II CSK 124/12 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt II CSK 124/12

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 7 grudnia 2012 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Barbara Myszka (przewodniczący)

SSN Józef Frąckowiak

SSN Marta Romańska (sprawozdawca)

w sprawie z powództwa U.W. i J. W.

przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej " M." w P.

o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 7 grudnia 2012 r.,

skargi kasacyjnej powodów

od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 29 grudnia 2011 r.,

1) oddala skargę kasacyjną;

2) odstępuje od obciążenia powodów kosztami postępowania

kasacyjnego.

Uzasadnienie

Powodowie – J. W. i U. W. wnieśli o zobowiązanie pozwanej Spółdzielni

Mieszkaniowej „M.” w P. do złożenia oświadczenia woli, którym pozwana: 1)

ustanowi odrębną własność lokalu mieszkalnego nr 9, na IV piętrze klatki

schodowej nr […], w wielorodzinnym budynku mieszkalnym nr 47-71 na Osiedlu O.

w P., o powierzchni 70,10 m2, w tym mieszkalnej - 48,3 m2, złożonego z: 3 pokoi,

kuchni, łazienki, WC, loggii, wewnętrznych instalacji i urządzeń technicznych z

przynależną do niego piwnicą nr 9 i pomieszczeniem gospodarczym nr 9, o pow.

1,3 m2 wraz z udziałem w częściach wspólnych budynku nr 47-71 wynoszącym

7010/3782528 oraz z takim samym udziałem we współwłasności przynależnego do

niego gruntu, w rejestrze gruntów obręb Ż. nr 0006, oznaczonego jako działka nr

1/25 o powierzchni 2.1157 ha; 2) przeniesie na rzecz powodów na warunkach

wspólności ustawowej, bez obciążeń, odrębną własność lokalu mieszkalnego nr 9 z

przynależnościami z udziałem w częściach wspólnych wielorodzinnego budynku

mieszkalnego nr 47-71 wynoszącym 7010/3782528 oraz takim samym udziałem we

współwłasności gruntu stanowiącego działkę nr 1/25. Powodowie wywodzili

roszczenie z art. 491 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych

(tekst jedn. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz.1116 ze zm.; dalej - u.s.m.) oraz z art. 64

k.c. w zw. z art. 1047 k.p.c.

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa.

Wyrokiem z 25 sierpnia 2011 r. Sąd Okręgowy oddalił powództwo (pkt 1);

umorzył postępowanie co do cofniętego żądania uchylenia i stwierdzenia

nieważności uchwały zarządu pozwanej nr 54 z 8 maja 2003 r. (pkt 2) oraz

rozstrzygnął o kosztach postępowania co do obu roszczeń (pkt 3).

Sąd Okręgowy ustalił, że powodowie są członkami pozwanej i 29 grudnia

1989 r. otrzymali przydział spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 9

z piwnicą i pomieszczeniem gospodarczym na IV piętrze klatki schodowej nr […],

w wielorodzinnym budynku mieszkalnym nr 47-71 na Osiedlu O. w P.

Zarząd pozwanej opracował projekt uchwały nr 33 z 27 lutego 2003 r.

w sprawie

określenia

przedmiotu

odrębnej

własności

lokali

mieszkalnych

w budynkach na nieruchomości na osiedlu O. w P., w tym nr 47-71. Projekt został

udostępniony członkom. Powodowie nie zgłosili do niego zastrzeżeń, a uwagi

innych osób nie zostały uwzględnione. Projekt nie został zaskarżony do sądu i

obowiązywał od 8 maja 2003 r., co zarząd pozwanej stwierdził w uchwale nr 54. W

obu uchwałach zarząd pozwanej określił nieruchomość wspólną jako obejmującą

budynki nr 3, 4, 6-28, 30-42, 43, 44, 45, 46, 47-71, 74, 76, 77, 78-86, 89-101, 106119 na osiedlu O. w P. oraz grunt, na którym stoją te budynki oraz przyjął, że

piwnice

i

inne

pomieszczenia

gospodarcze

nie

będą

przynależnościami

wyodrębnianych lokali mieszkalnych. Następnie przygotowano projekty umów o

ustanowieniu odrębnej własności lokali i przeniesieniu ich własności na rzecz

uprawnionych, w tym na rzecz powodów. Powodowie nie zgłosili się w

wyznaczonym dniu (21 stycznia 2010 r.) w kancelarii w celu zawarcia umowy,

natomiast z powołaniem się na art. 1714 u.s.m. wezwali zarząd pozwanej do

ustanowienia i przeniesienia na ich rzecz prawa odrębnej własności lokalu nr 9 z

przynależną piwnicą i pomieszczeniem gospodarczym oraz z udziałem we

współwłasności gruntu i części wspólnych tylko wielorodzinnego budynku

mieszkalnego nr 47-71, nie zaś we współwłasności gruntu i wymienionych wyżej

budynków tworzących całe osiedle O. w P., a nadto - bez obciążeń. Pozwana

odmówiła zrealizowania żądania. Począwszy od 21 stycznia 2009 r. pozwana

zawarła ok. 1668 umów o ustanowieniu i przeniesieniu odrębnej własności lokali na

Osiedlu O. w P., zgodnie z zasadami określonymi w uchwałach z 2003 r.

