II CSK 116/08 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt II CSK 116/08

POSTANOWIENIE

Dnia 27 sierpnia 2008 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Zbigniew Strus (przewodniczący)

SSN Gerard Bieniek (sprawozdawca)

SSN Elżbieta Skowrońska-Bocian

w sprawie z wniosku Agencji Nieruchomości Rolnych w W.

przy uczestnictwie Spółdzielni Produkcji Rolnej w O. oraz "K.(...)" - Spółki z ograniczoną

odpowiedzialnością w O.

o wpis prawa własności,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 27 sierpnia 2008 r.,

skargi kasacyjnej uczestnika postępowania - Spółdzielni Produkcji Rolnej w O. od

postanowienia Sądu Okręgowego w S. z dnia 4 października 2007 r., sygn. akt II Ca

(…),

uchyla zaskarżone postanowienie i sprawę przekazuje Sądowi Okręgowemu w S.

do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o

kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

W dniu 19.12.2006 r. Spółdzielnia Produkcji Rolnej w O. zawarła warunkową

umowę sprzedaży nieruchomości ze spółką z o.o. „K.(...)” z siedzibą w O. z

zastrzeżeniem, że Agencja Nieruchomości Rolnych nie wykona przysługującego jej

prawa pierwokupu na podstawie art. 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. W dniu

19.01.2007 r. doszło do rozwiązania warunkowej umowy sprzedaży, przy czym o tym

zdarzeniu Agencja została powiadomiona w tym samym dniu. Ustalono, że także w tym

dniu tj. 19.01.2007 r. Agencja złożyła oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu, o

czym powiadomiła Spółdzielnię w dniu 23.01.2007 r. W dniu 26.01.2007 r. Sąd

Rejonowy w C. - w osobie referendarza sądowego dokonał w księdze wieczystej KW nr

(...), prowadzonej dla nieruchomości położnej w O., o obszarze 11,55 ha wpisu prawa

własności na rzecz Skarbu Państwa – Agencji Nieruchomości Rolnych na podstawie

oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu z dnia 19.01.2007 r. Sąd Rejonowy w C.

oddalił skargę Spółdzielni i utrzymał w mocy zaskarżony wpis. Sąd ten uznał, że w

terminie, w którym uprawniony może wykonać prawo pierwokupu nie mogą być

podejmowane czynności, które hamowałyby bądź eliminowały skorzystanie z tego

uprawnienia, co uzasadnia wniosek, że przed upływem terminu do wykonania prawa

pierwokupu, nie jest dopuszczalne rozwiązanie warunkowej umowy sprzedaży.

Postanowieniem z dnia 4.10.2007 r. Sąd Okręgowy w S. oddalił apelację

Spóldzielni Produkcji Rolnej wniesionej od postanowienia Sądu Rejonowego. W

zasadniczej kwestii dotyczącej możliwości rozwiązania warunkowej umowy sprzedaży w

terminie, w którym uprawniony może wykonać prawo pierwokupu przyjęto, że

rozwiązanie takie jest możliwe, gdyby uprawniony nie wykonał prawa pierwokupu. W

sytuacji, gdy uprawniony do pierwokupu złożył oświadczenie o skorzystaniu z tego

prawa, to czynność prawna rozwiązania warunkowej umowy sprzedaży traci swój sens

prawny.

Postanowienie to Spółdzielnia Produkcji Rolnej zaskarżyła skargą kasacyjną,

której podstawą są zarzuty naruszenia prawa materialnego. Wnosząca skargę

kasacyjną zarzuciła naruszenie art. 3531 k.c., art. 56 w związku z art. 65 § 1 i 2 k.c., art.

3 ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, art. 596 i art. 600 § 1 k.c., art. 157, art.

155 w zw. związku z art. 3 ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego i art. 600 § 1

k.c., a nadto art. 5 ust. 2 ustawy z dnia 19.10.1991 r. o gospodarowaniu

nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa w związku z art. 3 ust. 4 ustawy o

kształtowaniu ustroju rolnego i art. 597 § 2 k.c. Wskazując na powyższe wnosiła o

uchylenie zaskarżonego postanowienia i orzeczenie co do istoty sprawy przez oddalenie

wniosku o wpis Skarbu Państwa jako właściciela względnie przekazanie sprawy Sądowi

Okręgowemu do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Zarzuty skargi kasacyjnej dotyczące naruszenia prawa materialnego koncentrują

się na czterech zagadnieniach prawnych. Pierwsze z nich dotyczy dopuszczalności

rozwiązania warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości w okresie, kiedy podmiotowi

uprawnionemu z ustawy przysługuje prawo pierwokupu; drugie dotyczy tego, jaki wpływ

ma rozwiązanie warunkowej umowy sprzedaży na istnienie prawa pierwokupu; trzecie

zagadnienie związane jest ze skutkami wykonania prawa pierwokupu w zakresie

przejścia własności nieruchomości; wreszcie czwarte zagadnienie dotyczy zasad

działania Agencji Nieruchomości Rolnych, której powierniczo powierzono wykonywanie

praw i obowiązków Skarbu Państwa jako właściciela.

