Supreme Court dismisses appeal regarding co-ownership registration when land is permanently used by housing cooperative.

Sygn. akt II CSK 105/11

POSTANOWIENIE

Dnia 7 grudnia 2011 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Henryk Pietrzkowski (przewodniczący)

SSN Iwona Koper

SSN Katarzyna Tyczka-Rote (sprawozdawca)

w sprawie z wniosku R. D. i D. D.

przy uczestnictwie Banku Zachodniego WBK - Spółki Akcyjnej

z siedzibą we W. Oddział w P.

oraz Spółdzielni Mieszkaniowej "O. " w P.

o założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

wraz z wpisem tego prawa oraz wpis hipoteki umownej zwykłej

i wpis hipoteki kaucyjnej,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 7 grudnia 2011 r.,

skargi kasacyjnej wnioskodawców

od postanowienia Sądu Okręgowego

z dnia 22 października 2010 r.,

oddala skargę kasacyjną.

Uzasadnienie

Postanowieniem z dnia 10 marca 2010 r. Sąd Rejonowy oddalił wniosek R.

D. i D. D. o założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa

do lokalu mieszkalnego nr 65 w budynku nr [...] na Osiedlu L. w P. i wpis tego

prawa na rzecz wnioskodawców na prawach wspólności ustawowej, oddalił również

wniosek o wpis hipoteki umownej zwykłej w kwocie 175 950 zł i hipoteki umownej

kaucyjnej do kwoty 19 150,27 zł, obciążających to prawo na rzecz Banku

Zachodniego WBK Spółki Akcyjnej z siedzibą we W.

Na podstawie dołączonych do wniosku dokumentów - zaświadczenia

Spółdzielni Mieszkaniowej „O.” w P. z dnia 24 lutego 2010 r. potwierdzającego

członkostwo wnioskodawców, umowy sprzedaży z dnia 24 lutego 2010 r.

dokumentów

wykazujących

udzielenie

wnioskodawcom

kredytu

i

jego

zabezpieczenie oraz oświadczeń wnioskodawców o ustanowieniu hipotek Sąd

Rejonowy ustalił, że M. i A. C. zawarli z wnioskodawcami w dniu 24 lutego 2010 r.

umowę sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 65 w

budynku nr [...] na Osiedlu L. w P. Z umowy tej wynika, że sprzedawane prawo

małżonkowie C. nabyli 12 czerwca 2009 r. od Spółdzielni Mieszkaniowej „O.” w P.

w wyniku przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Na

podstawie zaświadczenia wystawionego przez spółdzielnię Sąd ustalił, że lokal

znajduje się w budynku położnym na działce, dla której Sąd Rejonowy prowadzi

księgę wieczystą KW [...]. Działka stanowi własność Miasta P., a Spółdzielnia „O.”

jest jej użytkownikiem wieczystym od 2002 r. Sąd Rejonowy uznał, że prawo,

którego wpisania domagają się wnioskodawcy nie powstało, ponieważ zgodnie z

postanowieniem art. 7 ust 2 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o

spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr

125, poz. 873 – nazywanej dalej ustawą nowelizującą) od dnia wejścia w życie tej

ustawy (t.j. od dnia 31 lipca 2007 r.) przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego

prawa do lokalu na prawo własnościowe było dopuszczalne tylko wówczas, gdy

jego przedmiotem było spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu położonego w

budynku wybudowanym na gruncie, którego spółdzielnia nie była właścicielem albo

użytkownikiem wieczystym. W wypadkach, kiedy spółdzielni przysługuje prawo

własności gruntu, czy - jak w rozpatrywanym wypadku - prawo użytkowania

wieczystego gruntu i prawo własności wzniesionego na nim budynku, tego rodzaju

przekształcenia zakazywał art. 7 ust. 1 ustawy nowelizującej. Mimo uchylenia art. 7

ust. 2 ustawy nowelizującej z dniem 30 grudnia 2009 r. należy go, zdaniem Sądu,

stosować do zdarzeń, które miały miejsce w czasie jego obowiązywania. Umowę

przekształcenia prawa do lokalu zawartą przez małżonków C. ze Spółdzielnią Sąd

Rejonowy uznał za nieważną na podstawie art. 58 § 1 k.c., a w konsekwencji

ocenił, że wnioskodawcy nie nabyli prawa wskazanego w umowie sprzedaży,

ponieważ takie prawo nie powstało, co oznacza, że nie mogło także stanowić

przedmiotu obciążenia hipoteką. W tym stanie rzeczy wniosek o założenie księgi

wieczystej i dokonanie wpisów Sąd pierwszej instancji ocenił jako nieuzasadniony.

Postanowieniem z dnia 22 października 2010 r. Sąd Okręgowy oddalił

apelację wnioskodawców od powyższego orzeczenia, podzielając stanowisko Sądu

pierwszej instancji. Sąd Okręgowy nie uwzględnił zarzutów skarżącej, dotyczących

naruszenia art. 6268 § 2 k.p.c., art. 7 ust. 2 ustawy nowelizującej oraz art. 41 i 42

ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.