W ocenie Sądu Okręgowego powództwo było bezzasadne, bowiem pozwana

dobrowolnie realizowała roszczenia uprawnionych i wykonała wszystkie obowiązki

nałożone na nią w art. 42 i 43 u.s.m. W pierwszym kwartale 2003 r. zarząd

pozwanej przygotował i podjął w trybie art. 42 i 43 u.s.m. uchwałę w sprawie

określenia przedmiotu odrębnej własności lokali, a treść takiej prawomocnej

uchwały (art. 43 ust. 6 u.s.m.) jest wiążąca zarówno dla osób ubiegających się

o przeniesienie na ich rzecz własności lokalu, jak i dla sądu rozpoznającego

powództwo wytoczone na podstawie art. 491 u.s.m.

Zarząd pozwanej nie zaliczył piwnic i pomieszczeń gospodarczych do

przynależności poszczególnych lokali, do czego był uprawniony zgodnie z art. 42

ust 7 u.s.m. w zw. z art. 2 ust. 4 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali

(tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.; dalej – u.w.l.). Wydzielenie

jako wspólnej nieruchomości wielobudynkowej było zgodne z przepisem art. 3 ust.

5 u.w.l. oraz art. 42 ust. 3 pkt 1 u.s.m. w brzmieniu sprzed nowelizacji, które

zezwalało na tworzenie tego rodzaju nieruchomości. W ustawie nowelizującej

ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych ustawodawca dał wyraz preferencji co do

tworzenia

nieruchomości

wspólnych

jednobudynkowych,

zastrzegając,

że

nieruchomość wielobudynkowa może być utworzona wtedy, gdy budynki są

posadowione w sposób uniemożliwiający ich rozdzielenie lub działka, na której

posadowiony jest budynek pozbawiona jest dostępu do drogi publicznej lub

wewnętrznej. Odwołująca się do odmiennych zasad uchwała zarządu pozwanej nr

33 z 2003 r. została podjęta przed znowelizowaniem przepisu i dlatego nie jest

niezgodna z prawem ani też nie narusza interesu prawnego powodów. Wspólne

fundamenty budynków, usytuowanie piwnic przynależnych do różnych lokali,

sposób zasilania budynków w ciepło, brak całkowicie samodzielnych sieci

wodociągowych i grzewczych (konieczność utworzenia odrębnych zaworów) są

istotnymi przeszkodami faktycznymi dla wyodrębnienia nieruchomości wspólnych

jednobudynkowych, zgodzie z § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów

z 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów

nieruchomości. Po stosownych przebudowach ten stan może się zmienić, jednak

uchwała ma uwzględniać i respektować okoliczności istniejące w chwili jej

podejmowania, nie zaś możliwe do uzyskania w przyszłości, po dokonaniu

odpowiedniej

przebudowy.

W

obecnym

kształcie

nieruchomość

stanowi

gospodarczą całość - osiedle, ze wspólnymi elementami infrastruktury (np. drogi

dojazdowe, śmietniki, place zabaw.), a zatem podział jej jest niemożliwy.

O oddaleniu powództwa zadecydowało stwierdzenie, że prawo odrębnej

własności lokalu na warunkach określonych przez powodów nie mogło być

ustanowione.

Wyrokiem z 29 grudnia 2011 r. Sąd Apelacyjny oddalił apelację powodów od

wyroku Sądu Okręgowego z 25 sierpnia 2011 r.

Sąd Apelacyjny uznał za własne ustalenia faktyczne Sądu Okręgowego oraz

ocenę prawną sprawy dokonaną przez ten Sąd. Z odwołaniem się do poglądu

wyrażonego w uchwałach Sądu Najwyższego z 17 kwietnia 2009 r., III CZP 17/09 i

III CZP 16/09, przyjął, że zmiana m.in. art. 42 i 43 u.s.m., obowiązującą od 31 lipca

2007 r. ustawą z 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach

mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U Nr 125, poz. 873;

dalej – u.zm.u.s.m.), nie rodziła obowiązku spółdzielni dostosowania podjętej

wcześniej uchwały określającej przedmiot odrębnej własności wszystkich lokali

mieszkalnych i lokali o innym przeznaczeniu w nieruchomości uznanej za wspólną,

do zmienionych przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Nowe wymogi

nie mają zatem zastosowania do tych uchwał określających zasady wyodrębnienia

lokali, które zaczęły obowiązywać przed 31 lipca 2007 r., niezależnie od tego, czy

przed tą datą zawarto zgodnie z nimi jakieś umowy o ustanowieniu i przeniesieniu

odrębnej własności lokali.

