II CSK 247/10 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt II CSK 247/10

POSTANOWIENIE

Dnia 24 listopada 2010 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Antoni Górski (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Dariusz Zawistowski

SSA Anna Kozłowska

w sprawie z wniosku Barbary P.

przy uczestnictwie Spółdzielni Mieszkaniowej "O. " w P.

o założenie księgi wieczystej i wpis spółdzielczego

własnościowego prawa do lokalu,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 24 listopada 2010 r.,

skargi kasacyjnej wnioskodawczyni

od postanowienia Sądu Okręgowego

z dnia 30 października 2009 r.,

uchyla zaskarżone postanowienie i przekazuje sprawę Sądowi

Okręgowemu do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o

kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Postanowieniem z dnia 30 października 2009 r. Sąd Okręgowy oddalił

apelację wnioskodawczyni Barbary P. od postanowienia Sądu Rejonowego z dnia 8

września 2009 r., oddalającego wniosek o założenie księgi wieczystej dla

spółdzielczego prawa do lokalu i wpis tego prawa na rzecz wnioskodawczyni. W

sprawie dokonano następujących ustaleń.

Wnioskodawczyni umową z dnia 20 czerwca 2009 r. zawarła ze Spółdzielnią

Mieszkaniową „O.” w P. umowę o przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego

prawa do lokalu mieszkalnego położonego w P. na oś. T. 50/7 na spółdzielcze

własnościowe prawo do lokalu. W umowie znalazło się oświadczenie Spółdzielni,

że zgodnie z uchwałą nr 18/2002 z dnia 27 czerwca 2002 r. Zebrania

Przedstawicieli i uchwałą Zarządu Spółdzielni nr 53/2003 z dnia 8 maja 2003 r. w

sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności lokali, budynki położone na

osiedlu T. wchodzą w skład jednej nieruchomości, jak również, iż Spółdzielnia nie

posiada tytułu prawnego do części gruntu wchodzącego w skład nieruchomości

wielobudynkowej.

Postanowieniem z dnia 8 września 2009 r. Sąd Rejonowy oddalił wniosek

o założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Wskazano,

że

dokumentem

potwierdzającym

nabycie

spółdzielczego

własnościowego prawa do lokalu przez wnioskodawczynię jest wypis aktu

notarialnego z dnia 20 czerwca 2009 r. obejmującego umowę o przekształcenie

spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu na spółdzielcze własnościowe prawo

do lokalu zawartą między Spółdzielnią Mieszkaniową „O. " w P. a Barbarą P. W

umowie, jako podstawę przekształcenia wskazano art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 14

czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie

innych ustaw. Z umowy wynikało nadto, że budynki położone na osiedlu T.

wchodzą w skład jednej nieruchomości w rozumieniu przepisów art. 41 i 42 ustawy

o spółdzielniach mieszkaniowych, a Spółdzielnia nie posiada żadnego tytułu

prawnego do części tej nieruchomości. Sąd ustalił jednak, że z zaświadczenia

Spółdzielni z dnia 2 lipca 2009 r. wynika, że przedmiotowy lokal znajduje się w

budynku posadowionym na nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy prowadzi

księgę wieczystą [...], z której wynika, że właścicielem objętej nią nieruchomości

jest Spółdzielnia Mieszkaniowa „O. " w P. Zdaniem Sądu umowa o przekształcenie,

w świetle tych przepisów i art. 58 k.c., jest nieważna. Analizując przepis art. 7 ust.

1 i 2 ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz zmianie

niektórych innych ustaw, Sąd Rejonowy doszedł do przekonania, że na gruncie

tych przepisów, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest

niedopuszczalne, chyba że lokal znajduje się w budynku wybudowanym na gruncie,

do którego Spółdzielni nie przysługuje prawo własności ani prawo użytkowania

wieczystego. W

chwili zawierania umowy o przekształcenie właścicielem

nieruchomości była jednak Spółdzielnia.

