II CSK 213/08 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt II CSK 213/08

POSTANOWIENIE

Dnia 10 października 2008 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Henryk Pietrzkowski (przewodniczący)

SSN Józef Frąckowiak (sprawozdawca)

SSA Dariusz Dończyk

w sprawie z wniosku "K.(…)" Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w T.

przy uczestnictwie Z. Ś. i "A.(...)" Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w K.

o wpis w dziale II księgi wieczystej K.(…),

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 10 października 2008

r.,

skargi kasacyjnej wnioskodawcy od postanowienia Sądu Okręgowego w K. z dnia 18

października 2007 r., sygn. akt II Ca (…),

uchyla zaskarżone postanowienie oraz postanowienie Sądu Rejonowego w P.(...) z

dnia 10 maja 2007r., dz. kw (…) i przekazuje sprawę Sądowi Rejonowemu w P.(...)

do ponownego rozpoznania i orzeczenia o kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Zaskarżonym przez wnioskodawcę K.(...) Spółka z o.o. postanowieniem z dnia 18

października 2007 r. Sąd Okręgowy w K. oddalił apelację wnioskodawcy od wyroku

Sądu Rejonowego w P.(...) z dnia 10 maja 2007 r. W sprawie tej poczyniono

następujące ustalenia.

Postanowieniem z dnia 10 maja 2007 roku Sąd Rejonowy w P.(...) IV wydział

Ksiąg Wieczystych oddalił wniosek o wpis w dziale III księgi wieczystej K.(…) zmiany

treści prawa dzierżawy nieruchomości przez wykreślenie dzierżawcy Z. Ś. i wpisanie w

jego miejsce „A.(...)” Sp. z o.o. Podstawą wniosku była umowa przelewu praw i

obowiązków z tytułu umowy dzierżawy, zawarta za zgodą wydzierżawiającego [K.(...)

Spółka z o.o.] w dniu 26 stycznia 2007 roku między Z. Ś. a „A.(...)" Sp. z o.o. Zdaniem

Sądu Rejonowego, z uwagi na fakt, że do nieruchomości objętej księgą wieczystą

skierowana została egzekucja, dokonany przelew praw i obowiązków nastąpił z

naruszeniem przepisu art. 936 k.p.c. i przez to nic może stanowić podstawy wpisu w

księdze wieczystej.

Oddalając apelację wnioskodawcy Sąd II instancji, powołując art. 936 k.p.c. i art.

931 § 1 k.p.c. stwierdził, że ich zestawienie wskazuje, iż zarządca nie może w żaden

sposób ingerować w stosunki wynikające w umów najmu i dzierżawy istniejące w chwili

jego ustanowienia. Jedyną dopuszczalną formą ingerencji w te istniejące już stosunki

jest

możliwość

wypowiedzenia

umów

najmu

lub

dzierżawy

z

zachowaniem

obowiązujących przepisów. Gdy chodzi natomiast o zawieranie nowych umów

dzierżawy zarządca musi uzyskać zgodę stron postępowania egzekucyjnego, a w

przypadku jej braku zezwolenie Sądu. Ratio legis tej regulacji to z jednej strony

konieczność

poszanowania

praw

dotychczasowych

najemców

i

dzierżawców

nieruchomości, a z drugiej strony potrzeba ochrony interesów wierzycieli dochodzących

swoich roszczeń w postępowaniu egzekucyjnym.

Nie kwestionując dopuszczalności dokonania przelewu praw i obowiązków

wynikających z umowy wzajemnej, Sąd II instancji zwrócił uwagę, że w okolicznościach

niniejszej sprawy, umowa przelewu zawarta w dniu 26 stycznia 2007 r. stanowi w istocie

obejście bezwzględnie obowiązującego przepisu. Celem umowy przelewu było

wydzierżawienie nieruchomości innemu podmiotowi, co zwykle następuje przez

rozwiązanie dotychczas istniejącej umowy i zawarcie kolejnej. Tymczasem zgodnie z

art.

k.p.c.

zawarcie

umowy

dzierżawy,

będącej

przedmiotem

egzekucji

nieruchomości wymaga zgody wierzycieli albo zezwolenia sądu, które to warunki nie

zostały spełnione. Jednocześnie podkreślić należy, że rozwiązanie dotychczasowej

umowy i zawarcie kolejnej w żaden sposób nie godziłoby w interesy dotychczasowego

dzierżawcy, natomiast zastosowane przez strony rozwiązanie godzi w interesy

wierzycieli wydzierżawiającego.

W tym stanie rzeczy zgodnie z art. 58 § 1 k.c. umowa przelewu z dnia 26 stycznia

2007 roku jako czynność prawna mająca na celu obejście ustawy jest nieważna i w

konsekwencji nie może stanowić podstawy wpisu do księgi wieczystej. Sąd II instancji

podkreślił, że wydzierżawiający, będąc jednocześnie zarządcą w rozumieniu art. 936

k.p.c. dopuścił się niedopuszczalnej na gruncie tego przepisu ingerencji w istniejący

stosunek dzierżawy. Wyrażając zgodę na przejście praw i obowiązków uchybił swoim

obowiązkom

zarządcy,

przekraczając

swoje

kompetencje

w

tym

zakresie.

Wydzierżawiający znalazł się bowiem w podwójnej roli przez co podlegał pewnym

ograniczeniom w decydowaniu o sytuacji prawnej nieruchomości.