U. z 2003 r., Nr 119, poz. 1116 ze zm.) poprzez nieuwzględnienie treści

dołączonych dokumentów (oświadczenia pełnomocnika Spółdzielni zwartego w

umowie o przekształceniu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w prawo

własnościowe) i pominięcie w ocenie prawnej decydującej – zdaniem skarżących okoliczności, że budynek, w którym znajduje się lokal objęty wnioskiem o wpis

znajduje się obecnie na wielobudynkowej nieruchomości, wyznaczonej uchwałą

Zarządu Spółdzielni Mieszkaniowej „O.” nr 26/2003 z dnia 17 kwietnia 2003 r. w

prawie określenia przedmiotu odrębnej własności, obejmującej nie tylko działki

stanowiące własność lub będące w wieczystym użytkowaniu Spółdzielni, ale także

takie, do których Spółdzielnia nie ma tytułu prawnego. Stwierdził, że w świetle art.

6268 § 2 k.p.c. podstawą orzekania w postępowaniu wieczystoksięgowym mogą

być wyłącznie dokumenty dołączone do wniosku i treść księgi wieczystej i na tym

materiale oparł się Sąd Rejonowy, a skarżący nie podważyli tych ustaleń. Umowa o

przekształceniu prawa do lokalu, dołączona na etapie postępowania apelacyjnego

przez uczestniczkę postępowania – Spółdzielnię Mieszkaniową „O.” odwoływała się

do

czynności

przewidzianych

w

art.

i

ustawy

o

spółdzielniach

mieszkaniowych, które – w ocenie Sądu Okręgowego – nie mogły zmienić

ustalonego faktu, że budynek nr [...], w którym znajduje się lokal nr 65 –

wybudowany jest na działce pozostającej w wieczystym użytkowaniu Spółdzielni.

Dodatkowo Sąd zwrócił uwagę, że uczestniczka przedłożyła jedynie kserokopie

powoływanych dokumentów (uchwał), które nie mogły stanowić dowodu w

postępowaniu o wpis do księgi wieczystej. Zaznaczył też, że powołane uchwały nie

uwzględniają dokonanej z dniem 31 lipca 2007 r. zmiany art. 42 ust. 3 pkt 1 ustawy

z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, ustanawiającej jako zasadę

wyznaczanie nieruchomości jednobudynkowych i powinny być dostosowana do

obowiązującego stanu prawnego, skoro na ich podstawie nie zostały wyodrębnione

dotąd żadne nieruchomości lokalowe.

Wnioskodawcy zaskarżyli postanowienie Sądu Okręgowego w całości

skargą kasacyjną opartą na obydwu podstawach z art. 398 3 § 1 k.p.c. Zarzucili

naruszenie przepisów prawa materialnego - niewłaściwą wykładnię art. 7 ust. 2

ustawy nowelizującej skutkującą uznaniem umowy przekształcenia spółdzielczego

lokatorskiego prawa do lokalu w prawo własnościowe za nieważną oraz

niewłaściwe zastosowanie art. 41 i 42 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach

mieszkaniowych przez przyjęcie, że przepisy te wraz ze stosownymi przepisami

wewnątrzspółdzielczymi nie tworzą podstawy do przekształcenia spółdzielczego

lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w prawo własnościowe.

W ramach podstawy naruszenia przepisów postępowania, które miało istotny

wpływ na wynik sprawy, wnioskodawcy zarzucili naruszenie art. 6268 § 2 k.p.c.

przez pominięcie przy ustalaniu stanu faktycznego części materiału dowodowego

w postaci uchwały nr 18/2002 z dnia 27 czerwca 2002 r. Zebrania Przedstawicieli

i uchwał Zarządu Spółdzielni nr 5 z dnia 5 stycznia 2003 r. i nr 26/2003 z dnia

17 kwietnia 2003 r., a także treści umowy przekształcenia spółdzielczego

lokatorskiego prawa do lokalu na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu z dnia

12 czerwca 2009 r. Ponadto wskazali na uchybienie art. 626 9 k.p.c. przez

niewłaściwe zastosowanie.

We

wnioskach

skarżący

domagali

się

uchylenia

zaskarżonego

postanowienia oraz poprzedzającego je postanowienia Sądu Rejonowego z dnia 10

marca 2010 r. w całości i przekazania sprawy Sądowi pierwszej instancji do

ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Zarzuty zawarte w skardze kasacyjnej stanowią powtórzenie zarzutów

apelacyjnych skarżących. W części wypełniającej podstawę naruszenia przepisów

postępowania sprowadzają się do twierdzeń o pominięciu części materiału

dowodowego, który to zarzut jest całkowicie bezzasadny. Z uzasadnienia Sądu

Okręgowego wynika, iż poddał ponownej ocenie wszystkie dokumenty dołączone

do wniosku o wpis oraz treść księgi wieczystej, a nawet złożoną dopiero

w postępowaniu apelacyjnym umowę o przekształceniu spółdzielczych praw do

lokalu i kserokopie uchwał (mimo że zaznaczył, iż dokumenty złożone

w postępowaniu apelacyjnym nie mogły być przedmiotem rozważań, a pogląd ten

jest zgodny z zasadą prawną przyjętą w uchwale składu siedmiu sędziów Sądu

Najwyższego z dnia 16 grudnia 2009 r., III CZP 80/09, OSNC 2010/6/84).

