II CSK 197/10 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt II CSK 197/10

POSTANOWIENIE

Dnia 10 listopada 2010 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Teresa Bielska-Sobkowicz (przewodniczący)

SSN Wojciech Katner

SSA Jan Kremer (sprawozdawca)

w sprawie z wniosku „H.” – Spółki z ograniczoną

odpowiedzialnością w W.

przy uczestnictwie „M.” – Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością

w W. o wydzielenie z nieruchomości uregulowanej w księdze wieczystej

[...] lokalu i założenie dla niego księgi wieczystej,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 10 listopada 2010 r.,

skargi kasacyjnej wnioskodawcy i uczestnika postępowania

od postanowienia Sądu Okręgowego

z dnia 12 listopada 2009 r.,

oddala skargi kasacyjne.

Uzasadnienie

Sąd Rejonowy w Ł. postanowieniem z dnia 14 kwietnia 2009 r. nie

uwzględnił skargi wnioskodawcy „H.” sp. z o.o. w W. na orzeczenie referendarza

sądowego, oddalające wniosek o założenie księgi wieczystej i wpis odrębnej

własności lokalu. Apelację wnioskodawcy od tego postanowienia oddalił Sąd

Okręgowy postanowieniem z dnia 12 listopada 2009 r.

Z ustaleń wynika, że księga

wieczysta [...] prowadzona jest dla

nieruchomości położonej w Ł. przy ul. K.[...], stanowiącej działkę numer 315/49.

Działka ta posiadała wcześniej numerację 315/30, następnie na skutek podziałów

oznaczono ją jako działki o numerach 315/39 i 315/40, zaś ostatecznie działkę

315/39, jako działki 315/49 i 315/48. Właścicielem nieruchomości jest Gmina Miasto

Ł., zaś użytkownikiem wieczystym „H." spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w

W. W dziale III księgi wpisane jest między innymi prawo pierwokupu na rzecz

Gminy Ł. Na działce 315/49 posadowiony jest budynek [...], stanowiący własność

użytkownika wieczystego, w którym znajduje się samodzielny lokal nr 23 objęty

wnioskiem.

Nieruchomość została wpisana do rejestru zabytków decyzją Ministra Kultury

z dnia 11 sierpnia 2004 r., jako otoczenie zabytków wpisanych do rejestru zabytków

opisanych w decyzjach konserwatora zabytków w Ł. z roku 1993 i 1972.

W uzasadnieniu wskazano, że teren opisany w decyzji stanowi nie tyko otoczenie

dawnej fabryki IK P., ale też historyczną część rozległego zespołu tej fabryki i jako

taki powinien być objęty ochroną konserwatorską. Decyzja o wpisaniu obu

nieruchomości do rejestru zabytków zapadła po rozpatrzeniu odwołania spółki

„Horyzont" od decyzji odmawiającej wpisania do rejestru terenu działek 315/30,

315/37 i 315/38.

Na podstawie umów z dnia 21 listopada 2007 r. o ustanowienie odrębnej

własności lokali niemieszkalnych oraz ich sprzedaży spółka L. – M. Inwestycje

nabyła lokal nr 1, spółka I. T. P. Development 2003 - lokal nr 3, spółka „M." - lokal

nr 23. Umowy miały charakter bezwarunkowy, a w aktach notarialnych zawarto

wnioski o założenie dla każdego lokalu księgi wieczystej.

Sąd Rejonowy rozważając, czy w wypadku sprzedaży samodzielnego lokalu

wyodrębnionego z nieruchomości obciążonej prawem pierwokupu na rzecz gminy,

prawo pierwokupu rozciąga się na ten lokal, zwrócił uwagę, że instytucja ta istotnie

ogranicza autonomię stron i z tego względu przepisy regulujące ustawowe prawo

pierwokupu nie powinny być interpretowane rozszerzająco. Jednakże prawo

pierwokupu wprowadzone w wypadkach wskazanych w ustawie ma też służyć

konkretnym celom i nie może być wyłączone tylko dlatego, iż sprawia trudności

stronom. Zdaniem Sądu Rejonowego, taki konkretny cel założył ustawodawca

wprowadzając prawo pierwokupu na rzecz gminy przy sprzedaży nieruchomości

wpisanej do rejestru zabytków. Z brzmienia przepisu art. 109 ust. 1 pkt 4 ustawy

z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (test jedn. Dz. U.