Uchwały zarządu pozwanej nr 33 i nr 54 z 2003 r. zaczęły obowiązywać przed

31 lipca 2007 r. i chociaż do tego czasu nie doszło do wyodrębnienia i sprzedaży

żadnego lokalu mieszkalnego w obrębie nieruchomości wspólnej, to po 31 lipca

2007 r. żaden z członków pozwanej nie wszczął postępowania zmierzającego do

zmiany uchwał i dostosowania ich do art. 42 u.s.m. w brzmieniu nadanym ustawą

z 14 czerwca 2007 r. Od stycznia 2009 r. pozwana zawierała umowy ustanowienia

odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności lokali na członków spółdzielni,

stosownie do zasad przyjętych w uchwałach z 2003 r. Powodowie 30 listopada

2009 r. zażądali określenia przedmiotu ich odrębnej własność w sposób

odbiegający od zasad przyjętych w uchwałach nr 33 i nr 54 z 2003 r., a aktualnie

ich żądanie nie może być zaspokojone.

W skardze kasacyjnej od wyroku Sądu Apelacyjnego z 29 grudnia 2011 r.,

powodowie zarzucili, że orzeczenie to zapadło z naruszeniem prawa materialnego

(art. 3983 § 1 pkt 1 k.p.c.), poprzez: - błędną wykładnię przepisów ustawy

z 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz

o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 125, poz. 873) oraz znowelizowanego

art. 42 ust. 2 i 3 i art. 49 u.s.m - niektórych przepisów ustawy z 24 czerwca 1994 r.

o własności lokali (tj. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), podczas gdy

w zakresie ustanowienia odrębnej własności lokali mieszkalnych w spółdzielniach

pierwszeństwo mają znaczenie przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkalniowych;

- art. 46 § 1 k.c. co do definicji nieruchomości, która obejmuje grunt wraz

budynkiem trwale z gruntem związanym; - art. 199 k.c. co do takiego wyodrębnienia

własności lokali, które uniemożliwi następnie zarządzanie rzeczą wspólną; - art. 4

pkt 3a ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z

2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), definiującego działkę budowlaną; rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków

technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75,

poz. 690), definiującego budynek wielorodzinny, mieszkania, pomieszczenia

pomocnicze, pomieszczenia gospodarcze przynależne do lokalu mieszkalnego (§

3) oraz wymogi, jakie musi spełniać działka budowlana (§ 14 ust. 1 oraz 26 ust. 1); ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece co do definicji

nieruchomości ujawnianych w księgach wieczystych.

Powodowie zarzucili nadto, że zaskarżony wyrok zapadł z naruszeniem

przepisów postępowania (art. 3983 § 1 pkt 2 k.p.c.), to jest: - art. 378 § 1 i art. 328

§ 2 k.p.c. poprzez nierozpoznanie poszczególnych zarzutów apelacji oraz brak

uzasadnienia dla ich pominięcia; - art. 382 k.p.c. poprzez zaniechanie

postępowania dowodowego w postępowaniu apelacyjnym; - art. 233 k.p.c. przez

przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów; - art. 321 § 1 k.p.c. przez

orzeczenie ponad żądanie powodów o prawomocności uchwał zarządu pozwanej

Spółdzielni nr 33 i nr 54 z 2003 r., chociaż nie były one przedmiotem powództwa; art. 162 k.p.c. poprzez niewypowiedzenie się o zarzutach dotyczących naruszenia

przepisów postępowania przez Sąd I instancji, które miały wpływ na wynik sprawy; art. 381 k.p.c. przez pominięcie w postępowaniu apelacyjnym nowych dowodów; art. 390 k.p.c. przez zaniechanie przedstawienia Sądowi Najwyższemu do

rozstrzygnięcia zagadnień prawnych budzącego poważne wątpliwości.

Powodowie wnieśli o uchylenie wyroku Sądu Apelacyjnego w pkt I oraz

wyroku

Sądu

Okręgowego,

zniesienie

postępowania

w

obu

instancjach

i przekazanie sprawy Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

1. W judykaturze utrwalony jest pogląd, że obraza art. 328 § 2 w zw. z art.

391 § 1 k.p.c. może stanowić usprawiedliwioną podstawę skargi kasacyjnej tylko

wtedy, gdy uzasadnienie zaskarżonego wyroku nie zawiera wszystkich koniecznych

elementów, bądź posiada kardynalne braki, które uniemożliwiają jego kontrolę

kasacyjną. Gdy sąd odwoławczy oddalając apelację orzeka na podstawie materiału

zgromadzonego w postępowaniu w pierwszej instancji, nie musi powtarzać

dokonanych ustaleń, a swoją akceptację dla nich może wyrazić przez przyjęcie za

własne.

Wystarczające

jest

wówczas

ustosunkowanie

się

do

zarzutów

podniesionych w apelacji i wyjaśnienie, dlaczego okazały się nieuzasadnione,

z ostatecznym

wskazaniem

jako

podstawy rozstrzygnięcia

art.

385 k.p.c.

Te wymagania spełnia uzasadnienie zaskarżonego wyroku.

Sąd Najwyższy rozpoznaje skargę kasacyjną będąc związanym ustaleniami

faktycznymi

stanowiącymi

podstawę

zaskarżonego

orzeczenia

(art.