Apelację od powyższego orzeczenia złożyła wnioskodawczyni zaskarżając je

w całości i domagając się jego zmiany poprzez uwzględnienie wniosku i założenie

księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz

dokonanie wpisu tego prawa. Postanowieniem z dnia 30 października 2009 r. Sąd

Okręgowy oddalił apelację.

Sąd Okręgowy podzielił stanowisko Sądu Rejonowego. W uzasadnieniu

zwrócono uwagę, że ustawa z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy

o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U.

z 2007 r., Nr 125, poz. 873), zwana dalej ”ustawą zmieniającą u.s.m.” wprowadziła

zakaz ustanawiania spółdzielczych własnościowych praw do lokali. Członek

spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu

mieszkalnego, może obecnie żądać jedynie ustanowienia i przeniesienia odrębnej

własności lokalu. Stosownie jednak do art. 7 ust. 1 wskazanej ustawy

nowelizującej, po jej wejściu w życie spółdzielnia mieszkaniowa nie może

ustanawiać spółdzielczych własnościowych praw do lokali, ani praw do miejsc

postojowych położonych w budynkach wybudowanych na gruncie, do którego

spółdzielni przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego, a do dnia 31

grudnia 2010 r. na pisemne żądanie członka spółdzielni, któremu przysługuje

spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego położonego w budynku

wybudowanym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje prawo własności

lub użytkowania wieczystego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym

członkiem umowę o przekształcenie przysługującego mu prawa na spółdzielcze

własnościowe prawo do lokalu (art. 7 ust. 2). Zdaniem Sądu z powołanego przepisu

art. 7 ust. 2 ustawy wynika, że obecnie nie jest dopuszczalne przekształcenie

spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w prawo własnościowe, jeżeli lokal

położony jest w budynku znajdującym się na gruncie, który jest własnością

spółdzielni lub do którego przysługuje jej prawo użytkowania wieczystego.

Dla potrzeb oceny dopuszczalności przekształcenia dokonanego przez

strony przedmiotowej umowy z dnia 9 maja 2009 r. Sąd Okręgowy miał na uwadze

pojęcie nieruchomości w rozumieniu wieczystoksięgowym. Wpis w księdze

wieczystej decyduje o tym, czy mamy do czynienia z jedną nieruchomością.

Oznacza to, że jako nieruchomość traktuje się część powierzchni ziemskiej

wyodrębnioną w przestrzeni stanowiącą odrębny przedmiot własności i ujawnioną

w jednej księdze wieczystej. Zdaniem Sądu, przedmiotowy lokal znajduje się

w budynku położonym na gruncie stanowiącym w całości własność Spółdzielni,

co wyłącza zastosowanie art. 7 ust. 2 ustawy, a tym samym przesądza

o nieważności umowy z dnia 9 maja 2009 r. O ile bowiem nawet intencją

Spółdzielni wyrażoną w powołanych przez skarżącą uchwałach było stworzenie

nieruchomości

wielobudynkowej,

Spółdzielnia

nie

wdrożyła

tej

intencji,

nie ujawniając tejże wielobudynkowej nieruchomości w jednej księdze wieczystej.

Wskazane

wyżej

postanowienie

wnioskodawczyni

zaskarżyła

skargą

kasacyjną w całości. Jako podstawy skargi wskazano naruszenie art. 7 ust. 2

ustawy zmieniającej u.s.m. przez niewłaściwą jego wykładnię, w efekcie, czego

Sąd, zdaniem skarżącej, błędnie uznał, iż umowa przekształcenia jest nieważna;

naruszenie art. 41 i 42 ustawy z dnia 15.12.2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych

poprzez niewłaściwe ich zastosowanie i nieuwzględnienie ich treści oraz przyjęcie,