2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.; dalej: u.g.n.) jednoznacznie wynika, że dotyczy

on wszelkich nieruchomości, nie zaś wyłącznie nieruchomości gruntowych. Jest to

regulacja

umożliwiająca

gminie

kontrolę

nad

obrotem

nieruchomościami

szczególnymi, stanowiącymi dziedzictwo narodowe. Odwołując się do analizy

pojęcia zabytku i instytucji ochronnych wprowadzonych przez ustawodawcę,

Sąd Rejonowy uznał, że do takich ochronnych instytucji należy wpis do rejestru

zabytków. Nieruchomości, w których znajdują się wyodrębnione lokale, opisane są

wprost w decyzjach konserwatorów zabytków. Są to nie tylko nieruchomości

budynkowe, ale również ich otoczenie, wpisane jako określona działka objęta

rejestrem zabytków. Kompleks rekreacyjno - handlowy wybudowany na terenie

dawnych zakładów IK P. stanowi nierozerwalną całość, wtopioną i miejscami

wbudowaną w budynki opisane jako zabytki tak, że budowle nowe jak i zabytkowe

stanowią właściwie jeden monolit. Budynki, które zostały wybudowane na nowo na

działkach 315/49 i 315/37 połączone są ciągami komunikacyjnymi z budynkami

zabytkowymi tworząc jedną całość w postaci ośrodka handlowo - rekreacyjno gastronomicznego.

Sąd

Rejonowy

nie

podzielił

stanowiska

wnioskodawcy,

że

wobec

wyodrębnienia lokali z nieruchomości objętej prawem pierwokupu nastąpiła utrata

tożsamości przedmiotu tego prawa, a udział w nieruchomości objętej pierwokupem

jest tylko następstwem wyodrębnienia lokali i jako taki nie może przesądzać

o istnieniu prawa pierwokupu. Wskazał na niekonsekwencję skarżącego, który

dokonując wcześniej wyodrębnienia lokali na własną rzecz, w tym samym budynku,

na tej samej nieruchomości, nie zakwestionował przepisania z urzędu prawa

pierwokupu do poszczególnych ksiąg wieczystych założonych dla wyodrębnionych

lokali. Pozwala to przyjąć, że wówczas nie miał wątpliwości co do istnienia

spornego prawa. Sąd Rejonowy wywiódł, że wyodrębniony z nieruchomości lokal,

mimo samodzielnej egzystencji, nie istnieje w oderwaniu od nieruchomości

macierzystej. Chociaż idący za wyodrębnionym lokalem udział w nieruchomości

wspólnej jest tzw. prawem związanym, nie jest prawem pozostającym bez

znaczenia. Prawo to bowiem określa zakres prawa i obowiązków właściciela

samodzielnego lokalu w stosunku do nieruchomości wspólnej. Jeżeli zatem

nieruchomość macierzysta jest obciążona pewnymi ograniczeniami, oznacza to,

że właścicieli samodzielnych lokali ograniczenia te również dotyczą. Nadto Sąd

Rejonowy

podkreślił,

że

prawo

pierwokupu

ma

charakter

niepodzielny.

Jeżeli przysługuje co do całej nieruchomości, przysługuje również co do jej

wydzielonej części. Jeśli więc cała nieruchomość wpisana jest do rejestru

zabytków, a dochodzi do sprzedaży tylko jej części (np. udziału), to gminie

przysługuje prawo pierwokupu i nie można mówić w tym wypadku o braku

tożsamości przedmiotu prawa. Sąd Rejonowy uznał zatem za nieważne,

na podstawie art. 599 § 2 k.c., załączone do wniosków umowy bezwarunkowe,

nieważność tych umów podlegała zaś uwzględnieniu z urzędu i skutkowała

odmową dokonania wpisu.