To, że wyciągnięte na podstawie dokonanych ustaleń wnioski prawne nie

są zgodne z oczekiwaniami skarżących nie stanowi naruszenia art. 626 8 § 2 k.p.c.

Drugi przepis proceduralny, którego naruszenie zarzucają skarżący to art.

6269 k.p.c., jednak nie stanowi on samodzielnej podstawy zarzutu lecz wiąże się

z argumentacją ujętą w ramach podstawy naruszenia prawa materialnego,

wobec czego konieczne jest rozważenie najpierw zarzutów materialnoprawnych

podniesionych przez skarżących.

Wnioskodawcy zarzucili, że Sąd Okręgowy dokonał niewłaściwej wykładni

art. 7 ust. 2 ustawy nowelizującej. Jednak uzasadnienie zarzutu dowodzi,

że w istocie kwestionują odmowę zastosowania tego przepisu w okolicznościach

faktycznych sprawy, skarżący nie twierdzą bowiem, że Sąd odwoławczy

źle zrozumiał powołany przepis, który – prawidłowo wyłożony - umożliwia

dokonanie przekształcenia przewidzianego w art. 7 ust. 2 ustawy nowelizującej

także wtedy, kiedy budynek znajduje się na działce pozostającej w użytkowaniu

wieczystym Spółdzielni, lecz zgadzają się, że w takim wypadku nie mogło powstać

własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu. Uważają natomiast, że prawidłowo

ustalone okoliczności faktyczne uzasadniłyby ocenę, iż budynek jest położony

na nieruchomości, do której Spółdzielnia nie ma praw określonych w art. 7 ust. 1

ustawy nowelizującej i dlatego były spełnione przesłanki z art. 7 ust. 2 tej ustawy.

Jednak wobec nieskuteczności podniesionego zarzutu naruszenia art. 626 8 § 2

k.p.c., którego celem było podważenie prawidłowości poczynionych ustaleń

faktycznych, stan faktyczny stanowiący podstawę rozstrzygnięcia sprawy przez Sąd

Okręgowy jest wiążący w postępowaniu kasacyjnym (art. 398 13 § 2 k.p.c.). Wśród

ustaleń znalazło się także stwierdzenie, wywiedzione z treści księgi wieczystej dla

nieruchomości, na której posadowiony jest budynek nr […] na Osiedlu L.

i potwierdzone w zaświadczeniu Spółdzielni, że budynek ten znajduje się na działce

od 2002 r. użytkowanej wieczyście przez uczestniczkę. Postanowienia uchwały

Zarządu Spółdzielni wzmiankowane w

treści zaświadczenia

nie

mogły być

podstawą ustalenia, że nieruchomość ma inny obszar i włączone do niej zostały

dalsze działki – takie dane muszą wynikać z katastru nieruchomości (art. 26 § 1

ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – tekst jedn. Dz. U.

z 2001 r., Nr 124, poz. 1361 ze zm.). Przepisy art. 41 i 42 ustawy o spółdzielniach

mieszkaniowych ani w brzmieniu obowiązującym w chwili podejmowania uchwały,

ani

późniejszym

nie

przyznawały

spółdzielni

prawa

do

samodzielnego

kształtowania w drodze uchwały struktury podziału gruntów na poszczególne

nieruchomości, ani – tym bardziej – włączania do tych nieruchomości gruntów,

na których ustanawianie odrębnego prawa własności lokali byłoby niemożliwe.

Uprawnienia spółdzielni ograniczają się do oznaczenia nieruchomości, która

stanowić będzie podstawę do ustalenia w przyszłości zakresu poszczególnych

praw odrębnej własności lokali, lecz samo wydzielenie i utworzenie takiej

nieruchomości

(jeśli

nie

odpowiada

ona

istniejącemu

stanowi)

nie

leży

już w wyłącznej gestii spółdzielni, lecz wymaga podjęcia działań przewidzianych

w art. 41 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Jeżeli zaś skarżąca uważa, że rzeczywisty stan własności nieruchomości,

na której znajduje się budynek nr [..] jest inny niż to wynika z księgi wieczystej –

usunięcia tej niezgodności powinna domagać się na drodze powództwa z art. 10

ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

W konsekwencji wszystkie zarzuty podniesione przez skarżącą okazały się

nieuzasadnione, także zarzut naruszenia art. 626 9 k.p.c., gdyż ustalenie nieistnienia

podstaw do dokonania wpisu uprawniało Sądy do jego zastosowania.

Z tych przyczyn skarga kasacyjna podlegała oddaleniu na podstawie art.

k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.