II CSK 241/10 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt II CSK 241/10

POSTANOWIENIE

Dnia 14 stycznia 2011 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Hubert Wrzeszcz (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Mirosław Bączyk

SSN Marta Romańska

w sprawie z wniosku Wspólnoty Mieszkaniowej „N.”

przy uczestnictwie Arlety A. i in. ,

o wpisy w księgach wieczystych zmiany powierzchni lokali oraz wielkości udziałów

w nieruchomości wspólnej,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 14 stycznia 2011 r.,

skargi kasacyjnej uczestników postępowania:

Barbary i Ryszarda G.

na postanowienia Sądu Okręgowego

z dnia 27 grudnia 2007 r.,

uchyla zaskarżone postanowienie w części oddalającej

apelację Barbary i Ryszarda G.

i przekazuje sprawę Sądowi

Okręgowemu do ponownego rozpoznania w tym zakresie,

pozostawiając

temu

Sądowi

postępowania kasacyjnego.

rozstrzygnięcie

o

kosztach

Uzasadnienie

Zaskarżonym postanowieniem Sąd Okręgowy oddalił apelacje Barbary i

Ryszarda G. oraz Renaty J. od postanowienia Sądu Rejonowego z dnia 3

października 2007 r. utrzymującego w mocy dokonane przez referendarza

sądowego wpisy w księgach wieczystych dotyczące zmiany powierzchni lokali oraz

udziałów w nieruchomości wspólnej.

Z

uzasadnienia

tego

postanowienia

wynika,

że

dla

nieruchomości

zabudowanej domem wielorodzinnym, położonym przy ul. M. 7A, 7B i 7C,

oznaczonej nr 17/2, Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą Kw nr /.../.

Właścicielami lokalu mieszkalnego nr 5, znajdującego się na drugim piętrze

budynku w klatce 7B, są Ryszard i Barbara małż. G. Wymieniony lokal mieszkalny

– według umowy notarialnej z dnia 25 lipca 1997 r. – ma powierzchnię 87,90 m2, a

związany z prawem własności lokalu udział w nieruchomości wspólnej wynosi

229/10 000 części. Dla tego lokalu Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą Kw

/.../.

Uchwałą nr 7/2006 z dnia 26 marca 2006 r., zaprotokołowaną przez

notariusza, właściciele lokali wyrazili zgodę na zmianę wysokości udziałów

w nieruchomości

wspólnej

według

wykazu

udziałów sporządzonego

przez

rzeczoznawcę oraz udzielili Zarządowi Wspólnoty Mieszkaniowej pełnomocnictwa

do

dokonania

w nieruchomości

czynności

w

wspólnej. W

sprawie

zmiany

sporządzonym

w

udziałów

właścicieli

formie

aktu

lokali

notarialnego

oświadczeniu Zarządu Wspólnoty z dnia 23 marca 2007 r. określono – powołując

się na inwentaryzację budynku – nowe powierzchnie lokali i wielkości udziału

w nieruchomości wspólnej.

Dnia 27 marca 2007 r. członkowie Zarządu Wspólnoty Henryk J. i Tomasz

Ł., działający w charakterze pełnomocników Wspólnoty Mieszkaniowej „N.”, złożyli

wniosek o wpisanie w księdze wieczystej Kw nr /.../, stanowiącej tzw. macierzystą

księgę wieczystą, i w księgach wieczystych, prowadzonych dla poszczególnych

lokali mieszkalnych, zmienionych powierzchni lokali i wysokości udziału w

nieruchomości wspólnej.

Referendarz sądowy Sądu Rejonowego dokonał – zgodnie z wnioskiem –

wpisów w księdze wieczystej Kw nr

/.../ w dniu 29 marca 2007 r. i księdze

wieczystej Kw nr /…/ w dniu 10 kwietnia 2007 r. Z dokonanych wpisów wynika, ze

powierzchnia lokalu Ryszarda i Barbary G. wynosi 76,70 m2 (poprzednio 87,90 m2),

a wielkość udziału w nieruchomości wspólnej – 219/10 000 (poprzednio 229/10

000).

Sąd Rejonowy– po rozpoznaniu skargi Ryszarda i Barbary., Renaty J. oraz

Jana i Barbary D. na orzeczenie referendarza – zaskarżone wpisy utrzymał w

mocy. Zdaniem Sądu złożony przez Wspólnotę wniosek oraz dołączone do niego

dokumenty, zwłaszcza złożone w formie aktu notarialnego oświadczenie z dnia 23

marca 2007 r., uzasadniały dokonanie wpisów.

Sąd Okręgowy nie znalazł podstaw do uwzględnienia opartych na tych

samych zarzutach apelacji Ryszarda i Barbary G. oraz Renaty J. Podkreślił, że

ograniczona kognicja sądu wieczystoksięgowego nie pozwala na rozstrzyganie

jakiegokolwiek sporu, w tym także co do tego, czy wskazany w uchwale z dnia 25

marca 2005 r. przepis prawa mógł stanowić podstawę do podjęcia uchwały

wyrażającej zgodę właścicieli lokali na zmianę udziałów w nieruchomości wspólnej.