398 13

§ 2 k.p.c.), a skargi kasacyjnej nie można oprzeć na zarzutach dotyczących

ustalenia faktów i oceny dowodów (art. 3983 § 3 k.p.c.). Unormowanie to wyklucza

możliwość skutecznego podniesienia w skardze kasacyjnej zarzutu naruszenia art.

233 k.p.c. przez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów w postępowaniu

apelacyjnym. W niniejszej sprawie spór pomiędzy stronami nie koncentrował się

zresztą wokół faktów (Sądy obu instancji uznawały je za bezsporne), lecz wokół ich

oceny prawnej. Bezzasadnie zatem powodowie zarzucają Sądowi Apelacyjnemu,

że ten nie uzupełnił postępowania dowodowego w sprawie. Z art. 381 k.p.c. wynika

bowiem, że sąd drugiej instancji może pominąć nowe fakty i dowody, na które

strona powołuje się dopiero w postępowaniu apelacyjnym. Skoro Sąd Apelacyjny

uznał ustalenia faktyczne Sądu Okręgowego za dostateczne dla zastosowania

w sprawie prawa materialnego, to oczywiście nie musiał uzupełniać podstawy

faktycznej swojego rozstrzygnięcia o jakieś nowe okoliczności. Nie mają też racji

powodowie, o ile zarzucają Sądowi Apelacyjnemu, że ten orzekł ponad żądanie,

wbrew zasadzie ustalonej w art. 321 § 1 k.p.c. O związaniu niezaskarżonymi we

właściwym czasie i trybie uchwałami zarządu pozwanej nr 33 i nr 54 z 2003 r. Sąd

Apelacyjny wypowiedział się nie w sentencji orzeczenia, ale w jego motywach, gdy

tłumaczył przyczyny wydanego rozstrzygnięcia. Skoro przy tym powodowie cofnęli

żądania bezpośrednio zmierzające do oceny ważności tych uchwał zarządu

pozwanej, to trudno zaakceptować ich stanowisko, jakoby zaskarżony wyrok miał

być wydany w warunkach nieważności postępowania z tego względu, że Sąd

Apelacyjny nie stwierdził z urzędu nieważności uchwały zarządu pozwanej

spółdzielni nr 54 z 2003 r. Niezrozumiałe nadto jest budowanie przez powodów

zarzutu nieważności postępowania z odwołaniem się do art. 58 § 1 k.c.,

w warunkach gdy przyczyny nieważności postępowania reguluje art. 379 k.p.c.

Bezzasadnie też powodowie zarzucają Sądowi Apelacyjnemu naruszenie art.

390 § 1 k.p.c. przez zaniechanie przedstawienia Sądowi Najwyższemu do

rozstrzygnięcia

zagadnień

prawnych

budzących

poważne

wątpliwości.

Przedstawienie zagadnienia prawnego Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia

jest bowiem uprawnieniem sądu orzekającego, a nie jego obowiązkiem. Jeśli Sąd

Apelacyjny uznał, że występujące w sprawie zagadnienie jest w stanie rozwiązać

we własnym zakresie, to oczywiście nie musiał stosować art. 390 § 1 k.p.c.

2. Część zarzutów w ramach pierwszej podstawy kasacyjnej (art. 3983 § 1 pkt

1 k.p.c.) została przez powodów sformułowana wadliwie albo też powodowie

zgłosili je bez związku z rozstrzygnięciem wydanym w niniejszej sprawie. W taki

sposób trzeba ocenić zarzut, jakoby Sąd Apelacyjny niewłaściwie zastosował

niektóre przepisy ustawy o własności lokali, w warunkach gdy powodowie ich nie

oznaczyli i nie sprecyzowali, na czym polegało ich niewłaściwe zastosowanie.

Przepisów, w których ustawodawca zamieścił definicje pojęć „nieruchomość”,

„działka budowlana”, „budynek wielorodzinny”, „mieszkanie” itd., Sąd Apelacyjny

nie naruszył, gdyż nie stosował ich w rozpoznawanej sprawie, tak samo, jak

przepisów o zasadach zarządu nieruchomością wspólną.

3. Powodowie wywodzili roszczenie z art. 491 u.s.m. w zw. z art. 1714 ust. 1

u.s.m. oraz art. 64 k.c. w zw. z art. 1047 § 1 k.p.c. Artykuł 1714 ust. 1 u.s.m.

zobowiązuje spółdzielnię mieszkaniową – na pisemne żądanie osoby, której

przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – do zawarcia umowy

przeniesienia własności lokalu, po spłaceniu przez tę osobę określonych

zobowiązań.

Problemy,

jakie

wywoływała

ocena

konstytucyjności

tego

unormowania nie mają znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy (por. wyrok

Trybunału Konstytucyjnego z 17 grudnia 2008 r., P 16/08, Dz. U. z 2008 r. Nr 235,

poz. 1617).