Skarżący wnioskodawca w skardze kasacyjnej zarzucił: 1) naruszenie prawa

materialnego przez niewłaściwe zastosowanie art. 58 k.c. Jego zdaniem orzekające w

sprawie sądy bezpodstawnie przyjęły, że umowa przelewu praw i obowiązków z tytułu

umowy dzierżawy nieruchomości, z której prowadzona jest egzekucja, jest czynnością

prawną mającą na celu obejście ustawy i w związku z tym jest nieważna, a w

konsekwencji nie może stanowić podstawy wpisu do księgi wieczystej; 2) naruszenie

przepisów postępowania mających istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 936 k.p.c.,

przez jego błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie polegające na przyjęciu, że

umowa przelewu praw i obowiązków z tytułu umowy dzierżawy, z której prowadzona jest

egzekucja, stanowi w istocie wydzierżawienie nieruchomości innemu podmiotowi, a

czynność taka mogłaby nastąpić jedynie przez rozwiązanie dotychczas istniejącej

umowy dzierżawy i zawarcie kolejnej w trybie przepisów art. 936 k.p.c. - co wymagałoby

zgody wierzycieli albo zezwolenia sądu. Natomiast niezachowanie tych rygorów zdaniem sądu pierwszej i drugiej instancji - skutkuje obejściem tego przepisu. Tak więc

istnieje związek przyczynowy między zastosowaniem tego przepisu przez sądy

pierwszej i drugiej instancji a rozstrzygnięciem sprawy.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje.

Zarzuty podniesione w skardze kasacyjnej zasługują na uwzględnienie. Wbrew

stanowisku orzekających w sprawie Sądów brak podstaw prawnych do takiej

interpretacji art. 931 i 936 k.p.c., która wykluczałaby przelew wierzytelności i przejęcie

długów z umowy dzierżawy nieruchomości zajętej w postępowaniu egzekucyjnym.

Trafnie Sąd II instancji wskazał, że przepis art. 936 k.p.c. stanowi rozsądny kompromis,

który godzi potrzebę ochrony interesów wierzycieli zajętej nieruchomości z niezbędną

ochroną najemców i dzierżawców takiej nieruchomości. Należy zwrócić uwagę, że jest

to przepis o charakterze wyjątku od zasady ochrony prawa własności właściciela

nieruchomości i jako taki powinien być wykładany ściśle.

Literalna wykładnia wspomnianego przepisu prowadzi do wniosku, że ogranicza

on właściciela (użytkownika wieczystego) zajętej nieruchomości, do którego stosuje się

przepisy o zarządcy (art. 931 § 1 k.p.c.), w ten sposób, iż do wydzierżawienia

nieruchomości potrzebna jest zgoda stron toczącego się postępowania egzekucyjnego,

a w jej braku - zezwolenie sądu. Przepis ten wymaga zgody tylko na zawarcie nowej

umowy dzierżawy. Dowolnym jest pogląd wyrażony w zaskarżonym postanowieniu, że

przelew wierzytelności i przejęcie długu, wynikającego z istniejącej w chwili

ustanowienia zarządu dzierżawy, jest równoznaczne z zawarciem nowej umowy

dzierżawy. Nie jest to zawarcie nowej umowy dzierżawy lecz jedynie tylko zmiana

podmiotowa w istniejącym już stosunku dzierżawy. Ustanowieni zarządu w związku z

zajęciem nieruchomości nie ma zaś wpływu na umowę dzierżawy, a ściśle rzecz biorąc

stosunek prawny z niej wynikający, istniejący w chwili ustanowienia zarządu, co wprost

stanowi art. 936 § 1 k.p.c.

Także wykładnia funkcjonalna prowadzi do podobnych wniosków. Jeżeli celem

art. 936 k.p.c. jest ochrona interesów wierzyciela prowadzącego egzekucję to trudno

założyć, jak zrobił to Sąd II instancji, że przelew wierzytelności i przejęcie długu w

umowie dzierżawy istniejącej w chwili ustanowienia zarządu, narusza interes wierzyciela

prowadzącego egzekucję z nieruchomości. Sama zmiana osoby dzierżawcy nie

prowadzi do naruszenia ich interesów. Takiego naruszenia można by się dopatrywać

tylko wtedy, gdyby nowy dzierżawca nie dawał żadnej rękojmi zapłaty czynszu

dzierżawnego lub stanowił zagrożenie dla naruszenia lub pogorszenia substancji

nieruchomości. Tego Sąd II instancji w ogóle zaś nie rozważał. Dodatkowo należy

podnieść, że nawet w takim przypadku interesy wierzycieli byłby chronione, gdyż

zarządca mógłby, a nawet w świetle art. 935 k.p.c. powinien, w takiej sytuacji

wypowiedzieć umowę dzierżawy i przymusowo wyegzekwować należności związane z

umową dzierżawy. W konkluzji trzeba wobec tego stwierdzić, że zaskarżone

postanowienie narusza art. 936 k.p.c. poprzez jego niewłaściwą wykładnie. Naruszenie

prawa procesowego miało niewątpliwie wpływ na rozstrzygniecie, gdyż doprowadził z

kolei do niewłaściwego zastosowania art. 58 § 1 k. c. W stanie faktycznym

rozpoznawanej sprawy brak natomiast podstaw do przyjęcia, że dokonany przelew

wierzytelności i przejecie długu z umowy dzierżawy z dniu 26 stycznia 2007 roku między

Z. Ś. a „A.(...)” Sp. z o.o. było nieważne ze względu na to, iż czynność taka została

podjęta w celu obejścia ustawy, a ściśle art. 936 k.p.c.

Mając na uwadze powyższe względy Sąd Najwyższy, na podstawie art. 398 15

k.p.c., orzekł jak w sentencji.