Podejmując te zagadnienia należy wstępnie zauważyć, że były one już

przedmiotem rozstrzygnięć Sądu Najwyższego, aczkolwiek niektóre z nich stały się

podstawą do wyrażenia odmiennych stanowisk. Taka sytuacja wystąpiła w odniesieniu

do pierwszego zagadnienia. W uchwale z dnia 9.10.1991 r. III CZP 94/91 (Palestra

1992, nr 1-2, s. 89) Sąd Najwyższy na tle ustawowego prawa pierwokupu gminy, przyjął

że do czasu złożenia przez zarząd gminy oświadczenia co do wykonania prawa

pierwokupu nieruchomości, wyłączone jest rozwiązanie przez strony umowy sprzedaży,

zawartej pod warunkiem, że zarząd gminy nie wykona prawa pierwokupu. To

stanowisko spotkało się w uzasadniona krytyką, i ostatecznie w piśmiennictwie

ugruntował się pogląd przeciwny. Koronnym argumentem było to, że stanowisko, jakie

przyjął Sąd Najwyższy powołanej uchwale, narusza zasady wolności umów. Także Sąd

Najwyższy odstąpił od tego poglądu w wyroku z dnia 8.08.2003 r. V CK 177/02 [OSNC

2004, nr 10, poz. 166] stwierdzając, że zasada swobody umów nie doznaje ograniczenia

wskutek istnienia podmiotu uprawnionego do wykonania prawa pierwokupu, nawet jeśli

źródłem tego prawa jest ustawa. Tym samym prawo pierwokupu nie stanowi przeszkody

do rozwiązania przez strony warunkowej umowy sprzedaży, zanim oświadczenie o

wykonaniu tego prawa zostanie złożone. Ten pogląd jest w pełni uzasadniony. Brak

podstaw prawnych aby konstruować ograniczenia swobody umów, która – obok

równości podmiotów – stanowi fundamentalną zasadę prawa cywilnego. To stanowisko

znalazło aprobatę w piśmiennictwie, a swoją wymowę ma fakt opublikowania go

w zbiorze urzędowym orzeczeń Sądu Najwyższego (w przeciwieństwie do uchwały

z dnia 9.10.1991 r. III CZP 94/91). Skład orzekający w niniejszej sprawie w pełni

podziela ten pogląd. Przyjmując więc uzasadnione stanowisko o dopuszczalności

rozwiązania warunkowej umowy sprzedaży do czasu, aż podmiot uprawniony w

przewidzianym terminie nie złoży oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu, należy

rozważyć skutki prawne takiego rozwiązania. Wyjaśnił je Sąd Najwyższy w

postanowieniu z dnia 20.12.2005 r. III CSK 33/05 (Lex Polonica 1158412) stwierdzając,

że w razie rozwiązania umowy sprzedaży nieruchomości zawartej pod warunkiem, że

określony podmiot nie wykona prawa pierwokupu przysługującego mu z ustawy, przed

złożeniem oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu, nieruchomość wraca do stanu

prawnego quo ante, a złożone później oświadczenie uprawnionego jest bezskuteczne.

Pogląd ten jest oczywisty i nie wymaga komentarza. Odnosząc te dwa stwierdzenia do

okoliczności niniejszej sprawy stwierdzić należy, że skoro warunkowa umowa sprzedaży

została rozwiązana w dniu 19.01.2007 r., i Agencja została o tym powiadomiona w tym

samym dniu, i w tym dniu 19.01.2007 r. złożyła oświadczenie o wykonaniu prawa

pierwokupu, oświadczenie to jest bezskuteczne tym bardziej, że zawiadomienie

Spółdzielni jako sprzedającego nastąpiło w dniu 23.01.2007 r., a przecież – zgodnie z

art. 597 § 2 k.c. – prawo pierwokupu wykonywane są przez oświadczenie złożone

zobowiązanemu, czyli spółdzielni. Nie jest więc istotne, że oświadczenie w formie aktu

notarialnego nastąpiło w dniu 19.01.2007 r. (nota bene także uzyskaniu informacji o

rozwiązaniu warunkowej umowy sprzedaży), skoro istotna jest data złożenia tego

oświadczenia zobowiązanemu czyli Spółdzielni, co nastąpiło w dniu 23.01.2007 r.

Nie ulega więc wątpliwości, że oświadczenie wykonaniu prawa pierwokupu było

bezskuteczne, skoro zostało złożone 5 dni po rozwiązaniu warunkowej umowy

sprzedaży. W konsekwencji akt notarialny zawierający oświadczenia o wykonaniu prawa

pierwokupu nie mógł stanowić podstawy wpisu w dziale II księgi wieczystej Skarbu

Państwa jako właściciela. Dokonany wpis nie jest więc prawidłowy. Z tego względu

zaskarżone postanowienie podlegało uchyleniu (art. 39815 k.p.c.).

Na marginesie jedynie stwierdzić należy, że w świetle art. 600 § 1 k.c. nie ulega

żadnej wątpliwości, że przez wykonanie prawa pierwokupu dochodzi do skutku między

zobowiązanym a uprawnionym umowa sprzedaży o skutku rzeczowym, czyli

przenoszącym własność nieruchomości. Odmienny pogląd prezentowany w skardze

kasacyjnej nie ma uzasadnienia.

Odnośnie wykładni art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 19.10.1991 r. o gospodarowaniu

nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz. U. z 2004 r. Nr 208, poz. 2128 ze zm.)

stwierdzić należy, że oczywiście Agencja Nieruchomości Rolnych nie pełni roli statio fisci

Skarbu Państwa. Skarb Państwa powierzył Agencji – jako osobie prawnej –

wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz, w stosunku do

mienia określonego w art. 1 i 2 tej ustawy. Powszechnie przyjmuje się, że jest to tzw.

powierzenie powiernicze. Jeśli tak, to nie ma wątpliwości, że oświadczenie o wykonaniu

prawa pierwokup składa na rzecz Skarbu Państwa, a nie we własnym imieniu.

Z tych względów, na podstawie art. 39815 k.p.c., orzeczono jak w sentencji.