Obowiązki spółdzielni konieczne do wypełnienia w celu zrealizowania

roszczeń przewidzianych w art. 1714 ust. 1 u.s.m. precyzuje art. 42 ust. 1-7 u.s.m.,

a pozwana podjęła określone w nim czynności w celu ich zaspokojenia. Zarząd

pozwanej przygotował i przyjął uchwałę nr 34 z 2003 r. w terminie oznaczonym

w art. 42 ust. 1 u.s.m., a jej przedmiot i konieczny stopień szczegółowości były

determinowane brzmieniem art. 42 ust. 3 u.s.m., w związku z tym, że od dnia

wejścia w życie uchwała ta miała stanowić podstawę oznaczania lokali

i przypadających na każdy lokal udziałów w nieruchomości wspólnej przy

ustanawianiu odrębnej własności lokali oraz przenoszeniu własności tych lokali

przez spółdzielnię na rzecz uprawnionych osób.

Zarząd pozwanej przyjął, że nieruchomości lokalowe wyodrębniane będą

z nieruchomości stanowiącej grunt zabudowany wieloma budynkami tworzącymi

całe osiedle, i w taki też sposób w uchwale nr 34 z 2003 r. określił nieruchomość

wspólną.

Artykuł 42 ust. 6 i 7 u.s.m. upoważniał zarząd spółdzielni mieszkaniowej

do zadecydowania

o

przyjęciu

metody

określenia

powierzchni

użytkowej

poszczególnych lokali oraz pomieszczeń do nich przynależnych w danej

nieruchomości oraz o przynależności do lokalu, jako jego części składowych,

pomieszczeń przynależnych, w rozumieniu art. 2 ust. 4 u.w.l. Przyjęta metoda

określenia powierzchni lokali oraz pomieszczeń przynależnych musiała mieć

zastosowanie do wszystkich lokali znajdujących się w danej nieruchomości.

Określająca zasady wyodrębnienia lokali uchwała zarządu pozwanej nr 34 z 2003 r.

przewidywała,

że

będą

one

wyodrębniane

z

pominięciem

pomieszczeń

przynależnych (piwnic i innych pomieszczeń gospodarczych oddanych do

dyspozycji osób zajmujących poszczególne mieszkania). Pomieszczenia te miały

zatem pozostać w obrębie nieruchomości wspólnej i stanowić jej części.

W wyroku z 8 czerwca 2006 r., II CSK 37/06 (Monitor Prawniczy 2006, nr 13,

s. 681), Sąd Najwyższy wyjaśnił, że z art. 42 u.s.m. oraz przepisów ustawy

o własności

lokali,

pomieszczenia

do

takie

których

jak

odsyła

piwnice

są

w nim

w

ustawodawca,

zasadzie

częściami

wynika,

że

składowymi

wyodrębnionych lokali mieszkalnych. Od tej zasady dopuszczalne są jednak

odstępstwa. Pozostawienie piwnic i innych pomieszczeń, które nie spełniają funkcji

mieszkaniowych

jako

wspólnych,

stanowiących

przedmiot

współwłasności

właścicieli odrębnych lokali, jest w szczególności możliwe wówczas, gdy ich liczba

nie jest taka sama jak liczba odrębnych lokali, albo gdy powierzchnie

poszczególnych piwnic są zróżnicowane. O zaliczeniu piwnic do części wspólnej

nieruchomości, a nie do wyodrębnionych lokali, może decydować również

okoliczność, że przy powstawaniu spółdzielczego prawa do lokalu nie obejmowano

przydziałem lub umową o ustanowieniu tego prawa piwnic, które były użytkowane

wspólnie przez wszystkich członków spółdzielni zamieszkujących w danym

budynku.

Z dniem 31 lipca 2007 r. weszła w życie ustawa z 14 czerwca 2007 r.

o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych

innych ustaw (Dz. U. Nr 125, poz. 873 ze zm.). Ze zmienionego tą ustawą art. 42

ust. 3 pkt 1 u.s.m. wynika, że ustawodawca preferuje tworzenie takich

nieruchomości wspólnych, które będą obejmowały wyłącznie jeden budynek

mieszkalny wraz z gruntem, na którym jest on posadowiony. Nieruchomość

wielobudynkowa może być bowiem utworzona tylko wtedy, gdy budynki są

posadowione w sposób uniemożliwiający ich rozdzielenie, lub działka, na której

posadowiony jest budynek pozbawiona jest dostępu do drogi publicznej lub

wewnętrznej. Zmienione powołaną ustawą brzmienie art. 42 ust. 3 pkt 2 u.s.m.

wskazuje natomiast na to, że piwnica lub pomieszczenie gospodarcze mają być

przyporządkowane danemu, podlegającemu wyodrębnieniu lokalowi, jeżeli zostały

przydzielone wraz z tym lokalem, a władający nim faktycznie użytkuje piwnicę lub

pomieszczenie gospodarcze.

