II CSK 23/11 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt II CSK 23/11

POSTANOWIENIE

Dnia 7 października 2011 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Marian Kocon (przewodniczący)

SSN Marta Romańska (sprawozdawca)

SSA Agnieszka Piotrowska

w sprawie z wniosku Wspólnoty Mieszkaniowej

przy uczestnictwie Gminy Miasto S.

o wpis służebności gruntowej,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym

w Izbie Cywilnej w dniu 7 października 2011 r.,

skargi kasacyjnej uczestniczki postępowania

od postanowienia Sądu Okręgowego

z dnia 28 maja 2010 r.,

oddala skargę kasacyjną.

Uzasadnienie

Postanowieniem z 6 maja 2009 r. Sąd Rejonowy oddalił wniosek Wspólnoty

Mieszkaniowej budynku nr 30 przy ulicy Ś. o wpis w księdze wieczystej służebności

drogowej na rzecz każdoczesnego właściciela i użytkownika wieczystego

nieruchomości stanowiących działki nr 4/49, nr 4/53, nr 4/54, uprawniającej do

przechodu i przejazdu przez prześwit bramowy na gruncie wchodzącym w skład

nieruchomości wspólnej. Do wniosku zawartego w akcie notarialnym zawierającym

oświadczenie

o ustanowieniu

służebności

wnioskodawca

dołączył

protokół

notarialny z zebrania wspólnoty mieszkaniowej zawierający uchwałę w sprawie

wyrażenia zgody na ustanowienie tej służebności oraz pełnomocnictwo dla zarządu

do złożenia oświadczenia o jej ustanowieniu.

Postanowieniem z 28 maja 2010 r. Sąd Okręgowy oddalił apelację

uczestnika Gminy Miasto S. od postanowienia z 6 maja 2009 r.

W skardze kasacyjnej na postanowienie z 28 maja 2010 r. uczestnik zarzucił,

że rozstrzygnięcie to zapadło z naruszeniem prawa materialnego przez: - błędną

wykładnię art. 21 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.

Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903, ze zm.; dalej – u.w.l.) i przyjęcie, że przepis ten

ma

zastosowanie

w

przypadku

dokonywania

obciążenia

służebnością

nieruchomości wspólnej oraz że wyklucza on zastosowanie art. 22 ust. 2 u.w.l.

w przypadku ustanowienia przez wspólnotę mieszkaniową służebności gruntowej; niewłaściwe zastosowanie art. 22 ust. 2 u.w.l. w związku z przyjęciem, że przepis

ten nie jest podstawą podjęcia przez wspólnotę uchwały o obciążeniu

nieruchomości wspólnej służebnością oraz umocowania zarządu wspólnoty do

złożenia

oświadczenia

w

celu

wykonania

takiej

uchwały;

-

niewłaściwe

zastosowanie art. 199 k.c. i w związku z uznaniem, że stanowi on podstawę do

ustanowienia przez wspólnotę mieszkaniową służebności gruntowej.

Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie

sprawy Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Rozwiązania

odnoszące

się

do

zarządu

nieruchomością

wspólną

przewidziane w ustawie o własności lokali znajdują zastosowanie wtedy, gdy

właściciele lokali wchodzących w skład wspólnoty nie uregulowali tych kwestii

w umowie, a liczba samodzielnych lokali w nieruchomości wspólnej jest większa

niż siedem (art. 19 i 20 u.w.l.). Prowadzenie zarządu nieruchomością wspólną

należy do zarządu, który kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz

oraz w stosunkach między wspólnotą a właścicielami lokali (art. 21 ust. 1 u.w.l.).

Oświadczenia woli za wspólnotę składa zarząd jednoosobowy bądź przynajmniej

dwaj jego członkowie przy zarządzie wieloosobowym (art. 21 ust. 2 u.w.l.).

Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie (art. 22 ust. 1

u.w.l.). W tych ramach zarząd wspólnoty może udzielić pełnomocnictwa, jak też

zawrzeć umowę o administrowanie z osobą trzecią (art. 22 ust. 1 u.w.l.).

W sprawach czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu - zgodnie z art.

22 ust. 2 u.w.l. - zarząd wspólnoty musi uzyskać zgodę właścicieli lokali wyrażoną

w formie uchwały oraz pełnomocnictwo do zawarcia umów stanowiących czynności

przekraczające zakres zwykłego zarządu, przy czym pełnomocnictwo powinno być

udzielone w takiej samej formie, jakiej wymaga umowa dla dokonania czynności.

Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu ustawodawca wymienił

przykładowo w art. 22 ust. 3 u.w.l., ale nie ma wątpliwości co do tego, że taki

charakter ma także obciążenie nieruchomości wspólnej służebnością.

Stosownie do art. 21 ust. 3 u.w.l. zarząd na podstawie pełnomocnictwa,

o którym stanowi art. 22 ust. 2 u.w.l., składa oświadczenia w celu wykonania

uchwał w sprawach wymienionych w art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6 u.w.l., ze skutkiem

w stosunku do właścicieli wszystkich lokali. Chodzi o wykonanie uchwał

w sprawach udzielenia zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości

wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie

nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę

wysokości

udziałów

w

następstwie

powstania

odrębnej

własności

lokalu

nadbudowanego lub przebudowanego (art. 22 ust. 3 pkt 5 u.w.l.), a także udzielenia

zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej

(art. 22 ust. 3 pkt 5a u.w.l.) i dokonania podziału nieruchomości wspólnej (art. 22

ust. 3 pkt 6 u.w.l.). Uregulowanie takie umożliwia załatwienie wyliczonych spraw

bez konieczności udziału wszystkich właścicieli lokali w kolejnych wymaganych

prawem etapach decyzyjnych. Wystarczy, że na zebraniu właściciele lokali

podejmą w tych sprawach uchwałę i udzielą zarządowi pełnomocnictwo do jej

wykonania, by zarząd sam, reprezentując całą wspólnotę, złożył stosowne

oświadczenie w celu jej wykonania.