Sąd Okręgowy postanowieniem z dnia 12 listopada 2010 r. oddalił apelację

wnioskodawcy od powyższego postanowienia, podzielając ustalenia faktyczne i

wywody prawne Sądu Rejonowego. Dodatkowo podkreślił, że charakter prawny

oświadczeń woli dotyczących przedmiotowych lokali, zawartych w umowach z dnia

21 listopada 2007 r., pozwala na kwalifikację tych umów jako umów sprzedaży, do

których zastosowanie ma art. 109 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Nie zmienia tego fakt wyodrębnienia poszczególnych lokali i ustanowienie odrębnej

ich własności. Odwołując się do literatury, Sąd podkreślił niepodzielność prawa

pierwokupu, jego odnoszenie się także do udziału i zbywania wraz z

wyodrębnionym lokalem udziału w wieczystym użytkowaniu objętym wpisem do

rejestru zabytków. Po rozważeniu zarzutów odnoszących się do pojęcia części

składowych nieruchomości, wskazując na specyficzne cechy konstrukcji odrębnej

własności lokalu, Sąd Okręgowy nie podzielił zarzutu naruszenia art. 47 § 1 i 2 k.c.

i uznał, że przytoczona w apelacji argumentacja dostarcza w istocie argumentów

przemawiających za stanowiskiem zgodnym z rozstrzygnięciem Sądu pierwszej

instancji.

Postanowienie Sądu Okręgowego w całości zaskarżyli jedną skargą

kasacyjną zarówno wnioskodawczyni H.sp. z o.o. z siedzibą w W. jak i uczestnik

postępowania M. sp. z o.o. w W., w istocie zatem wniesione zostały przez każdą ze

stron jednobrzmiące skargi, oparte na obu podstawach z art. 398³ § 1 k.p.c.

Skarżący zarzucili naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ

na wynik sprawy poprzez: naruszenie art. 6268 § 2 k.p.c. w związku z § 11 ust. 2

Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 roku w sprawie

prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów, poprzez jego błędną

wykładnię (a w konsekwencji zastosowanie) polegającą na przyjęciu, że w ramach

rozpoznawania wniosku o wpis w księdze wieczystej Sąd był związany treścią

ujawnionego w księdze wieczystej prawa pierwokupu w sytuacji, gdy brak było

przesłanek materialnych do uznania, iż ujawnione prawo pierwokupu powinno

obciążać nowo wyodrębniony lokal położony w nowo wybudowanym obiekcie oraz

poprzez powoływanie się na brak zaskarżenia przez uczestnika w innym

postępowaniu faktu wpisania z urzędu prawa pierwokupu do ksiąg tworzonych dla

innych lokali położonych w tym samym obiekcie.

W ramach pierwszej podstawy kasacyjnej zarzucili naruszenie:

-

art. 109 ust. 1 pkt 4 w związku z art. 110 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.

o gospodarce nieruchomościami oraz art. 235 § 2 i art. 599 § 2 k.c. poprzez

ich

zastosowanie

i

przyjęcie,

że

sprzedaż

lokalu

niemieszkalnego

położonego w nowo wybudowanym obiekcie wraz ze związanym z prawem

własności tego lokalu udziałem w prawie użytkowania wieczystego

nieruchomości wspólnej, na podstawie umowy, której przedmiotem jest

ustanowienie odrębnej własności takiego lokalu i jego sprzedaż, podlega

prawu pierwokupu w sytuacji, w której prawo pierwokupu jest ujawnione

w księdze wieczystej, z której wydzielana jest nieruchomość lokalowa

(księdze macierzystej);

-

art. 9 ust. 1 oraz ust. 4 w zw. z art. 3 pkt 1, 2 i 15 ustawy z dnia 23 lipca

2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami w zw. z art. 109 ust. 1

pkt 4 u.g.n. i art. 109 ust. 3 pkt 5 u.g.n. poprzez ich błędną wykładnię

polegającą na uznaniu, iż prawo pierwokupu przysługuje w przypadku

każdego wpisu do rejestru zabytków, podczas gdy prawo takie przysługuje

jedynie w odniesieniu do zabytków nieruchomych i nie obejmuje wpisanego

do rejestru zabytków otoczenia zabytku (które to otoczenie nie ma

charakteru zabytku), choćby wzmianka o takim wpisie do rejestru i oparte na

takim wpisie prawo pierwokupu były ujawnione w księdze wieczystej;