W wyroku z 12 marca 2009 r., V CSK 373/08 (OSNC 2010, nr 2, poz. 30), Sąd

Najwyższy wyjaśnił, że zmiana art. 42 u.s.m. była spowodowana wadliwą praktyką

niektórych spółdzielni mieszkaniowych polegającą na arbitralnym określaniu przez

zarządy, że piwnice lub pomieszczenia gospodarcze nie stanowią pomieszczeń

przynależnych do wyodrębnianych lokali, ale wchodzą w skład nieruchomości

wspólnej w rozumieniu art. 3 ust. 2 u.w.l. Po wejściu w życie ustawy z 14 czerwca

2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie ma wątpliwości, że

zarząd nie może swobodnie decydować o przynależności piwnic lub pomieszczeń

gospodarczych do nieruchomości wspólnej, jeżeli zachodzi sytuacja określna w art.

42 ust. 3 pkt 2 u.s.m. W uchwale z 17 kwietnia 2009 r., III CZP 14/09 (OSNC 2010,

nr 1, poz. 5), Sąd Najwyższy wyjaśnił, że o przyporządkowaniu w rozumieniu art. 42

ust. 3 pkt 2 u.s.m. piwnicy do lokalu mieszkalnego można mówić zarówno w sytuacji,

gdy w przydziale lokalu mieszkalnego wskazano, że do tego lokalu przynależna jest

określona piwnica, jak i wtedy, gdy został sporządzony protokół jej przekazania

określonej osobie, ale także jeżeli przyporządkowanie nastąpiło przez czynności

faktyczne: oznaczenie konkretnej piwnicy numerem konkretnego lokalu mieszkalnego

i wydanie

jej

osobie,

która

otrzymała

przydział

tego

lokalu.

Gdy piwnica

przyporządkowana jest do lokalu mieszkalnego i jest użytkowana przez osobę, której

przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, to zarząd spółdzielni

w uchwale określającej przedmiot odrębnej własności lokali powinien określić także

położenie

i

powierzchnię

piwnicy.

W

takiej

sytuacji,

pominięcie

w opisie

wyodrębnianego lokalu piwnicy do niego przyporządkowanej powoduje sprzeczność

uchwały z art. 42 ust. 3 pkt 2 u.s.m., a w konsekwencji jej nieważność.

Zgodnie z art. 7 ust. 5 u.zm.u.s.m., zgłoszone na piśmie roszczenia określone

m.in. w art. 1714 u.s.m., niezrealizowane do dnia wejścia w życie ustawy

z 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych miały być

rozpoznawane na jej podstawie.

W uchwale z 17 kwietnia 2009 r., III CZP 16/09 (OSNC 2010, nr 1, poz. 6),

Sąd Najwyższy wyjaśnił, że roszczenie przewidziane w art. 1714 u.s.m., zgłoszone

i niezrealizowane do dnia wejścia w życie ustawy z 14 czerwca 2007 r. o zmianie

ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, podlega rozpatrzeniu przez spółdzielnię

mieszkaniową według nowych zasad określonych w tej ustawie, chyba że przed

31 lipca 2007 r. na podstawie prawomocnej uchwały zarządu spółdzielni,

niespełniającej nowych wymagań, wskazanych w art. 42 ust. 3 pkt 1 u.s.m.,

spółdzielnia dokonała czynności bezpośrednio zmierzających do zawarcia umowy

przeniesienia własności lokalu. W motywach tej uchwały Sąd Najwyższy odwołał

się do podstawowej zasady intertemporalnej wyrażonej w art. 3 k.c., zgodnie

z którym ustawa nie ma mocy wstecznej, chyba że to wynika z jej brzmienia lub

celu. Zakaz retroakcji oznacza, że zdarzenia prawne powstałe pod rządem

dawnego prawa należy oceniać według tego prawa, nie zaś według prawa nowego.

W

doktrynie

i

judykaturze

odróżnia

się

skutek retroaktywny od

skutku

retrospektywnego nowej regulacji prawnej. Retrospektywność ustawy ma miejsce

wtedy, gdy nowa ustawa jest stosowana, od momentu jej wejścia w życie, do

sytuacji „w toku”. Brzmienie art. 7 ust. 5 u.zm.u.s.m. wskazuje, że przepis ten nie

wprowadza skutku retroaktywnego, naruszającego zasadę lex retro non agit, lecz

skutek retrospektywny, w odniesieniu do stosunków prawnych o charakterze

ciągłym lub złożonym. Wynikający z art. 7 ust. 5 u.zm.u.s.m. skutek retrospektywny

nowej ustawy dotyczy nie tylko procedowania nad roszczeniem zgłoszonym na

podstawie art. 1714 u.s.m., ale także – co do zasady – podstaw prawnych dla

dokonywania przekształceń, którymi są uchwały podjęte przez zarząd spółdzielni

mieszkaniowej na podstawie art. 42 u.s.m. w dawnym brzmieniu. Dotychczas

niezrealizowane roszczenia, aby mogły być „rozpatrzone” według nowych reguł

i wymagań, muszą mieć oparcie w uchwałach spółdzielni podjętych w zgodzie

z nowym brzmieniem art. 42 ust. 2 i 3 pkt 1 u.s.m. Oznacza to konieczność

przystosowania do nowego stanu prawnego także prawomocnych uchwał

spółdzielni podjętych przed nowelizacją tego przepisu, jeśli po 31 lipca 2007 r.

