia dotyczące legitymacji w

postępowaniu wieczystoksięgowym reguluje - na zasadzie przepisu szczególnego art. 6261 § 2 k.p.c. Jest on także przepisem o charakterze bezwzględnie

obowiązującym, co rodzi ten skutek, że na jego gruncie legitymację do złożenia

wniosku o wpis w księdze wieczystej posiadają wyłącznie te podmioty, które

przepis

ten

wymienia.

W

skardze

kasacyjnej

podniesiono

zasadnie,

że wnioskodawca (Wspólnota Mieszkaniowa „N." w K.) w zakresie wniosku o wpis

powierzchni wyodrębnionego lokalu nie należy do kręgu tych podmiotów.

Usprawiedliwiony był zatem zarzut naruszenia art. 6261 § 2 k.p.c. w zw. z art. 6262

§ 5 k.p.c., co przesądzało już o zasadności skargi kasacyjnej. Zbędne stało się

równocześnie rozważanie, czy istniały podstawy do dokonania wpisu, skoro

wniosek o wpis złożyła osoba nieuprawniona. Wymaga jednak w tym kontekście

podkreślenia,

że

Sąd

Okręgowy

wyraził

również

błędny

pogląd

jakoby

konsekwencją zmiany wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej była zarazem

zmiana powierzchni poszczególnych lokali. Z brzmienia art. 3 ust. 3 u.w.l., który

stanowi, że udziałowi właściciela wyodrębnionego lokalu w nieruchomości wspólnej

odpowiada stosunek powierzchni użytkowej lokalu do łącznej powierzchni

wszystkich lokali, wynika zasada odwrotna, w myśl której to powierzchnia

wyodrębnionego

lokalu

decyduje

o

wysokości

udziału

jego

właściciela

w nieruchomości wspólnej. Nie można zatem przyjąć, jak uczynił to Sąd Okręgowy,

że uchwała właścicieli lokali, którzy wyrazili zgodę na zmianę wysokości udziałów

w nieruchomości wspólnej mogła stanowić podstawę do dokonania wpisu

zmieniającego powierzchnię poszczególnych lokali. Uwzględnienie wniosku o wpis

w tym zakresie, poza oceną legitymacji, wymagałoby rozważenia, czy inne

dokumenty załączone do wniosku o wpis mogłyby uzasadniać jego dokonanie.

Z tych względów Sąd Najwyższy uchylił zaskarżone postanowienie

i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania, na podstawie art. 398 15 § 1 k.p.c.