-

art. 3 ust. 1 zdanie pierwsze ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku

o własności lokali oraz art. 50 k.c. w zw. z art. 109 ust. 1 pkt 4 i z art. 110

u.g.n. i art. 599 § 2 k.c. poprzez ich błędną wykładnię polegającą na uznaniu,

że reżim prawny części składowej rzeczy w postaci udziału w gruncie

związanego z odrębną własnością lokalu rozciąga się na reżim prawny

rzeczy głównej, tj. lokalu, podczas gdy to reżim prawny rzeczy głównej

(odrębnej własności lokalu) rozciąga się na reżim prawny części składowej

(związanego z tym lokalem udziału w gruncie);

-

art. 65 k.c. poprzez jego niezastosowanie i przyjęcie, że umowa z dnia 21

listopada 2007 roku jest umową sprzedaży, do której mogą mieć

zastosowanie

przepisy kodeksu

cywilnego

i

ustawy o

gospodarce

nieruchomościami o pierwokupie.

W konkluzji skarżący wnosili o uchylenie zaskarżonego postanowienia,

ewentualnie także postanowienia Sądu pierwszej instancji i przekazanie sprawy do

ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

W pierwszej kolejności ocenie podlega zasadność zarzutów podniesionych

w ramach drugiej podstawy kasacyjnej, bowiem dopiero niezasadność zarzutów

naruszenia prawa procesowego umożliwia rozpoznanie zarzutów naruszenia prawa

materialnego. Naruszenie przepisów postępowania musi być istotne, gdyż –

zgodnie z utrwalonym orzecznictwem - tylko takie uchybienie może istotnie wpłynąć

na wynik sprawy. Skarga kasacyjna naruszenie przepisów postępowania łączy

z wcześniejszymi

wpisami

dotyczącymi

już

wyodrębnionych

z

tej

samej

nieruchomości lokali. Zakres kognicji sądu w postępowaniu wieczystoksięgowym

określa art. 6268 § 2 k.p.c. Przepis ten stanowi, że rozpoznając wniosek o wpis sąd

bada jedynie treść i formę wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów oraz

treść księgi wieczystej. Jednak, wbrew literalnemu brzmieniu tego przepisu, sąd

obejmuje badaniem także ogólne przesłanki rozstrzygnięcia. Podkreślenia wymaga,

że sąd wieczystoksięgowy nie pełni funkcji rejestracyjno – ewidencyjnej, ale

rozpoznaje sprawę w oparciu o analizę przedstawionych dokumentów oraz akt

księgi wieczystej, jeśli zawarte w nich dane prowadzą do oddalenia wniosku

(por. postanowienia Sądu Najwyższego: z dnia 17 lipca 2009 r., IV CSK 36/09,

nie publ.; z dnia 18 czerwca 2009 r., II CSK 4/09, nie publ; .z dnia 30 września

2009 r., V CSK 63/09, nie publ.; z dnia 2 lipca 2004 r., II CK 265/04, nie publ.).

Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 17 lipca 2008 r., II CSK 115/08 (nie publ.)

wyraził pogląd, że sąd wieczystoksięgowy bada stanowiącą podstawę wpisu

czynność prawną nie tylko pod względem formalnym, ale także jej skuteczność

materialnoprawną, a więc zgodność z bezwzględnie obowiązującymi przepisami.

Brak takiej zgodności skutkuje nieważnością czynności prawnej i w rezultacie

oddaleniem wniosku. Przepis § 11 ust. 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości

z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów

dokumentów (Dz.U. Nr 102, poz. 1122 ze zm.) nakazuje sądowi, w razie założenia

nowej księgi wieczystej dla części obciążonej nieruchomości, z urzędu przenieść do

współobciążenia wszystkie prawa, roszczenia i inne ciężary lub ograniczenia

ciążące na nieruchomości. Przepis ten stanowi normę wykonawczą, a celem jego

jest zapewnienie prawidłowego odzwierciedlenia w księdze wieczystej stanu

nieruchomości, a przez to realizację norm materialnoprawnych (por. postanowienie

Sądu Najwyższego z dnia 6 maja 2009 r., II CSK 670/08, nie publ.). Prowadzi to do

wniosku, że zarzut naruszenia przepisów postępowania, dotyczący charakteru

postępowania wieczystoksięgowego i zakresu kognicji sądu w tym postępowaniu

nie był uzasadniony.