że przepisy te nie tworzą podstawy do przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego

prawa do lokalu na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Skarżąca zarzuciła

ponadto naruszenie art. 6268 § 2 k.p.c. poprzez niewłaściwe jego zastosowanie,

gdyż Sąd przy ustalaniu stanu faktycznego pominął, zdaniem skarżącej, część

materiału dowodowego w postaci uchwały nr 18/2002 z dnia 27 czerwca 2002 roku

Zebrania Przedstawicieli i uchwały Zarządu Spółdzielni nr 53/2003 z dnia 8 maja

2003 roku oraz treść umowy przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa

do lokalu na spółdzielcze własnościowe prawo; naruszenie art. 626 9 k.p.c. poprzez

niewłaściwe jego zastosowanie i uznanie, że przepis ten znajduje zastosowanie

w niniejszej sprawie, gdyż brak jest podstaw do dokonania wpisu.

Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości

i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Stosownie do art. 42 ust. 1 i 2 u.s.m. wyjściową przesłanką w procesie

przekształcenia dotychczasowego spółdzielczego prawa lokatorskiego lub prawa

własnościowego w prawo odrębnej własności lokalu jest uchwała zarządu

spółdzielni

określająca

przedmiot

odrębnej

własności

wszystkich

lokali

mieszkalnych i lokali o innym przeznaczeniu w tej nieruchomości. Zgodnie z art. 42

ust. 3 pkt 1 u.s.m. uchwała ta powinna określać m.in. oznaczenie nieruchomości

obejmującej budynek wraz z gruntem przynależnym do budynku, jako podstawową

nieruchomość ewidencyjną, w której ustanawia się odrębną własność lokali;

nieruchomość wielobudynkowa może być utworzona tylko wtedy, gdy budynki są

posadowione w sposób uniemożliwiający ich rozdzielenie, lub działka, na której

posadowiony jest budynek pozbawiona jest dostępu do drogi publicznej lub

wewnętrznej. Z ostatnio przywołanego przepisu wynika, że zasadą jest określanie

przez zarząd spółdzielni nieruchomości obejmującej jeden budynek, wyjątkiem zaś

tworzenie nieruchomości wielobudynkowej, jeżeli zachodzą warunki przewidziane

w art. 42 ust. 3 zdanie drugie u.s.m. W rozpoznawanej sprawie uchwałą spółdzielni

utworzono nieruchomość wielobudynkową, obejmującą kilka odrębnych działek

ewidencyjnych. Według ustaleń Sądu, dla jednej z tych działek, na której w całości

położony jest budynek nr 50, w którym znajduje się lokal wnioskodawczyni,

prowadzona jest księga wieczysta 227813/0. Zgodnie z treścią wpisu w tej księdze,

wyłącznym właścicielem tej nieruchomości jest spółdzielnia, co, zdaniem Sądu,

wyłącza zastosowanie do tej nieruchomości art. 7 ust. 2 ustawy o zmieniającej

u.s.m. Stosownie do tego przepisu, wyjątkowa możliwość przekształcenia prawa

lokatorskiego w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu wchodzi w grę w

sytuacji, kiedy spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania

wieczystego gruntu, na którym wybudowała sama lub jej poprzednicy prawni

budynek, w którym znajduje się lokal objęty żądaniem. Skoro zaś budynek, w

którym znajduje się lokal wnioskodawczyni położony jest w całości na działce

stanowiącej

własność

spółdzielni,

niedopuszczalnym

było

przekształcanie

w umowie notarialnej z dnia 9 maja 2009 r. lokatorskiego prawa do lokalu

wnioskodawczyni w spółdzielcze prawo własności; umowa ta jako sprzeczna

z ustawą nie wywołuje skutków prawnych, a tym samym odmowa wpisu do księgi

wieczystej spółdzielczego prawa do lokalu wnioskodawczyni była uzasadniona.