Przedmiotem badania w postępowaniu wieczysto- księgowym mogła być zatem

jedynie kwestia, czy wspomniana uchwała jest zgodna z art. 23 ust. 3 pkt 5a ustawy

z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000, Nr 80, poz.

903 ze zm.; dalej – „u.w.l.) oraz art. 23 u.w.l. Sąd nie znalazł podstaw do uznania,

że uchwała z dnia 25 marca 2005 r. została podjęta z naruszeniem przytoczonych

przepisów prawa; w konsekwencji uznał, że wiąże ona współwłaścicieli lokali.

Powołując się na określony w art. 3 ust. 3 zdanie pierwsze u.w.l. sposób ustalenia

udziału właścicieli w nieruchomości wspólnej, Sąd odwoławczy uznał, że również

wpis zmiany powierzchni lokali został bezpodstawnie zakwestionowany, ponieważ

skutkiem zmiany udziału właścicieli lokali w nieruchomości jest także zmiana

powierzchni lokali. Sąd nie podzielił zarzutu apelujących, że Wspólnota nie ma

legitymacji czynnej w tym postępowaniu wieczystoksięgowym.

W skardze kasacyjnej, opartej na obu podstawach, pełnomocnik Ryszarda

i Barbary G. zarzucił naruszenie art. 3 ust. 3 oraz art. 3 ust. 7 w zw. z art. 22 ust. 2 i

3 pkt 5a w zw. z art. 21 ust. 3 u.w.l. w zw. z art. 199 i 140 k.c. i w zw. z art. 1 ust. 1

u.w.l., art. 22 ust. 2 i 3 w zw. z art. 21 ust. 3 u.w.l. oraz art. 626 1 § 2 w zw. z art.

6262 § 5 i art. 6268 § 1 i 2 k.p.c. Powołując się na te podstawy, wniósł

o zaskarżonego postanowienie i przekazanie sprawy Sądowi Okręgowemu do

ponownego

rozpoznania

bądź

uchylenie

orzeczeń

Sądów

obu

instancji

i przekazanie sprawy Sądowi Rejonowemu do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Sąd odwoławczy uznał za nieuzasadniony zarzut apelacyjny, że Wspólnota

Mieszkaniowa nie ma w sprawie legitymacji czynnej, ograniczając się do

stwierdzenia, iż wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać

zobowiązania, pozywać i być pozywaną, co pozwala uprościć obrót prawny przez

wyeliminowanie konieczności np. pozywania wszystkich jej członków.

Stanowisko to nie jest uzasadnione. Kwestię legitymacji w postępowaniu

wieczystoksięgowym – na zasadzie przepisu szczególnego – reguluje art. 6261 § 2

k.p.c. Ma on także charakter przepisu bezwzględnie obowiązującego, co rodzi ten

skutek, że w postępowaniu wieczystoksięgowym legitymację do wystąpienia

z wnioskiem o dokonanie wpisu w księdze wieczystej posiadają jedynie te

podmioty, które zostały wymienione w przytoczonym przepisie. W skardze

kasacyjnej trafnie zarzucono, że wnioskodawca – Wspólnota Mieszkaniowa „N.”–

nie należy do kręgu tych podmiotów. Uzasadniony jest zatem zarzut, że zaskarżone

postanowienie zostało wydanie z naruszeniem art. 626 1 § 2 k.p.c. w związku z art.

6262 § 5 k.p.c., co przesądzało już o zasadności skargi kasacyjnej.

W konsekwencji zbędne stało się rozważanie, czy zachodziły podstawy do

dokonania wpisu, skoro wniosek o wpis złożyła osoba nieuprawniona. W tym

kontekście należy jednak podkreślić, że błędny jest również pogląd Sądu

Okręgowego, iż konsekwencją zmiany wielkości udziałów w nieruchomości

wspólnej była zarazem zmiana powierzchni poszczególnych lokali. Z przepisu art. 3

ust. 3 u.w.l., który stanowi, że udziałowi właściciela wyodrębnionego lokalu

w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunek powierzchni użytkowej lokalu do

łącznej powierzchni wszystkich lokali, wynika zasada odwrotna, a mianowicie, że to

powierzchnia wyodrębnionego lokalu decyduje o wysokości udziału właściciela tego

lokalu w nieruchomości wspólnej. Nie ma zatem podstaw do przyjęcia – jak zrobił to

Sąd Okręgowy – że uchwała właścicieli lokali, którzy wyrazili zgodę na zmianę

wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, mogła stanowić podstawę do

dokonania wpisu zmieniającego powierzchnię poszczególnych lokali.

Z przedstawionych powodów Sąd Najwyższy orzekła, jak w sentencji

postanowienia (art. 39815 § 1 k.p.c. oraz art. 108 § 2 w zw. z art. 39821 k.p.c.).

jz