Trafnie natomiast zarzucali skarżący, że autonomiczną decyzją uczestnika

postępowania jest to, które z orzeczeń zaskarży, zatem z faktu, ze uczestnik nie

zaskarżył w innym postępowaniu niekorzystnego dla niego orzeczenia nie można

wyciągać zbyt daleko idących wniosków. W okolicznościach sprawy jednak można

uznać za uzasadniony dodatkowo wyrażony przez Sąd drugiej instancji pogląd,

że brak zaskarżenia wcześniejszych postanowień dotyczących tego samego

kompleksu nieruchomości, objętego tą samą regulacją, świadczy o braku

wątpliwości stron umowy odnośnie do charakteru prawnego przedmiotu umowy.

Wobec tego zaś, że nie ten wzgląd zaważył na treści wydanego w niniejszej

sprawie orzeczenia, kwestia ta nie miała w istocie znaczenia dla rozstrzygnięcia

sprawy.

Ocenę zasadności szeroko ujętych zarzutów naruszenia prawa materialnego

rozpocząć należy od odniesienia się do stanu prawnego nieruchomości, której spór

dotyczy. Nieruchomość ta została oddana przez gminę w użytkowanie wieczyste.

Sytuacja prawna budynków wzniesionych na oddanej w użytkowanie wieczyste

wynika z art. 235 § 2 k.c. Zgodnie z tym przepisem, przysługująca użytkownikowi

wieczystemu własność budynków jest prawem związanym z użytkowaniem

wieczystym, a konsekwencją takiego stanu jest utrata ich własności i powrót do

oddającego grunt w użytkowanie wieczyste w razie rozwiązania umowy, bądź

upływu terminu użytkowania wieczystego.

W literaturze prezentowane są natomiast rozbieżne poglądy dotyczące

konsekwencji wygaśnięcia prawa wieczystego użytkowania dla bytu prawnego

wyodrębnionego lokalu. Wedle jednego ze stanowisk, dochodzi do wzajemnego

podporządkowania poszczególnych praw, tj. użytkowania wieczystego i odrębnej

własności lokali, jednak pierwszeństwo uzyskuje prawo użytkowania wieczystego.

Inny

pogląd

przyznaje

pierwszeństwo

własności

lokalu,

jako

prawu

nieograniczonemu w czasie, w konsekwencji zatem właśnie użytkowanie wieczyste

staje się prawem z nim związanym. W piśmiennictwie wyrażony został także

pogląd, że wszystkie znajdujące się na tej samej nieruchomości budynki,

niezależnie od ich przeznaczenia, rodzaju i ilości, tworzą jedną nieruchomość

budynkową. Także w orzecznictwie nie ma w tej kwestii jednolitości poglądów wskazywano na własność lokalu jako prawa głównego (por. np. wyrok Sądu

Najwyższego z dnia 7 stycznia 2004 r., III CKN 186/02, nie publ.), ale także

prezentowane było odmienne stanowisko (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia

3 września 2009 r., I CSK 6/09, nie publ.).

Skrótowe zwrócenie uwagi na to zagadnienie obrazuje zmianę sytuacji

oddającego

grunt

w

użytkowanie

wieczyste

z

chwilą

powstania

nowej

nieruchomości, w tym wypadku lokalowej. Nie dotyczy to jednak nieruchomości

wpisanej do rejestru zabytków. Niewątpliwie bowiem ustawodawca, wprowadzając

ograniczenie obrotu nieruchomościami zabytkowymi, traktował je jako całość i jako

całość objął ochroną. Ujmując zagadnienie inaczej można stwierdzić, że nie było

zamiarem ustawodawcy różnicowanie sytuacji właściciela gruntu (tj. Skarbu

Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego) w stosunku do obiektu

zabytkowego w zależności od dokonywanego przez użytkownika wieczystego

podziału takiej nieruchomości. Dotyczy to również sytuacji, w której w budynku

stanowiącym własność użytkownika wieczystego, wzniesionym na oddanej

w użytkowanie wieczyste nieruchomości,

wyodrębnia on lokale, które stają się

odrębnym przedmiotem własności. Powstaje szczególna sytuacja, w której istnieją

różne nieruchomości, będące przedmiotem innego prawa, w tym nieruchomość

gruntowa stanowiąca własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu

terytorialnego oddana w użytkowanie wieczyste, nieruchomość budynkowa

stanowiąca własność użytkownika wieczystego oraz nieruchomość lokalowa,

mogąca

stanowić

własność

jeszcze

innej

osoby.