stanowiłyby – zważywszy na okoliczność, że jako przedmiot ustanawiania

własności

lokali

wskazują

nieruchomość

wielobudynkową

–

przeszkodę

w zrealizowaniu roszczenia o przekształcenie własnościowego prawa do lokalu

w odrębną własność lokalu w budynku, stanowiącym wraz gruntem nieruchomość

jednobudynkową. Związanie spółdzielni i jej członków prawomocnymi uchwałami,

które mają charakter wewnętrznych aktów normatywnych, nie może odnosić się do

sytuacji, gdy z woli ustawodawcy, nową ustawę stosuje się do stosunku prawnego,

który powstał w następstwie

zdarzenia

prawnego

zaistniałego

w czasie

obowiązywania starej ustawy i trwa po wejściu w życie nowego prawa. Wobec tego,

że art. 7 ust. 5 u.zm.u.s.m. ma charakter retrospektywny, nie zaś retroaktywny, nie

może on mieć zastosowania w sytuacji, gdy na podstawie prawomocnej uchwały

spółdzielnia, zgodnie z żądaniem osób uprawnionych, przystąpiła do jej realizacji,

dokonując

czynności

bezpośrednio

zmierzających

do

zawarcia

umowy

przeniesienia własności lokalu. Przemawiają za tym zasady ochrony praw słusznie

nabytych oraz równości osób uprawnionych do realizacji roszczeń przewidzianych

w art. 1714 u.s.m. Osoby, które nabyły na podstawie prawomocnej uchwały

ekspektatywę (dostatecznie ukształtowaną) prawa odrębnej własności lokalu są

uprawnione do podjęcia – na zasadach określonych w takiej uchwale – działań

zapewniających zawarcie umowy przeniesienia własności lokalu. W takim

przypadku wszystkie prawa do wyodrębnionych lokali muszą być ukształtowane

według

tych

samych

zasad,

określających

m.in.

wielkość

udziałów

we

współwłasności nieruchomości wspólnej związanych z odrębną własnością

każdego lokalu.

Taki sam pogląd wyrażony został w uchwale Sądu Najwyższego

z 17 kwietnia 2009 r., III CZP 17/09 (OSNC 2010, nr 1, poz. 7), w motywach której

Sąd Najwyższy dodał nadto, że nie można art. 7 ust. 5 u.zm.u.s.m. uważać za

przepis zmuszający zawsze do zmiany uchwał zarządów spółdzielni według nowej

treści art. 42 u.s.m. Uchwały podjęte legalnie w czasie obowiązywania poprzedniej

treści art. 42 u.s.m. zachowują swoją moc w szczególności wtedy, gdy określono

w nich nieruchomości jako jednobudynkowe oraz, jeśli doszło do podjęcia realizacji

uchwały określającej nieruchomość jako wielobudynkową, w stosunku choć do

roszczeń jednego uprawnionego, w postaci wszczęcia bezpośredniej procedury

przekształcenia jego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo

odrębnej własności lokalu (przeniesienia własności lokalu). W takim przypadku do

uchwał stosować należy dotychczasowe przepisy i prawomocnej uchwały zarządu

spółdzielni zmienić nie można, ponieważ wszystkie lokale mieszkalne powinny być

zbywane na tych samych zasadach, zwłaszcza że jeszcze dochodzą prawa do

części wspólnych.

Z ustaleń dokonanych w sprawie wynika, że pozwana przed 31 lipca 2007 r. nie

wyodrębniła i nie sprzedała ani jednego lokalu mieszkalnego na wniosek osoby

uprawnionej i według zasad ustalonych w uchwałach nr 33 i nr 54 z 2003 r.

W świetle przedstawionej wyżej wykładni art. 7 ust. 5 u.zm.u.s.m., po tej dacie

pozwana powinna zatem podjąć czynności zmierzające do dostosowania uchwały

identyfikującej

nieruchomość

wspólną

i

podlegające

wyodrębnieniu

z

niej

nieruchomości lokalowe do nowego brzmienia art. 42 ust. 3 u.s.m. W uzasadnieniu

uchwały z 17 kwietnia 2009 r., III CZP 17/09, Sąd Najwyższy stwierdził, że jeżeli

prawomocna uchwała weszła wprawdzie w życie, ale nie podjęto jej realizacji przez

przystąpienie do wyodrębnienia i sprzedaży pierwszego lokalu mieszkalnego,

zgodnie z wnioskiem uprawnionego, to na podstawie art. 7 ust. 5 u.zm.u.s.m.

zarząd spółdzielni ma obowiązek zmienić swoją uchwałę na zgodną z nowym

brzmieniem art. 42 ust. 3 u.s.m. Data wejścia w życie tej ustawy nowelizującej

z 14 czerwca 2007 r. stanowi granicę czasową, do której zarząd spółdzielni

powinien był podjąć i zacząć realizować uchwałę, o której mowa w art. 42 u.s.m.,

tak aby mogła ona obowiązywać nadal w brzmieniu sprzed tej daty. Realizacja

roszczenia z art. 1714 u.s.m. po tej dacie powinna nastąpić już według uchwały

zarządu w brzmieniu zgodnym z art. 42 u.s.m., po zmianach dokonanych ustawą

z 14 czerwca 2007 r.