Z uzasadnienia orzeczenia Sądu Okręgowego wynika, iż przesłanką

zakwestionowania umowy notarialnej o przekształceniu prawa lokatorskiego

wnioskodawczyni w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu było w istocie

uznanie za sprzeczną z prawem uchwały zarządu spółdzielni nr 53 z dnia 8 maja

2003 r. o utworzeniu nieruchomości wielobudynkowej, w skład której weszła m.in.

działka z budynkiem, w którym położony jest lokal wnioskodawczyni. Uszło uwagi

Sądu, że w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych przewidziany został specjalny

tryb zaskarżania takich uchwał zarządu. Zgodnie z art. 43 ust. 5 tej ustawy, osoby,

których te uchwały dotyczą, mogą, w terminie 30 dni od dnia jej doręczenia,

zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z prawem lub jeśli uchwała

ta narusza ich interes lub uprawnienia. Należy zatem, co do zasady, przyjąć,

że uprawomocnienie się takiej uchwały zarządu sprawia, iż staje się ona podstawą

przekształcenia prawa spółdzielczego do lokalu. Trzeba bowiem mieć na uwadze,

że przewidziane w art. 42 ust. 3 pkt 1 u.s.m. przesłanki utworzenia nieruchomości

wielobudynkowej mają charakter głównie funkcjonalny. Kontrola ich spełnienia –

z uwagi na ograniczony zakres kognicji sądu wieczystoksięgowego, przewidziany

w art. 6268 § 2 k.p.c.- jest więc, poza zupełnie wyjątkowymi sytuacjami, praktycznie

niemożliwa. Akceptacja poglądu Sądu Okręgowego, iż włączenie do tworzonej

przez zarząd spółdzielni nieruchomości wielobudynkowej budynku stojącego na

działce stanowiącej wyłączną własność spółdzielni jest niedopuszczalne, mogłaby

postawić pod znakiem zapytania sens tego uprawnienia spółdzielni, co tym samym

oznaczałoby zakwestionowanie w dużej mierze racjonalności przepisu art. 42ust. 3

pkt 1 u.s.m., do czego nie ma podstaw. Warto dodać, że Sąd Najwyższy w sprawie

V CSK 46/10 o założenie księgi wieczystej i wpis własnościowego spółdzielczego

prawa

do

lokalu, a

więc

przedmiotowo

zbliżonej do

sprawy niniejszej,

w postanowieniu z dnia 29 września 2010 r., niepubl., przyjął jako przesłankę

wydanego orzeczenia dopuszczalność tworzenia przez spółdzielnię w drodze

uchwały zarządu nieruchomości wielobudynkowej. Z tych przyczyn należy uznać za

trafne zarzuty skargi kasacyjnej naruszenia art. 6268 § 2 k.p.c. oraz art. 42 ust. 3 pkt

1 u.s.m..

Pozostaje ustosunkować się do zarzutu naruszenia art. 7 ust. 2 ustawy

z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie u.s.m. Jest to jednak o tyle utrudnione, że Sąd

Okręgowy przy omawianiu tego przepisu ograniczył się do stwierdzenia,

że „uchwały Spółdzielni podejmowane były w celu nie związanym z materią

przedmiotowej umowy – zostały podjęte dla celów związanych z ustanawianiem

prawa odrębnej własności lokalu”. Nie odniósł się zaś wprost do kwestii, czy

spółdzielnia może, chociażby w drodze analogii do przygotowywania dokumentacji

związanej z przekształcaniem dotychczasowego prawa do lokalu w odrębną

własność, tworzyć nieruchomości wielobudynkowe także dla celów przekształcenia

prawa lokatorskiego w spółdzielcze prawo do lokalu, czy też jest to wykluczone.

Jest to o tyle istotne, że dopuszczalność takiego przekształcenia, ograniczona

czasowo z początku do dnia 31 grudnia 2010 r.,

została przedłużona ustawą

zmieniającą z dnia 18 grudnia 2009 r. (Dz. U. Nr 223, poz. 1779) do 31 grudnia

2012 r., co potwierdza, że ustawodawca nie traktuje tej formy przekształcenia

jedynie epizodycznie.

Z podanych przyczyn na podstawie art. 39815 § 1 k.p.c. w zw. z art. 108 § 2

k.p.c. orzeczono jak w sentencji.