Pomimo

odrębności

nieruchomości te są jednak z sobą w sposób istotny powiązane, istnieje bowiem

współwłasność udziałów w nieruchomości budynkowej i w prawie użytkowania

wieczystego. Nieuzasadnione zatem byłoby wyłączenie wynikającej z wpisu do

rejestru zabytków ochrony tylko w wypadku rozporządzenia nieruchomością

lokalową, stanowiącą przedmiot odrębnej własności, przy zachowaniu będącego

przejawem tej ochrony ograniczenia w postaci prawa pierwokupu w razie

dokonywania innych czynności związanych z rozporządzaniem nieruchomością

bądź udziałem w niej.

Przepis art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali powołany został przez

skarżących jako jeden z argumentów przemawiających za stanowiskiem, zgodnie

z którym prawo własności lokalu ma pierwszeństwo w stosunku do prawa

użytkowania wieczystego. Nie można jednak podzielić prezentowanego w skardze

poglądu. Odrębna własność powstaje bowiem z chwilą konstytutywnego wpisu do

księgi wieczystej, w konsekwencji zatem udział w nieruchomości w chwili

wyodrębniania lokalu podlega wszystkim tym obciążeniom, które jej dotyczą. Prawo

pierwokupu jest niepodzielne, a więc obejmuje także udział w nieruchomości,

a w związku z tym to obciążenie przenoszone jest na powstającą nową

nieruchomość lokalową, z tym udziałem związaną. Z tej przyczyny, na podstawie

§ 11 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie

prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz. U. Nr 102, poz. 1122,

ze zm.), sąd przy zakładaniu nowej księgi wieczystej dla części obciążonej

nieruchomości, bądź przeniesienia części obciążonej nieruchomości do innej księgi

wieczystej, z urzędu przenosi do współobciążenia wszystkie prawa, roszczenia,

inne ciężary lub ograniczenia ciążące na nieruchomości, realizując tą normę

wykonawczą (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 6 maja 2009 r., II CSK

670/08, nie publ.). Wyżej wskazano, że realizacja tej wykonawczej normy wynika

z istnienia obciążenia z art. 109 ust. 1 pkt 4 u.g.n.

Przepis art. 109 ust. 1 pkt 4 u.g.n. funkcjonuje w nierozerwalnym związku

z przepisami ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad

zabytkami (Dz. U. nr 162, poz. 1568, ze zm.). Definicja zabytku (art. 3 pkt 1 i 2)

określa go jako nieruchomość lub rzecz ruchomą, ich części lub zespoły będące

dziełem człowieka. Podkreślić należy, że definicja ta obejmuje także zespół

nieruchomości. Do tego pojęcia nawiązał ustawodawca w art. 6 ust. 1 pkt 1b, c, e

tej ustawy stwierdzając, że ochronie i opiece podlegają, bez względu na stan

zachowania, zabytki nieruchome będące układami urbanistycznymi i zespołami

budowlanymi, dziełami architektury i budownictwa, a także obiektami techniki,

a zwłaszcza zakładami przemysłowymi. Niewątpliwie spór w sprawie dotyczy

zakładu

przemysłowego,

włókienniczego,

tworzącego

zespół

budowli

charakterystycznych dla tego rodzaju budownictwa.

Nieruchomość wraz z otoczeniem zabytku, zdefiniowanym w art. 3 pkt 15

ustawy, została wpisana do rejestru zabytków, przy czym - co warto podkreślić otoczenie

zabytku

wpisano

w

postępowaniu

z

udziałem

i

na

wniosek

wnioskodawcy. Zabytkowy układ urbanistyczny, jak i zespół budowli wraz

z otoczeniem zabytku tworzą łącznie obiekty posiadające indywidualne wartości

zabytkowe, jak i budowle nowe pozbawione tych przymiotów, ale mające znaczenie

dla

całości

układu

przestrzennego

(por.

wyrok

Wojewódzkiego

Sądu

Administracyjnego w Warszawie z dnia 17 kwietnia 2009 r., I SA/Wa 27/09,

nie publ., postanowienie z dnia 8 marca 2006 r. NSA w Warszawie, II OW 97/05,

nie publ.). Nieruchomość będąca przedmiotem sprawy spełnia przedstawione

powyżej cechy, czego skutkiem jest stosowanie przepisu art. 109 ust. 1 pkt 4 u.g.n.

do niej jako całości, a nie tylko pojedynczych obiektów.