Artykuł 7 ust. 5 u.zm.u.s.m., uchylony został z dniem 30 grudnia 2009 r. przez

art. 3 ustawy z 18 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach

mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw, ale art. 42 ust. 3 pkt 1 i 2

u.s.m. w brzmieniu nadanym mu ustawą z 14 czerwca 2007 r. pozostaje częścią

systemu prawa. Do 30 grudnia 2009 r. uchwały zarządu pozwanej nr 33 i nr 54

z 2003 r. nie zostały zmienione, gdyż ani ona sama nie wykazała w tym kierunku

inicjatywy, ani też nie wykazały jej osoby uprawnione do nabycia wyodrębnionych

lokali. Od początku 2009 r. pozwana zaczęła dokonywać z osobami, którym

przysługiwały w stosunku do niej roszczenia przewidziane w art. 1714 u.s.m.

czynności prowadzących do wyodrębnienia własności lokali na nieruchomości

wspólnej, którą zidentyfikowała tak, jak zostało to ustalone w uchwałach nr 33 i nr

54 z 2003 r. Przedmiotem oświadczeń o ustanowieniu odrębnej własności i umów

zawieranych przez pozwaną z uprawnionymi były lokale o takim składzie

i powierzchni, jaką przewidywały uchwały nr 33 i nr 54 z 2003 r.

Powodowie zażądali od pozwanej wyodrębnienia własności zajmowanego przez

nich lokalu dopiero 30 listopada 2009 r., ale już wówczas zgłoszonego przez nich

roszczenia pozwana nie mogła zaspokoić. Powodowie żądają bowiem ustanowienia

odrębnej własności zajmowanego przez nich lokalu, przy przyjęciu, że jego częściami

są także przydzielone im i zajmowane przez nich pomieszczenia gospodarcze oraz

przy przyjęciu, że lokal ten znajduje się na nieruchomości gruntowej zabudowanej

jednym tylko budynkiem wielorodzinnym. Zarówno w dacie zgłoszenia roszczenia

przez powodów, jak i w dacie orzekania o nim przez Sądy obu instancji, nie istniała

taka nieruchomość wspólna, w której powodowie – zgodnie z brzmieniem żądania –

chcą wyodrębnienia własności zajmowanego przez nich lokalu. Po ujawnieniu

w księdze wieczystej pierwszej umowy o ustanowieniu odrębnej własności takiego

lokalu, jak o tym stanowią uchwały zarządu pozwanej nr 33 i nr 54 z 2003 r., z którą

to nieruchomością związane są udziały we współwłasności takiej, jak określona

w uchwałach nieruchomości wspólnej, nie może dojść do zrealizowania roszczenia

powodów opisującego przedmiot prawa, które sami chcą nabyć w odmienny

sposób. Skoro budynek, w którym znajduje się zajmowany przez powodów lokal

mieszkalny stał się – w związku z ujawnieniem w księdze wieczystej czynności

pozwanej z innymi osobami – częścią nieruchomości wspólnej wielobudynkowej, to

przed zlikwidowaniem tej nieruchomości wspólnej nie może on stać się

jednocześnie częścią inaczej opisywanej nieruchomości wspólnej, a mianowicie

nieruchomości jednobudynkowej (por. też uchwałę z 22 października 2010 r.,

III CZP 77/10, OSNC 2011, nr 5, poz. 56, w motywach której Sąd Najwyższy

wskazał, że brak jest po stronie spółdzielni podstaw prawnych do decydowania

o zmianie udziału w nieruchomości wspólnej, gdy nie jest ona już wyłączną

własnością spółdzielni, lecz stanowi współwłasność spółdzielni i właścicieli lokali;

jeżeli zatem na podstawie pierwotnej uchwały zarządu spółdzielni ustanowiono już

odrębną własność choćby jednego lokalu, to zarząd spółdzielni nie może określić

innego

udziału

w

nieruchomości

stanowiącej

współwłasność

spółdzielni

i właściciela lokalu).

Reasumując stwierdzić trzeba, że nie mogło być uwzględnione roszczenie

powodów zmierzające do wyodrębnienia własności zajmowanego przez nich lokalu

na nieruchomości wspólnej, która nie istnieje i nie może powstać przez złożenie

przez pozwaną oczekiwanego oświadczenia woli i przez jego ujawnienie w księdze

wieczystej.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 398 14 k.p.c., Sąd Najwyższy

orzekł, jak w sentencji. Z uwagi na charakter sprawy, przyczyny, które

zadecydowały o odmowie uwzględnienia roszczenia powodów, jak i ich sytuację

osobistą i majątkową, o kosztach postępowania kasacyjnego Sąd Najwyższy orzekł

stosownie do art. 102 k.p.c. w zw. z art. 39821 k.p.c. i art. 391 § 1 k.p.c.