W art. 21 ust. 3 u.w.l. nie została wymieniona czynność polegająca na

obciążeniu służebnością nieruchomości wspólnej, a i Sądy obu instancji nie

przyjęły, żeby przepis ten miał zastosowanie w przypadku dokonania takiego

obciążenia. Nie sposób zatem przyjąć, żeby w sprawie doszło do naruszenia prawa

materialnego przez błędną wykładnię art. 21 ust. 3 u.w.l., sprowadzającą się do

przyjęcia, że ma on zastosowanie w sprawie. Problem ten był już zresztą

wyjaśniony w niniejszej sprawie w związku z pytaniem prawnym Sądu Okręgowego

w Szczecinie, zadanym na podstawie art. 390 § 1 k.p.c. w toku postępowania

wywołanego apelacją uczestnika od postanowienia z 6 maja 2009 r. W uchwale

z 5 lutego 2010 r., III CZP 127/09, Sąd Najwyższy wyjaśnił, że wspólnota

mieszkaniowa na podstawie art. 21 ust. 3 u.w.l. nie może udzielić zarządowi

pełnomocnictwa do złożenia oświadczenia o ustanowieniu służebności drogowej.

Zgodnie z art. 390 § 2 k.p.c. uchwała Sądu Najwyższego rozstrzygająca

zagadnienie prawne wiąże w danej sprawie.

Artykuł 22 ust. 2 u.w.l. ma zastosowanie w każdym przypadku, gdy zarząd

wspólnoty chce uzyskać legitymację do podjęcia czynność przekraczających zakres

zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Zgodnie z art. 23 ust. 2 u.w.l. uchwały

zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów,

chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono,

że w określonej

sprawie

na

każdego

właściciela

przypada

jeden

głos.

Z powyższego wynika, że podjęcie uchwały upoważniającej zarząd wspólnoty

do określonego działania w sprawie przekraczającej zakres zwykłego zarządu nie

musi być zgodne z wolą każdego członka wspólnoty, a tryb podejmowania decyzji

w tych sprawach różni się od tego, który ustalony został w art. 199 k.c. dla

czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną.

Z art. 199 zd. 1 k.c. wynika, że do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych

czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda

wszystkich współwłaścicieli. W razie braku takiej zgody współwłaściciele, których

udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który

orzeknie mając na uwadze cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich

współwłaścicieli. Z powołaniem się na art. 22 ust. 2 u.w.l. wspólnota może wprawdzie

podjąć uchwałę zezwalającą na obciążenie nieruchomości wspólnej służebnością

drogi koniecznej na rzecz innej nieruchomości, ale uchwała taka stanowi jedynie

wyraz woli większości członków wspólnoty. Podjęcie takiej uchwały, w trybie i na

zasadach określonych w art. 23 u.w.l., oczywiście nie prowadzi do powstania

ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości wspólnej i nie oznacza,

że prawo takie powstanie na skutek działań podjętych przez zarząd wspólnoty.

Skoro art. 21 ust. 3 u.w.l. zawiera enumeratywne wyliczenie czynności

z zakresu zarządu nieruchomością wspólną, które zarząd wspólnoty na podstawie

udzielonego mu pełnomocnictwa, o którym stanowi art. 22 ust. 2 u.w.l., podejmuje

składając oświadczenia w celu wykonania uchwały wspólnoty, ze skutkiem

w stosunku do właścicieli wszystkich lokali, to oznacza to, że w trybie przewidzianym

w art. 21 ust. 3 u.w.l. nie może być udzielone pełnomocnictwo do złożenia

przez zarząd oświadczenia w celu wykonania innych uchwał niż w nim wymienione.

Złożenie

oświadczenia

o

ustanowieniu

służebności

drogi

koniecznej

na

nieruchomości wspólnej należy niewątpliwe do czynności przekraczających

zakres zwykłego zarządu. Czynność ta, prowadząca do obciążenia nieruchomości

wspólnej służebnością, nie została wymieniona w katalogu zawartym w art. 21 ust. 3

u.w.l. Oznacza to, że na podstawie tego przepisu wspólnota mieszkaniowa

nie może udzielić

zarządowi

o ustanowieniu służebności

pełnomocnictwa

drogowej.

O

ile

do

zatem

złożenia

oświadczenia

czynność

polegająca

na dokonaniu obciążenia nieruchomości wspólnej ma być podjęta i skutecznie

przeprowadzona, to – po wykluczeniu trybu określonego w art. 21 ust. 3 u.w.l. w zw.

z art. 22 ust. 2 u.w.l. – pozostaje dokonanie jej zgodnie z art. 199 k.c.

Takie stanowisko w sprawie zajął też Sąd rozpoznający apelację uczestnika

od postanowienia oddalającego wniosek o wpisanie obciążenia w księdze wieczystej

prowadzonej dla nieruchomości wspólnej.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 39814 k.p.c., Sąd Najwyższy

orzekł, jak w sentencji.

jz