Prawo pierwokupu uregulowane zostało w sposób ogólny w art. 596 – 602

k.c. Przyjmuje się, że przepisy te mają zastosowanie do wszystkich przypadków

pierwokupu, bez względu na ich normatywne usytuowanie. Mają zatem także

zastosowanie do ustawowego prawa pierwokupu uregulowanego w art. 109 u.g.n.,

tym bardziej, że regulacja w tej ustawie nie jest wyczerpująca, co skutkuje

koniecznością sięgania do unormowań kodeksowych. Przepis art. 599 § 2 k.c.

stanowi o nieważności umowy w sytuacji, w której prawo pierwokupu przysługuje

z mocy ustawy jednostce samorządu terytorialnego, a sprzedaż została dokonana

bezwarunkowo. Nieruchomość, której dotyczy postępowanie, oddana została

w użytkowanie wieczyste przez Gminę Ł., zatem art. 599 § 2 k.c. ma zastosowanie,

w razie spełnienia dalszych przesłanek, w tym przypadku wynikających z ustawy o

gospodarce nieruchomościami.

Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 65 k.c. zauważyć należy, że o jego

niezasadności przesądza tytuł i treść zawartej umowy stwierdzającej wprost, że jest

to umowa sprzedaży odrębnej własności lokalu. W umowie przedwstępnej z jednym

z kontrahentów wnioskodawca zresztą wskazał na potrzebę zawarcia warunkowej

umowy sprzedaży, ze względu na przysługujące gminie prawo pierwokupu.

W takim stanie rzeczy zarzut naruszenia art. 65 k.c. nie mógł odnieść skutku.

Istota podnoszonych w skardze zarzutów naruszenia prawa materialnego

dotyczy zakresu ingerencji w prawo własności czy prawo wieczystego użytkowania

poprzez zastosowanie i dokonaną wykładnię art. 109 u.g.n. W związku z tym

przypomnieć

należy,

że

wieczystego,

aprobował

wnioskodawca,

obowiązki

i

zawierając

obciążenia

umowę

użytkowania

wynikające

charakteru

nieruchomości. W trakcie trwania umowy właśnie z inicjatywy wnioskodawcy

poszerzono w 2004 r. zakres ochrony nieruchomości o otoczenie zabytku.

Wnioskodawca nabył prawo, z którym łączyło się obciążenie ustawowym prawem

pierwokupu. W razie podziału nieruchomości obciążenie to, co do zasady,

istniałoby na wydzielanych częściach. Z art. 36 ust. 1 pkt 8 ustawy o ochronie

zabytków wynika

obowiązek uzyskania zgody wojewódzkiego konserwatora

zabytków na podział zabytku nieruchomego, zaś art. 113 ust. 1 pkt 4 tej ustawy

stanowi

o odpowiedzialności

karnej

za

niepowiadomienie

wojewódzkiego

konserwatora zabytków o zmianie stanu prawnego zabytku. Przywołane przepisy

wskazują

na

zakres

ograniczeń

osoby

będącej

właścicielem

zabytku.

W konsekwencji tych ograniczeń, istniejących w stosunku do nieruchomości

stanowiącej przedmiot wieczystego użytkowania i własności wnioskodawcy,

uprawiony jest wniosek, że przy tworzeniu nowej nieruchomości wydzielanej

z obciążonej,

ograniczenia

i obciążenia

obejmują

także

nowo

wydzielane

nieruchomości stanowiące odrębne lokale. Stan taki nie narusza praw właściciela

nieruchomości, gdyż nie zmienia zakresu obciążeń jakie na jego nieruchomości

spoczywają. Innymi słowy przenosi na nowo wydzielone nieruchomości taki sam

zakres praw jaki posiada w stosunku do nieruchomości wyjściowej. Zapewnia to

zarazem możliwość ochrony zabytku i jego otoczenia jako całości przez uprawniony

z mocy ustawy podmiot.

Z przedstawionych powodów orzeczono jak w sentencji na podstawie art.

39814 k.p.c.